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??2025年上市銀行年報數(shù)據(jù)顯示，國有六大行個人住房貸款余額連續(xù)第三年集體下滑，全年凈減少7115億元，降幅較2024年的6210億元和2023年的5569億元進(jìn)一步擴(kuò)大。這一趨勢標(biāo)志著房地產(chǎn)信貸市場已告別“高增長”階段，正式步入“存量優(yōu)化與結(jié)構(gòu)調(diào)整”的新周期。

??需要說明的是，從防范化解風(fēng)險的角度看，當(dāng)前房貸資產(chǎn)質(zhì)量的波動仍處于可控區(qū)間。銀行通過多元化信貸結(jié)構(gòu)以及更為嚴(yán)格的風(fēng)控措施，正在穩(wěn)步消化前期積累的風(fēng)險。尤其今年一季度，重點(diǎn)城市二手房交易市場迎來“小陽春”，同時一二手房聯(lián)動效應(yīng)有所增強(qiáng)。因此，對于房貸余額減少的現(xiàn)象，應(yīng)理性看待，市場不必多慮。當(dāng)然，這也對銀行提出了新的要求：需圍繞存量市場和城市更新等領(lǐng)域開拓房貸業(yè)務(wù)，持續(xù)增強(qiáng)信貸投放的新場景。

??一、六大行房貸“縮表”加速，但信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化與風(fēng)險化解同步推進(jìn)

??根據(jù)年報數(shù)據(jù)，截至2025年末，國有六大行個人住房貸款余額合計約24.48萬億元，較上年凈減少7115.16億元，同比下滑2.82%。從具體銀行來看，工商銀行房貸同比縮水幅度最大，達(dá)3.41%，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行分別縮水3.38%、3.18%、2.60%和1.65%，郵儲銀行基本持平。六大行個人住房貸款余額均已告別“6萬億元時代”。

??房貸余額或房貸規(guī)模出現(xiàn)下降，與房地產(chǎn)近兩年的深度調(diào)整密切相關(guān)。第一，這與住房交易規(guī)模總體持續(xù)下降的基本情況有關(guān)。盡管近兩年購房市場已有明顯回暖，尤其從2024年底開始部分城市交易量有所回升，但當(dāng)前交易的絕對規(guī)模仍然偏少。第二，雖然市場上出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場回暖等利好信號，但更多集中在大城市，而這類城市的交易占比相對還不是很大。估算來看，一二線城市的交易占比大約在四成左右，而且這些城市內(nèi)部也存在分化或結(jié)構(gòu)差異，因此影響依然存在。第三，部分購房者尚未用足杠桿。雖然現(xiàn)在貸款額度已有所提高，但很多人可能還不會用足15%的首付比例。再加上公積金提取額度、公積金貸款政策以及一些購房補(bǔ)貼的疊加作用，客觀上分流了部分傳統(tǒng)的貸款需求。

??需要指出的是，這些數(shù)據(jù)并不代表風(fēng)險擴(kuò)大，而是房地產(chǎn)市場調(diào)整和銀行業(yè)務(wù)調(diào)整下的正常現(xiàn)象，并非系統(tǒng)性風(fēng)險。雖然個人貸款不良率短期內(nèi)略有上升，但本質(zhì)上仍處于可控范圍。一方面，房地產(chǎn)交易市場有所回暖；另一方面，此前對不良率形成壓力的提前還款行為也已明顯減少。

??從另一個角度看，房貸風(fēng)險與房價走勢密切相關(guān)。當(dāng)前房價調(diào)整較為深度，但房價泡沫已大幅減少，部分城市房價出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，因此這一輪房價調(diào)整對房貸資產(chǎn)重估帶來的沖擊并不大。

??此外，從包括房貸在內(nèi)的各類信貸來看，在房貸收縮的同時，六大行的個人消費(fèi)貸款與經(jīng)營貸實(shí)現(xiàn)大幅增長，成為個貸業(yè)務(wù)的新增長點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2025年末，國有六大行個人消費(fèi)貸款余額約3.34萬億元，同比增長20.56%；個人經(jīng)營貸款余額9.36萬億元，同比增長15.63%?？傮w來看，“房貸降、消費(fèi)貸經(jīng)營貸升”的結(jié)構(gòu)性變化，說明信貸結(jié)構(gòu)正積極優(yōu)化，體現(xiàn)了較好的信貸投放策略。

