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??行業(yè)排名和銷售均價(jià)創(chuàng)新高，投資穩(wěn)健積極，盈利有所改善。

??核心觀點(diǎn)

??【行業(yè)排名升至15，銷售均價(jià)再創(chuàng)新高】2025年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額502億元，合約銷售面積162.4萬平方米，分別同比減少7.4%和23.4%，行業(yè)排名相較于2024年底提高2名至第15名。合約銷售均價(jià)達(dá)到了30917元/平米，相較于2024年提升了21%，再創(chuàng)近年來的新高。

??【拿地銷售比大幅提高至0.54，重點(diǎn)布局上海杭州廣州三個(gè)核心城市】2025年保利置業(yè)在杭州、濟(jì)南、廣州、上海等8個(gè)城市新增了15個(gè)項(xiàng)目，新增土儲建面為170.1萬平方米，按建面計(jì)算的權(quán)益比例為77.6%。拿地總價(jià)約270億元，按金額計(jì)算的拿地銷售比為0.54，企業(yè)的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和廣州三個(gè)核心城市的投資占比達(dá)到了84%。截至2025年底，保利置業(yè)的總土儲建面為1188萬平方米，同比減少了9.8%。

??【營收顯著增長，利潤率仍有提升空間】2025年保利置業(yè)的營業(yè)收入為483.8億元人民幣，同比增長20.3%；毛利潤同比增長了24.8%至82.34億元，因此毛利率同比提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)至17%，凈利率也同比提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)至1.3%，歸母凈利率則同比基本持平。企業(yè)的盈利水平得到了一定的提升，需要繼續(xù)保持

??【融資成本持續(xù)下行，三條紅線指標(biāo)首次轉(zhuǎn)綠】保利置業(yè)在2025年完成了4筆共50億元公司債券以及2筆共15億元的中期票據(jù)的發(fā)行，票面利率均低于2.8%，推動企業(yè)平均融資成本同比繼續(xù)下降了0.53個(gè)百分點(diǎn)至2.86%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金同比減少了10.1%至311.62億元人民幣，短期有息負(fù)債減少了14%至168.17億元?，F(xiàn)金短債比提高至1.85。企業(yè)的凈負(fù)債率為81.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降低了1.9個(gè)百分點(diǎn)至68.6%，全年的三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化。

??01

      銷售

??行業(yè)排名升至15，銷售均價(jià)再創(chuàng)新高

??2025年保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)全口徑合約銷售金額502億元，合約銷售面積162.4萬平方米，分別同比減少7.4%和23.4%。企業(yè)的銷售額同比跌幅優(yōu)于百強(qiáng)房企平均水平，在克而瑞《2025年中國房企業(yè)績分析報(bào)告》中全口徑銷售額排名相較于2024年底提高2名至第15名。與此同時(shí)，保利置業(yè)全年實(shí)現(xiàn)銷售回籠金額513億元，銷售回籠率達(dá)到了102%，同比繼續(xù)提高了1個(gè)百分點(diǎn)。因此企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入35.56億元，繼續(xù)保持著現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

??展望2026年，企業(yè)將繼續(xù)保持銷售規(guī)模的基本穩(wěn)定，年初在手的可售貨量大概有768億，全年的新供和續(xù)續(xù)供大概有522億，其中上半年有60%能夠供出來。26年可售貨量和結(jié)構(gòu)同比基本持平，一線城市和核心二線城市占了90%以上，2025年新拓項(xiàng)目將在26年集中釋放。

       2025年保利置業(yè)的合約銷售均價(jià)達(dá)到了30917元/平方米，同比提升了21%，再創(chuàng)近年來的新高；其中內(nèi)地市場合約銷售均價(jià)28388元╱平方米，同比上升29%。這主要是因?yàn)槠髽I(yè)在長三角和珠三角以及香港地區(qū)整體的銷售額占比達(dá)到了75.7%，同比提升了2.3個(gè)百分點(diǎn)，也是近年的新高；一線及香港地區(qū)的銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)到了52%。

