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??剛過去的7月，是行業(yè)傳統(tǒng)淡季，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都6個重點城市的推貨量普遍收窄。

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，六個城市新建商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比全線下挫，成都、深圳、杭州的環(huán)比降幅都超過六成。

??在這樣的背景下，“什么樣的房子還能賣得動”？

??一邊是上海安瀾上海（東區(qū)）100套房源30分鐘售罄、杭州望天際單月網(wǎng)簽22.02億元、深圳華潤招商觀潮府加推去化近七成；另一邊，深圳某某境二期314套只認(rèn)購20套，去化率3.2%，上海某某里推162套去化9%。同一個市場，去化率能差出20倍。

??熱銷盤究竟為什么“熱”，“熱”的點在哪里？

??對此，我們據(jù)普睿數(shù)智6個重點城市的7月銷售情況，拆解各城最熱銷項目“到底做對了什么”。

??2026年7月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都6個重點城市，哪些項目賣得最好？

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，6個重點城市7月賣得最好的項目分屬三條完全不同的賽道。

??其中上海、深圳、杭州的熱銷項目都是豪宅，如上海的安瀾上海、深圳的招商華潤觀潮府、杭州的望天際。

??而北京、廣州、成都的熱銷項目主要為剛需/剛改流量盤，如北京青雲(yún)國樾、廣州萬科黃埔新城、成都城西金茂曉棠。

??這些項目沒有共用一套打法，但共用一套底層邏輯：

??1、地段和配套看確定性，不看想象力

??大部分熱銷項目緊鄰地鐵、九年一貫制公辦名校、大型商業(yè)綜合體或城市核心產(chǎn)業(yè)區(qū)。如濱杭濱紛城地鐵雙站上蓋+杭二中系九年一貫制，青雲(yún)國樾步行700米到地鐵15號線，城西金茂曉棠距地鐵站約300米，萬科黃埔新城廣鐵一中已開學(xué)。反面同樣成立：某某境二期離地鐵2.8公里，去化只有3.2%。

??2、新規(guī)產(chǎn)品與高得房率

??大部分熱銷項目均標(biāo)注高實得率設(shè)計，剛需盤做到110%-140%得房率。如萬科黃埔新城新規(guī)戶型使用率110%-115%，青雲(yún)國樾120㎡邊戶得房率約103%，城西金茂曉棠主打“30新規(guī)產(chǎn)品”。

??3、實景提前兌現(xiàn)，“看得見”才敢下定

??大多數(shù)紅盤提前落地實景園林、會所、示范區(qū)、樣板間，部分實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。如萬科黃埔新城學(xué)校已開學(xué)、商業(yè)已開業(yè)、多期已交付；濱杭濱紛城一期已交付、外立面與公區(qū)可實地核驗；安瀾上海示范區(qū)、下沉庭院與會所實景全部開放；城西金茂曉棠示范區(qū)開放當(dāng)日到訪超3000人次。

??4、頭部央國企與成熟產(chǎn)品IP，降低試錯成本

??7月這些銷冠的開發(fā)主體清一色是頭部央國企和區(qū)域龍頭，包括中海加招商加徐匯城投加中旅投資、華潤加招商、中國中鐵、濱江系、萬科、中國金茂。金茂曉棠能接住“東城金茂曉棠多次售罄”的口碑，望天際能掛上濱江“中國一號作品”的標(biāo)簽，說到底都是產(chǎn)品IP在替銷售說話。

??5、精準(zhǔn)適配政策紅利

??成都、廣州的低總價盤直接承接了首置與產(chǎn)業(yè)剛需的政策支持。

??1、上海：安瀾上海（東區(qū)），產(chǎn)品創(chuàng)新做的是地塊級的硬指標(biāo)

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，2026年7月31日安瀾上海（東區(qū)）首開推出100套169-229㎡大平層。其中169㎡戶型50套、209㎡戶型25套、229㎡戶型25套，去化100%，均價172870元/㎡，是上海當(dāng)月24個開盤項目里唯二滿去化的一個，另一個滿去化項目為金茂錦棠。

??項目采用上海首個全地塊4米整層抬板設(shè)計，實現(xiàn)徹底人車分流與降噪隔塵，東西雙地塊各配置約5500㎡高端會所，配套約3萬方主題商業(yè)街區(qū)?！鞍迳响o謐住區(qū)、板下繁華商業(yè)”的分層格局，使得安瀾上海的創(chuàng)新寫在土建方案里。

??值得注意的是，此次安瀾上海（東區(qū)）主推的169㎡“改善型三房”，總價2400萬起，相較西區(qū)大戶型顯著降低頂豪準(zhǔn)入門檻，一下把客群池從收藏級買家擴到了核心區(qū)置換客群。

