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??洞悉市場(chǎng)  把握趨勢(shì) 研判方向

??一、行業(yè)環(huán)境

??（一）政策分析

??1、頂層基調(diào)

??把保障房從增量建設(shè)任務(wù)，嵌入到去庫(kù)存、穩(wěn)樓市、擴(kuò)內(nèi)需的整體經(jīng)濟(jì)政策框架中，存量收購(gòu)盤活從試點(diǎn)升級(jí)為全國(guó)性戰(zhàn)略；擴(kuò)大覆蓋群體并優(yōu)化服務(wù)體系，租售同權(quán)進(jìn)一步深化

??2026年上半年，住房保障政策實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性轉(zhuǎn)向：從“增量建設(shè)為主”全面嵌入“去庫(kù)存、穩(wěn)樓市、擴(kuò)內(nèi)需”的宏觀經(jīng)濟(jì)框架。財(cái)政免征公租房土地使用稅、央行下調(diào)保障性住房再貸款利率至1.25%，大幅降低資金成本；國(guó)務(wù)院明確鼓勵(lì)盤活閑置廠房商辦，使存量收購(gòu)從試點(diǎn)升級(jí)為全國(guó)性抓手，既消化市場(chǎng)庫(kù)存又快速增加保障供給。同時(shí)，覆蓋范圍顯著擴(kuò)大——青年驛站、未落戶常住人口納入公租房、隨遷子女入學(xué)同城化等舉措，實(shí)質(zhì)性推進(jìn)租售同權(quán)與公共服務(wù)均等化?？傮w看，政策已跳出單純“建房子”邏輯，轉(zhuǎn)為通過(guò)存量重構(gòu)、金融支持和制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市、惠民生與擴(kuò)內(nèi)需的多重目標(biāo)協(xié)同。

??圖：2026年上半年全國(guó)住房租賃相關(guān)政策要點(diǎn)整理

??2、地方政策

??（1）政策風(fēng)向標(biāo)：上海存量轉(zhuǎn)保提供示范樣本，推進(jìn)商改保/公轉(zhuǎn)保/二手房轉(zhuǎn)保

??2026年上半年，上海率先構(gòu)建了“商辦改造、公租并軌、二手房收購(gòu)”三位一體的存量轉(zhuǎn)保租房實(shí)踐樣本，為全國(guó)存量盤活提供了可復(fù)制路徑。一是商改保：閔行區(qū)將閑置辦公樓改造為活力社區(qū)，并成功發(fā)行全國(guó)首單“商改保”公募REITs，打通了存量資產(chǎn)資本化閉環(huán)；二是公轉(zhuǎn)保：通過(guò)“公保簡(jiǎn)并”改革，全市已有超1.64萬(wàn)套公租房平穩(wěn)轉(zhuǎn)為保租房，準(zhǔn)入放寬、租戶權(quán)益無(wú)縫銜接；三是二手房收購(gòu)：浦東等三區(qū)試點(diǎn)收購(gòu)內(nèi)環(huán)內(nèi)“老破小”，截至5月中旬累計(jì)收購(gòu)523套，改造后出租率達(dá)82%，并擴(kuò)圍至多區(qū)。上海經(jīng)驗(yàn)疊加低息貸款、稅收減免等政策配套，不僅有效去化存量、快速增加保租房供給，更為其他城市（北京、廣州、鄭州等）提供了制度與操作雙重范本，標(biāo)志著存量轉(zhuǎn)保從“試點(diǎn)探路”邁向“全國(guó)推廣”的新階段。

??（2）一線政策環(huán)境：上海公保并軌落地，北京、廣州強(qiáng)調(diào)存量改造轉(zhuǎn)化，深圳籌集供應(yīng)目標(biāo)穩(wěn)定，房源供給積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局

??北京鼓勵(lì)軌道交通存量轉(zhuǎn)保，完善產(chǎn)品供給；上海補(bǔ)貼力度強(qiáng)化，十五五非居改保提速，公保并軌已落地；廣州鼓勵(lì)園區(qū)建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，鼓勵(lì)存量轉(zhuǎn)保；深圳發(fā)布2026年發(fā)展目標(biāo)，籌集3萬(wàn)套，供應(yīng)4萬(wàn)套。

