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??【克而瑞物管研究】如果只用一個(gè)詞概括《城市更新“十五五”規(guī)劃》對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響，那就是：邏輯重塑。

??從“拆建驅(qū)動(dòng)”到“運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)”，從“管理空間”到“經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)”，政策指向已經(jīng)非常明確。而物業(yè)企業(yè)，正站在這條分界線上。

??過去賴以增長(zhǎng)的模式——增量擴(kuò)張、低價(jià)中標(biāo)、基礎(chǔ)服務(wù)包干——未必會(huì)立刻失效，但邊際收益正在急劇收窄。與此同時(shí)，房屋全生命周期管理、社區(qū)嵌入式服務(wù)、存量資產(chǎn)盤活等新命題，開始從“可選項(xiàng)”變?yōu)椤氨卮痤}”。

??這份文件究竟釋放了哪些具體信號(hào)？物業(yè)企業(yè)又該從哪里著手應(yīng)對(duì)？通過這篇萬字文章，克而瑞物管希望一次性講透！

政策主要內(nèi)容

??如果說“十四五”規(guī)劃是城市更新的“補(bǔ)短板期”，主要解決的是城市功能的“缺不缺、全不全”問題；那么“十五五”規(guī)劃則是城市更新的“提質(zhì)期”，核心解決的是城市品質(zhì)的“好不好”與存量資產(chǎn)的“值不值”問題。

??圖片來源：由深度智聯(lián)CoWork平臺(tái)生成

核心變化

??與“十四五”相比，“十五五”在多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)上呈現(xiàn)出明顯的“擴(kuò)容提質(zhì)”特征，這些數(shù)據(jù)背后，隱藏著物業(yè)行業(yè)未來五年的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

??“危舊房改造翻倍”與“地下管網(wǎng)改造激增”意味著巨大的“設(shè)施設(shè)備運(yùn)維”市場(chǎng)正在釋放，物業(yè)企業(yè)的工程能力將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)；而“老舊小區(qū)改造數(shù)量減半”則預(yù)示著市場(chǎng)將從“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向“精耕細(xì)作”，“改管一體化”將成為中標(biāo)的關(guān)鍵。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，這不僅是業(yè)務(wù)量的變化，更是考核標(biāo)準(zhǔn)的重塑——政府不再只看誰修得快，更要看誰管得久、管得好。

圖片來源：由深度智聯(lián)CoWork平臺(tái)生成

對(duì)物業(yè)行業(yè)的影響

圖片來源：由深度智聯(lián)CoWork平臺(tái)生成

??維度一：市場(chǎng)邊界拓寬——“物業(yè)+”從政策倡導(dǎo)走向規(guī)模化落地

??規(guī)劃原文：“推進(jìn)‘好房子’建設(shè)”“推動(dòng)物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭，引導(dǎo)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供養(yǎng)老、托幼、助餐、家政等生活服務(wù)”。

??深度解讀 | 政策邏輯

??“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”寫入規(guī)劃，背后有三個(gè)深層邏輯：

??第一，人口老齡化的倒逼。 中國(guó)60歲以上人口已超3.1億，居家養(yǎng)老是主流選擇（占比約90%）。但社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施覆蓋率不足、專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位緊缺。物業(yè)企業(yè)擁有“距離近、響應(yīng)快、信任度高”的天然優(yōu)勢(shì)——管家每天在小區(qū)巡查，保安24小時(shí)在崗，維修人員隨時(shí)可上門，這種“在地化服務(wù)能力”是任何外部機(jī)構(gòu)難以替代的。

??第二，物業(yè)行業(yè)自身轉(zhuǎn)型的需要。 傳統(tǒng)“四保一服”模式增長(zhǎng)乏力：基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)難，收繳率連續(xù)多年下降，物業(yè)企業(yè)需要尋找第二增長(zhǎng)曲線。而養(yǎng)老、托幼、家政、團(tuán)餐等生活服務(wù)，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)數(shù)萬億，且與物業(yè)場(chǎng)景高度契合。

