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??上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進

??2026年4月10日，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，推出8項樓市調控新政，重點圍繞青年群體安居、多子女家庭購房支持、信貸與購房認定規(guī)則優(yōu)化、公積金貸款政策調整、住房保障及市場監(jiān)管等方向展開。本報告基于新政內容，對政策要點和潛在影響等進行簡要評析。

??一、精準分群施策：聚焦青年與多子女家庭，強化住房的民生與人口支撐功能

??新政最顯著的特點在于分群施策，明確回應了青年就業(yè)創(chuàng)業(yè)群體及多子女家庭面臨的住房痛點。針對35周歲以下來鄭青年，政策鼓勵金融機構開發(fā)特色住房信貸產品，以降低其購房門檻。這一舉措與鄭州建設青年發(fā)展型城市的戰(zhàn)略目標相契合，有助于提升城市對年輕勞動力的吸引力。市場啟示是：未來各地金融信貸政策若進一步放寬，很可能會聚焦于35周歲以下的年輕群體。對于其他城市而言，這一群體的貸款政策即有望趨于寬松。

??與此同時，新政還規(guī)定，對于已有一套住房的多子女家庭，再次購房申請公積金貸款時，可按首套住房貸款最高額度上浮20%。這一政策直接降低了多子女家庭改善性購房的資金成本，整體上屬于常規(guī)性舉措，主要與人口政策及三孩家庭的住房支持相銜接。

??二、信貸與認定規(guī)則優(yōu)化：降低商辦物業(yè)門檻，實施“按行政區(qū)認房”

??新政在信貸及購房資格認定方面作出兩項重要調整：一是引導金融機構將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例定為不低于30%。相比以往部分城市商業(yè)用房50%以上的首付比例，此次調整顯著降低了商辦類物業(yè)的購置門檻，意在盤活存量商業(yè)房源，促進非住宅市場去庫存。這項政策今年各地都會推出，也主要是落實央行總部的思路。二是調整購房套數(shù)認定標準，新購住房僅核查購房人在擬購住房所在行政區(qū)范圍內的住房情況，無住房即認定為首套房。這意味著，在鄭州市內跨區(qū)購房將可能享受首套資格，實質性地擴大了首套房認定范圍，有利于釋放跨區(qū)改善型需求。

??三、公積金與公共服務優(yōu)化：改善型貸款享“首次”待遇，購房合同可入學

??公積金政策進一步向改善型需求傾斜。在2026年12月31日前，符合條件的家庭（無公積金貸款余額）購買改善型住房，可按首次貸款政策申請公積金貸款。該臨時性政策降低了改善換房的貸款利息成本，具有較強的時效性激勵效果，本質上就是“認房不認貸”。

??此外，在公共服務領域，已購買商品住房并實際入住的家庭，可憑網簽備案合同享受適齡子女劃片入學等公共服務。這一“購房即享入學”的規(guī)則，直接解決了期房購房者“入住前入學難”的典型痛點，增強了購房的實際居住效用。這也是目前各地普遍推進的工作，既減少了購房顧慮，也加快了從購房到入學的節(jié)奏。

??四、住房保障強化和市場監(jiān)管：發(fā)揮保障房引才留才作用，促進交易更加透明

??2026年，鄭州將通過收購、新建、轉化等多種渠道，加大保障性租賃住房（人才公寓）供給，計劃分配1萬套（間）。這項規(guī)定最核心的在于收購渠道。各地通過收購新房和二手房，持續(xù)促進房源庫存減少、置換需求釋放以及保障房房源供給優(yōu)化。在保障房方面，此舉將強化住房對人才的引留作用。除了傳統(tǒng)的住房保障功能外，這也是保障房建設非常重要的方向，即留住人才。

??在市場規(guī)范方面，鄭州推行二手房“一房一碼”制度，通過官方平臺進行房源權屬核驗并生成唯一核驗碼。此舉旨在加強房源信息真實性，減少虛假房源和交易糾紛，有利于提升二手房市場透明度與交易效率。

??五、政策預期效果

??此次出臺的鄭州8項新政，進一步彰顯了著力穩(wěn)定房地產市場的政策導向。當期政策精準聚焦各類住房需求，并結合近期全國各地房地產市場出現(xiàn)的“小陽春”態(tài)勢以及市場預期向好的背景，預計將在二季度產生積極影響。第一，提振剛需與改善性購房需求。跨區(qū)認首套、公積金優(yōu)惠等政策將直接降低部分購房者的資格門檻與資金成本，促進交易活躍度。第二，加速商辦庫存去化。商業(yè)用房首付比例明確為不低于30%，相對住宅15%的首付比例已無明顯劣勢，可能吸引部分投資或小型辦公需求進入商住市場，切實體現(xiàn)了去庫存穩(wěn)產業(yè)的導向。第三，通過收購存量住房等方式，有助于全方位推進去庫存工作，優(yōu)化房源供給，同時也為保障房建設提供有力支撐。第四，強化市場規(guī)范與信心?！耙环恳淮a”及購房入學政策將改善交易環(huán)境與購房預期，有利于中長期市場穩(wěn)定?？傮w來看，二季度各地將繼續(xù)落實政策調整與優(yōu)化，推動樓市保持穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢。