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??2026H1成都集中式公寓規(guī)模步入高位平臺期，坪效租金同比走弱、進入"以價換量"通道，出租率維持高位彰顯抗跌性；國資平臺主導(dǎo)新增供應(yīng)，"一張床、一間房"保障體系深化，政策規(guī)范化提速，市場由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化規(guī)范發(fā)展。

??第一章 數(shù)讀市場：核心數(shù)據(jù)速覽

??核心規(guī)模與租金關(guān)鍵指標速覽

??一句話研判

??2026H1成都表現(xiàn)為"存量高位擴張 + 坪效溫和下探"--集中式公寓總房間數(shù)同比+44.1%↑至119164間，進入"高位平臺過渡、增速階段性放緩"階段；坪效租金同比-7.0%↓、出租率維持93%高位，呈"價降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征。個人房源"量增價降"（掛牌+9.8%↑、成交+22.3%↑），與集中式公寓走勢趨同，市場由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化規(guī)范發(fā)展。

??集中式公寓 · 核心指標（2025H1 → 2026H1）

??

??核心解讀

??? 集中式公寓存量持續(xù)擴張：總房間數(shù)同比+44.1%↑、總項目數(shù)同比+33.9%↑，規(guī)模高位擴張，步入高位平臺過渡期，增速階段性放緩。

??? 出租率維持93%高位：同比-0.50個百分點↓，抗跌性強，呈"價降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征。

??? 坪效租金同比-7.0%↓走弱：，進入"以價換量"通道。

??? 個人房源"量增價降"：掛牌+9.8%↑、成交+22.3%↑，租金端承壓下行，與集中式公寓走勢趨同。

??? 運營方與資產(chǎn)方啟示：規(guī)模擴張疊加坪效走弱，倒逼精細化運營與成本管控；個人房源供給壓力對集中式公寓形成競爭分流，需關(guān)注區(qū)域性價比競爭加劇風險。

??第二章 宏觀監(jiān)測：政策與制度環(huán)境

??政策追蹤與企業(yè)動態(tài)

??2.1 政策追蹤

2026H1成都住房租賃政策密集出臺，覆蓋保租房運營、人才安居、公積金、租住標準與行業(yè)管理全鏈條。

??2.2 企業(yè)動態(tài)

??2026H1成都集中式公寓新開以保租房為主，供給由城市國企系主導(dǎo)、房企系聚焦區(qū)域深耕、資管系以存量改建為主。

??第三章 市場分析

??供應(yīng)規(guī)模 · 租金出租率 · 區(qū)域分化 · 產(chǎn)品線 · 個人房源 · 企業(yè)格局

??3.1 集中式公寓供應(yīng)規(guī)模走勢

??已開業(yè)規(guī)模自2023H1的44357間攀升至2026H1的119164間，呈歷年上行、增速前高后階段性放緩走勢。

??3.2 租金與出租率

??2024.07-2026.06坪效租金呈歷年下行、進入"以價換量"通道；出租率高位維持、抗跌性強。

??坪效租金自2024年7月2.52元持續(xù)回落至2026年6月1.86元，累計下行約26%，歷年下行通道明確。出租率始終維持92%-95.46%高位區(qū)間，2026年3-4月見峰值95.41%、95.46%，抗跌性顯著，"價降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征強化。

??3.3 區(qū)域分化

??2026年6月分區(qū)域坪效租金與出租率呈"價高率高"與"價低率高"雙極分化。

??3.4 集中式公寓分產(chǎn)品線分析

??劃分口徑:以白領(lǐng)公寓坪效租金60%分位閾值（約1.50元/天/㎡）拆分--≥1.50元歸為"品質(zhì)白領(lǐng)"、<1.50元歸為"性價比白領(lǐng)"。拆分后產(chǎn)品線為:服務(wù)式公寓、品質(zhì)白領(lǐng)、性價比白領(lǐng)、藍領(lǐng)公寓。

??3.4.1 產(chǎn)品線占比的變化（時間軸）

??品質(zhì)白領(lǐng)占比自2023H1約37.3%微升至2026H1約38.3%，性價比白領(lǐng)自約55.9%升至約57.4%，白領(lǐng)公寓合計持續(xù)強化、為絕對規(guī)模主體。服務(wù)式公寓自約6.2%波動收窄至約4.2%。藍領(lǐng)公寓長期維持0.2%-0.5%極低區(qū)間。呈"性價比白領(lǐng)主導(dǎo)、品質(zhì)白領(lǐng)穩(wěn)步擴張、服務(wù)式收窄、藍領(lǐng)邊緣"特征。

