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??2025年全國(guó)總?cè)丝跒?40545萬(wàn)人，較2020年第七次全國(guó)人口普查減少約633萬(wàn)。自2022年起，中國(guó)人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，年均減少約100萬(wàn)—150萬(wàn)，人口負(fù)增長(zhǎng)已成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，這個(gè)數(shù)字意味著：全國(guó)層面的住房需求總盤(pán)正在收縮。但總量下降的同時(shí)，人口流動(dòng)并未停止。近期，全國(guó)各城市陸續(xù)發(fā)布最新人口數(shù)據(jù)，城市之間的人口再分配，正在成為決定各地樓市未來(lái)走向的底層變量。

??一、人口規(guī)模格局

??常住人口規(guī)模，是一座城市樓市最基礎(chǔ)的“底盤(pán)”。它決定了住房需求的絕對(duì)體量上限，也在很大程度上決定了市場(chǎng)在調(diào)整期的抗壓能力——規(guī)模越大，需求的蓄水池越深，市場(chǎng)流動(dòng)性越有保障。但規(guī)模本身只是靜態(tài)快照，真正值得深究的，是規(guī)模背后的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)：這座城市的人口是在聚攏，還是在流散？

??（一）超大城市梯隊(duì)：規(guī)模領(lǐng)先，但內(nèi)部已深度分化

??前6座城市——重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳——構(gòu)成了中國(guó)城市人口的第一梯隊(duì)，也是全國(guó)樓市最重要的壓艙石。但即便在這一梯隊(duì)內(nèi)部，人口走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了清晰的分化。

??重慶（3187.26萬(wàn)）：體量冠絕全國(guó)，但這一數(shù)字需要加一個(gè)重要注腳。重慶的“超大”很大程度上源于其直轄市的特殊行政邊界——轄區(qū)面積相當(dāng)于一個(gè)中等省份，囊括了大量農(nóng)村和遠(yuǎn)郊人口。2025年凈減3.21萬(wàn)人，延續(xù)了近年來(lái)的緩慢收縮趨勢(shì)。從樓市角度看，重慶的有效需求主要集中在主城九區(qū)，而非全域3187萬(wàn)人口所對(duì)應(yīng)的體量，這一點(diǎn)在解讀重慶樓市時(shí)尤其需要注意。

??上海（2485.41萬(wàn)）：凈增5.15萬(wàn)人，是四個(gè)直轄市中唯一實(shí)現(xiàn)人口正增長(zhǎng)的。上海流入人口中高學(xué)歷、高技能群體占比較高，這類(lèi)群體的住房支付能力強(qiáng)、改善意愿旺盛，是推動(dòng)上海高端住宅和改善型產(chǎn)品持續(xù)活躍的核心力量。上海樓市的韌性，根植于這座城市持續(xù)的人才吸引力。

??北京（2180萬(wàn)）：凈減3.2萬(wàn)人，但這一下降有其特殊性——北京是全國(guó)少數(shù)幾個(gè)主動(dòng)壓縮人口規(guī)模的城市?！耙詷I(yè)控人”政策持續(xù)推進(jìn)，非首都功能疏解、一般性制造業(yè)外遷、低端業(yè)態(tài)清退，使得北京的人口減少更多是政策主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，而非市場(chǎng)自發(fā)的人口流失。從樓市角度看，北京的人口調(diào)控壓制了需求總量，但同時(shí)也在提升留存人口的平均收入水平，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性依然突出。

??成都（2153.5萬(wàn)）：凈增6.1萬(wàn)人，是第一梯隊(duì)中增量最大的城市之一。成都的人口吸引力建立在多個(gè)維度的綜合優(yōu)勢(shì)上：西部最完善的公共服務(wù)體系、持續(xù)涌入的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)、宜居的城市環(huán)境，以及相對(duì)合理的生活成本。值得關(guān)注的是，成都已經(jīng)以2153.5萬(wàn)的規(guī)模逼近北京（2180萬(wàn)），兩城差距僅約27萬(wàn)人，若成都保持當(dāng)前增勢(shì)、北京延續(xù)調(diào)控收縮，未來(lái)數(shù)年內(nèi)成都超越北京成為全國(guó)第三大城市并非沒(méi)有可能——這一潛在的排名變化，對(duì)兩城樓市的心理預(yù)期影響不可低估。

