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??【克而瑞物管研究】

??什么樣的房子，會(huì)被稱為老房子？

??在不同的語(yǔ)境下，或許有不同的釋義。比如，在城市更新的敘事里，老房子的定義是千禧年之前，房齡超過(guò)這個(gè)年限，才有機(jī)會(huì)參與財(cái)政撥款的老舊改造。

??又比如在普通人眼里，房子老與不老，或許是一套感性的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。斑駁脫落的草皮墻面、坑洼缺角兒的地磚井蓋，在此之外，還有更多“老”的痕跡，只有住在其中才能知曉，樓梯的雜物，落土的消防設(shè)施，再加上凌亂、老化的電路電線，像藤蔓爬滿了走廊。

??這些一眼可見(jiàn)的黯淡是居民有口難言的老舊感?！袄稀眰α朔课莸拿孀?，內(nèi)中反映的則是安全的里子。例如，人們很難想象，在消防設(shè)施落土的小區(qū)里，物業(yè)團(tuán)隊(duì)能夠在遭遇火災(zāi)時(shí)冷靜的妥善應(yīng)對(duì)。卻有理由相信，一個(gè)連居民室內(nèi)燃?xì)獍踩寄鼙O(jiān)控照顧到的小區(qū)，樓道里不會(huì)出現(xiàn)混亂無(wú)章的電路走線，與亂停亂放的雜物、自行車。

??基于這個(gè)語(yǔ)境，年齡不再是劃定“老”的界線。不少3-5年的次新房小區(qū)已呈現(xiàn)老態(tài)，相反很多20年以上房齡的小區(qū)卻干凈整潔，即便可以在設(shè)計(jì)風(fēng)格上找到歲月的痕跡，但依然能在居民生活中的悠然與從容里，找到難得的一份旺盛生命力。

??安全是社區(qū)運(yùn)行的底線，但它卻不只是那個(gè)關(guān)鍵的“1”。正如所見(jiàn)，一輪以“安全”為目標(biāo)的新行業(yè)趨勢(shì)正在緩緩展開(kāi)。

??1.更及時(shí)的體檢

??隨著樓市進(jìn)入存量提質(zhì)時(shí)代，房屋安全從老生常談的話題，開(kāi)始變得廣泛且炙手可熱，其中之一，就是為房屋做體檢。

??近期，全國(guó)各地陸續(xù)出臺(tái)了房屋安全相關(guān)地方法規(guī)，并鼓勵(lì)為房屋建筑進(jìn)行安全評(píng)估。背后的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，當(dāng)前核心城市建設(shè)存量房屋規(guī)模大，建筑老齡化正在進(jìn)入加速期，房屋體檢雖然聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)陌生，卻通過(guò)政策導(dǎo)向成為實(shí)實(shí)在在的趨勢(shì)。

??事實(shí)上，在進(jìn)一步加強(qiáng)房屋安全管理的新命題下，體檢不僅僅指那些老項(xiàng)目。面對(duì)健康，一代人有一代人的焦慮，不分年齡不分貧富，而房子也是一樣。

??在“好房子”的浪潮中，安全、智慧等標(biāo)簽都成了房屋的賣點(diǎn)，如果一個(gè)項(xiàng)目不以此表達(dá)些什么，就會(huì)錯(cuò)過(guò)一個(gè)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的絕好契機(jī)。相對(duì)應(yīng)的，普通家庭掏空六個(gè)錢包，買下的也不僅是地段、景觀、戶型、學(xué)區(qū)，還有很多摸不到的“安全”、“智慧”等隱性價(jià)值，這些標(biāo)簽雖沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)，但內(nèi)里也都是購(gòu)房者的真金白銀。

??除了依托于強(qiáng)大的HALO智慧服務(wù)管理平臺(tái)，對(duì)空間中的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效運(yùn)維管理，龍湖智創(chuàng)生活是當(dāng)下少數(shù)還在每年聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展安全管理體系審核和評(píng)估的物業(yè)服務(wù)商。據(jù)龍湖智創(chuàng)生活介紹，其每年在這一項(xiàng)的開(kāi)銷大約數(shù)百萬(wàn)元，在管的項(xiàng)目分季度隨機(jī)抽查，在全年保證100%的覆蓋率。檢查的價(jià)值是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但根本目的還是為了改錯(cuò)，而這涉及了一筆更大的開(kāi)支，2025年龍湖智創(chuàng)生活僅在安全層面的整改花費(fèi)就達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元。

??巨大的支出“勸退”了很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

??顯而易見(jiàn)的是，隨著社區(qū)使用周期的拉長(zhǎng)，社區(qū)積壓的問(wèn)題項(xiàng)越來(lái)越多；而增多的問(wèn)題，又面臨著更大資金的整改投入，這對(duì)于本就以“省錢”為目的的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果拿不出整改的費(fèi)用與決心，還不如“兩眼一黑”，省去為“給自己添堵”。