??（3）二線政策環(huán)境：多城強(qiáng)調(diào)存量盤活，西安、成都出臺(tái)市場(chǎng)規(guī)范細(xì)則；放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和加大公積金支持力度。

??多城普遍放寬公租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（如杭州、鄭州），擴(kuò)大保障覆蓋至新市民、青年及低收入靈活就業(yè)群體（重慶）；同步出臺(tái)住房租賃管理辦法，強(qiáng)化合同備案、資金監(jiān)管及房源標(biāo)準(zhǔn)（西安、成都），規(guī)范市場(chǎng)秩序；南京實(shí)現(xiàn)公積金“一次申請(qǐng)、每月直付”，蘇州推動(dòng)多主體供給與存量盤活，武漢允許非居住存量房改建為租賃住房。各城市側(cè)重點(diǎn)不同：杭州、鄭州側(cè)重?cái)U(kuò)面降標(biāo)，西安、成都側(cè)重建章立制，蘇州、南京側(cè)重?cái)?shù)字化提效，共同構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房格局。

??（二）融資環(huán)境

??1、融資規(guī)模

??上半年融資約94億，融資成本持續(xù)走低，公募REITs與類REITs為主要渠道；擴(kuò)募成為公募REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主路徑，資產(chǎn)類型多元化

??2026年上半年涉租融資呈現(xiàn)多元化特征，公募REITs首發(fā)與擴(kuò)募并行（華夏華潤(rùn)有巢、中金廈門安居擴(kuò)募，中航北京昌保首發(fā)），持有型ABS、CMBS等多產(chǎn)品密集落地，形成完整融資矩陣。融資成本持續(xù)走低，CMBS優(yōu)先級(jí)票面利率降至1.94%-1.95%，政策性貸款期限長(zhǎng)達(dá)25年。擴(kuò)募成為REITs規(guī)模增長(zhǎng)主路徑，資產(chǎn)類型覆蓋租賃社區(qū)、保租房、服務(wù)式公寓、人才公寓等多元業(yè)態(tài)。政策紅利驅(qū)動(dòng)下REITs和ABS已成為保障性租賃住房“投融建管退”閉環(huán)中最成熟的退出通道。

??2、公募REITs市場(chǎng)

??【首發(fā)與擴(kuò)募REITs】

??【上市REITs收入表現(xiàn)】核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)壓力凸顯，同比雖實(shí)現(xiàn)不同幅度增長(zhǎng)，其中北京保障房和華潤(rùn)有巢因擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模提升帶動(dòng)收入大幅增加，但環(huán)比有5單呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)

??2026年第一季度，8只REITs單季度收入合計(jì)約2.05億元，凈利潤(rùn)合計(jì)約6085.04萬(wàn)元，可供分配金額合計(jì)約1.45億元。與上年同期相比，在具備可比數(shù)據(jù)的產(chǎn)品中，所有REITs單季度營(yíng)收均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，漲幅區(qū)間從1.27%至75.8%不等。匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT因無(wú)上年同期數(shù)據(jù)，未納入同比對(duì)比。高增長(zhǎng)梯隊(duì)以華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤(rùn)有巢REIT為代表，兩者由于新資產(chǎn)擴(kuò)募并表，底層資產(chǎn)規(guī)模翻倍，直接拉動(dòng)收入大幅增長(zhǎng)，同比漲幅分別為75.8%和74.55%。

??從基金收入環(huán)比來(lái)看，5只保障房REITs出現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中招商蛇口租賃住房REIT降幅5.6%。

