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??【克而瑞物管研究】

??2026年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《廣州市維修資金管理辦法（征求公眾意見稿）》。

??相比2022年現(xiàn)行辦法，此次調(diào)整涉及續(xù)交、公示、組織主體、年度計(jì)劃、緊急使用和檔案管理等多個(gè)環(huán)節(jié)。

??從這些變化中，可以看出三條管理鏈：

• 余額不足時(shí)，必須及時(shí)補(bǔ)足；

• 一般維修可以納入年度計(jì)劃；

• 緊急維修可以先行排險(xiǎn)，但證明、公示、審價(jià)和歸檔不能缺位。

??01

??余額低于30%，維修資金怎么補(bǔ)？

• 什么時(shí)候啟動(dòng)：多數(shù)城市以30%為線

• 廣州仍以業(yè)主分戶賬余額低于首期交存額30%作為續(xù)交節(jié)點(diǎn)。

• 北京、上海、杭州等城市也普遍采用30%作為續(xù)籌觸發(fā)線。深圳則在物業(yè)管理區(qū)域賬戶余額低于40%時(shí)發(fā)出預(yù)警，低于30%后，共有物業(yè)收益主要用于補(bǔ)充維修資金。

??廣州此次沒有調(diào)整30%的啟動(dòng)線，真正變化在于：啟動(dòng)后補(bǔ)到多少、多久補(bǔ)完，以及通過什么方式補(bǔ)。

• 補(bǔ)到多少、多久補(bǔ)完？

??廣州明確續(xù)交后余額不得低于首期交存額，解決了“補(bǔ)到多少”，但沒有統(tǒng)一規(guī)定“多久補(bǔ)完”。

??相比之下，北京同時(shí)明確補(bǔ)足額度和30日期限；上海前端保留自治空間，后端設(shè)置90日兜底。

• 北京：未成立業(yè)主大會(huì)的項(xiàng)目，補(bǔ)足額度和30日繳納期限均有明確規(guī)定。

• 上海：正常情況下，籌集方式、金額和期限由小區(qū)自行決定；管理規(guī)約未作約定且業(yè)主大會(huì)在觸發(fā)后90日內(nèi)仍未決定的，啟動(dòng)法定續(xù)籌程序，業(yè)主須在收到交款通知后90日內(nèi)，一次性將賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的50%。

• 杭州：明確由業(yè)委會(huì)組織續(xù)交、街道或社區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)，但現(xiàn)有材料沒有統(tǒng)一規(guī)定補(bǔ)足額度和繳納期限。

??上海不能簡單理解為“可以分期，所以要求寬松”。它的前端允許自治，后端則設(shè)置了防止長期拖延的兜底程序。

• 怎么補(bǔ)：集中續(xù)交，還是按月積累？

??深圳的做法與廣州、上海并不完全相同：

• 廣州：觸線后補(bǔ)足，補(bǔ)足目標(biāo)明確；

• 上海：一次性、分期和公共收益補(bǔ)充相結(jié)合，方式更加靈活，需要注意的是，上海市規(guī)定如果用公共收益補(bǔ)充維修資金時(shí)，比例必須高于50%；

• 深圳把續(xù)籌前移到日常：有電梯住宅每月每平方米不低于0.25元，無電梯住宅不低于0.15元，可與物業(yè)費(fèi)一并繳納，也可提前預(yù)繳。以100平方米有電梯住宅為例，每月25元、每年300元。金額不高，但它把“余額不足后集中續(xù)籌”變成了持續(xù)積累。

??對物業(yè)企業(yè)而言，續(xù)籌管理不能只等余額跌破30%。項(xiàng)目需要提前掌握維修資金余額、設(shè)施設(shè)備壽命和未來維修需求。涉及日常維修金代收的城市，還要同步做好分戶信息、資金移交和專戶入賬。

??02

??年度計(jì)劃：誰來編、怎么用？

??廣州征求意見稿重新引入年度使用計(jì)劃。廣州2020年版辦法曾設(shè)置年度維修計(jì)劃，2022年現(xiàn)行辦法沒有保留，此次屬于重新引入并進(jìn)一步完善。

• 誰來編，什么時(shí)候編？

??廣州、南京均把物企和業(yè)委會(huì)等列為編制主體，西安則進(jìn)一步明確計(jì)劃在每年第四季度備案的時(shí)間要求。

??廣州、南京沒有統(tǒng)一規(guī)定編制時(shí)間，執(zhí)行安排更靈活。要讓年度計(jì)劃真正發(fā)揮作用，項(xiàng)目仍需在預(yù)算、業(yè)主決策和維修實(shí)施前留出準(zhǔn)備時(shí)間。