      02

      投資

??拿地銷售比大幅提高至0.54，重點(diǎn)布局上海杭州廣州三個(gè)核心城市

??2025年保利置業(yè)在杭州、濟(jì)南、廣州、上海等8個(gè)城市新增15個(gè)項(xiàng)目，新增建面為170.1萬平方米，按建面計(jì)權(quán)益比例為77.6%。拿地總價(jià)約270億元，按金額計(jì)拿地銷售比為0.54，企業(yè)的拿地力度大幅提高，且在上海（132億）、杭州（49億）和廣州（44億）三個(gè)核心城市的投資占比達(dá)到了84%。展望2026年，企業(yè)表示還要進(jìn)一步的加大投資力度，聚焦城市核心板塊和城市的一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會，積極獲取優(yōu)質(zhì)的增量項(xiàng)目，同時(shí)也要積極的搶抓政策的紅利機(jī)會，推進(jìn)存量土地的調(diào)規(guī)、置換和收儲，全力盤活公司的存量資源。

??此外，期內(nèi)保利置業(yè)協(xié)同布局代建賽道，在蘇州、濟(jì)南、昆明、貴陽新增6個(gè)代建項(xiàng)目，管理層表示未來五年企業(yè)將全力推進(jìn)地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)，加大拓展力度。

??截至2025年底，保利置業(yè)總土儲建面1188萬平方米，同比減少9.8%，其中在建面積480萬平方米，待建面積約707萬平方米，隨著近年來開工節(jié)奏放緩，在建面積占比持續(xù)走低。從土地分布來看，保利置業(yè)的土地儲備中長三角和珠三角的建面占比為43.6%，同比降低1.4個(gè)百分點(diǎn)；一線城市的占比達(dá)到29.6%，同比基本持平。以土地成本計(jì)算，長三角和珠三角的占比達(dá)到78%，一線和二線城市的占比94%?？偼羶Φ臋?quán)益比例則達(dá)到了76%，創(chuàng)下了近年來的新高。

      03

      盈利

??營收顯著增長，利潤率仍有提升空間

??2025年保利置業(yè)的營業(yè)收入為483.8億元，同比增長20.3%；毛利潤同比增長了24.8%至82.34億元，毛利率同比提升了0.6個(gè)百分點(diǎn)至17.0%。

??與此同時(shí)，雖然期內(nèi)存貨計(jì)提減值同比增長44%至10.2億元，但由于投資物業(yè)公允值由負(fù)轉(zhuǎn)正，疊加三費(fèi)比率（比營收）下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)凈利率同比提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)至1.3%；歸母凈利潤同比增加了23.2%至2.25億元，歸母凈利率微增，企業(yè)的盈利水平有所改善，仍有提升空間。

     04

      償債

??融資成本持續(xù)下行，三條紅線指標(biāo)首次轉(zhuǎn)綠

??在房企融資環(huán)境仍然趨緊的情況下，保利置業(yè)在2025年完成了4筆共50億元公司債券以及2筆共15億元的中期票據(jù)的發(fā)行，票面利率均低于2.8%，其中有1筆3+2年期的公司債票面利率低至2.46%，加權(quán)融資成本為2.63%，推動期末企業(yè)平均融資成本同比繼續(xù)下降了0.53個(gè)百分點(diǎn)至2.86%，企業(yè)仍然保持著較強(qiáng)的融資能力。

??期末保利置業(yè)的持有現(xiàn)金同比減少了10.1%至311.62億元人民幣，短期有息負(fù)債減少了14%至168.17億元，現(xiàn)金短債比提高至1.85，短期償債壓力仍然較低，但考慮到受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金也占據(jù)一部分比例，未來企業(yè)仍需進(jìn)行穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。

??從未來的有息債務(wù)到期情況來看，在一年后但兩年內(nèi)到期的規(guī)模約為143.41億元（占比20.4%）、在兩年后但五年內(nèi)到期規(guī)模為263.53億元（占比37.5%）、在五年后到期規(guī)模為127億元（占比18.1%）。兩年內(nèi)有息負(fù)債占比44.4%，企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

??2025年底企業(yè)的總有息負(fù)債同比減少0.4%至701.86億元，凈負(fù)債率同比提升了4.9個(gè)百分點(diǎn)至81.8%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也降低了1.9個(gè)百分點(diǎn)至68.6%，全年的三條紅線指標(biāo)首次達(dá)到綠檔，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化。