??3.4.2 分產(chǎn)品線規(guī)模、租金、出租率對比（2026H1）

??3.5 個人房源

??2023H1-2026H1個人房源呈"量增價降"--掛牌與成交規(guī)模雙雙擴張、掛牌與成交坪效租金同步下行。

??2026H1掛牌房間數(shù)230543間（同比+9.8%↑）為高位，掛牌坪效1.11元（同比-8.4%↓）為序列低位；成交房間數(shù)80825間（同比+22.3%↑）顯著回升，成交坪效0.94元（同比-3.9%↓）小幅下行。個人房源性價比優(yōu)勢對集中式公寓（尤其性價比白領(lǐng)、外圍低坪效區(qū)域）客群產(chǎn)生分流，需關(guān)注區(qū)域性價比競爭加劇風險。

??3.6 租賃企業(yè)格局變化

??2021-2026H1市場企業(yè)屬性占比持續(xù)演變，國資平臺系份額顯著上行，市場由開發(fā)商主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國資主導(dǎo)。

??企業(yè)屬性格局呈"國資升、開發(fā)商穩(wěn)中微降、民營穩(wěn)中微升"演變。

??? 央企/國企開發(fā)商系約43%—45%，仍居主導(dǎo)但邊際回落。

??? 國資平臺系隨保租房集中入市份額上行至約15%，為新增供應(yīng)主力增量。

??? 民營運營商系以輕資產(chǎn)運營為主、約36%微升。

??? 其他/外資服務(wù)式約6%小幅收窄。

??運營商品牌規(guī)模前十排名（截至2026年6月·存量口徑）

??前十中城市國企系5家、房企系5家，雙寡頭并立。頭部三強龍湖冠寓（8807間）、天投桐堂（8479間）、城投臻寓（8018間）均超8000間貼身競爭。城市國企系品牌集中上榜，印證國資平臺系份額上行、保租房集中入市主導(dǎo)新增供應(yīng)。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。已開業(yè)口徑不含未開業(yè)、在建、籌建。

??2023H1-2024H2各節(jié)點環(huán)比穩(wěn)定于+14%-+16%區(qū)間；2025H1、2025H2提速至+22.2%↑、+33.3%↑為放量高峰期；2026H1環(huán)比回落至+8.1%↑，增速階段性放緩，規(guī)模步入高位平臺過渡期。供應(yīng)向高新南（18149間）、武侯、金牛集中。

??高新南區(qū)坪效4.23元居首、出租率96.73%，量價齊優(yōu)、抗跌性最強，為核心價值高地。天府新區(qū)坪效2.48元次高但出租率84.77%全市最低，規(guī)模大而去化承壓。龍泉驛、雙流、郫都等外圍區(qū)呈"低坪效、高出租"外溢承接特征。

??服務(wù)式公寓坪效5.74元領(lǐng)先、規(guī)模最小、出租率84.70%全線最低、去化承壓。品質(zhì)白領(lǐng)量價率均衡。性價比白領(lǐng)坪效0.88元、規(guī)模最大（68399間）、出租率93.95%居首，呈"低坪效、大規(guī)模、高出租"。品質(zhì)白領(lǐng)與性價比白領(lǐng)坪效差約1.15元，量價率分化清晰:品質(zhì)白領(lǐng)以價取勝、性價比白領(lǐng)以量與率取勝。

??第四章 上半年新開分析

??新開規(guī)模 · 區(qū)域分布 · 典型項目解析

??4.1 新開規(guī)模分析

??41個

??新開項目數(shù)

??7265間

??新開房間數(shù)

??74.4%

??新建占比（26個/5406間）

??6.1%

??占2026H1末總存量

??月度看，4月為新開高峰（9項目/2767間，占H1總量38.1%），5月次之；1月、3月體量相近；2月、6月體量較小。新開節(jié)奏呈脈沖式非均勻釋放，新建為主（74.4%），為高位平臺期下的階段性補量。

??4.2 新開區(qū)域分布分析

??4.3 案例分析

??案例一 · 蜀府有巢國際公寓社區(qū)·悅湖天驕店

??央企運營方重資產(chǎn)R4/家庭型保租房標桿。區(qū)位:武侯區(qū)金川路10號，武侯新城北區(qū)悅湖科技城核心，距地鐵17號線白佛橋站約150-200米。

??基本資料

??戶型建面約89-128㎡套二/套三/套四，整套租金約1076-3960元/月，按間合租為市場租金標準90%?，F(xiàn)代簡約精裝、拎包入住、6.5-7米寬景陽臺、酒店式主臥套房、智慧門禁安防。

