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??8月12日，北京石景山區(qū)劉娘府地塊完成出讓，由中海以底價(jià)25億元競得。三周內(nèi)中海連拿北京三宗地塊，投資明顯提速。在頭部央企貼身競爭的格局之下，中海這一輪集中補(bǔ)倉是戰(zhàn)略布局還是短期沖動(dòng)？其高景氣的發(fā)展勢(shì)頭能否長期維系呢？

??2026年8月12日，北京石景山區(qū)劉娘府地塊完成出讓，由中海以底價(jià)25億元競得。此前8月4日，中海以83.99億元斬獲朝陽區(qū)廣渠路核心宅地，歷經(jīng)百余輪競價(jià)之后以19.04%的高溢價(jià)成交，刷新本年度北京主城土拍熱度。再加上7月28日以46.814億競得的朝陽區(qū)酒仙橋地塊，企業(yè)三周內(nèi)在北京連下三子，總投資超過150億元。

??這一輪在北京的集中拿地并非企業(yè)盲目擴(kuò)張，而是中海階段性投資策略的精準(zhǔn)落地。上半年中海（包括中海宏洋，下同）秉持審慎拿地節(jié)奏，拿地權(quán)益金額僅97.4億元，嚴(yán)控新增投資、優(yōu)先消化存量土儲(chǔ)，進(jìn)入下半年后企業(yè)精準(zhǔn)把握一線城市優(yōu)質(zhì)地塊窗口期，僅7月就在深圳、北京、香港三大一線城市新增3幅地塊，權(quán)益拿地總價(jià)136.16億元，近乎是上半年拿地總價(jià)的1.5倍。

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??近兩年中海持續(xù)加大對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的投資力度，2025年一線城市權(quán)益拿地金額占比達(dá)66.5%，2026年前7個(gè)月仍保持在62.9%，高能級(jí)集中特征極為鮮明。高強(qiáng)度投入也換來了豐厚的銷售回報(bào)：2025年五大一線城市（含香港）銷售金額均超百億，其中北京503億、深圳249億領(lǐng)跑，五城合計(jì)1254億、占集團(tuán)銷售額近半，投資布局與業(yè)績兌現(xiàn)形成良性循環(huán)。

??從企業(yè)土儲(chǔ)基底來看，中海整體土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)、底盤穩(wěn)固。中海地產(chǎn)2025年報(bào)披露總土儲(chǔ)建面2528萬平方米，能夠支撐兩年以上開發(fā)周期。土儲(chǔ)高度聚焦一線及強(qiáng)二線高能級(jí)城市，累計(jì)貨值占比86.5%，以改善、高端業(yè)態(tài)為主，資產(chǎn)流動(dòng)性與盈利性突出。此外，中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備為1199萬平方米，重點(diǎn)布局蘭州、合肥、汕頭等二三線城市。而在央企低融資成本、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)支持下，中海具備持續(xù)布局核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的資本實(shí)力，本輪核心地塊補(bǔ)倉，既是對(duì)高端改善賽道的深度卡位，也進(jìn)一步夯實(shí)了企業(yè)中長期業(yè)績基本盤。

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       榜首拉鋸，長期勝負(fù)取決于投拓布局與總土儲(chǔ)底盤

??2026年前7月，中海實(shí)現(xiàn)銷售額1494.7億元，與保利發(fā)展的1500.29億元僅一步之遙，雙方以5.59億元的微弱差距貼身纏斗。未來誰能更勝一籌，則藏于企業(yè)的投資布局、土儲(chǔ)底盤、經(jīng)營取向之中。

從投拓布局的角度看，目前龍頭企業(yè)的戰(zhàn)略正高度趨同——堅(jiān)定向一線核心城市收縮聚焦。2026年前7月，保利、中海在一線城市的權(quán)益拿地金額占比分別達(dá)到了66.9%、62.9%，雙雙超過六成，只不過中海重倉香港和北京，而保利則更加青睞上海和深圳。

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??但是在總土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)方面，兩家企業(yè)則有著較大的不同。截至2025年末，保利發(fā)展總土儲(chǔ)建面達(dá)11214萬平米（按土儲(chǔ)明細(xì)中總建筑面積減去累計(jì)簽約面積再加總），約為中海兩個(gè)平臺(tái)合計(jì)（3727萬平米）的3倍，但三四線、二線城市建面占比分別達(dá)43.88%、42.49%，一線城市僅13.17%。

??相較之下，中海集團(tuán)呈雙平臺(tái)分工格局：中海地產(chǎn)2528萬平米土儲(chǔ)高度聚焦高能級(jí)城市，一線城市（含香港）建面占比約為35.1%（廣州土儲(chǔ)含部分佛山、肇慶項(xiàng)目，數(shù)據(jù)略偏高）；中海宏洋1199萬平米土儲(chǔ)以二線省會(huì)和三線城市為主，建面占比分別為30%、70%。按此計(jì)算集團(tuán)整體一線城市建面占比約為23.8%，三四線城市占比22.5%，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)相較于保利而言更優(yōu)。

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      經(jīng)營取向分野影響雙方表現(xiàn)，中海增長動(dòng)力與隱憂并存

     土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的差異，實(shí)則是兩家企業(yè)長期投資取向的累積結(jié)果，而從近兩年的拿地動(dòng)作來看，這種分化仍在持續(xù)加劇。2024-2025年中海一線拿地占比始終穩(wěn)定在72%以上，2025年拿地金額達(dá)1304億元，遠(yuǎn)超保利的791億元，同時(shí)保利一線占比也由2024年的74%大幅下滑至2025年的48%，在重點(diǎn)一線城市的投資規(guī)模大幅減少。

??這也直接影響了2026年兩家企業(yè)的銷售表現(xiàn)，前7月中海的合約銷售額逆勢(shì)增長13.2%，而保利則同比減少8.6%。同時(shí)中海在產(chǎn)品端的優(yōu)質(zhì)表現(xiàn)也助力了企業(yè)的增長：如深圳灣安緹雅苑折后均價(jià)約18.3萬元/平方米但仍首開售罄；杭州萬潮玖序以超10萬元/平方米的均價(jià)、2200萬-3300萬元的總價(jià)開盤即告售罄，并登頂上半年杭州10萬+高端住宅網(wǎng)簽榜首，高端改善產(chǎn)品的價(jià)格兌現(xiàn)力正是中?！耙詢r(jià)值換規(guī)模”的關(guān)鍵支撐。

??從投拓布局到銷售表現(xiàn)的層層分化，最終都可以追溯到兩家央企截然不同的經(jīng)營目標(biāo)取向。中海地產(chǎn)在歷年業(yè)績會(huì)、中長期戰(zhàn)略文件中明確將凈利潤、ROE作為核心考核指標(biāo)，堅(jiān)守“效益領(lǐng)軍”戰(zhàn)略目標(biāo)，由此形成“擇時(shí)而投、只拿高能級(jí)優(yōu)質(zhì)地塊”的投拓風(fēng)格。中海集團(tuán)的低能級(jí)土儲(chǔ)則基本在中海宏洋旗下，因此中海宏洋的2025年歸母凈利率僅為0.83%，而中海地產(chǎn)則達(dá)到了7.55%。

??保利發(fā)展則堅(jiān)持規(guī)模與利潤并行的平衡路線，在2025年年報(bào)、企業(yè)中長期白皮書中將“鞏固行業(yè)龍頭地位”列為開發(fā)業(yè)務(wù)核心任務(wù)，提出“穩(wěn)經(jīng)營、提效益、求發(fā)展”的年度經(jīng)營方針。公司在可控風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間內(nèi)維持全年均衡投資強(qiáng)度，大力布局一二線核心地塊穩(wěn)住盈利基本盤，持續(xù)鞏固競爭優(yōu)勢(shì)。但是歷史低能級(jí)土儲(chǔ)還是對(duì)保利的盈利能力產(chǎn)生了一定影響，2025年企業(yè)歸母凈利率為0.34%，2026上半年也僅為1.87%。

??整體來看，中海的高增長勢(shì)頭仍有著企業(yè)的土儲(chǔ)、產(chǎn)品、資金實(shí)力等方面的支持，但必須正視的現(xiàn)實(shí)約束同樣存在。近年來規(guī)模房企逐漸加碼高端豪宅市場，供給日趨集中，若改善購買力釋放不及預(yù)期，高價(jià)地塊存在去化放緩、資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中?！吧俣钡哪玫啬Ｊ礁叨纫蕾噧?yōu)質(zhì)地塊供給，若后續(xù)核心地塊供應(yīng)收縮，將面臨新增土儲(chǔ)不足的困境，中長期銷售增長天花板顯現(xiàn)。隨著保利等企業(yè)持續(xù)加碼核心城市，還將推升一線土地競爭烈度，進(jìn)一步抬高中海補(bǔ)倉成本。疊加行業(yè)售價(jià)面臨天花板約束，高樓面價(jià)下利潤兌現(xiàn)極度依賴產(chǎn)品溢價(jià)能力，一旦溢價(jià)不及預(yù)期，將直接擠壓項(xiàng)目利潤。