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??【克而瑞長租研究】

??行業(yè)研究 | 青年發(fā)展型城市建設推進，長租供需錯配實現(xiàn)結構性修復

??近日，共青團中央、國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部等15部門聯(lián)合印發(fā)了《關于深化青年發(fā)展型城市建設 助力建設現(xiàn)代化人民城市的意見》。政策明確提出，要推動城市高質(zhì)量發(fā)展與青年高質(zhì)量發(fā)展雙向融合，并在城市規(guī)劃、建設、治理中統(tǒng)籌謀劃青年政策。
從城市規(guī)劃適青化、青年公寓建設到升級青年驛站，頂層設計對住房租賃行業(yè)釋放出強烈信號：這不僅是供需兩端的增量機遇，更是行業(yè)從規(guī)模擴張走向高質(zhì)量發(fā)展的關鍵政策窗口。

??一、新時代青年發(fā)展型城市建設全面鋪開，多維度支持住房租賃行業(yè)發(fā)展

??《意見》圍繞推動青年發(fā)展型城市建設，系統(tǒng)提出了18項舉措，其中住房安居相關政策力度顯著，為住房租賃行業(yè)發(fā)展注入了強勁的政策動能。
強化城市規(guī)劃適青導向，重塑城市空間供給格局《意見》明確將青年發(fā)展納入國土空間規(guī)劃，強化適青導向，將青年發(fā)展指標納入城市體檢，形成剛性約束。政策提出對新增青年友好型公共服務功能項目給予建筑面積、容積率等規(guī)劃指標支持；要求在青年就業(yè)集中區(qū)、文教醫(yī)機構周邊、軌道交通沿線，因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓，促進職住平衡；推動城市中心存量低效用地再開發(fā)，布局低成本工作與生活空間。

??這意味著，與過去保障性租賃住房主要依靠存量改造、操作口徑相對較小不同，本次政策以規(guī)劃指標激勵+土地出讓約束雙管齊下，地方在土地出讓環(huán)節(jié)擁有更明確的政策工具。對市場主體而言，城市中心舊辦公樓、老廠房等存量低效用地再開發(fā)價值顯著提升，具備商辦/工業(yè)改租、城市更新能力的企業(yè)將優(yōu)先受益；軌交沿線TOD項目小戶型配建比例或?qū)⒊蔀橥恋爻鲎層残砸?，核心地段大戶型主導的產(chǎn)品結構將得到優(yōu)化；收購存量二手房改造為保租房、定向打造宿舍型、小戶型精品公寓，也成為適配青年需求的重要供給路徑。

??數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡公開信息，克而瑞租賃住房研究中心整理

??推廣“青年驛站”，實現(xiàn)“品質(zhì)服務”的升級迭代

??《意見》要求推廣“青年驛站”，在穩(wěn)定和拓展房源的基礎上，兼顧免費住宿與低償住宿，為高校畢業(yè)生異地求職提供便利。同時，依托家門口就業(yè)服務站、零工市場等資源，建設“青年就業(yè)驛站”。

??從地方實踐來看，部分城市近兩年積極引入青年人才，較好落實了青年人才發(fā)展體制機制，其中就包括對租房等過渡階段的配套支持。多地通過打造求職宿舍或“青年驛站”，提供大量床位，為新進入城市的青年人提供了有力支持。

??以上海為例，圍繞“青年驛站提質(zhì)擴容計劃”，新增驛站點位30個、房源500間，后續(xù)將逐步擴容至5000間。目前，中心城區(qū)及近郊房源占比提升至超70%。符合條件的青年可申請享受的單次免費住宿時長，從原先的不超過3天，延長至15天，提前申請?zhí)鞌?shù)調(diào)整為2至20天。

??數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡公開信息，克而瑞租賃住房研究中心整理

??住房與生育、公共服務聯(lián)動，穩(wěn)定青年長期居住預期

??《意見》提出深入實施育兒補貼制度，并探索在住房、出行、消費等多個領域聯(lián)動出臺生育支持政策。這意味著，未來各地有可能推出如“青年家庭購房優(yōu)先權、提高公積金貸款額度、進一步減免契稅、房貸貼息”等具體細則。從地方實踐來看，部分城市已主要針對35周歲以下的青年人才進行補貼，匹配了初婚初育家庭的購房和婚育需求，具有很好的示范意義。

