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??2026年初，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)一波顯著的“撤回潮”。萬(wàn)科、建設(shè)銀行、首創(chuàng)環(huán)保、電子城等多家行業(yè)龍頭企業(yè)，在一周多時(shí)間內(nèi)相繼宣布主動(dòng)撤回公募REITs發(fā)行申請(qǐng)。這批項(xiàng)目大多于2024年初市場(chǎng)情緒高漲時(shí)申報(bào)，歷經(jīng)近兩年審核等待后集體終止，反映出市場(chǎng)環(huán)境與監(jiān)管邏輯已發(fā)生深刻變化。

??此次撤回潮始于1月19日電子城的公告，隨后萬(wàn)科于1月23日撤回其倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs申請(qǐng)。1月24日，建設(shè)銀行與首創(chuàng)環(huán)保幾乎同步宣布終止相關(guān)項(xiàng)目。值得注意的是，這些撤回項(xiàng)目在2024年初申報(bào)時(shí)，正值公募REITs二級(jí)市場(chǎng)行情火熱，多只產(chǎn)品因漲幅過(guò)大觸發(fā)停牌。如今集體撤回，形成了鮮明對(duì)比。

??市場(chǎng)分析認(rèn)為，此輪撤回潮的核心是發(fā)行人與投資者之間價(jià)格預(yù)期的錯(cuò)位。2024年初申報(bào)時(shí)，市場(chǎng)情緒樂(lè)觀，部分資產(chǎn)估值可能包含了過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期。近兩年間，宏觀環(huán)境變化及物流地產(chǎn)、保租房等細(xì)分領(lǐng)域的實(shí)際運(yùn)營(yíng)壓力，迫使市場(chǎng)重新評(píng)估底層資產(chǎn)的長(zhǎng)期現(xiàn)金流。當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，超過(guò)七成已上市REITs個(gè)券價(jià)格下跌，投資者對(duì)新發(fā)產(chǎn)品的高估值接受度降低。若按當(dāng)前市場(chǎng)估值發(fā)行，原始權(quán)益人可能面臨發(fā)行折價(jià)過(guò)大帶來(lái)的資產(chǎn)減值壓力；若堅(jiān)持原有估值，則可能面臨發(fā)行失敗風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)撤回成為理性選擇。

??監(jiān)管邏輯的系統(tǒng)性升級(jí)，是此輪撤回不可忽視的關(guān)鍵推力。2025年末，證監(jiān)會(huì)與交易所相繼發(fā)布推動(dòng)REITs高質(zhì)量發(fā)展及細(xì)化審核程序的新規(guī)，清晰傳遞出監(jiān)管重心從“鼓勵(lì)創(chuàng)新、擴(kuò)容”轉(zhuǎn)向“規(guī)范發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)”的明確信號(hào)。新框架對(duì)底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的真實(shí)穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力、關(guān)聯(lián)交易的公允性以及風(fēng)險(xiǎn)隔離，提出了更嚴(yán)格、更精細(xì)的審視要求。尤其對(duì)于身處調(diào)整期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，其主體信用狀況對(duì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的潛在影響，被置于監(jiān)管的放大鏡下。諸多項(xiàng)目審核流程長(zhǎng)期“擱置”后終止，正是這種更審慎、更重實(shí)質(zhì)的監(jiān)管新常態(tài)的直接結(jié)果。監(jiān)管的深層意圖，在于筑牢市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的根基，防范風(fēng)險(xiǎn)不當(dāng)傳導(dǎo)，引導(dǎo)REITs真正回歸其盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略初衷。

??更深層看，此次撤回潮暴露了行業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)模式與REITs產(chǎn)品要求之間的差距。REITs產(chǎn)品的核心是基于資產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的證券化，要求具備專業(yè)的資產(chǎn)管理能力。然而，部分企業(yè)仍延續(xù)“開(kāi)發(fā)-銷售”的傳統(tǒng)思維，將持有型物業(yè)主要視為融資工具，在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和持續(xù)盈利方面存在不足。電子城在撤回REITs申請(qǐng)同時(shí)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)虧公告，建信住房近年持續(xù)虧損，這些現(xiàn)象反映了部分?jǐn)M證券化資產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)質(zhì)量面臨考驗(yàn)。

??從行業(yè)影響看，此次撤回潮可能促使市場(chǎng)參與者重新審視REITs產(chǎn)品的本質(zhì)。原始權(quán)益人需要更加注重提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，確?，F(xiàn)金流的真實(shí)穩(wěn)定；投資者將更加關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力；監(jiān)管層則需在風(fēng)險(xiǎn)防控和市場(chǎng)發(fā)展之間尋求平衡。

??展望未來(lái)，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)此輪調(diào)整后，可能進(jìn)入更加注重質(zhì)量的發(fā)展階段。真正具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)，將更容易獲得市場(chǎng)認(rèn)可。短期來(lái)看，發(fā)行市場(chǎng)可能趨于謹(jǐn)慎；長(zhǎng)期而言，市場(chǎng)的規(guī)范化和理性化將有利于行業(yè)健康發(fā)展。

??此次REITs撤回潮，反映了中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的成熟化進(jìn)程。盡管短期帶來(lái)市場(chǎng)波動(dòng)，但有助于推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。