??廣州（1910.1萬(wàn)）與深圳（1824.85萬(wàn)）：兩城合計(jì)凈增38.2萬(wàn)人，是第一梯隊(duì)中增量最為強(qiáng)勁的組合。廣深雙城的人口持續(xù)流入，構(gòu)成了珠三角樓市最堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。尤其是深圳，以25.9萬(wàn)的年度凈增量，在全國(guó)所有城市中遙遙   領(lǐng)先，其樓市的長(zhǎng)期支撐邏輯因此最為清晰。

??（二）“規(guī)模陷阱”：大體量城市中的隱憂(yōu)

??規(guī)模大不等于安全。在前21城中，有四座城市同時(shí)具備“規(guī)?？壳啊焙汀叭丝趦袅魇А钡碾p重特征，這一組合對(duì)樓市的含義尤為值得警惕。

??天津（1363萬(wàn)，減少1萬(wàn)）：天津的人口困境已持續(xù)多年。作為北方重要的工業(yè)城市，天津在京津冀協(xié)同發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)定位長(zhǎng)期模糊——既無(wú)法與北京的高端服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，又在制造業(yè)轉(zhuǎn)型上落后于沿海新興城市。人口的持續(xù)微減，折射出天津在就業(yè)機(jī)會(huì)和城市吸引力上的結(jié)構(gòu)性短板。從樓市看，天津的去化壓力在北方城市中較為突出，部分區(qū)域的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}已相當(dāng)嚴(yán)峻。

??臨沂（1076萬(wàn)，減少8.84萬(wàn)）：臨沂是前21城中人口減量最大的城市，降幅0.81%，在千萬(wàn)級(jí)城市中屬于高流失水平。臨沂的人口基數(shù)來(lái)自其作為山東省人口第一大市的歷史積累，但本地產(chǎn)業(yè)以傳統(tǒng)商貿(mào)和農(nóng)業(yè)為主，高薪就業(yè)崗位嚴(yán)重不足，年輕勞動(dòng)力持續(xù)向青島、濟(jì)南乃至北京、上海遷移。對(duì)于臨沂樓市而言，龐大的人口基數(shù)并不能掩蓋需求側(cè)的持續(xù)萎縮——有效購(gòu)買(mǎi)力不足、改善需求薄弱，市場(chǎng)長(zhǎng)期以低總價(jià)剛需產(chǎn)品為主。

??保定（1008.61萬(wàn)，減少4.73萬(wàn)）：保定是前21城中處境最為微妙的城市。一方面，它以1008.61萬(wàn)人勉強(qiáng)守住“千萬(wàn)俱樂(lè)部”的門(mén)檻；另一方面，每年近5萬(wàn)人的凈流失正在持續(xù)侵蝕這一基礎(chǔ)。保定的人口外流方向呈現(xiàn)出雙向特征：向北流向北京、天津，向東南流向雄安新區(qū)。這種“被動(dòng)疏解”使保定樓市陷入兩難——既無(wú)法留住外流人口，又難以承接足夠的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)回流。若當(dāng)前趨勢(shì)延續(xù)，保定跌出千萬(wàn)級(jí)行列只是時(shí)間問(wèn)題，屆時(shí)其樓市的心理支撐也將隨之松動(dòng)。

??重慶（3187.26萬(wàn)，減少3.21萬(wàn)）：如前所述，重慶的人口減少更多反映的是遠(yuǎn)郊農(nóng)村人口的持續(xù)城鎮(zhèn)化遷移，主城區(qū)的人口實(shí)際上仍在增長(zhǎng)。但這一結(jié)構(gòu)性問(wèn)題提示我們，在分析重慶樓市時(shí)，必須區(qū)分主城與遠(yuǎn)郊，不能以全市總量掩蓋內(nèi)部的巨大分化。

??（三）“千萬(wàn)俱樂(lè)部”：門(mén)檻內(nèi)外的樓市含義

??“千萬(wàn)人口”在中國(guó)城市體系中是一個(gè)具有特殊意義的門(mén)檻——它意味著超大城市級(jí)別的市場(chǎng)體量、更強(qiáng)的政策資源獲取能力，以及更高的市場(chǎng)關(guān)注度和資產(chǎn)流動(dòng)性。