??3、大宗交易

??租賃市場(chǎng)大宗交易僅2宗，均位于京滬一線，國(guó)壽資本6.29億元收購(gòu)上海兩租賃項(xiàng)目，城璟租住拿下北京順義保租房項(xiàng)目。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2026年上半年租賃市場(chǎng)大宗交易共計(jì)2宗，聚焦一線，上海、北京各有一宗核心項(xiàng)目成交均為一季度成交，二季度暫無(wú)；上海方面，國(guó)企國(guó)壽資本以6.29億元收購(gòu)領(lǐng)盛投資旗下COZI可遇?東外灘與新江灣兩租賃項(xiàng)目，體現(xiàn)險(xiǎn)資對(duì)保租房資產(chǎn)的青睞，助力存量資產(chǎn)盤活；北京方面，城璟租住拿下順義區(qū)安慶街13號(hào)院租賃項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃提供近2600間房源，涵蓋白領(lǐng)單人間、品質(zhì)家庭房與企業(yè)多人間等多種戶型，涉及了城璟青舍、城璟禮寓、城璟悅居等三條產(chǎn)品線。

??（三）企業(yè)格局

??1、規(guī)模變化

??TOP30企業(yè)開(kāi)業(yè)規(guī)模受國(guó)企持續(xù)規(guī)模擴(kuò)張，同環(huán)比均上漲；但管理規(guī)模呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，受頭部企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)導(dǎo)向，關(guān)閉虧損門店影響

??2026年Q2住房租賃開(kāi)業(yè)規(guī)模TOP30中，合計(jì)規(guī)模141.7萬(wàn)套，同比提升9.3%，環(huán)比提升4.0%；國(guó)企系品牌如鄭州城發(fā)安居、合肥安居、上海城方等提升明顯；TOP30上榜門檻逼近1.8萬(wàn)間；2026年Q2住房租賃管理規(guī)模TOP30中，合計(jì)規(guī)模196.5萬(wàn)套，同比提升7.0%，環(huán)比下降0.2%；萬(wàn)科、瓴寓等頭部規(guī)模放緩甚至開(kāi)始規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，低質(zhì)素門店閉店較多導(dǎo)致，TOP30上榜門檻2.2萬(wàn)間。

??2、格局變化

??房企系份額小幅縮減，但仍為市場(chǎng)主導(dǎo)，國(guó)企提速，占比同比提升8.7個(gè)百分點(diǎn)頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務(wù)與異業(yè)合作，國(guó)企加速市場(chǎng)化拓展與高端產(chǎn)品布局

??2026年Q2住房租賃TOP30企業(yè)中，房企系以47.0%市占率穩(wěn)居主導(dǎo)，同比微增、環(huán)比小幅回落；資管系市占28.8%，同環(huán)比明顯下滑；國(guó)企系市占24.2%保持穩(wěn)定，同比大幅提升8.7個(gè)百分點(diǎn)，成為行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)核心動(dòng)力；

??住房租賃企業(yè)動(dòng)作密集，國(guó)企開(kāi)啟市場(chǎng)化、服務(wù)式細(xì)分市場(chǎng)布局；資管系運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，輕資產(chǎn)品牌輸出提速；房企系政企合作、異業(yè)合作，從服務(wù)、管理、福利等多方面提升居住體驗(yàn)。

??3、發(fā)展變化

??地方國(guó)企拓展高端領(lǐng)域，尋找第二增長(zhǎng)線；拓展資產(chǎn)類型中存量類提升明顯，布局城市像二線產(chǎn)業(yè)高聚集、文旅類城市傾斜

??產(chǎn)品線變化—地方國(guó)企平臺(tái)積極布局高端服務(wù)式領(lǐng)域

??從監(jiān)測(cè)的典型新開(kāi)項(xiàng)目來(lái)看，地方國(guó)企平臺(tái)如鄭州城發(fā)、濟(jì)南城發(fā)成家、浦發(fā)有家、上海地產(chǎn)等地方國(guó)企平臺(tái)均開(kāi)始布局高端市場(chǎng)，且成功落地多個(gè)項(xiàng)目；高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線成為國(guó)企第二增長(zhǎng)線。

??圖：2026年上地方國(guó)企典型新開(kāi)服務(wù)式公寓

??圖片來(lái)源：企業(yè)官方披露，克而瑞長(zhǎng)租整理

??拓展資產(chǎn)變化—存量改造項(xiàng)目數(shù)占比超5成，提升約19個(gè)百分點(diǎn)

??從新開(kāi)項(xiàng)目類型來(lái)看，存量改造在2026年項(xiàng)目數(shù)占比首次提升至53%，較2025年34%提升19個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示著未來(lái)新建供應(yīng)將越來(lái)越少，存量改造主導(dǎo)市場(chǎng)成型。

