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??【克而瑞物管研究】

??在行業(yè)的風(fēng)云變幻中，恒大物業(yè)的命運(yùn)一直備受關(guān)注。

??今天，恒大物業(yè)在港交所披露公告：中國(guó)恒大及其境外平臺(tái)CEG Holdings持有的51.016%恒大物業(yè)控股股權(quán)，歷經(jīng)多輪拉扯談判，最終沒(méi)有和任何意向買家簽訂具備法律約束力的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

??這意味著，傳聞已久的恒大物業(yè)收購(gòu)案塵埃落定。

??01

??恒大物業(yè)股權(quán)交易歷程回顧

??自中國(guó)恒大出險(xiǎn)后，恒大物業(yè)已多次傳出易主消息。2021年10月，中國(guó)恒大及合生創(chuàng)展曾就恒大物業(yè)的股權(quán)收購(gòu)事項(xiàng)簽訂協(xié)議，轉(zhuǎn)讓股權(quán)約54.16億股，占恒大物業(yè)已發(fā)行股份的50.1%，總交易代價(jià)約為200.4億港元 。但最終因雙方在一些關(guān)鍵條款上無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，這次收購(gòu)被終止。

??2025年8月，市場(chǎng)消息稱中國(guó)恒大的清盤人已聘請(qǐng)瑞銀集團(tuán)和中信證券，為恒大物業(yè)尋找潛在買家 。

??從當(dāng)時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，這一舉動(dòng)引發(fā)了行業(yè)內(nèi)對(duì)恒大物業(yè)未來(lái)走向的高度關(guān)注，也讓更多企業(yè)開(kāi)始審視收購(gòu)恒大物業(yè)的可能性與潛在價(jià)值，為此次潛在交易埋下伏筆。

??同年9月，關(guān)于恒大物業(yè)買家再現(xiàn)的傳聞?dòng)忠淮嗡⑵廖飿I(yè)圈。根據(jù)公告，中國(guó)恒大的清盤人已收到針對(duì)恒大物業(yè)的非約束性收購(gòu)意向，雖然具體買家尚未確定，但市場(chǎng)傳言有意競(jìng)購(gòu)的企業(yè)包括中國(guó)海外集團(tuán)及華潤(rùn)集團(tuán)子公司 。

??不過(guò)，此后，中國(guó)海外發(fā)展相關(guān)人士表示目前不掌握競(jìng)購(gòu)恒大物業(yè)的相關(guān)情況，華潤(rùn)置地方面則回應(yīng)稱相關(guān)傳言“不屬實(shí)” 。盡管兩大潛在買家暫時(shí)否認(rèn)，但市場(chǎng)對(duì)恒大物業(yè)買家的猜測(cè)仍未停止。

??從行業(yè)角度分析，若有實(shí)力雄厚的企業(yè)接手恒大物業(yè)，對(duì)于恒大物業(yè)自身而言，或許是擺脫困境的絕佳機(jī)會(huì)。新買家可以憑借自身資源和優(yōu)勢(shì)，幫助恒大物業(yè)解決關(guān)聯(lián)方遺留問(wèn)題，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理，提升品牌形象。

??比如，若中海或華潤(rùn)這類央企接手，其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)大的資金實(shí)力以及良好的品牌聲譽(yù)，能夠迅速改善恒大物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，加強(qiáng)市場(chǎng)拓展能力，打破當(dāng)前業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸。同時(shí)，這也有助于恒大集團(tuán)債務(wù)的進(jìn)一步處置，通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)償還部分債務(wù)，緩解債務(wù)壓力。

??此次交易的失敗，不僅讓恒大物業(yè)錯(cuò)失一次可能的變革機(jī)遇，也使得恒大物業(yè)在后續(xù)發(fā)展中面臨更多不確定性，在市場(chǎng)波動(dòng)中獨(dú)自承受壓力。

??至今天此番，恒大物業(yè)的“收購(gòu)故事”終于畫上了一個(gè)句號(hào)，雖然這并不是被各方所樂(lè)見(jiàn)的劇情。

??恒大物業(yè)現(xiàn)狀剖析

??所謂“瘦死的駱駝比馬大”，我們從“規(guī)模、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)”幾個(gè)維度來(lái)看看現(xiàn)在的恒大物業(yè)。

