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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)

??2026年4月10日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，推出8項(xiàng)樓市調(diào)控新政，重點(diǎn)圍繞青年群體安居、多子女家庭購房支持、信貸與購房認(rèn)定規(guī)則優(yōu)化、公積金貸款政策調(diào)整、住房保障及市場監(jiān)管等方向展開。本報(bào)告基于新政內(nèi)容，對政策要點(diǎn)和潛在影響等進(jìn)行簡要評析。

??一、精準(zhǔn)分群施策：聚焦青年與多子女家庭，強(qiáng)化住房的民生與人口支撐功能

??新政最顯著的特點(diǎn)在于分群施策，明確回應(yīng)了青年就業(yè)創(chuàng)業(yè)群體及多子女家庭面臨的住房痛點(diǎn)。針對35周歲以下來鄭青年，政策鼓勵金融機(jī)構(gòu)開發(fā)特色住房信貸產(chǎn)品，以降低其購房門檻。這一舉措與鄭州建設(shè)青年發(fā)展型城市的戰(zhàn)略目標(biāo)相契合，有助于提升城市對年輕勞動力的吸引力。市場啟示是：未來各地金融信貸政策若進(jìn)一步放寬，很可能會聚焦于35周歲以下的年輕群體。對于其他城市而言，這一群體的貸款政策即有望趨于寬松。

??與此同時，新政還規(guī)定，對于已有一套住房的多子女家庭，再次購房申請公積金貸款時，可按首套住房貸款最高額度上浮20%。這一政策直接降低了多子女家庭改善性購房的資金成本，整體上屬于常規(guī)性舉措，主要與人口政策及三孩家庭的住房支持相銜接。

??二、信貸與認(rèn)定規(guī)則優(yōu)化：降低商辦物業(yè)門檻，實(shí)施“按行政區(qū)認(rèn)房”

??新政在信貸及購房資格認(rèn)定方面作出兩項(xiàng)重要調(diào)整：一是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例定為不低于30%。相比以往部分城市商業(yè)用房50%以上的首付比例，此次調(diào)整顯著降低了商辦類物業(yè)的購置門檻，意在盤活存量商業(yè)房源，促進(jìn)非住宅市場去庫存。這項(xiàng)政策今年各地都會推出，也主要是落實(shí)央行總部的思路。二是調(diào)整購房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，新購住房僅核查購房人在擬購住房所在行政區(qū)范圍內(nèi)的住房情況，無住房即認(rèn)定為首套房。這意味著，在鄭州市內(nèi)跨區(qū)購房將可能享受首套資格，實(shí)質(zhì)性地?cái)U(kuò)大了首套房認(rèn)定范圍，有利于釋放跨區(qū)改善型需求。

??三、公積金與公共服務(wù)優(yōu)化：改善型貸款享“首次”待遇，購房合同可入學(xué)

??公積金政策進(jìn)一步向改善型需求傾斜。在2026年12月31日前，符合條件的家庭（無公積金貸款余額）購買改善型住房，可按首次貸款政策申請公積金貸款。該臨時性政策降低了改善換房的貸款利息成本，具有較強(qiáng)的時效性激勵效果，本質(zhì)上就是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

??此外，在公共服務(wù)領(lǐng)域，已購買商品住房并實(shí)際入住的家庭，可憑網(wǎng)簽備案合同享受適齡子女劃片入學(xué)等公共服務(wù)。這一“購房即享入學(xué)”的規(guī)則，直接解決了期房購房者“入住前入學(xué)難”的典型痛點(diǎn)，增強(qiáng)了購房的實(shí)際居住效用。這也是目前各地普遍推進(jìn)的工作，既減少了購房顧慮，也加快了從購房到入學(xué)的節(jié)奏。

??四、住房保障強(qiáng)化和市場監(jiān)管：發(fā)揮保障房引才留才作用，促進(jìn)交易更加透明

??2026年，鄭州將通過收購、新建、轉(zhuǎn)化等多種渠道，加大保障性租賃住房（人才公寓）供給，計(jì)劃分配1萬套（間）。這項(xiàng)規(guī)定最核心的在于收購渠道。各地通過收購新房和二手房，持續(xù)促進(jìn)房源庫存減少、置換需求釋放以及保障房房源供給優(yōu)化。在保障房方面，此舉將強(qiáng)化住房對人才的引留作用。除了傳統(tǒng)的住房保障功能外，這也是保障房建設(shè)非常重要的方向，即留住人才。

??在市場規(guī)范方面，鄭州推行二手房“一房一碼”制度，通過官方平臺進(jìn)行房源權(quán)屬核驗(yàn)并生成唯一核驗(yàn)碼。此舉旨在加強(qiáng)房源信息真實(shí)性，減少虛假房源和交易糾紛，有利于提升二手房市場透明度與交易效率。

??五、政策預(yù)期效果

??此次出臺的鄭州8項(xiàng)新政，進(jìn)一步彰顯了著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向。當(dāng)期政策精準(zhǔn)聚焦各類住房需求，并結(jié)合近期全國各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“小陽春”態(tài)勢以及市場預(yù)期向好的背景，預(yù)計(jì)將在二季度產(chǎn)生積極影響。第一，提振剛需與改善性購房需求?？鐓^(qū)認(rèn)首套、公積金優(yōu)惠等政策將直接降低部分購房者的資格門檻與資金成本，促進(jìn)交易活躍度。第二，加速商辦庫存去化。商業(yè)用房首付比例明確為不低于30%，相對住宅15%的首付比例已無明顯劣勢，可能吸引部分投資或小型辦公需求進(jìn)入商住市場，切實(shí)體現(xiàn)了去庫存穩(wěn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向。第三，通過收購存量住房等方式，有助于全方位推進(jìn)去庫存工作，優(yōu)化房源供給，同時也為保障房建設(shè)提供有力支撐。第四，強(qiáng)化市場規(guī)范與信心。“一房一碼”及購房入學(xué)政策將改善交易環(huán)境與購房預(yù)期，有利于中長期市場穩(wěn)定?？傮w來看，二季度各地將繼續(xù)落實(shí)政策調(diào)整與優(yōu)化，推動樓市保持穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。