??所以，更及時(shí)的體檢、治小病，才是長(zhǎng)期保障項(xiàng)目安全最節(jié)約的一種方式。在龍湖智創(chuàng)生活針對(duì)全國(guó)千余項(xiàng)目的體檢報(bào)告中顯示，一季度85分以上的項(xiàng)目占比超過(guò)70%，而排名在前列的項(xiàng)目有石家莊云歌朗樾、杭州璀璨瀾庭、南京宸閱府、青島春江天越等高層項(xiàng)目，也有重慶香樟林等交付20年的“老”項(xiàng)目。

??這意味著兩點(diǎn)：其一，檢出問(wèn)題的項(xiàng)目，只需要小幅投入就能讓社區(qū)的狀態(tài)回歸最佳；其二，房屋安全無(wú)關(guān)房齡，也無(wú)關(guān)業(yè)態(tài)，更多與物業(yè)企業(yè)的態(tài)度有關(guān)。

??2.更專業(yè)的響應(yīng)

??在傳統(tǒng)觀念里，基于建筑原因，高層住宅在應(yīng)對(duì)火災(zāi)等突發(fā)事件時(shí)，往往會(huì)面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)。

??北大-林肯中心曾對(duì)128個(gè)樣本城市進(jìn)行過(guò)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，以7層作為“高層住宅”與“多層住宅”的分界點(diǎn)，當(dāng)建筑年齡在10年左右，82%的城市里高層住宅的二手房均價(jià)都會(huì)高于多層住宅；而當(dāng)建筑年齡超過(guò)20年，這個(gè)數(shù)字便會(huì)驟降到46%，反轉(zhuǎn)為多層住宅的價(jià)格普遍高于高層住宅。

??數(shù)據(jù)結(jié)果表明，很多洋房、別墅往往更加保值，內(nèi)中并沒(méi)有太多復(fù)雜的原因，研究顯示，相較于多層住宅，高層住宅在消防和日常維護(hù)運(yùn)營(yíng)上有著更高的管理難度，比如，由于國(guó)內(nèi)外大城市建筑消防裝備和撲救高度在 15 層左右，這就對(duì)社區(qū)自身的安全設(shè)施、應(yīng)急反應(yīng)效率與服務(wù)者自身的素質(zhì)，提出了更高的要求。

??所以，安全管理不光是“里子”、“面子”，還關(guān)乎著業(yè)主的“錢袋子”。

??在近期的一個(gè)熱門視頻里，某小區(qū)發(fā)現(xiàn)火情，在中控室下午5點(diǎn)15分收到煙感報(bào)警后，兩分鐘后秩序人員就到達(dá)了現(xiàn)場(chǎng)。除了在確認(rèn)業(yè)主外出后，由管家與業(yè)主確認(rèn)房門密碼，攜帶滅火器入戶，從滅火、開(kāi)窗通風(fēng)，到等待業(yè)主回來(lái)檢查，動(dòng)作迅速且按部就班。

??視頻里的項(xiàng)目是濟(jì)南的龍湖春江悅茗，是一個(gè)以17-18層樓宇為主的高層社區(qū)。在短短1分鐘的視頻背后，龍湖智創(chuàng)生活起碼在三個(gè)重要環(huán)節(jié)做到了準(zhǔn)確執(zhí)行。

??首先，物業(yè)設(shè)備完善。從終端的探測(cè)器，到云端的智慧消防系統(tǒng)，均高效在線，保證第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)火情或隱患。

??第二，人員配備齊全。中控室人員保持在崗，巡邏人員、管家等崗位迅速響應(yīng)，快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

??第三，應(yīng)急流程規(guī)范。秩序巡邏隊(duì)員，攜帶滅火器3分鐘內(nèi)跑步到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火情，回復(fù)中控室具體報(bào)警位置，判斷起火的地點(diǎn)，使用消防設(shè)備撲滅初期火災(zāi)，將業(yè)主損失降至最低。

??當(dāng)下，火災(zāi)已是社區(qū)安全里的最大應(yīng)急風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)，其中，又以電氣與燃?xì)鉃樯酢８鶕?jù)國(guó)家消防救援局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年，居住場(chǎng)所因電氣引發(fā)火災(zāi)占比44%，因燃?xì)鉅t具等生活用火不慎的引發(fā)比例為34%，兩者合計(jì)占比接近八成。

??日常生活并沒(méi)有完全隔絕風(fēng)險(xiǎn)，安全隱患依然是正常生活的潛在威脅。不久前，在成都某項(xiàng)目地下車庫(kù)突發(fā)火情，中控室接到煙感報(bào)警后，迅速通知龍湖智創(chuàng)生活的秩序人員攜帶滅火器材達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)是汽車自燃后，開(kāi)始控制火情并上報(bào)中控室，同步撥打119報(bào)警，最終與消防隊(duì)員一起將火勢(shì)撲滅。