??2、深圳：觀潮府 vs 某某境二期，天然對照組

??深圳7月只有兩個項目開盤，去化率卻相差近22倍，這組數(shù)據(jù)幾乎是一份現(xiàn)成的對照實驗。

??其中華潤招商觀潮府靠的是這幾樣：距海岸線約300米，前海灣無遮擋的永久海景，深圳西部臨海豪宅本就稀缺；緊挨歡樂港灣、摩天輪商業(yè)，旁邊就是前海JW萬豪；容積率只有3.41，是寶中近5年密度最低的社區(qū)；華潤+招商雙央企背書；甚至連257/333㎡大戶型都只剩10套，越大越搶手。

??與此同時，某某境二期臨近華為九龍山總部、有九龍山體育公園，這些是“利好”，但距地鐵4號線長湖站約2.8公里跨區(qū)通勤不便。地塊體量偏小、僅2棟住宅、社區(qū)配套有限、周邊廠房與舊村較多、城市界面一般，這些是“短板”。

??這組對照給出的結(jié)論很明顯：一個項目的利好如果得等未來、比如產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和租賃需求才兌現(xiàn)，短板卻是每天要扛的，比如2.8公里通勤和周邊廠房，買家就會按短板出價。這說明與“利好”相比，“短板”的影響力更大。

??觀潮府賣的是不可再生資源，即300米海景和寶中最低容積率，某某境二期賣的是可被替代的性價比，即3.8萬單價再打86折。前者定價權(quán)在自己手里，后者在競品手里，片區(qū)競品一多，客戶就被分流走了。

??3、廣州：萬科黃埔新城，舊改大盤贏在“兌現(xiàn)度”

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，7月廣州進入淡季，房企推貨節(jié)奏明顯放緩，全市合計推貨973套、環(huán)比減少36%，以舊盤加推為主；萬科黃埔新城加推新組團、定價合理、蓄客充足，獲天河、黃埔剛需客戶青睞，帶動全市整體去化率升至28%

??萬科黃埔新城7月31日推157套，認(rèn)購105套，去化率67%，價格23000-28000元/㎡；主力78-109㎡三至四房，客戶以舊黃埔、天河為主，部分來自海珠。

??萬科黃埔新城做對了什么？簡單來說就是把“畫餅”變成了“實景”。

??舊改大盤最大的信任成本是周期太長、承諾太多。萬科黃埔新城的做法是讓配套先于住宅落地：學(xué)校已開學(xué)、商業(yè)街已開業(yè)、多期住宅已交付入住、公園已實景開放。當(dāng)同區(qū)域其他項目還在講規(guī)劃圖時，這個項目讓客戶直接看結(jié)果。兌現(xiàn)度就是最貴的產(chǎn)品力。

??4、北京：青雲(yún)國樾，近郊盤的最優(yōu)解是“低密+高得房+低門檻”

??普睿數(shù)智數(shù)據(jù)顯示，青雲(yún)國樾7月網(wǎng)簽113套、成交面積1.15萬㎡、成交金額6.26億元，均價54497元/㎡，套均總價554萬元、套均面積101.7㎡，位居北京7月新房成交套數(shù)第一。

??值得注意的是，北京7月呈現(xiàn)“套數(shù)榜與金額榜分離”的格局：套數(shù)前三為青雲(yún)國樾，113套；和知筑鉑瑞，位于房山良鄉(xiāng)、111套；嘉棠雅序，位于豐臺豐科路、99套；金額前三則是保利熙瑞，位于海淀四季青、成交8.27億、均價114173元/㎡；嘉棠雅序，7.53億；青雲(yún)國樾，6.26億。近郊靠“跑量”，城區(qū)靠“單價”，兩條線并行。

??青雲(yún)國樾的熱銷主要源于：

??低密指標(biāo)：2.0容積率、9-13層純小高層、778戶，一梯兩戶為主，30%綠地率、最大樓間距超60米。當(dāng)前順義后沙峪新房容積率普遍在2.5-3.0，2.0且無超高層的純小高層規(guī)劃在近郊十分稀缺；

??得房率：79-139㎡全三至四居，通過陽臺、設(shè)備平臺整合拓展空間，媒體報道120㎡邊戶得房率可達103%，"實際可用空間可對標(biāo)市面150㎡產(chǎn)品"；

??低門檻：總價430萬元起，單價低于周邊和光瑞府、星宸和煦等已售競品；

??5、杭州：一城兩冠軍，濱杭濱紛城與望天際的兩條路

??2026年7月杭州最有意思的地方在于，套數(shù)冠軍和金額冠軍是兩個極端。套數(shù)冠軍為濱杭濱紛城，金額冠軍為望天際。在這背后有一個共同的隱藏答案：操盤體系本身就是產(chǎn)品力。

??翻一遍杭州7月成交套數(shù)TOP20列表，濱江集團參與開發(fā)的有10個：濱杭濱紛城、濱江興耀·錦上觀瀾、濱江興耀·沐青云、濱江風(fēng)華錦瀾里、天目山曉城、興耀·沐芳洲、潮映杭園、望天際、濱江觀序尚府、濱江·潮越萬象府。同一家房企，一邊在單價16751元/㎡的臨平剛需盤拿冠軍，一邊在單價137788元/㎡的濱江頂豪拿冠軍，勝負(fù)手不在某個單點賣點，而在從拿地、產(chǎn)品、施工到交付的那套標(biāo)準(zhǔn)化能力。

