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??本月觀點

??小陽春如期而至，二手房市場成色更足

??2026年3月小陽春如期而至。重點城市房地產市場成交迎來明顯反彈，新房、二手房成交量環(huán)比均有翻倍增長，二手房同比去年小陽春更是實現(xiàn)正增長，房價也顯現(xiàn)止跌回穩(wěn)的特征。標桿房企銷售業(yè)績環(huán)比大幅反彈，中海、金茂、招商等標桿房企單月銷售業(yè)績更是實現(xiàn)了同比增長，房企在3月份也明顯加大拿地力度。

      01 政策環(huán)境

??穩(wěn)地產列入“十五五”綱要，自然資源部要求土地“增存掛鉤”

??2026年3月，全國兩會《政府工作報告》明確，將著力穩(wěn)定房地產市場，并將其列入“十五五”規(guī)劃工作方向。自然資源部發(fā)布38號文，明確新增建設用地與存量盤活掛鉤，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。地方層面，至截稿時58次發(fā)布穩(wěn)市場新政，從發(fā)布頻次統(tǒng)計來看，公積金優(yōu)化提及次數(shù)最多，主要涉及貸款額度提升、首套房貸認定放寬等方面，城市更新方面，深圳宣布優(yōu)化城市更新政策，新啟動項目不再強制配建保障房。

??中央層面，3月5日，國務院發(fā)布2026年政府工作報告，并于3月13日正式發(fā)布了“十五五”規(guī)劃綱要，明確部署房地產中、短期發(fā)展方向：“十五五”規(guī)劃將房地產政策納入消費章節(jié)，體現(xiàn)出穩(wěn)地產與促消費的緊密聯(lián)動。文件聚焦釋放剛性和改善性住房需求，為2026年市場需求側注入明確利好，有助于穩(wěn)定市場預期、提振購房信心。規(guī)劃既強化住房保障兜底，又賦予地方調控自主權、完善融資與存量盤活機制，兼顧短期穩(wěn)市場與長期建模式。這一部署既推動房地產回歸居住屬性，又以住房需求帶動消費擴容，為行業(yè)高質量轉型和經濟平穩(wěn)運行提供關鍵支撐。

??自然資源部38號文提出的嚴控增量要求，在月初成為了行業(yè)關注焦點，文件條款明確：年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發(fā)。需要說明的是，城鎮(zhèn)建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發(fā)的存量建設用地，再經歷較長的一級開發(fā)流程。各地實際供應的房地產用地，主要來自于存量建設用地，因此此次調整并不會在中短期內對土地供應端造成實質性影響。再加之目前房地產市場仍處于供給側調整的大周期之中，限制新增房地產開發(fā)用地，也有利于穩(wěn)定長期的供給側規(guī)模預期，有利于市場更快走向新的供求平衡點。

??地方層面，36次發(fā)文優(yōu)化公積金政策，較為值得關注的是深圳新規(guī)，職工可自愿申請?zhí)岣邆€人公積金繳存比例，以增強自身住房消費能力，既通過差異化繳存滿足職工提升住房消費能力的實際需求，又拓寬繳存覆蓋范圍以適配本地多元就業(yè)結構，同時規(guī)范糾紛化解機制保障職工權益。本月深圳在城市更新政策上也有重大調整，取消新啟動城市更新項目強制配建保障房，客觀上減輕開發(fā)主體配建成本，提升商品住宅產品競爭力與項目可行性；同時避免局部區(qū)域保障房供給過量，實現(xiàn)商品住房與保障房按需均衡配置，有助于提升土地利用效率、穩(wěn)定市場預期。

??02 新房供應

??3月環(huán)比增2成，一線環(huán)比激增85%

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據顯示，2026年3月，全國重點50城市新建商品住宅新增供應面積約488萬平方米，環(huán)比增加19%，整體供應規(guī)模仍處低位。一季度累計供應面積1487萬平方米，累計同比跌42%。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市供應面積約91萬平方米，環(huán)比激增85%為各能級城市增幅最高，一季度累計供應面積210萬平方米，累計同比下滑35%，較前2月降幅進一步擴大。23個二線城市供應面積約291萬平方米，環(huán)比增長31%，累計供應面積847萬平方米，累計同比下滑48%。23個三四線城市供應面積約107萬平方米，環(huán)比減少23%，累計供應面積431萬平方米，累計同比下降31%，三四線城市新增供應規(guī)模持續(xù)收縮，庫存壓力逐步趨緩。