??危機(jī)的化解，無(wú)形中為房?jī)r(jià)建立起了一道防火墻。在二手房市場(chǎng)，即便是近年來(lái)樓市整體震蕩，龍湖的住宅項(xiàng)目也在同板塊內(nèi)保持著不俗的競(jìng)爭(zhēng)力，這背后有先天設(shè)計(jì)、建設(shè)的原因，龍湖智創(chuàng)生活的維護(hù)也占了很大因素，安全即是重要的一項(xiàng)。據(jù)龍湖智創(chuàng)生活介紹，目前龍湖已構(gòu)建起“人防+技防+智防”一體化的安全體系，以智慧物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)核心，融合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI技術(shù)，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等全域、全時(shí)、全流程智能管控。

??好的物業(yè)服務(wù)，是居民安全、舒適度的重要來(lái)源，也是二手房房?jī)r(jià)保值甚至增值的重要加成。

??3.更扎實(shí)的內(nèi)功

??當(dāng)下，每一家物業(yè)公司都要面臨“錢要怎么花”的現(xiàn)實(shí)拷問(wèn)，而把投入或者“利潤(rùn)”用在安全方面值不值得？起碼龍湖智創(chuàng)生活是舍得投入大額支出的。

??足額的安全支出，保證了社區(qū)的健康運(yùn)轉(zhuǎn)，有效減小突發(fā)事件對(duì)業(yè)主的損失，而通過(guò)經(jīng)年累月形成的慣性，也讓安全管理成為龍湖智創(chuàng)生活一件自上而下的重點(diǎn)工程。

??目前，龍湖智創(chuàng)生活基于ISO45001體系、風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)管控與隱患排查治理雙重預(yù)防體系等先進(jìn)管理體系，結(jié)合自身實(shí)際特點(diǎn)建立了安全管理體系。體系以有效保障業(yè)主、客戶、員工和相關(guān)方人身和財(cái)產(chǎn)安全為核心目的，涵蓋了培訓(xùn)、風(fēng)險(xiǎn)管理、作業(yè)安全、應(yīng)急管理、相關(guān)方管理等安全管理的各項(xiàng)主要要素。

??于人員，社區(qū)關(guān)鍵人員每個(gè)月安全管理考試，新人的安全管理培訓(xùn)，還有各種各樣以備不時(shí)之需的演習(xí)演練：每季度一次的消防應(yīng)急演練，每半年一次的安全生產(chǎn)類應(yīng)急演練、治安安全類應(yīng)急演練，還有零零種種的其他應(yīng)急演練。

??于設(shè)備，基于自研的數(shù)智化系統(tǒng)，龍湖智創(chuàng)生活已實(shí)現(xiàn)了服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)前置識(shí)別、安全風(fēng)險(xiǎn)實(shí)時(shí)預(yù)警、客戶安全早期干預(yù)、突發(fā)事件智能監(jiān)控?；?×24小時(shí)全域監(jiān)控的“智能眼睛+智慧大腦”， 龍湖智創(chuàng)生活將“被動(dòng)響應(yīng)”轉(zhuǎn)為“主動(dòng)防控”，為第一時(shí)間響應(yīng)業(yè)主安全需求提供關(guān)鍵支撐。

??基于人力、財(cái)力以及數(shù)字化能力，類似于“飛檢”的檢查，在龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的社區(qū)里，時(shí)刻都在進(jìn)行著。

??回到最初的問(wèn)題，安全管理簡(jiǎn)不簡(jiǎn)單？

??從龍湖智創(chuàng)生活案例來(lái)看，妥善的安全管理起碼需要企業(yè)戰(zhàn)略、組織的支撐，細(xì)水長(zhǎng)流的投入，以及能靜下來(lái)把安全當(dāng)要緊事來(lái)辦的態(tài)度。

??一直以來(lái)，安全管理都不算件容易討彩的工作。在日常的絕大多數(shù)時(shí)間，安全管理都是項(xiàng)很難察覺(jué)的良心工程，在人們的體感上，甚至不如多聘請(qǐng)一位保潔、多栽種一棵樹(shù)來(lái)得直觀。

??但沉不下心是做不好物業(yè)服務(wù)的。

??如果說(shuō)，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值是需要等住進(jìn)去之后，才會(huì)慢慢發(fā)現(xiàn)的；那安全管理的意義，就是業(yè)主住了二十年或者更久后，依然在社區(qū)生活里，收獲一份安心、從容。

??安全管理不簡(jiǎn)單，但值得。畢竟，氣質(zhì)與氣色是由內(nèi)而外的，愿意在看不見(jiàn)的地方下功夫的服務(wù)，社區(qū)的觀感也不會(huì)差。伴隨著安全管理成為政策引導(dǎo)的趨勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)為這些付出，給出客觀的價(jià)格。