??2025年，有據(jù)可查的千萬(wàn)級(jí)城市共18座（重慶至保定），另有合肥（2024年末1000.2萬(wàn)）和哈爾濱（2024年末985.8萬(wàn)）的2025年數(shù)據(jù)尚待公布。

??在這一俱樂(lè)部?jī)?nèi)部，東莞的晉級(jí)最值得關(guān)注。東莞以1080.04萬(wàn)人穩(wěn)居第14位，而其2024年為1057.08萬(wàn)，一年凈增22.96萬(wàn)人，以全國(guó)第二的增量速度持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。一座人口規(guī)模剛剛突破千萬(wàn)且仍在高速增長(zhǎng)的城市，其樓市的需求潛力正處于釋放的上升通道。

??與之形成對(duì)比的是石家莊（1124.69萬(wàn)，僅增0.03萬(wàn)）。石家莊的人口規(guī)?？此品€(wěn)健，實(shí)則已接近停滯——0.03萬(wàn)的年度增量，幾乎可以忽略不計(jì)。作為河北省會(huì)，石家莊在京津冀協(xié)同發(fā)展格局中長(zhǎng)期處于相對(duì)邊緣的位置，雄安新區(qū)的崛起進(jìn)一步分流了其潛在的人口增量。石家莊樓市的規(guī)?；A(chǔ)尚在，但缺乏增量驅(qū)動(dòng)，市場(chǎng)將長(zhǎng)期以存量換手為主，價(jià)格彈性有限。

??二、人口增量格局

??增量，是樓市需求側(cè)最直接的“活水”。在全國(guó)人口總量?jī)魷p339萬(wàn)的背景下，能夠?qū)崿F(xiàn)人口凈流入的城市，正在享受越來(lái)越稀缺的需求紅利——而這種紅利，將直接轉(zhuǎn)化為住房去化能力、租賃市場(chǎng)景氣度和土地市場(chǎng)熱度。

??（一）珠三角：梯度承接體系的樓市含義

??增量前七城中，珠三角占據(jù)五席（深圳、東莞、廣州、佛山、惠州），合計(jì)凈增約78萬(wàn)人。這一數(shù)字的背后，是珠三角已經(jīng)形成了一套成熟的人口梯度承接體系，并在樓市層面產(chǎn)生了清晰的分層效應(yīng)：

??深圳承接高端科技和金融人才，推動(dòng)豪宅與高端改善產(chǎn)品持續(xù)熱銷(xiāo)，核心區(qū)單價(jià)天花板不斷被刷新；東莞承接深圳外溢的制造業(yè)藍(lán)領(lǐng)和買(mǎi)不起深圳房子的年輕白領(lǐng)，剛需和首改產(chǎn)品需求旺盛，總價(jià)300萬(wàn)以?xún)?nèi)的產(chǎn)品去化最為順暢；廣州以綜合服務(wù)功能吸引全省人口，需求結(jié)構(gòu)最為多元，改善、剛需、商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)；佛山依托廣佛同城化，承接廣州外溢需求，軌道交通沿線(xiàn)產(chǎn)品尤為受益；惠州則憑借大灣區(qū)最低的房?jī)r(jià)基數(shù)，成為大灣區(qū)年輕人“上車(chē)”的重要窗口，租賃需求和剛需購(gòu)房需求同步旺盛。

??五城形成完整的需求傳導(dǎo)鏈，這是珠三角樓市在全國(guó)調(diào)整期中韌性最強(qiáng)的根本原因。

??（二）長(zhǎng)沙、濟(jì)南：中部與北方的結(jié)構(gòu)性突圍

??長(zhǎng)沙（+10.49萬(wàn)，增速0.99%）和濟(jì)南（+10.13萬(wàn)，增速1.06%）是增量榜上兩個(gè)頗具說(shuō)服力的“非沿海樣本”，代表了中部和北方城市中截然不同的兩條突圍路徑。

??長(zhǎng)沙的邏輯是“以低房?jī)r(jià)換人口”。政府對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)力管控，使長(zhǎng)沙成為全國(guó)少數(shù)幾個(gè)“收入房?jī)r(jià)比”相對(duì)友好的大城市，對(duì)年輕人的吸引力持續(xù)強(qiáng)于同級(jí)別城市。這一策略的樓市含義是：成交量穩(wěn)定但價(jià)格彈性有限，市場(chǎng)以剛需和首改為主，“以量取勝”而非“以?xún)r(jià)取勝”。