??第三，基層治理現(xiàn)代化的要求。 社區(qū)是基層治理的最后一公里。物業(yè)企業(yè)作為“不走的居委會(huì)”，在疫情防控、人口普查、垃圾分類等工作中已經(jīng)證明了其組織動(dòng)員能力。將物業(yè)納入養(yǎng)老、托幼等民生服務(wù)體系，本質(zhì)上是將企業(yè)的市場(chǎng)化能力轉(zhuǎn)化為政府的公共服務(wù)供給能力。

??深度解讀 | 行業(yè)痛點(diǎn)

??“物業(yè)+養(yǎng)老”等提法已有5年以上歷史，但規(guī)模化落地一直面臨三重障礙：

??障礙一：能力不匹配。 養(yǎng)老需要專業(yè)的護(hù)理人員、醫(yī)療資源、資質(zhì)許可，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)有員工（保安、保潔）無法直接轉(zhuǎn)型。很多物業(yè)企業(yè)嘗試“物業(yè)+養(yǎng)老”后，發(fā)現(xiàn)只能做最基礎(chǔ)的“敲門問候”“代買代辦”，無法提供專業(yè)的照護(hù)服務(wù)。

??障礙二：盈利模式不清晰。 養(yǎng)老服務(wù)的付費(fèi)意愿參差不齊。高凈值家庭傾向于選擇專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，低收入家庭支付能力有限。物業(yè)企業(yè)做養(yǎng)老，往往陷入“收費(fèi)高了沒人用、收費(fèi)低了虧本”的困境。

??障礙三：政策門檻高。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要消防、衛(wèi)生、食品經(jīng)營(yíng)等多重許可，物業(yè)企業(yè)的社區(qū)用房往往不滿足條件。醫(yī)保定點(diǎn)、長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)定點(diǎn)等資質(zhì)更是難以獲取。

??深度解讀 | 2026年進(jìn)展

??2026年不是“物業(yè)+”的元年，但確實(shí)發(fā)生了關(guān)鍵進(jìn)展：

??進(jìn)展一：全國(guó)政策能級(jí)躍升。 過去“物業(yè)+養(yǎng)老”主要停留在部門文件（如住建部、民政部的指導(dǎo)意見），2026年寫入政府工作報(bào)告、列入“十五五”規(guī)劃、11部門聯(lián)合發(fā)文——這意味著“物業(yè)+”從“可選項(xiàng)”變成了“必選項(xiàng)”，從部門倡導(dǎo)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。

??進(jìn)展二：長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)制度落地打通支付端。 3月中辦國(guó)辦印發(fā)《關(guān)于加快建立長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)制度的意見》，明確長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)覆蓋職工、居民，報(bào)銷比例職工70%、居民50%。這為“物業(yè)+養(yǎng)老”提供了制度化的支付保障——物業(yè)企業(yè)提供的居家照護(hù)服務(wù)，未來可以納入長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)支付范圍，解決了“誰付錢”的核心問題。

??進(jìn)展三：頭部企業(yè)從“試點(diǎn)”走向“品牌化”。 綠城椿齡康養(yǎng)已建成119個(gè)長(zhǎng)者友好園區(qū)、759所頤樂學(xué)院；瑞森生活旗下玖齡養(yǎng)老獲評(píng)南京市5A級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)；招商積余“心腦健康防護(hù)專項(xiàng)行動(dòng)”覆蓋全國(guó)多地。這些不是“第一次嘗試”，而是多年積累后的“系統(tǒng)性輸出”。

??維度二：存量市場(chǎng)釋放——老舊小區(qū)改造從“政府主導(dǎo)”到“物業(yè)接管”

??規(guī)劃原文：“持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”“重點(diǎn)對(duì)建成20年以上小區(qū)開展專項(xiàng)體檢”“結(jié)合改造同步完善長(zhǎng)效管理機(jī)制”。

??深度解讀 | 政策邏輯

??中國(guó)城市發(fā)展已進(jìn)入“存量時(shí)代”。過去幾十年的大拆大建模式難以為繼——土地資源緊張、拆遷成本高昂、文化保護(hù)壓力增大。規(guī)劃明確“城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效”，核心就是從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。

