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??近年來(lái)，各地圍繞防范化解房地產(chǎn)項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)推動(dòng)現(xiàn)房銷(xiāo)售與預(yù)售制度等相關(guān)改革探索。在推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革的過(guò)程中，提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，特別是工程形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，已成為一項(xiàng)重要的中間環(huán)節(jié)。從實(shí)踐看，若一步到位推行現(xiàn)房銷(xiāo)售，部分房企可能難以適應(yīng)。因此，更為循序漸進(jìn)的路徑是逐步提高預(yù)售門(mén)檻，各地也正沿著這一方向不斷推進(jìn)。這構(gòu)成了現(xiàn)房銷(xiāo)售推進(jìn)過(guò)程中的一個(gè)核心邏輯——真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，需要經(jīng)歷這樣一個(gè)逐步過(guò)渡的階段。

??在此背景下，2024年至2026年間，全國(guó)多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)提高商品房預(yù)售許可工程形象進(jìn)度的政策，這些政策成為本輪預(yù)售制度改革和現(xiàn)房制度改革的核心抓手。本報(bào)告對(duì)2024年以來(lái)各地預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)提升政策進(jìn)行全面梳理，以更好理解后續(xù)的改革方向。

??一、提高預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)房制度的關(guān)系和異同

??提高預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)上是在保留預(yù)售資金效率的同時(shí)壓縮其風(fēng)險(xiǎn)敞口，使預(yù)售的功能與特征大幅靠近現(xiàn)房銷(xiāo)售，但并未完全消除“期房”屬性。兩者呈現(xiàn)漸進(jìn)式替代關(guān)系，而非割裂對(duì)立。

??二、2024-2026年各城市預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)提升情況

??從2024年至2026年全國(guó)部分城市商品房預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的提升情況來(lái)看，各地政策呈現(xiàn)出三個(gè)主要特征：標(biāo)準(zhǔn)明顯提高、執(zhí)行分步推進(jìn)、與企業(yè)信用掛鉤。整體趨勢(shì)上，政策正從傳統(tǒng)的“出地面若干層”，逐步向“主體結(jié)構(gòu)封頂”乃至“外立面完工”等準(zhǔn)現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)過(guò)渡，此舉顯著縮短了購(gòu)房者的等待周期，也有助于降低期房交付風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，部分地區(qū)通過(guò)分階段遞進(jìn)提高標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)嵤┎町惢庞霉芾?，有效避免了市?chǎng)出現(xiàn)短期劇烈沖擊。上述特征表明，當(dāng)前政策正以漸進(jìn)、靈活的方式，推動(dòng)預(yù)售制度向更透明、更安全的方向發(fā)展，從而為后續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售積累條件。

??三、各地預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)提升的創(chuàng)新做法

??以下基于相關(guān)案例，梳理了各地在提升商品房預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新做法匯總表，重點(diǎn)突出不同地區(qū)的亮點(diǎn)與差異化舉措，以更好發(fā)揮示范效應(yīng)。

??以宜昌為例，其做法體現(xiàn)了“漸進(jìn)式改革”的典型思路。通過(guò)設(shè)定明確的時(shí)間表與階段性目標(biāo)（每半年增加1/6層），既向社會(huì)和房企釋放了預(yù)售門(mén)檻將持續(xù)提高的清晰信號(hào)，又為市場(chǎng)留出了充足的適應(yīng)與調(diào)整期。這種“軟著陸”式的政策設(shè)計(jì)，有效避免了因標(biāo)準(zhǔn)驟然大幅提升可能引發(fā)的供應(yīng)斷層或企業(yè)資金鏈緊張問(wèn)題。其核心啟示在于：預(yù)售制度改革不必追求一步到位的“封頂”或“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，而是可以通過(guò)量化動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間尋求平衡。這為其他希望提高預(yù)售門(mén)檻但又顧慮短期沖擊較大的城市，提供了一條可復(fù)制、可預(yù)期的政策路徑。

??四、建議

??當(dāng)前，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式確實(shí)是各方關(guān)注的焦點(diǎn)。但在理解和推進(jìn)這一模式時(shí)，關(guān)鍵還是要緊扣“預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)”這一核心內(nèi)容。如果脫離這一標(biāo)準(zhǔn)直接談現(xiàn)房銷(xiāo)售，跨越幅度過(guò)大，現(xiàn)實(shí)條件也尚不成熟。因此，各地應(yīng)立足當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，綜合考量企業(yè)資金狀況、購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)等多方面因素，審慎推進(jìn)。

??總體來(lái)看，后續(xù)應(yīng)以“提高預(yù)售形象進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)”作為中短期主線，以“現(xiàn)房銷(xiāo)售”作為長(zhǎng)期方向和目標(biāo)。通過(guò)建立分階段、分企業(yè)、分城市的彈性機(jī)制，在平衡企業(yè)資金壓力與購(gòu)房者消費(fèi)權(quán)益的過(guò)程中，穩(wěn)步推動(dòng)現(xiàn)房模式走穩(wěn)走實(shí)，真正助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)