??濟(jì)南的邏輯則是“以強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略換人口”。山東省將資源高度向濟(jì)南集中，使得省內(nèi)人口加速向濟(jì)南匯聚。這一模式的樓市含義與長(zhǎng)沙不同——濟(jì)南的需求更多來(lái)自省內(nèi)人口的再分配，而非外省人口的凈流入，其樓市的上行動(dòng)力更依賴(lài)于省內(nèi)經(jīng)濟(jì)格局的持續(xù)重塑。

??（三）西安、武漢、鄭州、成都：中西部省會(huì)的共同邏輯與差異

??西安（+6.87萬(wàn)）、武漢（+5.28萬(wàn)）、鄭州（+5.2萬(wàn)）、成都（+6.1萬(wàn)）四座中西部強(qiáng)省會(huì)同步實(shí)現(xiàn)人口凈流入，但其樓市含義并不完全相同。

??成都的人口吸引力已接近一線(xiàn)城市水平，流入人口的收入層次和消費(fèi)能力較高，對(duì)改善型和高端產(chǎn)品的需求占比持續(xù)提升；西安的人口增量中高校畢業(yè)生留存比例較高，剛需產(chǎn)品需求旺盛，但收入水平相對(duì)偏低，總價(jià)承受能力有限；武漢和鄭州的人口增量則更多來(lái)自省內(nèi)集聚，需求結(jié)構(gòu)以剛需和首改為主，市場(chǎng)去化對(duì)價(jià)格敏感度較高。

??（四）杭州、南京、蘇州：長(zhǎng)三角的穩(wěn)健增長(zhǎng)

??杭州（+7.6萬(wàn)）、南京（+6.15萬(wàn)）、蘇州（+6.07萬(wàn)）保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，三城合計(jì)凈增近20萬(wàn)人。長(zhǎng)三角城市群的人口吸引力，建立在數(shù)字經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)制造業(yè)和完善公共服務(wù)的綜合優(yōu)勢(shì)之上，樓市需求結(jié)構(gòu)更為均衡，改善型和高端產(chǎn)品的市場(chǎng)空間持續(xù)擴(kuò)大。

??三、人口減量格局

??如果說(shuō)人口增量是樓市的“活水”，那么人口持續(xù)流失就是樓市最難以逆轉(zhuǎn)的“慢性失血”。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，人口縮水城市面臨的不是周期性調(diào)整，而是需求側(cè)的結(jié)構(gòu)性收縮。

??（一）人口流失的三重樓市沖擊機(jī)制

??第一重：需求端直接萎縮，去化周期被動(dòng)拉長(zhǎng)。

??以2025年抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)戶(hù)均人口2.52人、人均住房面積41.7平方米計(jì)算，每流失一萬(wàn)常住人口，意味著約3968戶(hù)家庭、約3400套（套均120平方米）的潛在住房需求流失。宜春降幅1.59%、永州降幅1.39%、南充降幅1.35%，部分城市流失的人口規(guī)模，甚至已經(jīng)超過(guò)了其年度新房成交量的潛在支撐上限。更關(guān)鍵的是，流失的通常是最具購(gòu)買(mǎi)力的年輕勞動(dòng)力，留守的多為老年人口和低收入群體，有效需求的萎縮程度遠(yuǎn)超人口總量下降的幅度。

??第二重：預(yù)期傳導(dǎo)形成負(fù)向循環(huán)，市場(chǎng)信心持續(xù)受損。

??人口外流不僅直接減少需求，更會(huì)通過(guò)預(yù)期機(jī)制形成自我強(qiáng)化的負(fù)向循環(huán)。當(dāng)越來(lái)越多的人選擇離開(kāi)，留守者對(duì)本地房產(chǎn)的保值預(yù)期也會(huì)隨之下降，“買(mǎi)了也漲不了”乃至“買(mǎi)了還會(huì)跌”的心理會(huì)進(jìn)一步壓制成交意愿。這種預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)，往往比人口數(shù)字本身更具破壞力，也更難以通過(guò)短期政策干預(yù)來(lái)扭轉(zhuǎn)。