??規(guī)模：行業(yè)巨無(wú)霸，根基未動(dòng)，逆勢(shì)擴(kuò)張

??物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先就是“規(guī)?！薄诠苊娣e越大，服務(wù)的業(yè)主越多，現(xiàn)金流就越穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力就越強(qiáng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就越有優(yōu)勢(shì)。而恒大物業(yè)，哪怕經(jīng)歷了母公司的風(fēng)暴，依然是行業(yè)內(nèi)的“巨無(wú)霸”，根基從未動(dòng)搖。

??根據(jù)2025年年報(bào)數(shù)據(jù)，恒大物業(yè)的在管面積穩(wěn)居全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)前列。這個(gè)規(guī)模不是“紙面數(shù)據(jù)”，而是實(shí)實(shí)在在的“有效在管面積”。所謂“有效在管面積”，就是指已經(jīng)交付、有業(yè)主入住、能夠穩(wěn)定收取物業(yè)費(fèi)的面積——不像有些物業(yè)公司，雖然簽了很多項(xiàng)目，但大多是未交付的空置項(xiàng)目，無(wú)法產(chǎn)生實(shí)際收入，只是“虛有其表”的規(guī)模。

??恒大物業(yè)的在管面積覆蓋全國(guó)，從一線城市的北京、上海、廣州、深圳，到二線城市的杭州、蘇州、成都、武漢，再到三四線城市的縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎涵蓋了全國(guó)所有的行政區(qū)域，管理的項(xiàng)目類型也非常豐富，不僅有住宅項(xiàng)目，還有商辦、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項(xiàng)目、主題樂(lè)園等多種業(yè)態(tài)。

??其中，住宅項(xiàng)目是恒大物業(yè)的核心基本盤，也是穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要來(lái)源；商辦及其他業(yè)態(tài)可以豐富收入結(jié)構(gòu)，降低單一業(yè)態(tài)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如，商辦項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更高，能夠帶來(lái)更高的毛利率；康養(yǎng)項(xiàng)目則契合人口老齡化的趨勢(shì)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

??這里有一個(gè)數(shù)據(jù)很能說(shuō)明問(wèn)題：2025年，恒大物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率也不低，但考慮到它受到母公司負(fù)面輿情的影響，很多業(yè)主因?yàn)楹愦蟮禺a(chǎn)的爛尾問(wèn)題，遷怒于恒大物業(yè)，拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，這個(gè)收繳率已經(jīng)非常不錯(cuò)了。

??更值得關(guān)注的是，恒大物業(yè)的規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)張，在行業(yè)整體面臨洗牌的背景下，實(shí)現(xiàn)了“逆勢(shì)擴(kuò)張”。

??這背后，是它成熟的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，也是市場(chǎng)對(duì)它服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可。要知道，在物業(yè)行業(yè)，“簽項(xiàng)目容易，進(jìn)場(chǎng)難”是一個(gè)普遍的問(wèn)題，很多物業(yè)公司簽了項(xiàng)目后，會(huì)因?yàn)闃I(yè)主反對(duì)、開(kāi)發(fā)商反悔等原因，無(wú)法順利進(jìn)場(chǎng)，導(dǎo)致前期的投入白費(fèi)。而恒大物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)92.1%的進(jìn)場(chǎng)率，足以說(shuō)明它的實(shí)力。

??財(cái)務(wù)：終于喘過(guò)氣，現(xiàn)金流徹底穩(wěn)住，無(wú)債一身輕

??2021年被抽走134億元資金后，恒大物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況一度陷入絕境，流動(dòng)負(fù)債凈額接近10億元，審計(jì)機(jī)構(gòu)在2024年年報(bào)中還出具了“持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性”的強(qiáng)調(diào)段，意味著市場(chǎng)對(duì)它的生存能力充滿質(zhì)疑，很多投資者、合作方都對(duì)它避之不及。