??同時，《意見》明確保障進城務工青年隨遷子女入學待遇同城化，這將直接增強外來人口在務工城市長期購房定居的意愿。部分城市在這兩年住房消費支持政策中，落實了較多的配套政策，如規(guī)定已購買期房的家庭憑網(wǎng)簽備案合同，可享受適齡子女劃片入學等基本公共服。安居支持體系立體化構建，能顯著增強外來青年在務工城市長期定居、穩(wěn)定租房乃至購房的意愿，為租賃市場提供長效需求支撐。

??數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡公開信息，克而瑞租賃住房研究中心整理

??二、青年發(fā)展型城市建設推進，長租供需錯配實現(xiàn)結構性修復

??青年安居政策風口之下，長租行業(yè)供需兩端迎來全新發(fā)展機遇。相關《意見》跳出單一住房供給思維，將青年安居保障升級為城市規(guī)劃、職住平衡、生育支持多領域協(xié)同的系統(tǒng)性布局，精準破解長租市場供需錯配痛點，為住房租賃行業(yè)打開長效發(fā)展空間。
供給端：政策定向加持，青年公寓擴容打開增量空間

??《意見》定向支持青年公寓發(fā)展，與現(xiàn)有保障性租賃住房政策高效銜接，重點擴容宿舍型、中小戶型租賃產(chǎn)品，優(yōu)化房源結構，補齊市場供給短板。

??克而瑞住房租賃研究中心測算，十五五初期核心城市長租房源供應維持高位，2026年新增保租房規(guī)模約19.9萬套；2027年起行業(yè)轉(zhuǎn)入存量改建為主的發(fā)展階段，年均新增供應穩(wěn)定在11萬間左右。2026年Q1全國重點15城新開長租公寓約3.9萬套，雖仍以新建為主要籌集方式，但存量改建占比已升至29%；房源結構上保租房占比達89%，較2025年提升3個百分點，存量改建提速、保租房主導的行業(yè)格局進一步固化。

??各地落地節(jié)奏持續(xù)加快，青年公寓已成為安居保障重要增量載體：北京面向應屆畢業(yè)生配租3500套房源，懷柔科學城千套級青年社區(qū)即將投用；上海定向籌集超1.2萬間保租房專項供給青年人才；重慶辰寓多個青年公寓項目集中開業(yè)，精準匹配新市民、青年人安居租住需求。

??需求端：政策多維聯(lián)動，持續(xù)釋放剛性租賃需求

??全國超3.76億流動人口構成租賃市場基本盤，疊加2026屆高校畢業(yè)生預計達1270萬人、再創(chuàng)歷史新高，青年群體成為長租公寓核心客群。城市層面，一線高房價持續(xù)壓制購房意愿，租房需求堅挺；強二線及熱點城市依托人口持續(xù)凈流入，租賃市場熱度穩(wěn)步走高。

??依托青年發(fā)展型城市建設政策導向，各地通過青年驛站、育兒補貼、入學同城化等政策組合拳，構建全周期青年安居服務體系。青年驛站擴容提質(zhì)，兼顧免費與低償住宿，保障畢業(yè)生異地求職過渡居住需求；公共服務權益同城化，則有效穩(wěn)定青年城市定居預期，推動租賃需求由短期流動轉(zhuǎn)向長期穩(wěn)固，持續(xù)放大長租市場有效需求，實現(xiàn)供需兩端良性循環(huán)。

??三、行業(yè)迎機遇與挑戰(zhàn)，住房租賃企業(yè)應如何布局

??存量資產(chǎn)盤活，“改租”賽道迎來黃金期

??存量低效用地再開發(fā)是本次政策明確的增量方向。具備城市更新能力的企業(yè)和專業(yè)租賃運營機構，應重點關注一線和核心二線城市中心區(qū)域的老舊辦公樓、老廠房改造為小戶型租賃住房的機會。這不僅是政策鼓勵的方向，更是解決城市核心地段租賃房源供給不足的有效路徑。