??第三重：供需錯(cuò)配積累庫(kù)存，價(jià)格中樞持續(xù)下移。

??過(guò)去十年，許多三、四線(xiàn)城市在人口高峰期大規(guī)模擴(kuò)張住宅供應(yīng)，部分城市的人均住房面積已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。如今人口加速外流，新增供應(yīng)與萎縮需求之間的缺口持續(xù)擴(kuò)大，庫(kù)存去化周期被拉長(zhǎng)至數(shù)年乃至更久。這些城市的樓市，面臨的是“越降價(jià)越?jīng)]人買(mǎi)，越?jīng)]人買(mǎi)越降價(jià)”的螺旋困境，價(jià)格中樞的下移將是一個(gè)漫長(zhǎng)而痛苦的過(guò)程。

??（二）減量榜的地理分布：四大流失帶

??觀察減量TOP15的地理分布，可以清晰識(shí)別出四條主要的人口流失帶：

??湖南流失帶（邵陽(yáng)、永州、常德、岳陽(yáng)）：四城合計(jì)流失約27萬(wàn)人，是全國(guó)人口流失最集中的區(qū)域之一。這四座城市的人口，正在以肉眼可見(jiàn)的速度向長(zhǎng)沙單極集聚，同時(shí)也有相當(dāng)部分流向廣州、深圳等沿海城市。湖南省內(nèi)樓市的分化，已經(jīng)到了近乎“一城獨(dú)大、四方失血”的極端程度。

??山東流失帶（臨沂、德州、聊城）：三城合計(jì)流失約18.8萬(wàn)人。山東是全國(guó)人口第二大省，但省內(nèi)人口分布極不均衡，大量?jī)?nèi)陸城市的人口持續(xù)向青島、濟(jì)南集聚，同時(shí)也有大量人口流向北京、上海等外省市。山東省內(nèi)樓市的分化邏輯與湖南類(lèi)似，但程度相對(duì)溫和。

??四川流失帶（南充、達(dá)州）：兩城合計(jì)流失約14.4萬(wàn)人。成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略的推進(jìn)，在提升成都、重慶能級(jí)的同時(shí)，也加速了省內(nèi)中小城市的人口外流。對(duì)于南充、達(dá)州等城市而言，樓市的長(zhǎng)期邏輯已經(jīng)從“增量擴(kuò)張”切換到“存量維穩(wěn)”，新房市場(chǎng)將持續(xù)萎縮，存量改善需求是僅剩的有限支撐。

??河南流失帶（南陽(yáng)、信陽(yáng)）：兩城合計(jì)流失約10.4萬(wàn)人。河南是全國(guó)最大的勞動(dòng)力輸出省份，省內(nèi)人口向鄭州集聚的同時(shí)，也大量流向長(zhǎng)三角、珠三角。南陽(yáng)、信陽(yáng)等城市的樓市，將長(zhǎng)期面臨需求萎縮和庫(kù)存積壓的雙重壓力。

??（三）一個(gè)值得關(guān)注的特殊案例：宜春

??宜春以1.59%的降幅位居減量榜第三，是百萬(wàn)級(jí)人口城市中人口流失速度最快的城市之一。宜春的案例值得單獨(dú)關(guān)注，因?yàn)樗砹艘活?lèi)特殊的人口流失模式——“鋰礦城市”的人口悖論。

??宜春擁有全球最大的鋰礦資源儲(chǔ)量，近年來(lái)隨著新能源產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)，宜春的工業(yè)產(chǎn)值大幅增長(zhǎng)，一度被稱(chēng)為“亞洲鋰都”。然而，資源型產(chǎn)業(yè)的就業(yè)吸納能力有限，高度依賴(lài)機(jī)械化和技術(shù)密集型生產(chǎn)，并不能有效留住大量勞動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)繁榮與人口流失并存，使宜春樓市呈現(xiàn)出獨(dú)特的矛盾格局：工業(yè)投資活躍，但住宅需求持續(xù)萎縮，商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求遠(yuǎn)大于住宅需求。