??拓展模式變化—房企系輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提速，合作向二線城市下沉

??以泊寓、瓴寓等為代表的房企系，積極拓展品牌輸出業(yè)務(wù)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提速，且合作向重點(diǎn)二線城市下沉，主要瞄準(zhǔn)省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。如萬(wàn)科泊寓2026年典型新開(kāi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)有9個(gè)，其中輕資產(chǎn)模式項(xiàng)目8個(gè)，占比約88.9%。重點(diǎn)布局城市包括昆明、濟(jì)南、蘇州等。

??二、市場(chǎng)環(huán)境

??（一）需求分析

??1、人口表現(xiàn)

??15城常住人口總量穩(wěn)步提升，流動(dòng)人口規(guī)模分化，四個(gè)一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動(dòng)人口規(guī)模均超400萬(wàn)，城市租賃活力凸顯

??2025年，核心15城新增常住人口規(guī)模約98萬(wàn)人，呈現(xiàn)整體擴(kuò)容、局部調(diào)整的格局。其中深圳以26萬(wàn)人的增量領(lǐng)跑，顯示出強(qiáng)勁的人口吸納能力；多數(shù)城市增量集中在5-10萬(wàn)人區(qū)間，保持穩(wěn)健增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；僅北京及天津同比小幅下調(diào)，但常住人口規(guī)模仍位居靠前水平；

??流動(dòng)人口表現(xiàn)中，四個(gè)一線城市人口吸附力強(qiáng)勁，流動(dòng)人口規(guī)模穩(wěn)居前四；此外成都/蘇州/重慶/武漢規(guī)模超400萬(wàn)人，人口虹吸效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，正成為區(qū)域性的租賃需求新增長(zhǎng)極。

??圖：2025年核心15城常住人口規(guī)模及新增常住人口（萬(wàn)人）

??圖：2025年核心15城流動(dòng)人口規(guī)模（萬(wàn)人）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：各地方統(tǒng)計(jì)局，克而瑞長(zhǎng)租整理；① 重慶常住及流動(dòng)人口為中心城區(qū)數(shù)據(jù)；② 因城市未披露流動(dòng)人口數(shù)據(jù)，故按常住人口-戶籍人口預(yù)估計(jì)算，西安/鄭州/天津未披露2025年戶籍人口，取2024年數(shù)據(jù)計(jì)算。

??2、高校&人才需求

??二線城市西安、鄭州省會(huì)虹吸效應(yīng)強(qiáng)，高校畢業(yè)生及人才引進(jìn)規(guī)模處于城市高位水平

??2025年，廣州/西安/鄭州三城高校畢業(yè)生規(guī)模超44萬(wàn)人，重慶/成都/武漢等超30萬(wàn)人，作為每年集中涌入市場(chǎng)的主力租客群體，龐大的畢業(yè)生規(guī)模直接催生了畢業(yè)季租賃旺季的剛性住房需求；

??在人才引進(jìn)與留存方面，核心城市通過(guò)落戶、補(bǔ)貼等政策組合拳持續(xù)發(fā)力，杭州/武漢/蘇州/廣州等地2025年人才引進(jìn)規(guī)模均超30萬(wàn)人，人才引進(jìn)不僅為城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供動(dòng)力，其帶來(lái)的“先租后買”居住模式，更是住房租賃市場(chǎng)中堅(jiān)需求的核心保障。

??圖：2025年核心15城高校畢業(yè)生規(guī)模（萬(wàn)人）

??表：2025年核心15城高校畢業(yè)生規(guī)模（萬(wàn)人）

??（二）供應(yīng)分析

??1、純租/涉租土地供應(yīng)

??現(xiàn)階段涉租土地供給以一線及核心二線城市主導(dǎo)，地方國(guó)企為拿地主力軍，涉租土地供給持續(xù)收窄，未來(lái)新開(kāi)項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)向存量改造主導(dǎo)