??老舊小區(qū)改造的深層邏輯有三層：

??第一層：民生邏輯。 全國(guó)約有17萬個(gè)老舊小區(qū)（2000年底前建成），涉及居民上億人。這些小區(qū)普遍存在管網(wǎng)老化、設(shè)施缺失、環(huán)境臟亂、安全隱患等問題。改造是民生剛需。

??第二層：經(jīng)濟(jì)邏輯。 老舊小區(qū)改造能拉動(dòng)投資、帶動(dòng)就業(yè)。規(guī)劃明確“十五五”期間改造11.5萬個(gè)小區(qū)、50萬套危舊房，加上地下管網(wǎng)77萬公里，總投資規(guī)模巨大。財(cái)政補(bǔ)助、專項(xiàng)債、REITs等工具正在為改造提供資金保障。

??第三層：治理邏輯。 老舊小區(qū)改造最難的不是“改”，而是“管”。大量老舊小區(qū)沒有物業(yè)或物業(yè)形同虛設(shè)，改造后如果無人管理，很快會(huì)“回潮”。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“結(jié)合改造同步完善長(zhǎng)效管理機(jī)制”，這標(biāo)志著城市更新的重心正從‘工程建設(shè)’向‘后期運(yùn)營(yíng)’轉(zhuǎn)移。 物業(yè)管理不再僅僅是改造的配套環(huán)節(jié)，而是確保更新成果可持續(xù)、防止‘返潮’的關(guān)鍵保障，是城市更新的“下半場(chǎng)”核心命題。

??深度解讀 | 行業(yè)痛點(diǎn)

??盈利難題： 老舊小區(qū)居民以老年人、低收入群體為主，物業(yè)費(fèi)支付意愿和能力都有限。部分城市發(fā)布的定價(jià)指引中，老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)遠(yuǎn)低于商品房小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)很難覆蓋成本。

??破解之道在于“打包運(yùn)營(yíng)”和“公共收益”。 物業(yè)企業(yè)可以通過承接周邊多個(gè)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，也可以通過停車費(fèi)、廣告、充電樁等公共收益彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。規(guī)劃也明確“盤活閑置低效資源”“推動(dòng)存量資產(chǎn)分類處置”，為老舊小區(qū)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了政策空間。

??深度解讀 | 2026年進(jìn)展

??進(jìn)展一：地方標(biāo)準(zhǔn)先行。 北京西城區(qū)物協(xié)發(fā)布老舊小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用計(jì)價(jià)指引，將服務(wù)分為應(yīng)急檔、保底檔、提升檔三檔，分別對(duì)應(yīng)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種“分級(jí)分類、質(zhì)價(jià)相符”的思路，為老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化定價(jià)提供了可操作的模板。

??進(jìn)展二：模式逐漸跑通。 例如，保利物業(yè)“團(tuán)購(gòu)物業(yè)”模式，通過將“老小散”小區(qū)打包成片區(qū)進(jìn)行集約化管理，有效攤薄運(yùn)營(yíng)成本，并探索出“物業(yè)費(fèi)+政府補(bǔ)貼+公共收益”的多元資金平衡機(jī)制；萬物云推出“理想之地”模式，通過政府授權(quán)委托企業(yè)運(yùn)營(yíng)，以市場(chǎng)化手段盤活片區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的“沉睡資產(chǎn)”，構(gòu)建起涵蓋健康、生活、社交等六大場(chǎng)景的完整社區(qū)服務(wù)生態(tài)。企業(yè)實(shí)踐充分證明，老舊小區(qū)改造后的長(zhǎng)效管理，完全可以實(shí)現(xiàn)“業(yè)主滿意與企業(yè)可持續(xù)”的雙贏局面。

??維度三：安全責(zé)任升級(jí)——房屋全生命周期安全制度重塑物業(yè)法定職責(zé)

??規(guī)劃原文：“建立房屋安全體檢制度”“建立房屋安全管理資金制度”“建立房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度”“對(duì)C、D級(jí)危險(xiǎn)住房建檔立卡”“加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)”。

