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??深圳樓市一個(gè)多月以來(lái)，穩(wěn)步走出一條回升曲線。

??9月6日至10月6日，深圳全市新建商品住宅網(wǎng)簽數(shù)量2824套，同比增長(zhǎng)23.48%，二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量3699套，同比增長(zhǎng)32.63%。

??這是來(lái)自深圳市住房和建設(shè)局的最新數(shù)據(jù)。這意味著，在9月5日深圳出臺(tái)樓市新政后的首月，樓市每天成交房產(chǎn)總量突破兩百套，其中，新房日均成交將近百套，二手房日均成交超120套。

??值得關(guān)注的是，從“金九”邁入“銀十”，在開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)、新規(guī)戶型產(chǎn)品力提升及部分項(xiàng)目以價(jià)換量等多重因素的共同作用下，新房市場(chǎng)的成交韌性明顯優(yōu)于二手房。

??據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1日至8日，深圳一手住宅備案183套，而同期二手住宅備案僅73套，同比下滑71.71%。

??深圳貝殼研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這一趨勢(shì)，9月份的深圳全市新房日均認(rèn)購(gòu)量較新政前上升61.6%，而從9月6日至10月13日，該增幅已進(jìn)一步擴(kuò)大至70.2%。

??在市場(chǎng)信心得到提升后，多個(gè)新房項(xiàng)目10月喜報(bào)不斷，國(guó)慶中秋“黃金周”期間，更有外地看房團(tuán)在深圳的多個(gè)樓盤(pán)“掃貨超百套”，不少案場(chǎng)銷(xiāo)售人員均反饋稱(chēng)，“外地來(lái)深的購(gòu)房客戶往往目標(biāo)明確，出手更果斷?！?/p>

??深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政實(shí)施效果已初步顯現(xiàn)，隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至9月末，深圳全市新房住宅存量為333.3萬(wàn)平方米，去化周期約為10.2個(gè)月，存量及去化時(shí)間均有所下降。

??外地看房團(tuán)高頻返場(chǎng)

??“9·5新政”后，深圳的買(mǎi)房門(mén)檻再次放寬。

??目前，除了鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)徹底取消限購(gòu)，在龍華區(qū)、光明區(qū)、羅湖區(qū)等非核心區(qū)域，外地非深戶家庭無(wú)社保也可購(gòu)買(mǎi)2套住房，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，就外圍區(qū)域救市力度而言，深圳本輪政策力度已經(jīng)超過(guò)“京滬”。

??受此影響，與去年“金九銀十”相似，深圳多個(gè)非限購(gòu)區(qū)域的人氣樓盤(pán)新政后再度頻繁出現(xiàn)外地看房團(tuán)的身影，這一趨勢(shì)也引發(fā)深圳開(kāi)發(fā)商重視，有樓盤(pán)甚至為外地購(gòu)房群體進(jìn)行了清場(chǎng)，并停止接待散客與中介方。

??國(guó)慶假期，傳出龍華區(qū)多個(gè)樓盤(pán)如卓越珺奕府、鵬宸云筑等迎來(lái)“大V看房團(tuán)”消息，并“現(xiàn)場(chǎng)掃貨”超百套。有龍華區(qū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示：“總共來(lái)了5輛大巴車(chē)，看了龍華區(qū)的3個(gè)樓盤(pán)，有項(xiàng)目確實(shí)清場(chǎng)不對(duì)外了，但具體成交數(shù)量不清楚。去年國(guó)慶期間，該大V也曾組織外地看房團(tuán)來(lái)深圳買(mǎi)房?！?/p>

??有項(xiàng)目相關(guān)人士也確認(rèn)了此事，但表示網(wǎng)傳成交數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確，外地看房團(tuán)的客戶組成與去年相似，實(shí)際上來(lái)自全國(guó)各地，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品和性價(jià)比比較認(rèn)可。

??“從整體市場(chǎng)看，龍華區(qū)的各個(gè)項(xiàng)目成交整體比七八月份好，但肯定不能和去年同期相提并論。就珺奕府項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，近期的成交客戶中，外地客戶占比應(yīng)該達(dá)到了8成。”上述人士說(shuō)。

??我們從現(xiàn)場(chǎng)了解到，卓越珺奕府因400萬(wàn)元起就可“上車(chē)”龍華區(qū)三房?jī)尚l(wèi)的房子，性價(jià)比受到剛需客戶和外地買(mǎi)家認(rèn)可，在經(jīng)歷了一波集中去化后，項(xiàng)目當(dāng)前在售房源僅剩40套左右。

??在龍華區(qū)另一個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，銷(xiāo)售人員黃女士則表示，近期接觸到的外地看房團(tuán)主要來(lái)自一線城市的北京和上海，“除了投資目的，當(dāng)中也有不少自用買(mǎi)家?！?/p>

??“我們遇到過(guò)許多外地客戶，其實(shí)是為了子女買(mǎi)房，他們的子女在深圳這邊工作或讀書(shū)，加上對(duì)深圳這座城市也很喜歡和看好，所以近期就從外地飛過(guò)來(lái)深圳看房買(mǎi)房?！秉S女士說(shuō)道。

??事實(shí)上，外地看房團(tuán)高頻返場(chǎng)的現(xiàn)象已不限于“金九銀十”等樓市節(jié)點(diǎn)，今年以來(lái)，深圳市場(chǎng)屢傳此類(lèi)消息。

