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??2022年至今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整。

??從“止跌回穩(wěn)”到“改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期”，整體市場(chǎng)也從急跌到緩跌，進(jìn)入“L”型走勢(shì)的“橫盤(pán)期”。

??2026年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)如何發(fā)展？

??剛剛過(guò)去的“長(zhǎng)期主義——丁祖昱評(píng)樓市2026年度發(fā)布會(huì)”上，我們對(duì)2026年較為大膽地做出了幾個(gè)預(yù)測(cè)和判斷，涉及行業(yè)及市場(chǎng)多個(gè)方面。

??很多朋友想要進(jìn)一步了解這些預(yù)測(cè)和判斷的理論依據(jù)及推斷方法。

??為此我們推出“長(zhǎng)期主義”系列，用數(shù)據(jù)和分析為房地產(chǎn)行業(yè)日益復(fù)雜的決策環(huán)境提供一些理性的聲音、冷靜的判斷。

??本文是第一篇，從多個(gè)指標(biāo)來(lái)看，我們認(rèn)為2026年是行業(yè)底部確認(rèn)的一年。

??首先是百城新房供求比已連續(xù)四年小于1。2024年及2025年連續(xù)兩年只有0.81，即供應(yīng)81平方米，賣(mài)100平方米。

??這一數(shù)據(jù)的背后，一方面是供應(yīng)約束了成交，另外一方面連續(xù)四年成交高于供應(yīng)，實(shí)際是在去庫(kù)存。最終結(jié)果呈現(xiàn)便是整體市場(chǎng)走勢(shì)從跌到緩跌，形成“L”型走勢(shì)，一直到現(xiàn)在仍在“L”型一橫的走勢(shì)中。

??其次是新開(kāi)工已經(jīng)連續(xù)四年低于新房銷(xiāo)售。從2022年的0.98到2025年的0.7，逐年下行，這意味著存量市場(chǎng)去化越來(lái)越好。

??第三是供地規(guī)模持續(xù)控量提質(zhì)。2025年土地成交建筑面積已經(jīng)降至商品房成交規(guī)模的1.2倍，2020年這一數(shù)據(jù)為1.8倍，在2021年持續(xù)下跌后，當(dāng)前土地成交建筑面積基本已與商品房成交規(guī)模持平，這是動(dòng)態(tài)供求趨于平衡的信號(hào)。

??首先是短期庫(kù)存停止增長(zhǎng)。2024年末及2025年11月末商品房待售面積都是7.5億平方米，目前來(lái)看，這便是最高點(diǎn)，未來(lái)也不會(huì)更高。

??其次是中期庫(kù)存在2021年見(jiàn)頂后持續(xù)回落。新開(kāi)工規(guī)模和新房銷(xiāo)售面積的差值最高點(diǎn)在2021年的65.8億平方米，2025年末，這一數(shù)據(jù)約為58.6億平方米，已連續(xù)多年回落。

??第三是長(zhǎng)期（廣義）庫(kù)存已達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。截至2025年末土地成交建面和新房銷(xiāo)售面積累計(jì)差值約100.5億平方米，其中有效庫(kù)存約50億平方米，相當(dāng)于當(dāng)前市場(chǎng)年銷(xiāo)售面積的5-6倍，我們認(rèn)為這已屬于相對(duì)健康水平。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《中國(guó)人口普查年鑒》數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶(hù)人均居住面積達(dá)到41.76平方米。

??這一數(shù)據(jù)包含自建房部分，剔除自建房后，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積在30平方米左右，其中北京、上海人均商品房面積均低于全國(guó)平均。

??從全國(guó)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市來(lái)看，很多城市離全國(guó)平均數(shù)還有很大的提升空間。

??同時(shí)，在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)之后，全國(guó)范圍目前住上“好房子”的比例不足5%。

??據(jù) 2025年5月1日正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求：新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部?jī)舾卟坏玫陀?.2米，且其面積需控制在室內(nèi)的三分之一以下；4層及以上的住宅必須至少配置一臺(tái)電梯，12層及以上的住宅應(yīng)至少配兩臺(tái)；提高住宅隔聲和噪聲指標(biāo)，優(yōu)化采光與日照設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)至少有一個(gè)臥室或起居室能滿(mǎn)足日照標(biāo)準(zhǔn)；要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)，空調(diào)室外機(jī)安裝在專(zhuān)用平臺(tái)等。（詳見(jiàn)：《陣地丨“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)5月1日實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)有多大影響？》）

??目前95%的房子達(dá)不到這些標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)在“好房子”方面還有很大提升空間。

??1970年以來(lái)，57個(gè)國(guó)家和地區(qū)都曾出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)調(diào)整周期，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)調(diào)整周期平均4.5年，去掉通脹后，平均回調(diào)幅度約在22%。

