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??數(shù)據(jù)口徑說明

??本報告核心量化指標優(yōu)先采用甲方《2026廣州租賃市場半年報數(shù)據(jù)底表》；政策、事件、企業(yè)動態(tài)、案例以CRIC租賃數(shù)據(jù)庫、問知知識庫及公開信息補充；新增項目明細以"廣州深新開"項目文件為準；數(shù)據(jù)底表與外部來源均未披露的具體數(shù)值一律標注"待核實/公開數(shù)據(jù)未披露"，未作虛構。

??1、數(shù)讀市場：核心數(shù)據(jù)速覽

??一句話研判

??宏觀監(jiān)測：政策與制度環(huán)境

??本PART以CRIC租賃數(shù)據(jù)庫、問知知識庫及公開信息補充

??2.1  保障性住房供應與籌建

??對運營方/資產(chǎn)方啟示

??廣州保租房籌建目標由22.8萬套（十四五累計）轉(zhuǎn)入"以需定建、存量挖潛"新階段，2026年籌建目標較往年縮減，供應節(jié)奏趨穩(wěn)；據(jù)CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)，廣州國企市占不足15%，市場化運營商與民企仍有較大受托運營與合作空間。

??2.2  人才租住與存量盤活政策

??2.3  企業(yè)動態(tài)（資產(chǎn)方/運營方/金融方三類）

??市場分析

??3.1  集中式公寓（數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng) + 甲方數(shù)據(jù)底表）

??3.1.1  供應規(guī)模——存量再增8.7%，新增供應節(jié)奏放緩

??2026H1存量開業(yè) 96,453間，同比 +8.7%↑、環(huán)比（2025H2 91,029）+6.0%↑；年內(nèi)開業(yè) 1,919間，同比 -16.8%↓，新增供應節(jié)奏放緩；期末項目 424個，較2025H1凈增32個↑。

??研判

??供應保持擴張但節(jié)奏放緩?？陀^提示：底表另有一列數(shù)值 98,372（Unnamed_5，2026H1行）口徑未標注，本報告不引用為具體指標、僅標注"口徑待核實"，不臆斷為某指標。

??3.1.2  租金與出租率——坪效均值2.94元，出租率92.51%高位微降

??3.1.3  區(qū)域分化——核心城區(qū)高價，黃埔以規(guī)模+高出租率成壓艙石

??研判

??核心城區(qū)（天河7.01元、越秀4.98元、海珠4.59元）支撐高租金；黃埔以19,489間全市最大規(guī)模+96.11%全市最高出租率成壓艙石；遠郊低價（白云1.86元、花都1.80元、從化1.46元且出租率83.3%全市最低）依賴出租率去化。南沙、增城量價底表標注"-"，本報告標注"數(shù)據(jù)未披露"，不虛構。

??3.1.4  產(chǎn)品線分化——白領/金領/服務式三類量縮價升

??注：底表未提供廣州藍領公寓數(shù)據(jù)，故僅呈現(xiàn)白領/金領/服務式三類，藍領公寓數(shù)據(jù)底表未提供，暫缺。

??3.2 私人房源：成交小幅回暖，價格陰跌（數(shù)據(jù)來源：CRIC租售數(shù)據(jù)庫）

??◆ 研判

??私人房源"成交小幅回暖+價格陰跌"，2026Q2畢業(yè)季環(huán)比脈沖明顯，但掛牌價長期單邊下行（1.77→1.60）反映業(yè)主端預期偏弱、議價能力承壓。

??3.3 企業(yè)格局：運營商+民企市場化主導（數(shù)據(jù)來源：甲方數(shù)據(jù)底表2026H1）

??▎ 圖6：2026H1 廣州租賃市場企業(yè)屬性占比

??◆ 研判

??廣州呈"運營商+民企"市場化主導（合計77%）。結合CRIC材料"廣州國企系品牌市占率不足15%、市場主導力相對較弱"佐證。對運營方啟示：市場化主體空間大、競爭充分；對資產(chǎn)方啟示：國資平臺（安居集團等）正加速市場化拓展與資產(chǎn)證券化補位。

??客觀提示：歷史年份占比底表未提供，僅2026H1單期數(shù)據(jù)，不做趨勢外推。

??3.4 新增項目匯總：本期新增供應盤點（數(shù)據(jù)來源：廣州深新開項目文件）

??廣州2026年上半年新增集中式公寓項目明細以"廣州深新開"項目文件為準，共收錄8個新增項目，合計 1,330間。

??3.4.1 核心概覽

??3.4.2 各區(qū)新增供應分布

??3.4.3 2026H1廣州新開項目清單

??3.4.4 結構特征研判

??◆ 供應主體：市場化運營商+民企主導（保利和寓3項目300間、碧桂園200間、雅詩閣128間、途羚302間），國企中建城市運營參與保租房供應（100間），呈市場化多元供給格局。

??◆ 區(qū)域集中度：新增項目集中于番禺（3項目400間）、海珠（2項目402間），白云、天河、荔灣各有1個項目。

??◆ 房源規(guī)模分布：新增以改建為主（7個改建項目、1個新建項目），改建占比87.5%。

??◆ 產(chǎn)品線特征：以白領公寓為主力（6個白領項目、1,000間，占75.2%），藍領公寓302間，高端服務式公寓128間。

??4 案例深研：廣州璇灣公館·雅詩閣優(yōu)選

??廣船舊址商改租/存量盤活典型樣本 · 本期重點新增

??◆

??廣州璇灣公館·雅詩閣優(yōu)選是2026H1"百年工業(yè)遺存（廣州造船廠舊址）→ 雙央企開發(fā) → 國際品牌高端服務式公寓"的存量盤活/城市更新典型樣本，集中體現(xiàn)廣州"服務式公寓提價能力最強、存量盤活成主渠道"的市場主線。

??4.1 品牌背景

??雅詩閣優(yōu)選（The Unlimited Collection）——凱德投資旗下雅詩閣的集合品牌，定位高端至超高端，已布局全球9國14城；璇灣公館為該品牌進入中國的首個作品，雅詩閣深耕廣州26年。品牌兼具"靈活適配、改造便捷、快速落地"優(yōu)勢，保留物業(yè)身份標識與在地特質(zhì)。

??4.2 項目基礎信息

??4.3 產(chǎn)品與改造亮點

??◆ 工業(yè)遺存活化：室內(nèi)設計以廣船歷史與海洋文化為靈感，造船圖紙/航海地圖/船舶構件轉(zhuǎn)化為當代藝術裝置，呈現(xiàn)"工業(yè)美學+都會時尚"風格。

??◆ 在地體驗：廣船歷史探索導覽（廣船濱江公園、塔吊、百年船塢改造的"船臺1914"，隈研吾操刀）。

??◆ 配套：多功能室、健身房、兒童游樂室、住客休閑廊、AFA Home"發(fā)家小館"全日制餐廳、"精神船艙The U Bar"、"U品店"文創(chuàng)。

??◆ 綜合體加持：125萬㎡（建面）濱江TOD綜合體，含商務辦公/商業(yè)/住宅/酒店/學校/18萬㎡濱江公園。

??4.4 合作與運營模式

??◆ 重資產(chǎn)持有：中信泰富自持物業(yè)，品質(zhì)有保障。

??◆ 國際品牌輕資產(chǎn)運營：雅詩閣優(yōu)選管理輸出，賦能全球分銷系統(tǒng)與雅星會會員體系；品牌具"靈活適配、改造便捷、快速落地"優(yōu)勢。

??◆ 研判

??與安居集團"收購存量商品房轉(zhuǎn)保租房"的國資保障路徑不同，璇灣公館走"雙央企開發(fā)+國際品牌高端服務式運營"的市場化城市更新路徑，是廣州存量盤活在高端服務式賽道的差異化樣本。