??濱杭濱紛城贏在“確定性的日?！保旱罔F上蓋、九年一貫制學(xué)校、一期交付實景可驗、總價112萬起。望天際贏在“不可復(fù)制的稀缺”：300米頭排錢塘江景、168席純大平層、沒有小戶型的圈層純粹。

??6、成都：城西金茂曉棠，“客戶地圖”精確

??2026年7月成都新房推盤意愿明顯下降，新增供應(yīng)較近6個月均值下降32%，全月僅武侯區(qū)城西金茂曉棠一個項目于26日開盤，推出158套，認(rèn)購122套，去化率77%，推售價格21900-23700元/㎡，主力戶型109/125/139㎡，小高層，主力總價240-330萬元。

??這盤最值得同行學(xué)的，不是產(chǎn)品，是客戶定位。它不是泛泛一句“改善客群”，而是一張精確到街道的地圖：客群來自武侯新城、機投、青羊外光華、萬家灣/蔡橋/中壩那些住了10到20年的老小區(qū)，原先是高密度剛需高層；年齡35到50歲，夫妻加1到2個孩子，有的和老人同住；核心痛點是原來小區(qū)梯戶比差、密度高、停車難、沒社區(qū)活動空間，預(yù)算300萬以內(nèi)還想留在城西主城，要更低密、板式的改善。

??不是先做完產(chǎn)品再去找客戶，而是先鎖住一批“想換房但換不動”的存量業(yè)主，再照著他們的痛點清單一條條配貨。

??在高端與低密賽道上，單點爆款的時代已經(jīng)結(jié)束，競爭進入系統(tǒng)能力比拼。

??一是形態(tài)創(chuàng)新：在同一容積率里，重新分采光、面寬和庭院。

??手法主要有三種。取消中疊：上海保利珺園疊拼用四層真疊加咬合結(jié)構(gòu)，上下戶各自獨立歸家、不設(shè)中疊，做出同面積段少見的南向五開間，下疊南向面寬約16.2米、上疊含露臺約24米，主力186㎡做到四房四衛(wèi)雙套房、得房率約160%。

??借地形：成都新綠色J57半島靠著約11.6米臺地高差，實現(xiàn)全戶型室內(nèi)地上全采光，把疊拼“越往下越吃虧”的價值分層直接抹平。

??設(shè)計創(chuàng)新：杭州武林宸院下疊用排屋級雙首層，南向主庭院加下沉庭院，全系地上使用率超110%，做到“戶戶平權(quán)”。

??二是戶內(nèi)創(chuàng)新：從標(biāo)準(zhǔn)化交付，走到解決痛點和深度定制。

??杭州棲湖云莊在定案前先做客戶深訪，把地下室潮濕、陰暗、蚊蟲這些老毛病擺到臺面上，引入電滲透主動防潮，用約9米層高地下室配南北下沉庭院和采光井，把輔助空間改成能藏書、會友的全明社交場。結(jié)果首開不到半月整盤去化過半，總價6000萬到1億的房源，去化表現(xiàn)超過過去幾年同總價段套數(shù)總和。

??當(dāng)前市場定制也分出兩種路子，南京VILLA門東源邸做“一宅一定制”全周期服務(wù)，其戶均閉環(huán)溝通約69小時、每戶至少4次實地帶看，上海保利珺園則是三大定制體系菜單化，小到門把手都能選。

??三是配套創(chuàng)新：小體量社區(qū)，照樣能做出大會所。

??低密盤戶數(shù)少、公區(qū)分?jǐn)傆邢?，但客戶對會所的要求反而最高。兩種解法：輕重分離，南通招商和園把日常接待放在社區(qū)會客廳，重型會所外移到湖心島紫藤驛站，再用“紫藤會”企業(yè)家俱樂部串起外部權(quán)益，把會所升維成圈層運營入口；向不計容空間要面積，南京鳳起潮鳴把約2000㎡會所整體放地下，裝標(biāo)10000元/㎡，配主題架空層塞進泳池、健身房、書吧、私宴等全齡功能。

??這三條在7月的頂豪銷冠身上也能看見：望天際最高10.6米架空層、約2700㎡立體下沉庭院、約5000㎡會所、12000元/㎡裝標(biāo)；安瀾上海東西兩個地塊各約5500㎡會所。到這個層級，會所面積已經(jīng)不是加分項，而是硬門檻。

??整體來看，7月的市場沒有奇跡，只有確定性。

??六個重點城市的熱銷盤，贏的都是細(xì)節(jié)。當(dāng)買家開始用“日常住不住得舒服”而不是“以后漲不漲”來挑房子時，這些細(xì)節(jié)就成了成交的勝負(fù)手。