??2022年至今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整期，二手房房?jī)r(jià)調(diào)整幅度已較最高位下跌39%，遠(yuǎn)超國(guó)際平均水平。房?jī)r(jià)下調(diào)幅度已足夠低，當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格已是“地板價(jià)”。

??對(duì)比美國(guó)、日本、德國(guó)來(lái)看，這三個(gè)國(guó)家在過(guò)去住房調(diào)整期都出現(xiàn)過(guò)新開(kāi)工規(guī)模的大幅變化，其中美國(guó)周期最大下降71%，德國(guó)周期最大下跌68%，日本周期最大下跌54%。當(dāng)前我國(guó)新開(kāi)工規(guī)模已下降74%，已超過(guò)國(guó)際深度調(diào)整。

??這是最重要的信號(hào)，二手房進(jìn)入底部才是真的市場(chǎng)底部。

??首先，30城租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過(guò)55%的小區(qū)租金回報(bào)率超過(guò)2%，甚至還有一些超過(guò)3%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率。

??二手房租金回報(bào)率超過(guò)2%是個(gè)信號(hào)，不應(yīng)該再降價(jià)出售，租金回報(bào)率超過(guò)2.5%的二手房，不應(yīng)拋售，超過(guò)3%的二手房，應(yīng)該買(mǎi)入。

??目前在上海、南京部分區(qū)域租金回報(bào)率超過(guò)3%的板塊已經(jīng)出現(xiàn)了“新投資者”開(kāi)始抄底二手房。

??其次，當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)有部分板塊，其土地市場(chǎng)起拍地價(jià)已超過(guò)周邊二手房房?jī)r(jià)。地價(jià)和二手房的關(guān)系已出現(xiàn)了“倒掛”。

??第三，2025年底，二手房在成交量企穩(wěn)的情況下，掛牌量開(kāi)始下降，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯惜售的現(xiàn)象。這是市場(chǎng)自我筑底的信號(hào)。

??二手房房?jī)r(jià)企穩(wěn)對(duì)整體市場(chǎng)回穩(wěn)意義重大。

??2026年底部確認(rèn)需要四個(gè)確定性，分別是政策確定性、房?jī)r(jià)確定性、產(chǎn)品確定性以及供應(yīng)的確定性。在這四個(gè)確定性出現(xiàn)之后，行業(yè)底部也將確定出現(xiàn)。

??政策的確定性，要告訴市場(chǎng)沒(méi)有“大招”。與其想著貼息“大招”，不如把公積金下調(diào)。且北京和上海解除限購(gòu)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是相對(duì)非常有限的。“好房子”才是中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)十年，二十年最該關(guān)注的政策。

??房?jī)r(jià)的確定性，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底，部分二手房已經(jīng)超跌。30城二手成交均價(jià)較最高點(diǎn)回撤39%，30城382個(gè)小區(qū)可比價(jià)格較高點(diǎn)跌幅中位數(shù)26.07%，30城2053個(gè)小區(qū)租金回報(bào)率中位數(shù)2.06%。要告訴市場(chǎng)，現(xiàn)在就是房?jī)r(jià)的最低位。

??產(chǎn)品的確定性，不要讓購(gòu)房者感覺(jué)后面產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越好?，F(xiàn)在部分政策在收緊，如很多城市的四代宅北立面已經(jīng)開(kāi)始不允許做露臺(tái)，以后不會(huì)再有那么大的四代宅了。能夠放開(kāi)的政策，已經(jīng)“應(yīng)放盡放”。市場(chǎng)上的項(xiàng)目配置已經(jīng)卷到極致，未來(lái)可以PK的只有物業(yè)服務(wù)，硬件很難再有提升。

??供應(yīng)的確定性，要告訴市場(chǎng)供應(yīng)稀缺正在消失。雖然未來(lái)地方政府還是有可能在熱點(diǎn)板塊增加一些供給，但我們希望在這些熱點(diǎn)板塊，能夠繼續(xù)維持供求關(guān)系，保持至少平衡的良好局面。

??2025年土地總成交規(guī)模約10.9億平方米，雖然只有2020年峰值的三分之一。但其中仍有大量的無(wú)效土地，真正有效的，可以進(jìn)入到開(kāi)工階段的土地約4億多平方米，折合約2萬(wàn)億元，其中約5000億在一線(xiàn)城市，1萬(wàn)億在二線(xiàn)城市。未來(lái)全國(guó)加起來(lái)也就只有2萬(wàn)多億土地收入，希望未來(lái)地方政府不要再依賴(lài)于土地財(cái)政。

??把這四個(gè)確定性做好，2026年一定是底部！