??深度解讀 | 政策邏輯

??房屋安全管理寫入規(guī)劃并進(jìn)入國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃，背后有三個(gè)驅(qū)動(dòng)力：

??驅(qū)力一：房屋老齡化。 中國(guó)城鎮(zhèn)住房中，超過30年房齡的比例正在快速上升。大量建于1980-2000年的房屋進(jìn)入“中老年期”，外墻脫落、管線老化、結(jié)構(gòu)隱患等問題頻發(fā)。2022年長(zhǎng)沙自建房倒塌事故（54人死亡）是標(biāo)志性事件，暴露出房屋安全管理的制度空白。

??驅(qū)力二：責(zé)任邊界模糊。 房屋安全涉及業(yè)主、物業(yè)、政府、第三方機(jī)構(gòu)等多方主體，但長(zhǎng)期以來“誰發(fā)現(xiàn)隱患、誰確認(rèn)隱患、誰組織處置、誰承擔(dān)費(fèi)用”缺乏法律規(guī)定。物業(yè)企業(yè)夾在中間：不排查是失職，排查出問題又無力解決。

??驅(qū)力三：基層治理需要抓手。 物業(yè)企業(yè)是離房屋最近的“眼睛”。規(guī)劃要求“加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)”，而物業(yè)企業(yè)正是生命線工程（燃?xì)?、供水、排水、橋梁、隧道）日常運(yùn)行監(jiān)測(cè)的第一道防線。

??深度解讀 | 行業(yè)痛點(diǎn)

??物業(yè)企業(yè)面臨三重困境：

??困境一：權(quán)責(zé)不對(duì)等。 物業(yè)企業(yè)有安全巡查的義務(wù)，但沒有強(qiáng)制整改的權(quán)力。發(fā)現(xiàn)業(yè)主占用消防通道、私拉電線充電，物業(yè)只能“勸阻”，勸阻無效后束手無策。最高法明確“清理樓道雜物不構(gòu)成侵權(quán)”，是在一定程度上賦予物業(yè)“有限處置權(quán)”，但遠(yuǎn)未解決根本問題。

??困境二：資金無保障。 房屋維修需要資金，但住宅專項(xiàng)維修資金的使用門檻高（需業(yè)主雙三分之二同意）、流程長(zhǎng)，緊急情況下難以快速動(dòng)用。規(guī)劃提出“建立房屋安全管理資金制度”，正是要解決這個(gè)問題。

??困境三：專業(yè)能力不足。 房屋安全體檢需要專業(yè)的檢測(cè)設(shè)備和技術(shù)人員，物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有員工不具備這個(gè)能力。規(guī)劃提出“引導(dǎo)專業(yè)技術(shù)力量提供全過程咨詢服務(wù)”，意味著物業(yè)企業(yè)可以與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，而非自行承擔(dān)。

??深度解讀 | 2026年進(jìn)展

??進(jìn)展一：立法提速。 《城鎮(zhèn)房屋安全管理?xiàng)l例》被列入國(guó)務(wù)院立法計(jì)劃預(yù)備項(xiàng)目，是最關(guān)鍵的信號(hào)。過去房屋安全管理主要依賴《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等分散規(guī)定，缺乏一部專門的行政法規(guī)。條例出臺(tái)后，物業(yè)企業(yè)的安全職責(zé)、房屋體檢的強(qiáng)制性、資金的來源和使用等將有法可依。

??進(jìn)展二：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)先行。 湖南省印發(fā)《房屋安全體檢技術(shù)指南（試行）》，是全國(guó)首個(gè)省級(jí)層面的房屋安全體檢技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，這為后續(xù)立法后的落地執(zhí)行提供了技術(shù)支撐。

??進(jìn)展三：司法保護(hù)明確。2026年3月召開的第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，最高人民法院院長(zhǎng)張軍所作的《最高人民法院工作報(bào)告》明確提出：“判決物業(yè)為維護(hù)公共利益和消防安全、督促無果后清理樓道雜物不構(gòu)成侵權(quán)”，這從司法層面為物業(yè)依規(guī)清理樓道雜物提供了明確的法律依據(jù)和保障。