??2026年上半年，核心15城中7城涉及純租賃用地成交，其余8城供地節(jié)奏放緩；深圳成交4宗，合計(jì)建筑面積達(dá)22.2萬(wàn)方居首，其次為北京成交10宗，成交體量4.5萬(wàn)方，上海成交12宗，體量13.9萬(wàn)方；整體拿地企業(yè)以地方國(guó)企主導(dǎo)，占比超九成；

??上半年涉租土地成交方面，上海成交7宗配建租賃用地，合計(jì)成交涉租土地建面約3.23萬(wàn)方，拿地企業(yè)均為地方國(guó)企平臺(tái)公司，此外廈門翔安區(qū)成交1宗配建租賃用地，涉租建面約1.46萬(wàn)方。

??2、集中式公寓供應(yīng)

??核心15城供應(yīng)規(guī)模超205萬(wàn)套，整體保租房市占近6成，11城保租房占比超半，2026年核心一二線城市保租房籌集目標(biāo)縮量，未來(lái)轉(zhuǎn)向以需定購(gòu)/定建

??分城市規(guī)模表現(xiàn)來(lái)看，上海、深圳兩城規(guī)模分別為48.6萬(wàn)套、36.6萬(wàn)套持續(xù)高位運(yùn)行；北京新增保租房項(xiàng)目更多聚焦于集體用地，因而其上市規(guī)模相對(duì)有限；二線城市中，杭州發(fā)展迅速，目前供應(yīng)規(guī)模已超20萬(wàn)套，鄭州、廣州、成都超10萬(wàn)套，其余城市規(guī)模均不足10萬(wàn)套量級(jí)。

??從供應(yīng)格局來(lái)看，鄭州、西安、天津、濟(jì)南、重慶、上海等11城保租房與集中式比例超50%，“保障+市場(chǎng)”雙軌格局成型。

??從全國(guó)典型城市2026年保租房籌集目標(biāo)來(lái)看，相較于2025年的籌集目標(biāo)，多數(shù)城市目標(biāo)“腰斬”，未來(lái)更多聚焦于存量挖潛和精準(zhǔn)匹配。

??圖：截至2026年Q2核心15城各類房源入市規(guī)模及保租房市占情況（萬(wàn)套）

??3、新開(kāi)供應(yīng)格局

??保租房市占同比收窄但仍主導(dǎo)供給，改建占比同比上漲7%，頭部企業(yè)重點(diǎn)布局滬深蓉京，上海、鄭州、西安屬地化國(guó)企持續(xù)加速供給

??2026年上半年，重點(diǎn)15城新開(kāi)集中式公寓項(xiàng)目合計(jì)規(guī)模超14.9萬(wàn)套，從籌集方式來(lái)看，新建仍主導(dǎo)入市，占比67%，但改建占比同比提升7個(gè)百分點(diǎn)至33%；房源類型以保租房為主，占比84%，市占同比回落5個(gè)百分點(diǎn)，但規(guī)模仍高位運(yùn)行；分城市表現(xiàn)看，上半年上海新開(kāi)6.8萬(wàn)套居首，其次為西安、深圳、成都三城，新增規(guī)模均超1萬(wàn)套，其余多城開(kāi)業(yè)規(guī)模不足0.5萬(wàn)套；

??從2026年二季度典型頭部企業(yè)及地方國(guó)企公司新開(kāi)表現(xiàn)來(lái)看，品牌城市布局多聚焦上海、深圳、成都、北京等核心一二線城市；此外，鄭州、西安等地新開(kāi)項(xiàng)目主要有屬地化國(guó)企支撐，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海城方、城投寬庭、鄭州城發(fā)安居、西安安居等新開(kāi)規(guī)模均超2000套。

??圖：2026年上半年重點(diǎn)15城集中式公寓典型新開(kāi)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)套）

??圖：2026年上半年重點(diǎn)15城集中式公寓典型新開(kāi)統(tǒng)計(jì)（萬(wàn)套）

??數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC租售系統(tǒng)

