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??【克而瑞物管研究】

??什么樣的房子，會被稱為老房子？

??在不同的語境下，或許有不同的釋義。比如，在城市更新的敘事里，老房子的定義是千禧年之前，房齡超過這個年限，才有機會參與財政撥款的老舊改造。

??又比如在普通人眼里，房子老與不老，或許是一套感性的評價標準。斑駁脫落的草皮墻面、坑洼缺角兒的地磚井蓋，在此之外，還有更多“老”的痕跡，只有住在其中才能知曉，樓梯的雜物，落土的消防設施，再加上凌亂、老化的電路電線，像藤蔓爬滿了走廊。

??這些一眼可見的黯淡是居民有口難言的老舊感。“老”傷害了房屋的面子，內中反映的則是安全的里子。例如，人們很難想象，在消防設施落土的小區(qū)里，物業(yè)團隊能夠在遭遇火災時冷靜的妥善應對。卻有理由相信，一個連居民室內燃氣安全都能監(jiān)控照顧到的小區(qū)，樓道里不會出現(xiàn)混亂無章的電路走線，與亂停亂放的雜物、自行車。

??基于這個語境，年齡不再是劃定“老”的界線。不少3-5年的次新房小區(qū)已呈現(xiàn)老態(tài)，相反很多20年以上房齡的小區(qū)卻干凈整潔，即便可以在設計風格上找到歲月的痕跡，但依然能在居民生活中的悠然與從容里，找到難得的一份旺盛生命力。

??安全是社區(qū)運行的底線，但它卻不只是那個關鍵的“1”。正如所見，一輪以“安全”為目標的新行業(yè)趨勢正在緩緩展開。

??1.更及時的體檢

??隨著樓市進入存量提質時代，房屋安全從老生常談的話題，開始變得廣泛且炙手可熱，其中之一，就是為房屋做體檢。

??近期，全國各地陸續(xù)出臺了房屋安全相關地方法規(guī)，并鼓勵為房屋建筑進行安全評估。背后的現(xiàn)實問題是，當前核心城市建設存量房屋規(guī)模大，建筑老齡化正在進入加速期，房屋體檢雖然聽起來有點陌生，卻通過政策導向成為實實在在的趨勢。

??事實上，在進一步加強房屋安全管理的新命題下，體檢不僅僅指那些老項目。面對健康，一代人有一代人的焦慮，不分年齡不分貧富，而房子也是一樣。

??在“好房子”的浪潮中，安全、智慧等標簽都成了房屋的賣點，如果一個項目不以此表達些什么，就會錯過一個實現(xiàn)溢價的絕好契機。相對應的，普通家庭掏空六個錢包，買下的也不僅是地段、景觀、戶型、學區(qū)，還有很多摸不到的“安全”、“智慧”等隱性價值，這些標簽雖沒有明碼標價，但內里也都是購房者的真金白銀。

??除了依托于強大的HALO智慧服務管理平臺，對空間中的設施設備進行有效運維管理，龍湖智創(chuàng)生活是當下少數(shù)還在每年聘請專業(yè)機構開展安全管理體系審核和評估的物業(yè)服務商。據(jù)龍湖智創(chuàng)生活介紹，其每年在這一項的開銷大約數(shù)百萬元，在管的項目分季度隨機抽查，在全年保證100%的覆蓋率。檢查的價值是發(fā)現(xiàn)問題，但根本目的還是為了改錯，而這涉及了一筆更大的開支，2025年龍湖智創(chuàng)生活僅在安全層面的整改花費就達到數(shù)千萬元。

??巨大的支出“勸退”了很多物業(yè)服務企業(yè)。

??顯而易見的是，隨著社區(qū)使用周期的拉長，社區(qū)積壓的問題項越來越多；而增多的問題，又面臨著更大資金的整改投入，這對于本就以“省錢”為目的的企業(yè)來說，如果拿不出整改的費用與決心，還不如“兩眼一黑”，省去為“給自己添堵”。

??所以，更及時的體檢、治小病，才是長期保障項目安全最節(jié)約的一種方式。在龍湖智創(chuàng)生活針對全國千余項目的體檢報告中顯示，一季度85分以上的項目占比超過70%，而排名在前列的項目有石家莊云歌朗樾、杭州璀璨瀾庭、南京宸閱府、青島春江天越等高層項目，也有重慶香樟林等交付20年的“老”項目。

??這意味著兩點：其一，檢出問題的項目，只需要小幅投入就能讓社區(qū)的狀態(tài)回歸最佳；其二，房屋安全無關房齡，也無關業(yè)態(tài)，更多與物業(yè)企業(yè)的態(tài)度有關。

??2.更專業(yè)的響應

??在傳統(tǒng)觀念里，基于建筑原因，高層住宅在應對火災等突發(fā)事件時，往往會面臨更高的風險。

??北大-林肯中心曾對128個樣本城市進行過一項統(tǒng)計，以7層作為“高層住宅”與“多層住宅”的分界點，當建筑年齡在10年左右，82%的城市里高層住宅的二手房均價都會高于多層住宅；而當建筑年齡超過20年，這個數(shù)字便會驟降到46%，反轉為多層住宅的價格普遍高于高層住宅。

??數(shù)據(jù)結果表明，很多洋房、別墅往往更加保值，內中并沒有太多復雜的原因，研究顯示，相較于多層住宅，高層住宅在消防和日常維護運營上有著更高的管理難度，比如，由于國內外大城市建筑消防裝備和撲救高度在 15 層左右，這就對社區(qū)自身的安全設施、應急反應效率與服務者自身的素質，提出了更高的要求。