• 一次表決，能覆蓋哪些項(xiàng)目？

??廣州回答了“多個(gè)事項(xiàng)能否一次表決”，西安則進(jìn)一步明確了單項(xiàng)金額、計(jì)劃期限和總額上限。

??需要注意的是，廣州允許年度計(jì)劃中的多個(gè)事項(xiàng)一次表決，并不等于取得一張不受限制的長期授權(quán)。表決通過后，各項(xiàng)目仍需按照相應(yīng)程序申請使用維修資金。

??年度計(jì)劃至少需要回答三個(gè)問題：

• 哪些設(shè)施即將進(jìn)入集中維修期？

• 哪些項(xiàng)目需要優(yōu)先實(shí)施？

• 現(xiàn)有維修資金能否覆蓋預(yù)計(jì)支出？

??如果年度計(jì)劃只有“維修屋面”“更新電梯”等項(xiàng)目名稱，沒有設(shè)施現(xiàn)狀、預(yù)算和優(yōu)先級，就可能只是把多個(gè)臨時(shí)申請打包到一起，未必真正實(shí)現(xiàn)提前管理。

??對物業(yè)企業(yè)而言，年度計(jì)劃不只是申報(bào)材料，更應(yīng)成為連接設(shè)施巡檢、預(yù)算測算和業(yè)主決策的資金規(guī)劃工具。

??03

??緊急維修：不表決，怎么管住資金？

??廣州征求意見稿允許符合條件的緊急項(xiàng)目不經(jīng)事項(xiàng)表決、立即施工。但“事前不表決”不等于“沒有控制”。

??緊急維修要管住資金，核心看兩件事：有沒有必要修，費(fèi)用是否合理。

• 維修有沒有必要？看證明材料

??廣州將部分事項(xiàng)由10%以上業(yè)主確認(rèn)調(diào)整為3名以上業(yè)主確認(rèn)，降低了緊急項(xiàng)目的啟動(dòng)難度。

??但它并沒有取消證明材料，而是根據(jù)事項(xiàng)類型和項(xiàng)目金額，分別采用專業(yè)報(bào)告、業(yè)主確認(rèn)和業(yè)主大會(huì)決議。廣州簡化的是業(yè)主表決，不是維修必要性的證明。

??其中，2萬元以下的外立面脫落、房屋滲漏項(xiàng)目，不再要求專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告，改由3名以上業(yè)主簽名確認(rèn)；供水、排水、供電等事項(xiàng)的業(yè)主確認(rèn)門檻，則由原來的10%以上業(yè)主調(diào)整為3名以上業(yè)主。

• 費(fèi)用是否合理？看審價(jià)、驗(yàn)收和撥款

??很多城市都在減少事前表決，但采用了不同的替代控制方式。

• 廣州：強(qiáng)調(diào)分類證明、施工同步公示、5萬元以上審價(jià)和全過程影像留痕；

• 長沙：將主管部門現(xiàn)場查驗(yàn)、多方驗(yàn)收和公示后撥款串聯(lián)起來；

• 南京、蘇州：把強(qiáng)制審價(jià)門檻設(shè)在5000元，費(fèi)用控制更早介入；

• 重慶：依靠街道確認(rèn)和搶修后的資金公示形成監(jiān)督。

??廣州對5萬元以上項(xiàng)目明確要求進(jìn)行結(jié)算審價(jià)；對5萬元以下項(xiàng)目，征求意見稿未統(tǒng)一要求結(jié)算審價(jià)，其費(fèi)用合理性主要通過使用方案和施工合同、同步公示、竣工驗(yàn)收及主管部門材料審核等環(huán)節(jié)控制。

??“事前不表決、事中公告、事后公示”并不是單靠公示控制資金，而是通過險(xiǎn)情證明、預(yù)算合同、工程審價(jià)、行政審核、竣工驗(yàn)收和資金撥付形成閉環(huán)。

??對物業(yè)企業(yè)而言，可以先修不等于先施工、后補(bǔ)材料。項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)就要確定維修范圍、預(yù)算和施工單位；施工過程中保留照片；竣工后完成驗(yàn)收、結(jié)算、公示和檔案移交。

??項(xiàng)目越緊急，內(nèi)部證據(jù)鏈越不能斷。

??結(jié)語

??廣州此次調(diào)整涉及續(xù)交額度、公示期限、年度計(jì)劃、組織主體、緊急范圍、證明材料和檔案管理等多個(gè)方面。

??這些變化最終指向三道管理鏈：余額不足后確保補(bǔ)足，一般維修提前統(tǒng)籌，緊急維修先行排險(xiǎn)并全過程留痕。

??對物業(yè)企業(yè)而言，維修資金管理也將從“會(huì)不會(huì)提交一次申請”，轉(zhuǎn)向“會(huì)不會(huì)監(jiān)測余額、編制計(jì)劃、控制預(yù)算和保存證據(jù)”。