??進(jìn)展四：科技賦能安全。 萬物云靈石系統(tǒng)的安全模塊，實(shí)現(xiàn)了消防監(jiān)控由“雙人24小時(shí)值守”改為“單人值守+遠(yuǎn)程坐席”，一個(gè)坐席可覆蓋多個(gè)項(xiàng)目，這是“人防”向“技防”轉(zhuǎn)型的典型案例。

??維度四：綠色智慧轉(zhuǎn)型——AI與低碳從“試點(diǎn)”走向“規(guī)?；?/p>

??規(guī)劃原文：“推動(dòng)超低能耗建筑規(guī)?；l(fā)展”“推進(jìn)城市全域數(shù)字化轉(zhuǎn)型，建設(shè)CIM基礎(chǔ)平臺(tái)”“推動(dòng)城市運(yùn)行‘一網(wǎng)統(tǒng)管’”“推廣綠色施工，鼓勵(lì)使用新能源車輛和機(jī)械”。

??深度解讀 | 政策邏輯

??綠色智慧轉(zhuǎn)型在規(guī)劃中占據(jù)突出位置，背后有三個(gè)驅(qū)動(dòng)力：

??驅(qū)力一：雙碳目標(biāo)的剛性約束。 在低碳方面，中國(guó)承諾2030年前碳達(dá)峰、2060年前碳中和。建筑領(lǐng)域碳排放占全國(guó)總量約40%，是減碳的主戰(zhàn)場(chǎng)。規(guī)劃要求“推動(dòng)超低能耗建筑規(guī)?；l(fā)展”“優(yōu)化建筑用能結(jié)構(gòu)”，是雙碳目標(biāo)在物業(yè)行業(yè)的具體落地。

??驅(qū)力二：物業(yè)行業(yè)的人力成本壓力。 物業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，保安、保潔、客服等崗位的人力成本持續(xù)上升，而物業(yè)費(fèi)漲價(jià)困難。

??驅(qū)力三：城市治理現(xiàn)代化的技術(shù)支撐。 規(guī)劃要求“建設(shè)CIM基礎(chǔ)平臺(tái)”“推動(dòng)城市運(yùn)行‘一網(wǎng)統(tǒng)管’”。物業(yè)企業(yè)作為城市治理的末端神經(jīng)，其數(shù)字化系統(tǒng)需要與政府平臺(tái)對(duì)接。這既是要求，也是機(jī)會(huì)——具備系統(tǒng)集成和數(shù)據(jù)運(yùn)維能力的企業(yè)，將獲得政府購(gòu)買服務(wù)的機(jī)會(huì)。

??深度解讀 | 行業(yè)痛點(diǎn)

??痛點(diǎn)一：投入大、見效慢。 在智慧運(yùn)營(yíng)方面，自研AI系統(tǒng)需要大量資金和技術(shù)人才，中小物業(yè)企業(yè)無力承擔(dān)。即使采購(gòu)第三方系統(tǒng)，前期投入也不小，而回報(bào)需要長(zhǎng)期積累。

??痛點(diǎn)二：標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)孤島。 不同廠商的系統(tǒng)互不兼容，物業(yè)企業(yè)的數(shù)據(jù)無法與政府平臺(tái)對(duì)接。規(guī)劃要求“建設(shè)CIM基礎(chǔ)平臺(tái)”，正是要解決標(biāo)準(zhǔn)問題。

??痛點(diǎn)三：一線員工不適應(yīng)。 引入機(jī)器人、AI系統(tǒng)，需要對(duì)一線員工進(jìn)行再培訓(xùn)，甚至涉及崗位調(diào)整。部分員工有抵觸情緒。

??深度解讀 | 2026年進(jìn)展

??進(jìn)展一：頭部企業(yè)從試點(diǎn)走向規(guī)?；?。在智慧運(yùn)營(yíng)方面， 2026年5月，萬物云發(fā)布靈石“云芯”與開放平臺(tái)，落地超900個(gè)項(xiàng)目，覆蓋住區(qū)、園區(qū)、城區(qū)、公園、酒店、醫(yī)療、學(xué)校、商業(yè)8大核心場(chǎng)景。這不是“實(shí)驗(yàn)室里的技術(shù)”，而是“在生產(chǎn)環(huán)境中跑通”的規(guī)模化應(yīng)用。

