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??最近幾年，各地持續(xù)推進(jìn)收購二手房用作保障房的工作。在此過程中，也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新，例如將司法處置住房——即法拍房——納入收購范圍。對(duì)這一新動(dòng)向加以分析，有助于更準(zhǔn)確把握二手房收購的政策導(dǎo)向，也有助于明確未來可進(jìn)一步探索的創(chuàng)新方向。需要說明的是，此處所提法拍房，主要涵蓋個(gè)人業(yè)主相關(guān)的法拍房、房企債務(wù)處置中涉及的法拍房，以及保障房領(lǐng)域的法拍房等。

??一、事件背景：從二手房收儲(chǔ)到司法處置房的定向擴(kuò)圍

??2026年以來，多地政府及國(guó)有企業(yè)在推進(jìn)存量住房收購用于保障性住房的過程中，一項(xiàng)具有明確指向性的條款引起了市場(chǎng)關(guān)注：在收購標(biāo)的物的選擇上，多個(gè)地方政策文件明確將“因貸款逾期進(jìn)入司法處置程序的商品住房”或“流拍的商品住房”納入收購范圍。

??這一動(dòng)向的背后，是自2024年以來全國(guó)法拍房掛牌量持續(xù)攀升、流拍率維持高位的現(xiàn)實(shí)。大量司法處置房產(chǎn)未能通過市場(chǎng)途徑完成去化，形成了特殊類型的二手房或存量資產(chǎn)沉淀。與此同時(shí)，保障性住房籌集任務(wù)在“十四五”末期仍面臨較大壓力。將司法處置住房納入收儲(chǔ)體系，成為地方政府“十五五”時(shí)期在“市場(chǎng)+保障”雙軌制下的一項(xiàng)創(chuàng)新性操作，也是存量盤活的多渠道體現(xiàn)。

??需要指出的是，這一做法并非憑空出現(xiàn)。早在2023年底，住建部已提出可“充分利用依法收回的……司法處置的住房和土地”建設(shè)保障性住房。2024年5月，自然資源部進(jìn)一步明確支持地方政府收購“司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地”。當(dāng)前各地的實(shí)踐，可視作上述政策導(dǎo)向在二手房收購領(lǐng)域的具體落地。

??二、政策梳理：各地涉及法拍房收購的具體條款

??截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)已有至少13個(gè)地區(qū)在政策文件或?qū)嵺`中明確將法拍房納入存量商品房收購范圍，涵蓋省級(jí)、地市級(jí)、區(qū)縣級(jí)三個(gè)行政層級(jí)。各地政策在出臺(tái)時(shí)間、收購對(duì)象描述、收購主體及用途上存在差異，但總體呈現(xiàn)出從省級(jí)框架到基層落地的多層級(jí)推進(jìn)格局。

??三、各地收購的特征總結(jié)

??此類13地收購體現(xiàn)了行政層級(jí)的多元化，形成了三級(jí)推進(jìn)的格局：省級(jí)層面負(fù)責(zé)制定框架，地市級(jí)層面出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，區(qū)縣級(jí)及具體項(xiàng)目層面負(fù)責(zé)落實(shí)，呈現(xiàn)出“自上而下傳導(dǎo)、自下而上實(shí)踐”的雙向互動(dòng)特征。整體來看，這類工作統(tǒng)一在收購存量房用于保障性住房的體系之中，路徑也十分清晰。

??由于整體遵循這一體系，相關(guān)操作模式自然也以收購存量房做保障房的框架為基礎(chǔ)。例如，收購主體高度集中于地方國(guó)企，絕大多數(shù)地區(qū)明確由地方國(guó)有企業(yè)或?qū)I(yè)化住房租賃公司承擔(dān)這一角色，當(dāng)然也有如福建省明確鼓勵(lì)各類市場(chǎng)主體參與。這與保障性住房的公益屬性及大規(guī)模資金占用的需求相匹配。從收購用途看，各地收購的法拍房主要轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、配售型保障房、人才公寓、公租房等，部分地方還擴(kuò)展至青年公寓、職工宿舍、城中村改造安置房等多元用途，也有地區(qū)提及再出售的內(nèi)容。在房源條件方面，共性要求包括面積限制（多數(shù)要求≤120㎡，部分要求≤70㎡或90㎡以內(nèi)）、權(quán)屬清晰、無法律糾紛；個(gè)性條件方面，如廣西要求“單個(gè)小區(qū)≥30套、收購價(jià)≤同地段新房均價(jià)70%”，大連則要求“優(yōu)先整棟/整單元”。

??從司法拍賣的角度看，也存在一些特殊要求。例如，法拍房收購普遍以“司法拍賣價(jià)格”為基準(zhǔn)，實(shí)際成交價(jià)顯著低于同地段二手房市場(chǎng)價(jià)（如廣州南沙約為30%-40%），有利于降低保障房籌集成本。同時(shí)，濟(jì)南市在配售型保障房回購方案中明確“因法院司法處置要求回購”的情形，從退出端打通了保障房與司法處置的銜接通道，具有制度創(chuàng)新意義。