??但經(jīng)過(guò)2025年的努力，恒大物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況實(shí)現(xiàn)了“歷史性轉(zhuǎn)變”，徹底擺脫了財(cái)務(wù)危機(jī)，進(jìn)入了常態(tài)化運(yùn)營(yíng)階段，用“涅槃重生”來(lái)形容，一點(diǎn)也不為過(guò)。我們用幾組關(guān)鍵數(shù)據(jù)，就能看清它的財(cái)務(wù)修復(fù)情況，看看它的現(xiàn)金流到底有多硬：

??第一，凈流動(dòng)資產(chǎn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，短期償債能力徹底修復(fù)。截至2025年12月31日，恒大物業(yè)的凈流動(dòng)資產(chǎn)為8750萬(wàn)元，而2024年末這一數(shù)據(jù)還是-9.69億元，一年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了從“資不抵債”到“流動(dòng)資產(chǎn)大于流動(dòng)負(fù)債”的轉(zhuǎn)變，這是一個(gè)歷史性的突破。

??克而瑞物管指出，若2026年中報(bào)維持凈流動(dòng)資產(chǎn)為正，審計(jì)報(bào)告中的“持續(xù)經(jīng)營(yíng)重大不確定性”警示將正式消失，這對(duì)公司的估值修復(fù)、項(xiàng)目拓展、融資能力，都具有重要意義。也就是說(shuō)，恒大物業(yè)已經(jīng)徹底擺脫了“生存危機(jī)”，進(jìn)入了“穩(wěn)定發(fā)展”的階段。

??第二，現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，沒(méi)有負(fù)債，無(wú)債一身輕。截至2025年底，恒大物業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物達(dá)到41.89億元，同比增長(zhǎng)55.3%，而且沒(méi)有任何銀行借款，資本負(fù)債比率為零。這意味著，它的現(xiàn)金流非常健康，完全能夠覆蓋日常運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目拓展、員工工資等各項(xiàng)支出，不需要靠借錢維持運(yùn)營(yíng)——這在經(jīng)歷過(guò)債務(wù)危機(jī)的物業(yè)公司中，是非常罕見(jiàn)的。

??要知道，很多物業(yè)公司，哪怕是頭部物業(yè)公司，為了拓展項(xiàng)目、升級(jí)服務(wù)，都會(huì)有一定的銀行借款，資本負(fù)債比率大多在20%-50%之間，而恒大物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)“零負(fù)債”，足以說(shuō)明它的現(xiàn)金流有多健康，也說(shuō)明它的自我造血能力有多強(qiáng)。

??第三，營(yíng)收和利潤(rùn)保持穩(wěn)定，盈利質(zhì)量持續(xù)提升。2025年，恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入136.8億元，同比增長(zhǎng)7.2%；毛利潤(rùn)25.04億元，同比增長(zhǎng)2.5%；凈利潤(rùn)10.09億元，雖然同比略有下降2.2%，但主要是因?yàn)橛?jì)提了部分關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備，若剔除這部分影響，凈利潤(rùn)其實(shí)是同比增長(zhǎng)的。

??這里需要詳細(xì)解釋一下：為什么凈利潤(rùn)會(huì)略有下降？主要是因?yàn)楹愦笪飿I(yè)還有一部分關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款，也就是恒大地產(chǎn)及其子公司欠它的錢，這些錢因?yàn)楹愦蟮禺a(chǎn)進(jìn)入清盤程序，收回的可能性很小，所以公司不得不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，這對(duì)凈利潤(rùn)造成了一定的影響。但好在，這部分應(yīng)收賬款的金額正在逐步減少，2025年已經(jīng)計(jì)提了大部分壞賬，未來(lái)對(duì)凈利潤(rùn)的影響會(huì)越來(lái)越小。

??第四，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，擺脫對(duì)單一業(yè)務(wù)的依賴。2025年，基礎(chǔ)服務(wù)依然是公司的核心收入來(lái)源，支撐著公司的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)；而社區(qū)增值服務(wù)雖然占比不高，但正在逐步增長(zhǎng)，成為公司新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)；非業(yè)主增值服務(wù)雖然占比最低，但也保持了穩(wěn)定，主要來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)等。