??4、個(gè)人房源供應(yīng)格局

??存量住宅持續(xù)消化，疊加新房供應(yīng)收窄導(dǎo)致可供租賃規(guī)模收縮，上半年可供租賃規(guī)模同比跌四成

??從個(gè)人房源可供租賃規(guī)模年度走勢(shì)看，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，多數(shù)業(yè)主選擇出租房源等待合適時(shí)機(jī)進(jìn)行房產(chǎn)出售，導(dǎo)致規(guī)模達(dá)620萬(wàn)套峰值水平；2023年后，前期存量租賃房源持續(xù)消化，新增供應(yīng)得到一定程度抑制，供應(yīng)呈現(xiàn)小幅逐年下滑趨勢(shì)，2026年一季度及二季度可供租賃規(guī)模90-97萬(wàn)套水平，同比降幅均達(dá)40%。

??圖：2021-2026年Q2全國(guó)55城個(gè)人房源可供租賃房源（萬(wàn)套/%）

??圖：2025-2026年Q2全國(guó)55城個(gè)人房源月度可供租賃房源及同比變動(dòng)

??數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC租售系統(tǒng)

??受房源結(jié)構(gòu)、區(qū)域分化及資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)等因素影響，超8成城市規(guī)模與掛牌租金同比齊降

??2026年上半年，北京/上海/沈陽(yáng)/杭州個(gè)人房源可供租賃規(guī)模10萬(wàn)套以上，位列第一梯隊(duì)，其中北京規(guī)模超20萬(wàn)套；蘇州/重慶/南京等6城規(guī)模5-10萬(wàn)套位列第二梯隊(duì)；

??從城市量?jī)r(jià)同比變化來(lái)看，超八成城市個(gè)人房源可供租賃規(guī)模及掛牌租金同比均呈下滑趨勢(shì)，規(guī)模降幅多在30%-60%區(qū)間掛牌，租金漲跌幅多在6%區(qū)間，主要受房源結(jié)構(gòu)、所處區(qū)域、資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)等因素影響。

??（三）量?jī)r(jià)表現(xiàn)

??1、集中式租金表現(xiàn)

??上半年年后租房潮+畢業(yè)季因素帶動(dòng)租金同比降幅收窄；進(jìn)入二季度城市行情分化，北京/上海/深圳等核心一二線城市加大優(yōu)惠折扣提升客戶吸附力，租金回落

??隨著核心15城低價(jià)保租房項(xiàng)目持續(xù)規(guī)?；胧校绊懗鞘姓w租金持續(xù)承壓，2024年以來(lái)租金負(fù)增長(zhǎng)，2025年同比下探3.4個(gè)百分點(diǎn)，2026年Q1及Q2受年后租房潮、畢業(yè)季等季節(jié)性因素影響，租金同比降幅有所收窄，2026年Q2租金為73.6元/㎡/月，同比下降1.9%；從2026年上半年月度走勢(shì)來(lái)看，春節(jié)后租賃市場(chǎng)逐步回暖，Q1租金小幅上漲，4月租賃淡季租金回調(diào)，近兩月因畢業(yè)季因素影響租金回升至73.7元/㎡/月；

??圖：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均租金

??圖：2026年H1核心15城集中式公寓分月度平均租金（元/㎡/月）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)

??從2026年Q2分城市租金及環(huán)比表現(xiàn)看，一線城市中，北京、上海、深圳租金均環(huán)比回調(diào)，主因畢業(yè)季租賃需求集中釋放，多項(xiàng)目推出降價(jià)、折扣等優(yōu)惠活動(dòng)，影響整體租金結(jié)構(gòu)性回落，西安、天津整體規(guī)?？煽兀B加市場(chǎng)需求釋放，帶動(dòng)租金同比上浮超3.6%。

??2、集中式出租率表現(xiàn)

??節(jié)后租房潮疊加畢業(yè)季帶動(dòng)下，上半年15城平均出租率持續(xù)上漲至91%，10城出租率在90%以上，環(huán)比漲跌幅多在1%以內(nèi)可控區(qū)間

??2023年后，核心15城集中式規(guī)模快速擴(kuò)張，市場(chǎng)對(duì)該產(chǎn)品的接受度持續(xù)提升，整體平均出租率上漲至91%后進(jìn)入穩(wěn)定波動(dòng)階段，2026年Q2平均出租率90.8%，整體租賃需求堅(jiān)實(shí); 月度走勢(shì)看，2-3月年后租房潮、5-6月畢業(yè)季開(kāi)啟，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，推動(dòng)15城整體集中式公寓出租表現(xiàn)持續(xù)上漲，2026年6月出租率提升至91%高位水平；