??03 新房成交 

??3月一二線環(huán)比倍增，一季度累計跌幅收窄

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據顯示，2026年3月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1214萬平方米，環(huán)比激增103%，同比減少27%，累計成交面積2720萬平方米，累計同比跌28%。

??從各能級城市表現(xiàn)看，4個一線城市成交面積約184萬平方米，環(huán)比增172%，同比降幅收窄20PCTS至21%，累計成交面積388萬平方米，累計同比下滑27%。22個二線城市成交面積約693萬平方米，環(huán)比增長111%，同比下降34%，降幅同樣收窄。23個三四線城市成交面積約337萬平方米，環(huán)比增加66%，同比減少9%，累計成交面積796萬平方米，累計同比下降14%。

??04 二手房成交 

??“四連升”至新高，20城成交面積同比增6%且累計正增4%

??克而瑞監(jiān)測數(shù)據顯示，2026年3月，全國重點20城市二手房成交面積約1797萬平方米，環(huán)比倍增117%，同比亦增長6%，一季度累計成交面積約4108萬平方米，同比正增長4%。

??從重點城市成交面積絕對規(guī)?？?，成都二手房成交面積達261萬平方米高踞首位，環(huán)比增長140%，同比亦增26%，累計同比增21%；其次是上海成交面積約228萬平方米，環(huán)比增長164%，同比持平微增1%，累計同比降幅收窄3pcts至2%。北京、武漢、天津、合肥、西安等一二城市環(huán)比都大幅增長且面積超過100萬平方米；寧波、佛山、揚州等二三線城市一季度累計亦有顯著增長，二手市場活躍度大幅提升。

??05 土地市場

??成交規(guī)模同環(huán)比均周期性回升，土拍熱度繼續(xù)回落

??2026年3月，春節(jié)后全國土拍節(jié)奏明顯加快，快報數(shù)據顯示，成交規(guī)模環(huán)比、同比均迎來上升。供求交易規(guī)模迎來周期性回升，成交同環(huán)比均呈上升態(tài)勢。本月（截止到3月25日，下同）土地供應建筑面積為3117萬平方米，環(huán)比持平，同比下降27%；成交3263萬平方米，環(huán)比上升42%，同比上升30%。本月成交金額897億元，環(huán)比上升21%，同比增長2%。不過考慮到25年3月末上海、杭州等地集中大批量成交了優(yōu)質地塊，預計全月土地成交總價仍將維持同比回落。能級分布看，僅三四線城市同比增加。就成交金額變動來看，一線城市同比回落35%，二線同比回落16%，三四線增加53%。重點監(jiān)測城市范圍內，上海、杭州、無錫、寧波成交金額超過50億元，所有城市成交建筑面積均不高于100萬平方米。受核心城市高單價地塊成交占比下降影響，本月平均樓板價2750元/平方米，環(huán)比下降15%。

??但土拍熱度如期回落，3月平均溢價率為3.1%，環(huán)比2月全月下降6.1個百分點，同比下降12.5個百分點。這一方面是由于一二線城市城更地塊成交量增加，另一方面是三四線成交占比上升所致。不過杭州城東新城、上海青浦宅地依然實現(xiàn)溢價成交。

??就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交較為分散，TOP10地塊分屬7個城市。其中榜首位杭州城東新城地塊，該地塊經過109輪競價，由保利發(fā)展以32.24億元競得，溢價率達到51.08%，平均樓板價4.5萬元/平方米，建筑限高56米。

??單價榜方面，半數(shù)席位來自于上海、杭州。榜首地塊為徐匯區(qū)長橋地塊。地塊前身為原大華醫(yī)院用地，商業(yè)占比25%，容積率為2.0，總規(guī)劃建筑面積5.51萬平方米，住宅部分可售樓板價6.5萬元/平方米，如期由上實城開以底價26.75億元競得，平均樓板價4.85萬元/平方米。建筑限高80米，綠化率不低于35%，商品住宅裝修標準起始為4000元/平方米。