??進(jìn)展二：開放平臺(tái)降低行業(yè)門檻。 萬物云開放平臺(tái)提供物聯(lián)服務(wù)、視頻服務(wù)、算法服務(wù)、地圖服務(wù)、工單服務(wù)、智能體服務(wù)等10大類技術(shù)能力，并推出“5+4”生態(tài)扶持政策。這意味著中小物業(yè)企業(yè)不需要自研，可以通過接入開放平臺(tái)共享技術(shù)紅利。

??進(jìn)展三：AI從“輔助”走向“主力”。 萬科AI管家覆蓋3853個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)完成163.81萬次對(duì)話，獨(dú)立解決84.7%日常咨詢，客戶滿意度91.16%。AI不再是“可有可無的玩具”，而是“不可或缺的工具”。

??進(jìn)展四：機(jī)器人從“選配”走向“標(biāo)配”。 綠城服務(wù)宣布2026年起新交付小區(qū)全面標(biāo)配機(jī)器人，碧桂園服務(wù)截至2025年底“零號(hào)居民”機(jī)器人交付1053臺(tái)。這標(biāo)志著頭部企業(yè)已將機(jī)器人納入標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)包。

??進(jìn)展五：綠色低碳從“口號(hào)”走向“數(shù)據(jù)”。 在低碳方面，萬物云與Conflux、Meson簽約，完成近70萬條合規(guī)碳數(shù)據(jù)區(qū)塊鏈上鏈存證，探索碳數(shù)據(jù)向綠色RWA資產(chǎn)轉(zhuǎn)化。這是物業(yè)行業(yè)在綠色金融領(lǐng)域的首次規(guī)?；瘜?shí)踐。

??維度五：資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)深化——從“物業(yè)管理”到“資產(chǎn)管理”的積極探索

??規(guī)劃原文：“盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房等”“推動(dòng)城市更新項(xiàng)目發(fā)行REITs”“支持多主體合作改造”“優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)”。

??深度解讀 | 政策邏輯 

??物業(yè)行業(yè)的價(jià)值鏈條可以劃分為三個(gè)層次：

??規(guī)劃推動(dòng)物業(yè)企業(yè)向頂層躍遷的邏輯有三層：

??第一層：存量時(shí)代需要專業(yè)資產(chǎn)管理者。 中國(guó)城鎮(zhèn)存量房產(chǎn)價(jià)值約400萬億，但大量資產(chǎn)處于“有人住、沒人管”或“管不好”的狀態(tài)。商業(yè)寫字樓空置率上升、老舊小區(qū)資產(chǎn)貶值，業(yè)主迫切需要專業(yè)機(jī)構(gòu)提升資產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)企業(yè)是最了解這些資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)。

??第二層：REITs為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供了資金盤活和退出通道。 基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)已擴(kuò)圍至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)企業(yè)通過REITs可以將持有的成熟資產(chǎn)證券化，回收資金用于新項(xiàng)目投資，形成“投融管退”閉環(huán)。

??第三層：物業(yè)企業(yè)的能力延伸自然路徑。 物業(yè)企業(yè)日常接觸的是“資產(chǎn)”——電梯、管網(wǎng)、墻面、公共空間。從“維護(hù)資產(chǎn)”到“運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)”再到“增值資產(chǎn)”，是能力延伸的自然路徑。

??深度解讀 | 行業(yè)痛點(diǎn)

??痛點(diǎn)一：物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)屬受限。 物業(yè)企業(yè)大多不持有資產(chǎn)所有權(quán)，只能提供委托運(yùn)營(yíng)服務(wù)。而委托運(yùn)營(yíng)的收入遠(yuǎn)低于資產(chǎn)增值收益。規(guī)劃要求“盤活存量資源”，但盤活的主體是資產(chǎn)持有者（政府、國(guó)企、業(yè)主），物業(yè)企業(yè)只是“幫手”。