??這種收入結(jié)構(gòu)，雖然還不夠完善，但已經(jīng)擺脫了對(duì)單一基礎(chǔ)服務(wù)的依賴，形成了“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)”的雙驅(qū)動(dòng)模式，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。未來(lái)，隨著社區(qū)增值服務(wù)的不斷拓展，恒大物業(yè)的收入結(jié)構(gòu)還會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，盈利空間也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

??更重要的是，恒大物業(yè)的“造血能力”已經(jīng)逐步恢復(fù)。公司能夠通過(guò)自身的運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不需要靠外部融資就能維持發(fā)展。這種“自我造血”的能力，是它能夠在風(fēng)暴中活下來(lái)的關(guān)鍵，也是它未來(lái)發(fā)展的核心底氣。

??對(duì)比一下其他綁定暴雷房企的物業(yè)公司，它們要么現(xiàn)金流緊張，靠出售資產(chǎn)維持運(yùn)營(yíng)；要么凈利潤(rùn)大幅虧損，瀕臨退市；要么被母公司出售抵債，徹底失去獨(dú)立性。而恒大物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)“現(xiàn)金流充足、零負(fù)債、穩(wěn)定盈利”，已經(jīng)非常難得，也足以證明它的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)非常健康。

??業(yè)務(wù)：多元化轉(zhuǎn)型，打造“社區(qū)生活服務(wù)商”

??很多人對(duì)物業(yè)公司的印象，還停留在“掃地、保安、修水管”的層面，認(rèn)為物業(yè)公司的工作就是“做衛(wèi)生、看大門”，沒(méi)什么技術(shù)含量，也沒(méi)什么發(fā)展前景。但實(shí)際上，現(xiàn)在的物業(yè)公司早就不是傳統(tǒng)的“物業(yè)服務(wù)”，而是“社區(qū)生活服務(wù)商”，業(yè)務(wù)范圍涵蓋了業(yè)主生活的方方面面，從基礎(chǔ)的保潔保安，到高端的家政、康養(yǎng)、旅游，再到智慧化的社區(qū)管理，早已實(shí)現(xiàn)了多元化轉(zhuǎn)型。

??恒大物業(yè)也不例外，經(jīng)過(guò)幾年的轉(zhuǎn)型，它的業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+創(chuàng)新業(yè)務(wù)”的多元化布局，擺脫了對(duì)物業(yè)費(fèi)的單一依賴，實(shí)現(xiàn)了“多點(diǎn)開(kāi)花”，既守住了核心基本盤，又挖掘了新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

??03

??未來(lái)又會(huì)上演什么劇情？

??如果恒大物業(yè)成功易主，無(wú)疑將對(duì)物業(yè)行業(yè)格局產(chǎn)生重大影響。恒大物業(yè)在行業(yè)內(nèi)原本就具有較大規(guī)模和影響力，其總在管面積龐大，業(yè)務(wù)覆蓋范圍廣泛。新買家接手后，可能會(huì)對(duì)恒大物業(yè)進(jìn)行一系列整合與變革。

       一方面，新買家或許會(huì)將恒大物業(yè)與自身現(xiàn)有物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。這可能引發(fā)行業(yè)內(nèi)新一輪的整合浪潮，其他企業(yè)為了不被市場(chǎng)淘汰，也會(huì)加快自身的戰(zhàn)略布局和業(yè)務(wù)調(diào)整。

       另一方面，恒大物業(yè)的易主也可能改變行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。新買家的進(jìn)入可能帶來(lái)新的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，促使行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)進(jìn)行學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)行業(yè)向更加專業(yè)化、規(guī)范化、智能化方向發(fā)展。
 
       例如，新買家可能加大在智慧物業(yè)領(lǐng)域的投入，提升物業(yè)服務(wù)的科技含量，這將促使其他企業(yè)跟進(jìn)，從而提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。
 
       未來(lái)，恒大物業(yè)如能成功交易，將是恒大集團(tuán)債務(wù)處置進(jìn)程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，也是物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)。無(wú)論最終買家是誰(shuí)，這場(chǎng)潛在交易都將深刻影響恒大物業(yè)的未來(lái)，也將在物業(yè)行業(yè)掀起波瀾，值得市場(chǎng)各方持續(xù)關(guān)注。