??四、核心動(dòng)因：為何收購法拍房成為政策關(guān)注點(diǎn)

??地方政府將收購重點(diǎn)從一般二手房進(jìn)一步擴(kuò)大至法拍房，主要基于三方面考量。

??第一，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。司法處置房通常以評(píng)估價(jià)的七至八折起拍，經(jīng)過一次或多次流拍后，價(jià)格進(jìn)一步下探。國(guó)資平臺(tái)在流拍后介入收購，議價(jià)空間較大，能夠以顯著低于周邊二手房市場(chǎng)的價(jià)格獲取房源，從而降低保障房的籌集成本。法拍房的實(shí)際交易價(jià)格為評(píng)估價(jià)的7成左右，若批量收購，或可以做到6成左右的水平。

??第二，產(chǎn)權(quán)清晰度相對(duì)可控。雖然司法處置房涉及債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但經(jīng)過司法拍賣程序后，法院出具的裁定書具有確權(quán)效力，可以解除原有的抵押和查封。相較于一般二手房交易中可能存在的隱性產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，流拍后的司法處置房在產(chǎn)權(quán)交割層面反而具有更強(qiáng)的法律確定性。

??第三，化解金融風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)同效應(yīng)。大量流入司法處置環(huán)節(jié)的住房背后是銀行貸款的違約。地方國(guó)資收購這部分房產(chǎn)，相當(dāng)于以保障房籌集的資金通道，置換出了銀行體系內(nèi)沉淀的不良資產(chǎn)抵押物，有助于降低地方金融機(jī)構(gòu)的壞賬壓力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與金融體系風(fēng)險(xiǎn)的同步緩釋。

??五、操作機(jī)制：定價(jià)、資金與交易流程的特殊安排

??收購司法處置住房的操作機(jī)制與一般二手房收購存在顯著差異，主要體現(xiàn)在三個(gè)環(huán)節(jié)。

??定價(jià)機(jī)制方面，一般二手房收購?fù)ǔ２捎檬袌?chǎng)評(píng)估價(jià)或雙方協(xié)商價(jià)，而司法處置房的收購定價(jià)嚴(yán)格與司法拍賣環(huán)節(jié)掛鉤。多地政策明確要求，收購對(duì)象必須是“流拍”的司法處置房。這意味著在國(guó)資介入之前，該房產(chǎn)已經(jīng)歷了至少一輪公開市場(chǎng)拍賣且未能成交。國(guó)資的收購價(jià)格通常不高于最后一次流拍的保留價(jià)，或在該價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步協(xié)商下浮。這種“先市場(chǎng)檢驗(yàn)、后國(guó)資托底”的定價(jià)機(jī)制，在一定程度上為收購價(jià)格的公允性提供了程序保障。

??資金來源方面，收購法拍房主要依賴三類渠道：一是地方政府專項(xiàng)債中用于存量商品房收購的部分；二是保障性住房再貸款工具，此類工具源于2024年人民銀行設(shè)立的額度為3000億元的資金，貸款利率約為1.75%，當(dāng)前利率進(jìn)一步下調(diào)；三是地方國(guó)企的自有資金或商業(yè)銀行配套貸款。需要指出的是，司法處置房的收購對(duì)資金到位的時(shí)效性要求更高，因?yàn)樗痉ǔ绦蛑械馁Y產(chǎn)處置有時(shí)效約束。

??交易流程方面，與一般二手房買賣不同，司法處置房的收購不經(jīng)過原業(yè)主的直接交易環(huán)節(jié)。國(guó)資收購方直接與法院或司法輔助機(jī)構(gòu)對(duì)接，憑借法院出具的執(zhí)行裁定書辦理產(chǎn)權(quán)過戶。這一流程簡(jiǎn)化了談判環(huán)節(jié)，但要求收購方具備處理司法文書、協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的專業(yè)能力。

??六、潛在影響：對(duì)法拍房市場(chǎng)與保障房體系的傳導(dǎo)效應(yīng)

??將司法處置房納入保障房收購范圍，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)將產(chǎn)生多重影響。

??1、對(duì)法拍房市場(chǎng)而言，國(guó)資平臺(tái)的介入為流拍房源提供了制度化的退出通道。在以往的市場(chǎng)環(huán)境下，一套法拍房經(jīng)歷一拍、二拍、變賣均流拍后，往往面臨“以物抵債”給銀行或長(zhǎng)期擱置的結(jié)局，既無法形成有效供給，也不利于債權(quán)人的資金回收。國(guó)資收購機(jī)制的建立，相當(dāng)于在法拍市場(chǎng)的末端增加了一個(gè)“兜底買方”，有助于縮短不良資產(chǎn)處置周期。但這一機(jī)制也可能產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)：潛在的個(gè)人或機(jī)構(gòu)買家如果預(yù)期國(guó)資將在流拍后以更低價(jià)格接盤，可能會(huì)選擇觀望等待，反而推高流拍率。這一逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