??可借鑒經(jīng)驗：以四代改善家庭戶型差異化切入保租房市場藍海，填補成都保租房"單間/套一為主"的家庭型空白；央企運營+國資投資"雙強"模式；R4重資產(chǎn)便于未來REITs/ABS退出。

??案例二 · 桐堂·天府中學(xué)店

??地方國資運營方產(chǎn)城人才公寓/TOD保租房樣本。區(qū)位:四川天府新區(qū)興隆街道，科學(xué)城核心腹地，緊鄰地鐵18號線興隆站，毗鄰天府中學(xué)、天府海創(chuàng)園。

??基本資料

??戶型單間及套二，面積約42-72㎡，項目租金27.3-30.89元/㎡/月、為市場租金87%-90%。精裝拎包入住、一級能效家電、共享運動區(qū)/自習室、"天府桐堂"APP社群運營與線上選房。

??可借鑒經(jīng)驗：TOD+產(chǎn)城人才公寓模式，無中介費、按保租房90%封頂定價；APP化智慧運營與社群運營；產(chǎn)業(yè)功能區(qū)職住平衡；國資平臺"桐堂系"5000余套矩陣規(guī)模化布局。

??案例對比小結(jié):央企有巢（重資產(chǎn)R4+家庭改善型+高出租率）與地方國資桐堂（TOD產(chǎn)城+白領(lǐng)單間/套二+爬坡期）代表成都集中式公寓兩條主線；供給端國資主導(dǎo)、需求端人才與新市民支撐、退出端依賴REITs/ABS。

??武侯區(qū)（26.8%）、青羊區(qū)（20.0%）、高新區(qū)（17.3%）三區(qū)合計占64.1%，為新開主力。武侯區(qū)項目數(shù)最多以保租房改建為主，高新區(qū)單項目體量大，天府新區(qū)僅1個項目但體量達550間。外圍區(qū)亦有新開入市，反映保租房供給向外圍延伸。

??第五章 市場總結(jié)與投資、運營啟示

??歸納研判 · 投資布局 · 運營優(yōu)化

??5.1 市場總結(jié)

??規(guī)模步入高位平臺期

??規(guī)模穩(wěn)定于119164間/316項目，2026H1環(huán)比增速回落至+8.1%↑，較2025H2的+33.3%↑明顯放緩。

??坪效走弱、以價換量

??坪效租金1.86元/天/㎡，同比-7.0%↓，自2024年7月累計下行約26%，歷年下行通道明確。

??出租率高位維持

??2026年6月出租率93.01%，全周期維持92%—95.46%高位區(qū)間，呈"價降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征。

??供給由國資平臺主導(dǎo)

??國資平臺系份額自2021年約13%升至2026H1約15%，保租房集中入市為新增供應(yīng)主力增量。

??核心趨勢判斷

??? 規(guī)模平臺期與"以價換量"結(jié)構(gòu)性延續(xù)：短期以價換量、量穩(wěn)率穩(wěn)格局延續(xù)。

??? 區(qū)域"價高率高+價低率高"雙極分化：核心區(qū)量價齊優(yōu)，外圍區(qū)低坪效高出租，天府新區(qū)高坪效低出租。

??? 國資主導(dǎo)供給格局強化：份額上行至約15%，供給主體向國資主導(dǎo)演變。

??? 政策規(guī)范化倒逼精細化運營：保租房限價、租住標準、《住房租賃條例》密集落地。

??? 退出端REITs/持有型ABS通道打通：利好重資產(chǎn)運營方資產(chǎn)盤活。

??5.2 投資啟示（面向資產(chǎn)方）

??風險點

??收益承壓（坪效同比-7.0%↓壓縮收益空間）；定價彈性受限（保租房限價不超市場90%、年漲幅5%上限）；去化風險（天府新區(qū)出租率84.77%承壓）；退出渠道有限（本地國資平臺以大宗與ABS為主，公募REITs尚待突破）。

??5.3 運營啟示（面向運營方）

??合規(guī)聲明

??本報告基于公開信息及CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)研究得出，僅為市場研究參考，不構(gòu)成任何投資建議或操作指引；市場情況與政策法規(guī)可能發(fā)生變化，報告中的趨勢研判存在不確定性，讀者應(yīng)結(jié)合最新信息獨立判斷。

??2026年成都上半年租賃市場半年度分析研判報告 · CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng) · 2026-07-03