??四、區(qū)域差異

??將城市按區(qū)域分組觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)人口流動(dòng)并非隨機(jī)分布，而是呈現(xiàn)出鮮明的板塊特征。珠三角、長(zhǎng)三角、中西部、北方及其他四大板塊，在人口吸納能力、增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)和樓市傳導(dǎo)機(jī)制上差異顯著。理解這種區(qū)域?qū)用娴姆只?，比單看個(gè)別城市更能把握全國(guó)人口再分配的整體方向。

??（一）珠三角：人口集聚效應(yīng)仍在強(qiáng)化，樓市韌性領(lǐng)跑全國(guó)

??珠三角五城（深莞廣佛惠）2025年合計(jì)凈增約78萬(wàn)人。這一數(shù)字在區(qū)域維度上的含義，遠(yuǎn)不止于五座城市各自的樓市利好——它意味著珠三角作為一個(gè)整體，正在以全國(guó)最快的速度擴(kuò)大其人口規(guī)模，區(qū)域樓市的需求基礎(chǔ)在持續(xù)夯實(shí)。

??從區(qū)域樓市的內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前珠三角面臨的核心矛盾不是需求不足，而是供需的空間錯(cuò)配：深圳核心區(qū)土地極度稀缺，供應(yīng)嚴(yán)重滯后于需求；東莞、惠州部分區(qū)域則存在階段性供應(yīng)過(guò)剩，去化周期分化明顯。這一錯(cuò)配格局，使得珠三角樓市的機(jī)會(huì)高度集中于核心區(qū)和交通節(jié)點(diǎn)，而非均勻分布于全域。

??此外，珠三角樓市還面臨一個(gè)長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)：流入人口的年齡結(jié)構(gòu)正在老化。早期流入的制造業(yè)工人正在步入中老年，其住房需求從租賃轉(zhuǎn)向自有，從小戶(hù)型轉(zhuǎn)向改善型，這一需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，將深刻影響未來(lái)五至十年珠三角樓市的產(chǎn)品供給方向。

??（二）長(zhǎng)三角：均衡穩(wěn)健，但增量動(dòng)能邊際減弱

??長(zhǎng)三角城市群整體保持人口凈流入態(tài)勢(shì)，上海（+5.15萬(wàn)）、杭州（+7.6萬(wàn)）、南京（+6.15萬(wàn)）、蘇州（+6.07萬(wàn)）、寧波（+5.6萬(wàn)）、溫州（+5萬(wàn)）、紹興（+1.4萬(wàn)）、嘉興（+0.5萬(wàn)）——主要城市普遍正增長(zhǎng)，合計(jì)凈增超過(guò)40萬(wàn)人。

??與珠三角相比，長(zhǎng)三角的人口增長(zhǎng)更為均衡，城市間梯度分布合理，這在樓市層面的映射是：各城市需求結(jié)構(gòu)相對(duì)完整，市場(chǎng)波動(dòng)性低于珠三角，但也意味著彈性相對(duì)有限，難以出現(xiàn)珠三角式的爆發(fā)性行情。

??值得警惕的是，長(zhǎng)三角部分城市的人口增量已經(jīng)出現(xiàn)邊際減弱的跡象。嘉興（+0.5萬(wàn)）、紹興（+1.4萬(wàn)）的增量相對(duì)有限，長(zhǎng)三角的人口吸引力正在向核心城市（上海、杭州、南京、蘇州）進(jìn)一步集中，外圍城市的人口增量支撐趨于薄弱。這一趨勢(shì)若持續(xù)，長(zhǎng)三角內(nèi)部的樓市分化程度將逐步向珠三角靠攏。

??（三）中西部：省會(huì)獨(dú)大格局固化，腹地樓市進(jìn)入長(zhǎng)期收縮通道

??中西部地區(qū)的人口格局，是全國(guó)“強(qiáng)省會(huì)、弱腹地”趨勢(shì)最為極端的體現(xiàn)。

??省會(huì)城市（自治區(qū)首府）方面，成都（+6.1萬(wàn)）、西安（+6.87萬(wàn)）、長(zhǎng)沙（+10.49萬(wàn)）、武漢（+5.28萬(wàn)）、鄭州（+5.2萬(wàn)）、昆明（+5.7萬(wàn)）、南寧（+4.47萬(wàn)）普遍實(shí)現(xiàn)凈流入，成為區(qū)域樓市的核心支撐。這些城市的樓市，在全國(guó)調(diào)整期中表現(xiàn)出明顯強(qiáng)于省內(nèi)其他城市的韌性。