??2、對(duì)保障房體系而言，司法處置房提供了差異化的房源供給。與新建保障房相比，司法處置房通常位于建成區(qū)，周邊配套設(shè)施相對(duì)成熟，能夠較快投入租賃或配售使用，縮短保障房的供應(yīng)周期。同時(shí)，由于收購價(jià)格較低，運(yùn)營(yíng)主體在租金定價(jià)或配售定價(jià)上具有更大彈性，有利于實(shí)現(xiàn)“保本微利”的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。但司法處置房的戶型結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、樓棟分布具有不可選擇性，與保障房籌集中通常要求的“小戶型、低總價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)可能存在錯(cuò)配，需要收購方進(jìn)行逐套甄別。

??七、風(fēng)險(xiǎn)與約束：當(dāng)前面臨的三個(gè)操作難點(diǎn)

??盡管政策設(shè)計(jì)具有合理性，但在實(shí)際落地過程中仍面臨明確的約束條件。

??第一，房源篩選成本較高。司法處置房分布零散，單套盡調(diào)工作量不亞于一般二手房交易。對(duì)于計(jì)劃收購數(shù)百套乃至上千套房源的國(guó)企而言，逐套核查產(chǎn)權(quán)瑕疵、欠費(fèi)情況、實(shí)際占用狀態(tài)，需要投入大量人力和時(shí)間成本。若因盡調(diào)不充分收購了存在租賃權(quán)、居住權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)，后續(xù)的清場(chǎng)和交付將面臨法律障礙。

??第二，區(qū)域錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)存在。法拍房的分布由違約事件的地理分布決定，而非由政府保障房需求的空間布局決定。這可能導(dǎo)致一個(gè)矛盾：收購來的司法處置房集中出現(xiàn)在某些供給過剩的區(qū)域，而保障房需求集中的核心城區(qū)反而缺少可供收購的司法處置房源。若強(qiáng)行跨區(qū)域調(diào)配，則面臨運(yùn)營(yíng)成本上升的問題。

??第三，資金閉環(huán)尚未完全打通。當(dāng)前收購司法處置房的資金主要依賴財(cái)政和銀行信貸，持有環(huán)節(jié)的租金收益通常難以覆蓋資金成本（包括利息、物業(yè)維護(hù)、稅費(fèi)等）。若無法通過保障性租賃住房REITs實(shí)現(xiàn)退出，大規(guī)模收購將長(zhǎng)期占用國(guó)企資本金，制約其持續(xù)收購的能力。這個(gè)問題也是目前收購二手房中的通病。截至2025年末，市場(chǎng)上已發(fā)行的保租房REITs產(chǎn)品不足十只，整體規(guī)模有限，難以承載大規(guī)模存量資產(chǎn)盤活的需求。

??八、展望：從應(yīng)急工具到常態(tài)化機(jī)制的轉(zhuǎn)化條件

??綜合來看，將法拍房納入存量商品房或二手房收購范圍，已成為最近幾年尤其是2025年以來各地盤活存量住房、拓寬保障房房源的創(chuàng)新政策方向。政策推進(jìn)呈現(xiàn)出時(shí)間上加速擴(kuò)散（從2024年底至2026年初持續(xù)增加）、空間上由點(diǎn)及面（從東部沿海向中西部地區(qū)擴(kuò)展）、操作上逐步規(guī)范（從實(shí)踐探索走向省級(jí)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）的顯著特征。當(dāng)然當(dāng)前政策仍以地方自主探索為主，國(guó)家層面尚未出臺(tái)統(tǒng)一指導(dǎo)意見，各地在收購標(biāo)準(zhǔn)、定價(jià)機(jī)制、資金來源、退出渠道等方面存在較大差異，具體落地項(xiàng)目也相對(duì)不多，也比較分散。

??結(jié)合收購二手房做保障房的工作，我們認(rèn)為，收購法拍房用于保障房，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解與住房保障體系建設(shè)雙重目標(biāo)下的創(chuàng)新性政策工具，重點(diǎn)解決法拍房積壓與保租房籌集的雙重壓力。中長(zhǎng)期來看，若要實(shí)現(xiàn)從“應(yīng)急托底”向“常態(tài)化機(jī)制”的轉(zhuǎn)化，需要滿足以下條件：一是建立標(biāo)準(zhǔn)化的司法處置房評(píng)估與盡調(diào)流程，降低單套收購的交易成本；二是持續(xù)拓寬此類房源的再利用模式，即增加市場(chǎng)需求；三是完善保租房REITs的發(fā)行審核機(jī)制，為收購資金提供可行的退出通道；四是適度擴(kuò)大收購主體的范圍，允許更多市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)在同等條件下參與競(jìng)購，避免單一國(guó)資主體定價(jià)對(duì)市場(chǎng)信號(hào)形成過度擾動(dòng)；五是立足化債工作導(dǎo)向，增強(qiáng)司法部門和房地產(chǎn)部門的溝通機(jī)制。通過此類工作，其也可以成為二手房收儲(chǔ)體系中的一個(gè)常態(tài)化子項(xiàng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)