??06 房企銷售

??30家重點房企基本全部實現(xiàn)單月銷售環(huán)比增長

??核心觀點：

??1、2026年3月，30家重點房企實現(xiàn)銷售全口徑金額2090.2億元。從單企業(yè)表現(xiàn)來看，2026年3月30家重點房企除了個別企業(yè)之外均實現(xiàn)了單月業(yè)績環(huán)比增長，其中中建智地的單月業(yè)績環(huán)比增幅最大，達到了430%。

??2、3月兩會《政府工作報告》明確，將著力穩(wěn)定房地產市場，并將其列入“十五五”規(guī)劃工作方向，有利于穩(wěn)定市場預期、提振購房信心。對于多數(shù)房企而言，未來需更加注重精細化運營，挖掘不同城市、不同購房群體的結構性需求，以產品創(chuàng)新和升級迭代迎合購房偏好的轉變，同時嚴格控制債務風險。部分重倉一二線城市的房企，因市場需求相對穩(wěn)定，后續(xù)有望率先迎來穩(wěn)定；而重點布局三四線城市的房企，則需及時調整項目和布局策略。

??07 房企拿地

??3月8家企業(yè)年內首次拿地，供地收縮下投資依舊偏緊

??核心觀點：

??1、典型房企拿地意愿有所回升但依舊謹慎。數(shù)據顯示，重點監(jiān)測的30家房企單月全口徑（下同）投資面積為288萬平方米，環(huán)比增幅顯著，且遠高于1-2月的平均值。在核心城市土地陸續(xù)入市之后，企業(yè)的拿地意愿有所增強，但同比仍下降26%，這表明當前企業(yè)的拿地態(tài)度依舊較為謹慎。30家典型企業(yè)的拿地金額為248億元，同比下降55%。

??2、3月有8家企業(yè)于2026年首次拿地，保利發(fā)展的拿地金額超過百億元。從單月情況來看，隨著下半月核心城市優(yōu)質地塊入市，引發(fā)了頭部規(guī)模房企的激烈競爭。保利發(fā)展3月拿地金額達113億元，地塊主要分布在上海、杭州。華潤置地、中國金茂同樣在一二線城市積極參與競拍，單月拿地金額超過60億元。

??3、土地市場將呈現(xiàn)“局部回暖、整體審慎”的態(tài)勢。隨著核心城市優(yōu)質地塊入市，土地拍賣熱度有望實現(xiàn)階段性回升，但企業(yè)整體的謹慎格局難以得到根本性改變。一方面，市場在底部徘徊對企業(yè)的拿地信心形成制約。房地產銷售的復蘇基礎尚不穩(wěn)固，多數(shù)房企仍面臨現(xiàn)金流壓力，投資的首要考量仍是資金安全與去化保障，拿地決策趨于保守；另一方面，熱度高度聚焦于核心區(qū)域。土地拍賣熱點將集中于一線城市的核心地段以及強二線城市的優(yōu)質板塊，三四線城市及遠郊區(qū)域持續(xù)低迷，“點狀火熱、面狀冷清”的特征較為明顯。

??在企業(yè)格局方面，央國企與城投平臺繼續(xù)占據主導地位。央企及優(yōu)質地方國企憑借融資優(yōu)勢，深耕一二線城市；城投平臺在三四線城市承擔托底職能；少數(shù)財務穩(wěn)健的優(yōu)質民企可能會擇機補充土地儲備，但整體拿地能力受到限制。

??對于企業(yè)而言，仍需秉持“安全優(yōu)先、精準布局”的原則，聚焦核心城市的核心板塊，優(yōu)化合作模式以降低風險。此外，應關注政策窗口期的機會，在堅守安全底線的前提下把握結構性投資機遇。