??4.5 區(qū)域市場對標

??◆ 對標研判

??荔灣區(qū)集中式整體坪效偏低（2.61元、屬低價區(qū)），但璇灣公館以廣船稀缺濱江資源+國際高端品牌定位對標全市服務式高端賽道（11元量級），是典型"以稀缺地段+品牌溢價跳出區(qū)域低價基準"的抗跌樣本。須提示白鵝潭板塊高端產(chǎn)品去化仍需關注全市高端租賃承壓。

??4.6 案例小結與可復制經(jīng)驗

??◆ 1 · 模式價值：工業(yè)遺存活化+雙央企開發(fā)+國際品牌運營，城市更新與租賃融合范本。

??◆ 2 · 產(chǎn)品打法：以文化IP與稀缺資源創(chuàng)造溢價而非降價。

??◆ 3 · 運營機制：重資產(chǎn)自持+品牌輕資產(chǎn)管理輸出分工。

??◆ 4 · 定位啟示：核心濱江稀缺資產(chǎn)走高端服務式，跳出區(qū)域低價基準。

??5 趨勢研判與運營·資產(chǎn)配置建議

??________________________________________________________________________________

??5.1 半年度核心研判

??◆ 1 · 供應擴張、量縮價穩(wěn)并存

??集中式存量同比+8.7%，各產(chǎn)品線供應收縮但坪效持平；出租率高位微降。

??◆ 2 · 價穩(wěn)率降

??廣州坪效H1均值2.94元同比持平（+0.3%），出租率92.51%高位微降2.13pct。

??◆ 3 · 結構分化

??核心城區(qū)（天河/越秀/海珠）與服務式公寓提價能力最強，遠郊低價走量。

??◆ 4 · 企業(yè)格局差異化

??運營商+民企市場化主導（77%），國企市占不足15%、主導力弱。

??◆ 5 · 存量盤活成主渠道

??收購存量商品房/二手住宅、商辦改保租房、城中村配建、非居改建多渠道并進。

??◆ 6 · 金融退出起步

??安居集團CMBS已落地（16億、2.05%）、廣州首單租賃住房REITs（≥8億）招標推進中。

??5.2 面向運營方的建議

??◆ 定價策略：把握廣州量縮價升窗口審慎提價、守住高出租率（92.51%高位不宜激進降價）。

??◆ 產(chǎn)品策略：向服務式公寓、差異化改造產(chǎn)品傾斜，參照璇灣公館以稀缺資源+文化IP創(chuàng)造溢價。

??◆ 運營效率：遠郊低價區(qū)（白云/花都/從化/番禺）以成本控制+出租率管理為核心，把握畢業(yè)季脈沖。

??◆ 政策紅利：主動對接"七天免費住"人才服務、花都商改保租房、非居改建等政策，承接國企受托運營與企業(yè)定制安居。

??5.3 面向資產(chǎn)方的建議

??◆ 配置方向：優(yōu)先核心城區(qū)與服務式公寓抗跌資產(chǎn)，審慎評估遠郊低價區(qū)中資產(chǎn)。

??◆ 退出路徑：以"規(guī)?；?多資產(chǎn)打包+可擴募"規(guī)劃CMBS/REITs，關注全國REITs申報放開與擴募加速窗口。

??◆ 存量盤活：把握廣州收購存量商品房/二手住宅、商辦改保租房（15年過渡期、整體確權）等政策窗口。

??◆ 風險監(jiān)測：跟蹤出租率季節(jié)性波動、高端租賃去化壓力，動態(tài)調(diào)整持有/退出節(jié)奏。

??數(shù)據(jù)來源說明：市場規(guī)模、企業(yè)格局、私人房源、集中式公寓量價等量化指標采用甲方《2026廣州租賃市場半年報數(shù)據(jù)底表》；新增項目明細以"廣州深新開"項目文件為準；政策、事件、企業(yè)動態(tài)及案例以CRIC租賃數(shù)據(jù)庫、問知知識庫及公開信息補充。合規(guī)聲明：本報告基于公開信息及CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)研究得出，僅為市場研究參考，不構成投資建議。