??今年6月，網(wǎng)傳某經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)ш?duì)至深圳寶安區(qū)某網(wǎng)紅樓盤(pán)，并在一天內(nèi)成交60套新房。對(duì)此，有同片區(qū)的開(kāi)發(fā)商人士在接受采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)獾乜捶繄F(tuán)來(lái)深圳以及相關(guān)成交數(shù)據(jù)基本屬實(shí)。

??“主要是來(lái)自上海、杭州的看房團(tuán)，線上報(bào)名了這名經(jīng)濟(jì)學(xué)家的深圳財(cái)經(jīng)課，上課的酒店距離看房的樓盤(pán)不遠(yuǎn)，因此是上完課再組織專(zhuān)場(chǎng)看房的模式。這個(gè)群體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，今年已經(jīng)來(lái)深圳兩次了，在同一個(gè)樓盤(pán)累計(jì)成交超過(guò)100套房源。”該名人士表示。

??另有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年“金九銀十”同期，全國(guó)各地來(lái)到深圳的看房團(tuán)超過(guò)了20批次。

??再現(xiàn)通宵賣(mài)房

??市場(chǎng)的目光，還在關(guān)注于“銀十”和年底行情。

??深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，“銀十”開(kāi)局相比去年顯得平淡。10月1日至8日，深圳一手住宅備案183套，而去年“黃金周”，深圳全市一手住宅認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售1841套，認(rèn)購(gòu)量同比增幅高達(dá)664.14%，同比差距明顯。

??今年“銀十”過(guò)半的時(shí)候，深圳新房整體成交剛過(guò)千套（1003套），尚不足9月全月（4720套）的四分之一，成交環(huán)比也存在一定差距。

??不過(guò)，市場(chǎng)一線并未大幅降溫，盡管存在冷熱分化，但不少項(xiàng)目的售樓現(xiàn)場(chǎng)客流仍舊穩(wěn)定、成交加快。有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)，一名跟進(jìn)長(zhǎng)達(dá)3年的改善型客戶，此前已帶看過(guò)多個(gè)片區(qū)多個(gè)樓盤(pán)，10月終于成交光明區(qū)一新房項(xiàng)目，看中了項(xiàng)目新規(guī)戶型以及折扣力度，3年看房路至此畫(huà)上句號(hào)。

??在位于龍華區(qū)的卓越珺奕府項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員表示，國(guó)慶假期之后，項(xiàng)目的到訪、成交仍能保持“金九”水平，“從我們項(xiàng)目的情況來(lái)看，看房的客戶變得更多了，但據(jù)我們了解，在部分供應(yīng)量比較大的片區(qū)，回落會(huì)比較明顯?！?/p>

??在位于寶安區(qū)的萬(wàn)豐海岸城檀府，每到周末，項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)就停滿了車(chē)輛，售樓處內(nèi)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商臨時(shí)加了不少桌椅接待訪客，檀府項(xiàng)目剛剛獲批預(yù)售，取證后的首個(gè)周末到訪客戶量就超過(guò)500批。

??并且，由于市場(chǎng)熱度較高，該項(xiàng)目甚至直接宣布“今夜不打烊”——時(shí)隔一年后，深圳再現(xiàn)通宵賣(mài)房場(chǎng)景。

??深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平分析表示，今年“9·5新政”后，深圳新房的成交后勁十足，雖然無(wú)法與去年同期相比，但與前兩年相比，今年的成交活躍度明顯提升。

??“客觀來(lái)看，2024年的深圳樓市表現(xiàn)其實(shí)是20年一遇，哪怕繁榮如2019年、2020年，當(dāng)年的國(guó)慶‘黃金周’的成交也不能與2024年相比。今年的國(guó)慶‘黃金周’實(shí)際上依舊是有含金量的‘買(mǎi)房周’?！毙ば∑秸f(shuō)道。

??10月16日，深圳公布“2025年第四季度商品房預(yù)售計(jì)劃”，全市將有39個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，預(yù)售房源超過(guò)1.2萬(wàn)套。其中，10月份率先迎來(lái)新房供應(yīng)潮，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)或有21個(gè)項(xiàng)目入市。

??對(duì)于深圳樓市四季度走勢(shì)，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，由于去年同期的成交基數(shù)較高，加上政策紓困的空間收窄，今年“金九”已超前釋放部分需求，因此，四季度的樓市成交面臨著較大的下行壓力，增幅可能進(jìn)一步收窄。

??深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理鄭叔倫則認(rèn)為，此次“9·5新政 ”，突破點(diǎn)在于部分區(qū)域完全放開(kāi)限購(gòu)?！半m然完全放開(kāi)的區(qū)域不屬于主流市場(chǎng)，但主管部門(mén)選擇邊緣區(qū)域試點(diǎn)，若試點(diǎn)成功，相信試點(diǎn)范圍將會(huì)逐步增加，接下來(lái)全面放開(kāi)限購(gòu)的區(qū)域會(huì)越來(lái)越多?！?/p>

??剛剛勝利召開(kāi)的二十屆四中全會(huì)提出，完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。這預(yù)示著深圳樓市調(diào)控和市場(chǎng)演變，再一次行至關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。