??腹地城市方面，湖南、四川、河南的內(nèi)陸城市幾乎全線(xiàn)人口流失，且流失速度在加快。這些城市的樓市，已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期收縮通道：新房市場(chǎng)萎縮、二手房掛牌量增加、價(jià)格中樞持續(xù)下移，部分城市的樓市流動(dòng)性已經(jīng)接近枯竭。

??中西部樓市的核心矛盾，在于省會(huì)城市的樓市熱度與腹地城市的樓市冷寂之間的極端反差。這一反差，既是中西部城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然產(chǎn)物，也是房企在中西部布局時(shí)必須直面的現(xiàn)實(shí)——省會(huì)核心區(qū)是少數(shù)值得深耕的陣地，腹地城市則應(yīng)保持高度審慎。

??（四）北方及其他：整體承壓，內(nèi)部分化加劇

??北方城市整體人口表現(xiàn)偏弱，是四大板塊中基本面最為復(fù)雜的區(qū)域。

??北京（-3.2萬(wàn)）、天津（-1萬(wàn)）兩大直轄市均出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，但兩城的負(fù)增長(zhǎng)性質(zhì)截然不同——北京是主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，核心區(qū)資產(chǎn)稀缺性仍在；天津則是真實(shí)需求不足的體現(xiàn)，樓市去化壓力在北方城市中較為突出。

??山東省內(nèi)，濟(jì)南（+10.13萬(wàn)）的強(qiáng)勁增長(zhǎng)與臨沂（-8.84萬(wàn)）、德州（-5.62萬(wàn)）、濰坊（-4.87萬(wàn)）、聊城（-4.34萬(wàn)）的持續(xù)流失形成鮮明對(duì)比，省內(nèi)樓市分化已達(dá)到相當(dāng)程度。

??東北地區(qū)，沈陽(yáng)（+3.3萬(wàn)）、長(zhǎng)春（+1.99萬(wàn)）的小幅增長(zhǎng)主要來(lái)源于省內(nèi)人口集聚，而非外省人口流入，這種增長(zhǎng)的可持續(xù)性有待驗(yàn)證——一旦省內(nèi)可集聚的人口存量趨于耗盡，增長(zhǎng)動(dòng)能將隨之減弱。

??五、結(jié)語(yǔ)：人口是樓市中長(zhǎng)期需求底座

??2025年的城市人口數(shù)據(jù)，是一份寫(xiě)給房地產(chǎn)行業(yè)的清醒劑。人口總量在收縮，但流動(dòng)從未停止。這意味著中國(guó)樓市的分化，將從“冷熱不均”演變?yōu)椤吧婪忠啊薄丝诔掷m(xù)流入的城市，樓市有望在調(diào)整后重獲動(dòng)力；而人口持續(xù)流失的城市，樓市的長(zhǎng)期收縮恐怕難以避免。這一趨勢(shì)對(duì)行業(yè)各方的影響，值得深思：

??對(duì)于房企而言，人口數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)成為投資決策的第一道篩選器。存量博弈時(shí)代，拿地邏輯必須從“城市能級(jí)”轉(zhuǎn)向“人口趨勢(shì)”——同樣是二線(xiàn)城市，人口持續(xù)流入的省會(huì)與人口持續(xù)流失的腹地，樓市邏輯已經(jīng)截然不同。盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視人口基本面的布局策略，在這個(gè)時(shí)代將付出沉重代價(jià)。

??對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，涉房信貸和資產(chǎn)評(píng)估的底層邏輯同樣需要重構(gòu)。人口流失城市的房產(chǎn)抵押物，其長(zhǎng)期價(jià)值中樞將持續(xù)下移，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不可低估；而人口持續(xù)流入城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在調(diào)整期后仍具備較強(qiáng)的信用支撐。

??對(duì)于地方政府而言，人口數(shù)據(jù)是一面鏡子，照出的是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、公共服務(wù)水平和城市吸引力的真實(shí)排名。留住人口、吸引人口，歸根結(jié)底靠的不是政策補(bǔ)貼，而是能夠提供足夠多、足夠好的就業(yè)機(jī)會(huì)和生活環(huán)境。