??痛點(diǎn)二：專業(yè)能力不足。 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)涉及金融、法律、估值、招商等專業(yè)能力，物業(yè)企業(yè)的傳統(tǒng)團(tuán)隊(duì)不具備這些能力。

??痛點(diǎn)三：政策配套不完善。 REITs的稅收優(yōu)惠、土地性質(zhì)變更、產(chǎn)權(quán)登記等配套政策仍在完善中。規(guī)劃要求“優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)”“健全與混合利用相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則”，但落地需要時(shí)間。

??深度解讀 | 2026年進(jìn)展

??進(jìn)展一：REITs持續(xù)探索。例如，招商積余擬將昆山招商花園城等項(xiàng)目納入底層資產(chǎn)申報(bào)發(fā)行REITs。有別于傳統(tǒng)物企，招商積余的獨(dú)特性在于承接了集團(tuán)整合注入的商業(yè)地產(chǎn)資源。基于這一重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)底盤，招商積余正逐步打通“投融管退”閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式從單純“賺取基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)”向“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值+現(xiàn)金流盤活”的高階形態(tài)躍升。

??進(jìn)展二：建工類企業(yè)集團(tuán)加速向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)轉(zhuǎn)型。區(qū)別于僅在后端發(fā)力的傳統(tǒng)物企，具備強(qiáng)大工程優(yōu)勢(shì)的建工類企業(yè)正深度參與“投融建管退”全生命周期，展現(xiàn)出從單一開發(fā)向綜合運(yùn)營(yíng)跨越的巨大潛力。以中建系為例，中建八局旗下投資發(fā)展公司更名為“八局城市運(yùn)營(yíng)公司”，標(biāo)志著其戰(zhàn)略重心向長(zhǎng)期持有與運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移，在組織保障上，更是由集團(tuán)副總經(jīng)理親自兼任該城市運(yùn)營(yíng)公司董事長(zhǎng)，以高管掛帥的方式統(tǒng)籌地產(chǎn)開發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)的協(xié)同。通過這種頂層設(shè)計(jì)與全鏈條資源的深度整合，這類建工巨頭正逐步構(gòu)建起多元化的運(yùn)營(yíng)生態(tài)，全面打通資產(chǎn)管理的資本閉環(huán)。

企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

圖片來源：由深度智聯(lián)CoWork平臺(tái)生成

??策略一：提前布局老舊小區(qū)市場(chǎng)，搶占“后半場(chǎng)”管理紅利

??規(guī)劃明確“結(jié)合改造同步完善長(zhǎng)效管理機(jī)制”，這標(biāo)志著城市更新的重心正從‘工程建設(shè)’向‘后期運(yùn)營(yíng)’轉(zhuǎn)移。物業(yè)企業(yè)不應(yīng)僅作為改造的“旁觀者”，而應(yīng)主動(dòng)與地方政府、城投平臺(tái)建立合作，在老舊小區(qū)改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段便提前介入。通過參與改造方案的制定，將未來的物業(yè)管理需求（如安防布點(diǎn)、公共收益點(diǎn)位規(guī)劃）融入改造設(shè)計(jì)中，從而在改造完成后順理成章地獲得物業(yè)管理權(quán)。這種“改管一體”的模式，不僅能解決老舊小區(qū)“改造易、管理難”的痛點(diǎn)，更能為物業(yè)企業(yè)鎖定未來10-20年的穩(wěn)定管理面積來源。

??策略二：建立專業(yè)運(yùn)維能力，筑牢安全底線并轉(zhuǎn)化為商業(yè)價(jià)值

??隨著《城鎮(zhèn)房屋安全管理?xiàng)l例》進(jìn)入立法計(jì)劃，房屋全生命周期安全管理已成為物業(yè)企業(yè)的法定職責(zé)。企業(yè)需立即著手建立專業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)維體系，這不僅是合規(guī)要求，更是構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。建議引入“AI+技防”手段，實(shí)現(xiàn)從“人海戰(zhàn)術(shù)”向“遠(yuǎn)程坐席+單人值守”的轉(zhuǎn)型。同時(shí)，利用專業(yè)檢測(cè)設(shè)備和技術(shù)力量，為業(yè)主提供房屋安全體檢、管網(wǎng)監(jiān)測(cè)等增值服務(wù)，將“安全責(zé)任”轉(zhuǎn)化為“服務(wù)產(chǎn)品”，在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，提升服務(wù)的專業(yè)壁壘。

