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??2026年，全國城市更新工作明顯提速，有望成為“十五五”期間房地產市場核心增長動力。4月6日，央視《新聞聯(lián)播》再次聚焦城市更新，為我們更好推進當前工作提供了重要啟示。

??1.事件背景

??近期，央視《新聞聯(lián)播》再度關注城市更新。專題報道指出，“十五五”規(guī)劃綱要已明確提出“高質量推進城市更新”。未來五年，我國城市更新將從單一功能改造，轉向民生改善、文化傳承、生態(tài)優(yōu)化、產業(yè)激活等多維協(xié)同、全面升級的新階段。

??我們認為，此次專題報道進一步釋放了城市更新工作提速的明確信號，標志著城市更新已邁向涵蓋民生、文化、生態(tài)和產業(yè)等多領域的新階段。這一政策信號的持續(xù)強化，將對房地產行業(yè)產生深遠影響。

??2.政策演進：從“增量建設”到“存量提質”的范式轉換

??城市更新在政策層面經歷了一條清晰的升級路徑。2024年12月，中央經濟工作會議將城市更新的表述由“大力實施”升級為“高質量推進”。同年，湖北省17個市（州）將住房和城鄉(xiāng)建設局更名為住房和城市更新局。這一“一字之差”，折射出行業(yè)邏輯的根本性變革——“建”對應增量擴張時代，“更”對應存量提質時代。2025年7月，中央城市工作會議進一步將城市更新提升至構建房地產發(fā)展新模式核心路徑的戰(zhàn)略高度。同時，統(tǒng)計顯示，全國多地已相繼頒布《城市更新條例》，為城市更新提供了初步的法治保障。

??3.市場規(guī)模測算：“十五五”期間投資體量約15-20萬億元

??據(jù)《新聞聯(lián)播》披露的權威數(shù)據(jù)，“十五五”期間，我國城市更新至少可完成投資15萬億元。業(yè)內另有測算認為，同期市場總容量約為20萬億元。考慮到投資口徑差異，保守估計15萬億元的下限具備較高可信度。

??4.產業(yè)鏈傳導：從需求端到供給端的系統(tǒng)性機會

??城市更新的巨量需求正在引發(fā)產業(yè)鏈的連鎖反應。據(jù)《新聞聯(lián)播》報道，四川德陽某電梯制造企業(yè)訂單已排至年底，并計劃啟動新一輪產能提升；浙江溫州某綠色建材企業(yè)計劃將生產基地布局擴展至30座城市。這些案例印證了城市更新對上下游產業(yè)的實際拉動效應。具體來看，電梯、建材、裝修、智能家居等制造業(yè)需求正在回暖；勘察設計、建筑施工、運營維護等服務業(yè)持續(xù)擴容；物流運輸、設備租賃、勞動力就業(yè)等關聯(lián)領域也實現(xiàn)協(xié)同增長，形成了從投資到消費、從生產到服務的全鏈條經濟增量。

??5.資金保障：六大渠道構建多元融資體系

??城市更新項目的落地關鍵在于資金配套。目前六大資金渠道已形成合力：中央財政已安排大規(guī)模專項資金，并對示范城市給予定額補助；地方專項債中明確一定比例用于城市更新，地下管網(wǎng)改造享受較高補貼比例；政策性金融工具包括超長期特別國債和政策性銀行貸款，貸款期限可延至十五年；多地設立城市更新母基金，采用“政府劣后、社會資本優(yōu)先”的結構撬動社會資本；REITs試點已擴展至城市更新領域，為長期資本提供退出通道；央國企及地方平臺則以“自有資金加貸款”的杠桿模式積極參與。六類渠道相互補充、協(xié)同發(fā)力，為城市更新項目提供了多元化、可持續(xù)的金融保障。

??6.投資建議與風險提示

??城市更新已超越單純的房地產穩(wěn)市場范疇，成為涵蓋民生改善、經濟增長、產業(yè)發(fā)展與城市高質量發(fā)展的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級和推進確定性顯著高于一般穩(wěn)地產政策。這也是“十五五”開局之年需要高度重視的方向。進入二季度，各項工作有序開展，更應與城市更新相結合，包括土地投資以及住房市場穩(wěn)定等方面。