??08 企業(yè)融資 

??單月總量環(huán)比增長19.4%，仍處于近年低位

??核心觀點：

??融資總量：2026年3月50家典型房企的融資總量為171.09億元，環(huán)比增長19.4%，同比減少42.5%，單月融資規(guī)模仍然處于近年低位。在融資結構方面，本月房企境內債權融資131.05億元，環(huán)比增長1%，同比減少26.9%；境外債權融資38.62億元，同比減少62.6%；資產證券化融資1.42億元，環(huán)比減少84.5%，同比減少90.7%。

??融資成本：2026年1-3月50家典型房企新增債券類融資成本為3.49%，較2025年提高了0.68個百分點。單月來看，本月新城發(fā)展發(fā)行了1筆利率為11.8%的境外優(yōu)先票據，繼續(xù)拉高整體的境外融資成本；而境內發(fā)債的企業(yè)仍是首開、金隅、首創(chuàng)城發(fā)等央國企，因此境內債券融資成本較2025年全年僅略微提高了0.26個百分點至2.75%，整體繼續(xù)保持低位。

??企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是首開股份，企業(yè)發(fā)行了3筆共35億元的中期票據。從企業(yè)梯隊來看，2026年1-3月TOP10房企平均每家的融資額為19.27億元，是所有梯隊中最多的。TOP31-50房企平均每家的融資額為15億元，同比增長99.4%，主要是因為首開和大悅城的大規(guī)模發(fā)債和借款，因此成為唯一一個融資規(guī)模增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本為各梯隊最低，為2.21%，比融資成本最高的TOP31-50的房企低2.83pct，同時也是各梯隊中唯一一個融資成本降低的。

??08 組織動態(tài)

??郁亮卸任法定代表人，華潤置地啟動“六城并四”戰(zhàn)略重組

??核心觀點：

??2026年3月，房企人事更替與組織變革仍在持續(xù)，企業(yè)調整緊扣市場形勢，以“管理層優(yōu)化、架構扁平化、降本增效”為核心方向，頭部房企帶頭行動，主流房企緊跟步伐，行業(yè)告別粗放擴張、轉向精細化運營、穩(wěn)健深耕的全新發(fā)展基調。

??人事變動方面，3月中下旬是調整高峰期，重量級變動接連落地。3月23日萬科完成法定代表人交接，郁亮卸任，董事長黃力平接任，企業(yè)管理層完成平穩(wěn)過渡；3月16日新城控股老將呂小平辭去兩家關聯(lián)公司全部職務，結束長期任職生涯。3月19日當天，招商蛇口、首開股份均發(fā)布任免公告，招商蛇口聘任李弘遠為副總經理，他曾歷任招商局集團區(qū)域發(fā)展部自貿處處長、前海蛇口自貿投資產業(yè)發(fā)展總監(jiān)等多個職務，擁有豐富的管理經驗。首開股份副總經理李巖因工作調整離任。此外，龍湖集團、華發(fā)控股、星河地產等房企核心業(yè)務崗也迎來更迭，3月13日龍湖集團營銷總范燊離職，職位由內部高管兼任，華發(fā)控股、星河地產設計線高管相繼離職，一線業(yè)務崗調整，反映出房企優(yōu)化人才結構、適配業(yè)務需求的用人思路。

??組織調整方面，房企紛紛打破傳統(tǒng)繁瑣的管控體系，朝著精簡高效、權責清晰的方向改革。華潤置地啟動華東片區(qū)戰(zhàn)略重組，整合區(qū)域資源，精簡全國地區(qū)公司規(guī)模，落地強總部、弱大區(qū)、強片區(qū)的管控模式。這種組織變革直接深入組織末梢，旨在打通總部與項目之間的信息壁壘，讓決策指令能夠以最快速度直達一線。金輝集團徹底重構管理層級，砍掉冗余中間環(huán)節(jié)，讓管理鏈路更短、執(zhí)行更快。寶龍地產聚焦內部職能優(yōu)化與資產盤活，新設特殊資產部處置存量資產，合并低效事業(yè)部與片區(qū)，整合資源集中發(fā)力。

??整體來看，監(jiān)測企業(yè)組織調整直指行業(yè)痛點，通過精簡層級、強化總部統(tǒng)籌、盤活存量資源，助力自身降低運營成本，提升抗風險能力，更好地適應當下的市場環(huán)境，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展。