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??深圳單價“地王”紀錄被刷新了。

??6月5日，深圳土地市場掀起一場罕見的高潮。在深圳市南山區(qū)粵海街道T204-0153宗地的競拍中，保利置業(yè)經(jīng)過291輪激烈競價，以總價57.72億元將這塊稀缺宅地收入囊中。地塊成交樓面價達到10.87萬元/平方米，溢價率達到150.74%，一舉刷新深圳涉宅用地樓面單價紀錄。

??值得注意的是，這并非保利置業(yè)近期唯一的大手筆拿地。在此前一周內(nèi)，保利置業(yè)還在上海和武漢接連落子，3宗地塊合計投入資金已超百億元，展現(xiàn)出其強烈的補倉意愿。

??一周三城百億元拿地

??保利置業(yè)的這一輪拿地行動，始于上海。

??5月29日下午，上海2026年第四批次土地出讓迎來壓軸戲。浦東新區(qū)南碼頭Z000302單元14-03e、14-04a地塊吸引9家競買人參與。經(jīng)過長達一個多小時、共112輪激烈競價，保利置業(yè)最終以34.88億元的總價成功摘地，成交樓面價達82062元/平方米，溢價率40.04%。值得關(guān)注的是，保利置業(yè)在開拍之前就已經(jīng)提前發(fā)布了招標公告，總投資高達49.9億元，對這宗地塊勢在必得。該地塊位于浦東內(nèi)中環(huán)，交通便利，市場預期其高層住宅售價有望超過周邊熱銷項目翡雲(yún)悅府。

??同日，位于武漢內(nèi)環(huán)核心的P（2026）029號地塊（原武漢市第七醫(yī)院地塊）也展開了激烈競拍。憑借對口武漢小學、武珞路中學本部的優(yōu)質(zhì)教育配套，該地塊吸引了13家房企同臺競拍，涵蓋央企、國企和民企。經(jīng)過33輪競價，保利置業(yè)以8.02億元的總價勝出，成交樓面價21110元/平方米，溢價率31%，一舉刷新武昌區(qū)住宅用地樓面價紀錄，正式登頂武昌“新地王”。這也是保利置業(yè)繼去年底以10.2億元拿下武昌濱江地塊后，半年內(nèi)兩度落子武昌核心板塊，合計斥資約18億元。

??而真正引發(fā)市場廣泛關(guān)注的是6月5日深圳粵海街道地塊的成功出讓。該地塊以23.02億元起始價開拍，吸引了保利、華潤、中海、招商蛇口、建發(fā)、越秀六家頭部央企、國企同臺角逐。6家房企經(jīng)過長達89分鐘、共計291輪的競價拉鋸，最終保利置業(yè)旗下全資子公司深圳市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以57.72億元的總價將地塊收入囊中，溢價率高達150.74%，折合樓面價約10.87萬元/平方米。

??這不是一次普通的高溢價摘地。按照機構(gòu)的統(tǒng)計口徑，這一成交樓面價大幅超越了2025年7月前海桂灣地塊8.42萬元/平方米的紀錄，刷新了深圳涉宅用地成交樓面單價歷史新高，就此登頂深圳住宅樓面單價“地王”。

??公開資料顯示，粵海街道素有“世界第一街道”之稱，周邊聚集了騰訊、阿里巴巴、字節(jié)跳動、中興通訊等行業(yè)龍頭總部，2024年該街道GDP突破4500億元，超過不少地級市甚至部分省份的經(jīng)濟總量。此次出讓的地塊容積率僅2.9，是科技園片區(qū)近十年來首度公開出讓的低密度純居住用地，周邊配套完善。

??58安居客研究院院長張波認為，該地塊近五年出讓商品宅地數(shù)量稀少，疊加高新、學區(qū)、雙地鐵配套，市場需求旺盛，這是房企敢于高價拿地最主要的原因。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，該地塊容積率較低，未來極有可能被打造成市場稀缺的低密小高層或板式產(chǎn)品，在高密度的科技園片區(qū)，該項目極有可能成為粵海街道新一代標桿低密豪宅。

??值得注意的是，保利置業(yè)此前20余年主要深耕深圳龍華、龍崗等外圍板塊，以剛需和改善項目為主。2024年拿下寶中宅地后，保利置業(yè)開始向高端住宅市場進發(fā)；此次拿下粵海宅地，則將公司從城市外圍一舉推向深圳最核心的住宅市場。

??三場土地出讓共斬獲3宗地塊，保利置業(yè)一周內(nèi)在深圳、上海和武漢三地的拿地總金額已經(jīng)達到100.6億元。

??戰(zhàn)略考量與盈利壓力

??保利置業(yè)為何在此時高溢價拿地？從其近年來的戰(zhàn)略布局中可見一斑。

??公開資料顯示，2021年之前，保利置業(yè)的土地儲備布局相對分散。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，公司開始大幅收縮城市布局，集中資源聚焦?jié)?、上海、寧波、杭州四座核心城市?022年至2025年，這四城的拿地面積占比高達64%。2025年全年，公司獲取15個項目，總土地成本約270億元，其中84%的資源流向廣州、上海、杭州等高能級城市。

??從拿地強度來看，保利置業(yè)的權(quán)益拿地金額從2023年的104億元、2024年的59億元，躍升至2025年的169億元，行業(yè)排名也從第40位上升至第11位。今年前5月，其權(quán)益拿地金額已達43億元，位列第9位。若再加上此次拿下的深圳單價“地王”，保利置業(yè)權(quán)益拿地金額超百億元，行業(yè)排名將會進一步提升。

??與此同時，保利置業(yè)在產(chǎn)品端也在加速高端化轉(zhuǎn)型。2025年，公司銷售均價達30917元/平方米，同比增長21%。此次在深圳、上海等核心城市獲取的高價地塊，也是這一戰(zhàn)略的延續(xù)。

??然而，高價拿地也帶來了不容忽視的風險，最直接的體現(xiàn)是對利潤的侵蝕。

??盈利水平是保利置業(yè)的一大短板。據(jù)其財報顯示，保利置業(yè)2025年的毛利率為17%，凈利潤率僅為0.5%，幾乎處于盈虧平衡邊緣。2024年，其凈利潤率更是低至0.2%。在盈利空間本就極為有限的情況下，若這些“地王”項目未來銷售去化或價格實現(xiàn)不及預期，將對企業(yè)整體盈利安全構(gòu)成嚴重威脅。

??回顧2020年業(yè)績會上，保利置業(yè)管理層曾提出“五年再造一個保利置業(yè)”，力爭在2025年實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。然而，受行業(yè)深度調(diào)整影響，公司這一目標未能實現(xiàn)，其銷售額長期徘徊在500億元左右。如今，在核心城市以高溢價補倉，既是戰(zhàn)略突圍的必然選擇，也是一場對資金、運營與市場判斷能力的極限考驗。

??在房地產(chǎn)市場整體回暖但仍充滿不確定性的當下，保利置業(yè)這輪“百億元搶地”能否換來預期的銷售與利潤回報，仍需時間檢驗。