??二、一季度二手房“小陽春”如約而至，市場修復(fù)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征

??進(jìn)入2026年，房地產(chǎn)市場的交易端已釋放出積極信號，尤其是一季度呈現(xiàn)出的“小陽春”態(tài)勢，為“金三銀四”打下了良好基礎(chǔ)。從一線城市的表現(xiàn)看，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月份北京市二手住房網(wǎng)簽19886套，同比增長3.4%，達(dá)到近15個月以來的高位；一季度累計網(wǎng)簽43098套，與去年同期基本持平。上海市場同樣表現(xiàn)亮眼，3月全市二手房成交量達(dá)3.1萬套，同比增長6%。其他城市也類似，無論是全國重點(diǎn)20個城市，還是多個三四線城市，二手房交易均錄得同比正增長的積極態(tài)勢。

??表面上看，當(dāng)前市場對“小陽春”仍存分歧，但以下幾點(diǎn)是明確的。第一，交易數(shù)據(jù)更為扎實(shí)，更多來自剛需和首次改善需求。這類需求近年來每年的體量基本穩(wěn)定，具有一定可估算性。第二，房價調(diào)整已更充分，下跌空間收窄，有助于增強(qiáng)入市交易的積極性。第三，自3月份以來，各地交易數(shù)據(jù)有所改善，部分銀行反饋新房簽約量增加，住房按揭貸款進(jìn)件量也隨之上升。第四，市場仍有進(jìn)一步傳導(dǎo)的空間，這將持續(xù)釋放合理需求，為房貸提供有力支撐。

??三、提前還貸“潮”熱度和必要性同步下降，理性決策成為主流

??近兩年房貸規(guī)模下降，與2022年下半年開始的“提前還貸潮”似乎密不可分。但需要看到，這一輪提前還貸在持續(xù)近四年后，熱度正逐步消退。原因有三：一是這兩年存量房貸利率下調(diào)，客觀上減輕了居民的還貸壓力；二是房價開始企穩(wěn)，持有房產(chǎn)的積極性隨之上升；三是置換條件明顯放寬，即便不提前還房貸，也能享受首套房相關(guān)優(yōu)惠政策，這也有助于穩(wěn)定存量房貸。目前提前還貸依然存在，但規(guī)模已大幅減少，不再是今年購房者討論的重點(diǎn)。同時，隨著租售比等指標(biāo)回升，提前還貸的意義也在下降。過去房價下跌，導(dǎo)致房貸成本與理財收益之間出現(xiàn)倒掛，即房貸成本過高。而當(dāng)前租售比提高，部分已超過房貸成本，居民更傾向于繼續(xù)持有住房。因此，盡管提前還貸短期內(nèi)仍會給銀行資產(chǎn)負(fù)債表帶來一定壓力，但這一壓力已明顯緩解。所以，關(guān)于房貸余額的壓力，與提前還貸量的關(guān)聯(lián)也已大幅減弱。

??四、總結(jié)和展望

??綜合以上分析，2025年六大行房貸余額集體下滑，并非短期波動，而是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，標(biāo)志著房貸規(guī)模已進(jìn)入存量優(yōu)化階段。不過，這一過程并非全然消極：從風(fēng)險防范角度看，當(dāng)前房貸資產(chǎn)質(zhì)量的波動仍處于可控區(qū)間，銀行通過信貸結(jié)構(gòu)多元化，正在構(gòu)建更具韌性的零售資產(chǎn)組合；從市場修復(fù)角度看，2026年一季度重點(diǎn)城市的“小陽春”行情表明，在政策托底與需求釋放的共同作用下，市場信心正在逐步修復(fù)。購房交易市場的穩(wěn)定，也有助于帶動房貸市場的穩(wěn)定。

??未來應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個方面：一是二手房掛牌量與成交價的平衡點(diǎn)，這決定了“以價換量”能否持續(xù)；二是新房市場房貸規(guī)模是否出現(xiàn)放量，因?yàn)樾路渴袌龅幕钴S度更能代表房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的程度；三是各地持續(xù)推行的房貸貼息等政策，客觀上會對房貸形成偏好，需要關(guān)注其對房貸業(yè)務(wù)的刺激或帶動作用；四是房貸利率總體處于低位，客觀上有利于帶動房貸業(yè)務(wù)，尤其是對比房價與租售比的走勢。