??圖：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率

??圖：截至2026年Q2核心15城集中式公寓年度平均出租率

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)

??從單城市2026年二季度出租率表現(xiàn)來(lái)看，多城出租率穩(wěn)定在91%以上水平，市場(chǎng)表現(xiàn)突出；從環(huán)比變化來(lái)看，北京、上海、廣州、武漢等9城環(huán)比均漲，深圳、杭州、成都等城出租率環(huán)比小幅回調(diào)，降幅均在1%以內(nèi)，整體可控。

??3、集中式/個(gè)人房源租金對(duì)比

??11城集中式公寓租金為個(gè)人房源1.7倍以上，產(chǎn)品溢價(jià)突出；畢業(yè)季因素下，集中式公寓租金回調(diào)搶占市場(chǎng)份額，個(gè)人房源租金預(yù)期普漲，多城租金比值有所下調(diào)

??因集中式公寓戶型面積多聚焦小戶型產(chǎn)品，個(gè)人房源面積相對(duì)更大，集中式公寓憑借產(chǎn)品與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，在租賃市場(chǎng)中保持溢價(jià)，價(jià)值差異清晰；2026年Q2，15城集中式公寓租金持續(xù)高于個(gè)人房源成交租金水平，比值多在1.7以上水平，西安、武漢、北京三城比值超2.3，價(jià)格溢價(jià)明顯，僅鄭州集中式租金略低于個(gè)人房源，主因城市低價(jià)的人才公寓市場(chǎng)規(guī)模較大，導(dǎo)致城市集中式公寓整體租金低位；

??圖：2026年Q2核心15城集中式公寓與個(gè)人房源租金比值

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞租售系統(tǒng)

??從各城市兩類產(chǎn)品租金環(huán)比變化來(lái)看，受畢業(yè)季因素影響，多城集中式公寓及個(gè)人房源租金環(huán)比普漲，其中個(gè)人房源業(yè)主租金預(yù)期更突出，而集中式公寓中核心一二線城市因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更激烈，租金環(huán)比有所回落，但降幅相對(duì)可控。

??三、行業(yè)總結(jié)

??（一）行業(yè)環(huán)境總結(jié)

??政策支持力度加大，行業(yè)規(guī)范發(fā)展；多元融資通道形成，低成本長(zhǎng)期資金支撐保租房閉環(huán)發(fā)展；國(guó)企勢(shì)能持續(xù)釋放，市占逼近25%，并積極開(kāi)啟市場(chǎng)化拓展與高端產(chǎn)品布局。

??1、政策端

??存量盤活從試點(diǎn)升級(jí)為全國(guó)性戰(zhàn)略，擴(kuò)大覆蓋群體并優(yōu)化服務(wù)體系，租售同權(quán)進(jìn)一步深化

??探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房；深化住房公積金制度改革；加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障。

??上海公保并軌落地，北京、廣州強(qiáng)調(diào)存量改造轉(zhuǎn)化，深圳籌集供應(yīng)目標(biāo)穩(wěn)定；房源供給積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局。二線城市多城強(qiáng)調(diào)存量盤活，西安、成都出臺(tái)市場(chǎng)規(guī)范細(xì)則；放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和加大公積金支持力度。

??2、金融端

??融資成本持續(xù)走低，擴(kuò)募成為公募REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主路徑，租賃產(chǎn)品類型更加多樣化

??2026年H1住房租賃市場(chǎng)融資多元發(fā)力，合計(jì)融資約94億元，以保租房為核心，信貸、REITs、ABS協(xié)同賦能。

??REITs方面，年內(nèi)1支首發(fā)獲批、3支啟動(dòng)擴(kuò)募，資產(chǎn)-資本循環(huán)打通，保障房 REITs 通過(guò)“首發(fā)盤活存量、擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)” 的雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn) “資產(chǎn)盤活 — 擴(kuò)容增值 — 持續(xù)運(yùn)營(yíng)” 的可持續(xù)發(fā)展模式。