??所以，安全管理不光是“里子”、“面子”，還關乎著業(yè)主的“錢袋子”。

??在近期的一個熱門視頻里，某小區(qū)發(fā)現(xiàn)火情，在中控室下午5點15分收到煙感報警后，兩分鐘后秩序人員就到達了現(xiàn)場。除了在確認業(yè)主外出后，由管家與業(yè)主確認房門密碼，攜帶滅火器入戶，從滅火、開窗通風，到等待業(yè)主回來檢查，動作迅速且按部就班。

??視頻里的項目是濟南的龍湖春江悅茗，是一個以17-18層樓宇為主的高層社區(qū)。在短短1分鐘的視頻背后，龍湖智創(chuàng)生活起碼在三個重要環(huán)節(jié)做到了準確執(zhí)行。

??首先，物業(yè)設備完善。從終端的探測器，到云端的智慧消防系統(tǒng)，均高效在線，保證第一時間發(fā)現(xiàn)火情或隱患。

??第二，人員配備齊全。中控室人員保持在崗，巡邏人員、管家等崗位迅速響應，快速到達現(xiàn)場。

??第三，應急流程規(guī)范。秩序巡邏隊員，攜帶滅火器3分鐘內跑步到達現(xiàn)場，確認火情，回復中控室具體報警位置，判斷起火的地點，使用消防設備撲滅初期火災，將業(yè)主損失降至最低。

??當下，火災已是社區(qū)安全里的最大應急風險項，其中，又以電氣與燃氣為甚。根據(jù)國家消防救援局數(shù)據(jù)顯示，2025年，居住場所因電氣引發(fā)火災占比44%，因燃氣爐具等生活用火不慎的引發(fā)比例為34%，兩者合計占比接近八成。

??日常生活并沒有完全隔絕風險，安全隱患依然是正常生活的潛在威脅。不久前，在成都某項目地下車庫突發(fā)火情，中控室接到煙感報警后，迅速通知龍湖智創(chuàng)生活的秩序人員攜帶滅火器材達到現(xiàn)場，確認是汽車自燃后，開始控制火情并上報中控室，同步撥打119報警，最終與消防隊員一起將火勢撲滅。

??危機的化解，無形中為房價建立起了一道防火墻。在二手房市場，即便是近年來樓市整體震蕩，龍湖的住宅項目也在同板塊內保持著不俗的競爭力，這背后有先天設計、建設的原因，龍湖智創(chuàng)生活的維護也占了很大因素，安全即是重要的一項。據(jù)龍湖智創(chuàng)生活介紹，目前龍湖已構建起“人防+技防+智防”一體化的安全體系，以智慧物聯(lián)網(wǎng)平臺核心，融合物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI技術，實現(xiàn)火災自動報警系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等全域、全時、全流程智能管控。

??好的物業(yè)服務，是居民安全、舒適度的重要來源，也是二手房房價保值甚至增值的重要加成。

??3.更扎實的內功

??當下，每一家物業(yè)公司都要面臨“錢要怎么花”的現(xiàn)實拷問，而把投入或者“利潤”用在安全方面值不值得？起碼龍湖智創(chuàng)生活是舍得投入大額支出的。

??足額的安全支出，保證了社區(qū)的健康運轉，有效減小突發(fā)事件對業(yè)主的損失，而通過經(jīng)年累月形成的慣性，也讓安全管理成為龍湖智創(chuàng)生活一件自上而下的重點工程。

??目前，龍湖智創(chuàng)生活基于ISO45001體系、風險分級管控與隱患排查治理雙重預防體系等先進管理體系，結合自身實際特點建立了安全管理體系。體系以有效保障業(yè)主、客戶、員工和相關方人身和財產(chǎn)安全為核心目的，涵蓋了培訓、風險管理、作業(yè)安全、應急管理、相關方管理等安全管理的各項主要要素。

??于人員，社區(qū)關鍵人員每個月安全管理考試，新人的安全管理培訓，還有各種各樣以備不時之需的演習演練：每季度一次的消防應急演練，每半年一次的安全生產(chǎn)類應急演練、治安安全類應急演練，還有零零種種的其他應急演練。

??于設備，基于自研的數(shù)智化系統(tǒng)，龍湖智創(chuàng)生活已實現(xiàn)了服務風險前置識別、安全風險實時預警、客戶安全早期干預、突發(fā)事件智能監(jiān)控。基于7×24小時全域監(jiān)控的“智能眼睛+智慧大腦”， 龍湖智創(chuàng)生活將“被動響應”轉為“主動防控”，為第一時間響應業(yè)主安全需求提供關鍵支撐。

??基于人力、財力以及數(shù)字化能力，類似于“飛檢”的檢查，在龍湖智創(chuàng)生活服務的社區(qū)里，時刻都在進行著。

??回到最初的問題，安全管理簡不簡單？

??從龍湖智創(chuàng)生活案例來看，妥善的安全管理起碼需要企業(yè)戰(zhàn)略、組織的支撐，細水長流的投入，以及能靜下來把安全當要緊事來辦的態(tài)度。

??一直以來，安全管理都不算件容易討彩的工作。在日常的絕大多數(shù)時間，安全管理都是項很難察覺的良心工程，在人們的體感上，甚至不如多聘請一位保潔、多栽種一棵樹來得直觀。

??但沉不下心是做不好物業(yè)服務的。

??如果說，物業(yè)服務的價值是需要等住進去之后，才會慢慢發(fā)現(xiàn)的；那安全管理的意義，就是業(yè)主住了二十年或者更久后，依然在社區(qū)生活里，收獲一份安心、從容。

??安全管理不簡單，但值得。畢竟，氣質與氣色是由內而外的，愿意在看不見的地方下功夫的服務，社區(qū)的觀感也不會差。伴隨著安全管理成為政策引導的趨勢，市場會為這些付出，給出客觀的價格。