??策略三：拓展非住宅運(yùn)營(yíng)能力，抓住存量資產(chǎn)盤活機(jī)遇

??規(guī)劃提出“盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房”，并推動(dòng)“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”發(fā)行，這為物業(yè)企業(yè)打開了非住宅領(lǐng)域的巨大空間。有條件的企業(yè)應(yīng)積極向商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文創(chuàng)街區(qū)等非住宅領(lǐng)域延伸，從單純的“服務(wù)提供者”升級(jí)為“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者”。學(xué)習(xí)頭部物企經(jīng)驗(yàn)，不僅提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，更要介入資產(chǎn)的招商、租售和價(jià)值提升環(huán)節(jié)。通過REITs等金融工具，參與存量資產(chǎn)的“投融管退”閉環(huán)，構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線，擺脫對(duì)傳統(tǒng)住宅物業(yè)費(fèi)的單一依賴。

??策略四：深化社區(qū)增值服務(wù)，打造“物業(yè)+養(yǎng)老”可持續(xù)模式

??規(guī)劃將“物業(yè)服務(wù)進(jìn)家庭”寫入國(guó)家戰(zhàn)略，并配合長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)制度的全面落地，為社區(qū)養(yǎng)老提供了清晰的支付路徑。物業(yè)企業(yè)應(yīng)以“完整社區(qū)”建設(shè)為抓手，系統(tǒng)布局養(yǎng)老、托育、社區(qū)商業(yè)等增值服務(wù)，從“試點(diǎn)”走向“品牌化”和“標(biāo)準(zhǔn)化”。通過與專業(yè)醫(yī)療、護(hù)理機(jī)構(gòu)合作，將養(yǎng)老服務(wù)嵌入日常物業(yè)管理中，利用管家、保安的“在地化”優(yōu)勢(shì)，提供“最后一米”的居家照護(hù)。這不僅能提升社區(qū)運(yùn)營(yíng)的綜合收益，更能將物業(yè)企業(yè)打造為基層治理的重要力量。

??策略五：關(guān)注政策資金窗口，借力金融工具降低轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)

??2026年一季度城市更新專項(xiàng)債發(fā)行已近1200億元，且規(guī)劃明確允許專項(xiàng)債支持符合條件的項(xiàng)目。物業(yè)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注政府的資金投向，積極參與政府主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目。通過承接政府購(gòu)買服務(wù)（如老舊小區(qū)改造后的長(zhǎng)效管理、城市公共空間服務(wù)），利用政策資金的穩(wěn)定性，降低企業(yè)在存量市場(chǎng)探索中的市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，積極研究REITs、資產(chǎn)證券化等工具，將自身管理的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)進(jìn)行證券化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出和資本增值。

??小結(jié)

??城市更新“十五五”規(guī)劃對(duì)物業(yè)行業(yè)是長(zhǎng)期利好、短期分化。規(guī)劃的核心邏輯是“存量提質(zhì)”與“運(yùn)營(yíng)增值”，這意味著過去依賴“增量擴(kuò)張”和“人海戰(zhàn)術(shù)”的傳統(tǒng)模式已走到盡頭。頭部物業(yè)企業(yè)、具備綜合運(yùn)營(yíng)能力（資產(chǎn)管理+科技賦能+民生服務(wù)）的企業(yè)將率先受益；而傳統(tǒng)依賴新房交付、缺乏核心運(yùn)營(yíng)能力的物業(yè)企業(yè)如不加快轉(zhuǎn)型，將面臨增長(zhǎng)瓶頸。存量時(shí)代的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本質(zhì)上是運(yùn)營(yíng)能力的競(jìng)爭(zhēng)，而非規(guī)模擴(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)。