??如，深圳“非居改?！痹⒁姲簿印X舍，項目為老舊廠房八卦嶺工業(yè)9號樓升級改造用作保障性租賃住房，主力戶型為大單間和一房一廳。地理位置優(yōu)勢顯著，緊鄰地鐵9號線園嶺站，步行至A口僅約200米，同時臨近6、7號線八卦嶺站，軌道公共交通出行極為便捷。

??圖：深圳寓見安居·嶺舍樣板間實景

??軌交沿線TOD青年公寓，藍海市場正待開掘

??《意見》明確要求在軌道交通沿線因地制宜建設宿舍型、小戶型青年公寓。這意味著TOD項目中的租賃住房配建將成為重要方向。企業(yè)在TOD項目開發(fā)中應系統(tǒng)規(guī)劃小戶型產(chǎn)品線，提前布局青年公寓供應。

??比如，成都軌道TOD已構建起從“一間房”到“一套房”的完整保租房產(chǎn)品體系，其中雙鳳橋TOD主推公寓型房源，精準服務初入職場的青年人。品牌已投運雙鳳橋、馬廠壩、幸福橋等TOD項目超3400間房源。今年年底前成華區(qū)、新都區(qū)、雙流區(qū)、東部新區(qū)將新投運近4000套（間）TOD保租房。

??圖：成都雙鳳橋TOD保租房實景

??“青年驛站”產(chǎn)品，從公益項目走向規(guī)?；\營

??“青年驛站”作為連接“求職期—入職期”過渡性租賃需求的橋頭堡，住房租賃企業(yè)可積極參與各地“青年驛站”的建設和運營，將求職驛站與長租公寓進行產(chǎn)品線組合，實現(xiàn)從階段性住宿到長期租住的無縫銜接。

??如，成都蜀府有巢國際公寓社區(qū)機投橋店，構建了“一張床、一間房、一套房”的多層次居住保障體系。青年人才驛站共設有12個房間、24個床位。與傳統(tǒng)臨時住宿點不同，這里正從單一的“免費住宿”向綜合性的“青年發(fā)展支持平臺”轉(zhuǎn)型，陪伴青年從“扎根”到“生長”，再到“成材”。

??圖：成都青年人才驛站 蜀府有巢國際公寓社區(qū)機投橋店

??挑戰(zhàn)方面，當前住房租賃市場需求承壓、租金下行的行業(yè)基本面不容忽視，市場正從粗放式增長轉(zhuǎn)向精耕細作階段。企業(yè)需在政策窗口期抓住機遇，同時苦練內(nèi)功，以運營能力尋求可持續(xù)發(fā)展。

??產(chǎn)品能力創(chuàng)新：政策導向的青年公寓并非傳統(tǒng)“一張床”式租賃，而是宜業(yè)宜居的復合型空間。住房租賃企業(yè)需跳出單一居住功能，構建“居住+生活+社交+創(chuàng)業(yè)”綜合服務生態(tài)，以價值創(chuàng)造為核心，搭建生態(tài)閉環(huán)，構筑下一階段的核心競爭力。

??運營能力提效：伴隨宿舍型、小戶型公寓規(guī)模化入市，運營能力直接決定盈利水平與生存空間。企業(yè)需聚焦產(chǎn)品創(chuàng)新與運營效率打造差異化優(yōu)勢，通過精細化運營與產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)溢價，尋求可持續(xù)發(fā)展。

??四、小結

??青年發(fā)展型城市建設加速推進，既是“十五五”開局的重要命題，也全面重塑住房租賃行業(yè)基本面，行業(yè)站在政策機遇期，城市更新、存量用地開發(fā)、青年公寓建設等賽道均蘊藏大量機會。

??長租運營領域深耕的企業(yè)應積極把握存量盤活、軌交TOD、細分產(chǎn)品等核心機會賽道，加速構建適配青年群體的產(chǎn)品體系與運營能力，從“規(guī)模擴張”到“價值創(chuàng)造”進階，以高質(zhì)量發(fā)展契合青年安居與城市發(fā)展的雙向需求。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）