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??經(jīng)過(guò)4個(gè)多月以來(lái)的落實(shí)推進(jìn)，專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段。5月14日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，截至5月13日，全國(guó)擬收儲(chǔ)總規(guī)模達(dá)到3918億元，涉及城市達(dá)到171個(gè)?！懊鞔_涉及收儲(chǔ)住宅用地規(guī)模達(dá)到6565公頃，據(jù)測(cè)算，相當(dāng)于為2025年樓市去庫(kù)存加速54%，全國(guó)廣義庫(kù)存去化周期下降超過(guò)2個(gè)月?！?/p>

??今年1月10日，財(cái)政部表態(tài)“支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”。3月5日全國(guó)兩會(huì)，政府工作報(bào)告明確擬安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元（比上年增加5000億元），重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??3月11日，自然資源部和財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲(chǔ)計(jì)劃，賦予地方政府在收購(gòu)定價(jià)、用途上的自主權(quán)。有助于形成“專(zhuān)項(xiàng)債融資-存量房收購(gòu)-保障房轉(zhuǎn)化”閉環(huán)。

??雖然今年以來(lái)住宅市場(chǎng)成交呈現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭，且土地成交規(guī)模也已降至新低，但為了行業(yè)更快達(dá)成新的供求平衡，土地收儲(chǔ)依然是當(dāng)下去庫(kù)存的關(guān)鍵突破點(diǎn)。

??按全國(guó)土地平均容積率折算，擬收儲(chǔ)住宅用地的理論建筑面積已經(jīng)超過(guò)1.3億平方米，超過(guò)前四月估算新房銷(xiāo)售規(guī)模的一半。從降低庫(kù)存規(guī)模的角度來(lái)說(shuō)，若公布的收儲(chǔ)住宅用地規(guī)模如期落實(shí)，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長(zhǎng)了54%，助力全國(guó)新房去化周期下降超過(guò)2個(gè)月。

??相對(duì)于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面對(duì)著更大的需求端波動(dòng)，且更多地塊由城投托底拿地，大量住宅用地因財(cái)務(wù)測(cè)算無(wú)法滿(mǎn)足開(kāi)工條件，導(dǎo)致城市潛在庫(kù)存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲(chǔ)成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。

??就城市收儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，目前有13個(gè)城市擬收儲(chǔ)規(guī)模超過(guò)100公頃，其中僅有4個(gè)二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。鄭州擬收儲(chǔ)規(guī)模273公頃高居首位。

??擬收購(gòu)總價(jià)最高的城市是西安，合計(jì)公布125.6億元，較鄭州還高出了9.6億元。西安收儲(chǔ)土地平均地價(jià)達(dá)到9100萬(wàn)元/公頃，也是13城中平均收儲(chǔ)單價(jià)最高的城市。就西安收儲(chǔ)土地位置來(lái)看，有過(guò)半地塊位于西咸新區(qū)、空港新城等城市新區(qū)，這些區(qū)域均為城市新房交易的主力，收儲(chǔ)相關(guān)區(qū)域的待開(kāi)發(fā)土地，有助于進(jìn)一步改善城市的潛在庫(kù)存。

??就企業(yè)類(lèi)型來(lái)看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城投企業(yè)成為土地回收主力，收購(gòu)面積占比達(dá)70%，平均收儲(chǔ)價(jià)格為3506萬(wàn)元/公頃；央企國(guó)企占比12%，但平均收儲(chǔ)價(jià)格最高（3998萬(wàn)元/公頃）；民企占比僅17%，平均收儲(chǔ)價(jià)格3352萬(wàn)元/公頃。從城市能級(jí)看，一二線城市民企土地收儲(chǔ)占比（21%）略高于其他能級(jí)城市，反映市場(chǎng)開(kāi)放度和企業(yè)參與度的區(qū)域分化。

??而從各地專(zhuān)項(xiàng)債實(shí)際落地情況來(lái)看，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金規(guī)模只有1600億左右，且可查數(shù)據(jù)顯示資金主要流向土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等傳統(tǒng)領(lǐng)域（如棚改、城中村改造），與專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存在結(jié)構(gòu)性偏差。