??3、企業(yè)端

??國(guó)企提速，成為行業(yè)增長(zhǎng)核心動(dòng)力；國(guó)企加速市場(chǎng)化拓展與高端產(chǎn)品布局；房企系輕資產(chǎn)模式加速布局二線城市

??房企系份額小幅縮減，但仍為市場(chǎng)主導(dǎo)，國(guó)企提速，占比同比提升8.7個(gè)百分點(diǎn)；頭部租賃企業(yè)聚焦科技、服務(wù)與異業(yè)合作。

??地方國(guó)企拓展高端領(lǐng)域，尋找第二增長(zhǎng)線；存量改造類占比超53%，提升約19個(gè)百分點(diǎn)，將主導(dǎo)未來(lái)供給；房企系以輕資產(chǎn)模式加速布局二線城市，城市特征傾向產(chǎn)業(yè)聚集度高、文旅熱點(diǎn)等典型城市。

??（二）市場(chǎng)環(huán)境總結(jié)

??核心城市組合拳提升人才吸附力及留存率，穩(wěn)定城市住房租賃市場(chǎng)需求基本盤；城市保租房籌集目標(biāo)及土地供給收窄，未來(lái)供應(yīng)聚集存量改造；上半年年后租房潮+畢業(yè)季推動(dòng)下，租金降幅有所收窄，出租率延續(xù)高位運(yùn)行走勢(shì)，市場(chǎng)維穩(wěn)發(fā)展。

??1、需求情況

??常住人口增量擴(kuò)容，人才引進(jìn)與留存成效可觀，加速人才留駐向住房租賃轉(zhuǎn)化

??2025年核心15城新增常住人口規(guī)模約98萬(wàn)人，呈現(xiàn)整體擴(kuò)容、局部調(diào)整的格局。四個(gè)一線城市及成都/蘇州/重慶/武漢流動(dòng)人口規(guī)模超400萬(wàn)人，人口虹吸效應(yīng)顯現(xiàn)，正成為區(qū)域性的租賃需求新增長(zhǎng)極。

??15城高校畢業(yè)生超360萬(wàn)，二線城市西安、鄭州省會(huì)虹吸效應(yīng)強(qiáng)，高校畢業(yè)生及人才引進(jìn)規(guī)模處于城市高位水平。

??2、供應(yīng)情況

??保租房籌集放緩，新建收縮，未來(lái)存量改造主導(dǎo)供給；個(gè)人房源可供租賃縮水4成

??涉租土地供給持續(xù)收窄，上半年僅7城涉及成交，未來(lái)多城新開(kāi)項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)向存量改造主導(dǎo)。11城保租房市占超半數(shù)，核心一二線城市保租房籌集目標(biāo)縮量，未來(lái)轉(zhuǎn)向以需定購(gòu)/定建。

??新開(kāi)項(xiàng)目市占同比收窄但仍主導(dǎo)供給，改建占比同比上漲7%；頭部房企品牌重點(diǎn)聚焦滬深蓉京四城。存量住宅持續(xù)消化，疊加新房供應(yīng)收窄導(dǎo)致可供租賃規(guī)模收縮，上半年可供租賃規(guī)模同比跌四成。

??3、量?jī)r(jià)表現(xiàn)

??年后租房潮及畢業(yè)季租賃需求釋放，上半年季度租金降幅再收窄，出租率持續(xù)高位運(yùn)行

??15城整體租金持續(xù)承壓，上半年年后租房潮+畢業(yè)季因素帶動(dòng)租金同比降幅收窄，2026年Q2租金73.6元/㎡/月，同比降幅1.9%；其中北京/上海/深圳等核心一二線城市加大優(yōu)惠折扣提升客戶吸附力，租金結(jié)構(gòu)性回落。多城出租率91%以上水平，環(huán)比漲跌幅多在1%以內(nèi)可控區(qū)間，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)可度持續(xù)高位。

??11城集中式公寓租金為個(gè)人房源1.7倍以上，產(chǎn)品溢價(jià)突出,二季度畢業(yè)季因素下，集中式公寓租金回調(diào)搶占市場(chǎng)份額，多城租金比值有所下調(diào)。