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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）土地市場在經(jīng)歷了6月份的集中放量后進(jìn)入階段性回調(diào)，供需兩端均呈環(huán)比下滑態(tài)勢。

??核心城市優(yōu)質(zhì)地塊占比維持高位，三四線城市供地積極性明顯減弱。以上海、北京、杭州為代表的核心城市高總價(jià)地塊順利出讓，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)“吸金力”不減。

??供需兩端同步回落

??具體來看，受6月份集中供地后的節(jié)奏調(diào)整影響，土地供應(yīng)進(jìn)入階段性縮量通道。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份重點(diǎn)50城供應(yīng)地塊205宗，總供應(yīng)土地建面約979.36萬平方米，同比下降9.1%，環(huán)比下降18.0%。

??供地主力主要集中在西安、重慶、北京、上海等一二線核心城市，三四線城市中僅少數(shù)城市供應(yīng)體量較為突出，多數(shù)城市供地規(guī)模處于低位或零供應(yīng)狀態(tài)，城市間分化明顯。

??成交方面，規(guī)模顯著回落。7月份重點(diǎn)50城土地成交總建面約877.64萬平方米，同比下降17.24%、環(huán)比下降25.86%；成交總價(jià)約985.04億元，同比下降6.79%、環(huán)比下降18.19%；成交均價(jià)約11224元/平方米，同比增長12.63%、環(huán)比增長10.35%。

??報(bào)告指出，成交均價(jià)環(huán)比上升主要受供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化驅(qū)動，7月上海、北京、杭州、深圳等核心城市高價(jià)值地塊成交占比大幅提升，拉高了整體均價(jià)水平。

??從城市表現(xiàn)看，南京以99.45萬平方米成交建面居首。徐州、杭州、西安、溫州、揚(yáng)州分列第二至第六位，重慶、成都、北京、佛山成交建面均在30萬平方米以上。

??此外，上海以約235.14億元成交總價(jià)領(lǐng)跑，杭州、北京、南京緊隨其后，四城合計(jì)成交總價(jià)占50城總成交的約60%，核心城市集聚效應(yīng)顯著。

??從成交均價(jià)來看，上海以約89240元/平方米斷層領(lǐng)先，北京、廣州、深圳、杭州位居前五，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)值持續(xù)凸顯。

??優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)爭奪熱度不減

??從土拍熱度表現(xiàn)看，溢價(jià)率出現(xiàn)高位回落，流拍率維持低位，但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍能保持一定溢價(jià)水平。

??報(bào)告顯示，7月份50城土地平均溢價(jià)率為14.93%，較6月份的23.06%高位回落8.13個(gè)百分點(diǎn)，但較2025年7月的10.61%仍高出4.32個(gè)百分點(diǎn)。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍能實(shí)現(xiàn)較高溢價(jià)成交，但超高溢價(jià)地塊數(shù)量較6月大幅減少。

??從具體地塊看，市場的超高溢價(jià)成交明顯降溫。7月份溢價(jià)率最高的地塊來自哈爾濱道里區(qū)兩宗宅地，溢價(jià)率分別達(dá)76.52%和69.55%，屬于區(qū)域市場的結(jié)構(gòu)性高溢價(jià)；南寧江南區(qū)GC2026-023地塊溢價(jià)率為62.53%，南昌高新區(qū)DAFJ2026007地塊溢價(jià)率為50.19%，杭州康橋單元GS120103-10地塊溢價(jià)率為39.22%。而6月深圳、杭州曾出現(xiàn)多宗溢價(jià)率超過60%乃至超過100%的地塊。

??流拍率方面，處于行業(yè)深度調(diào)整以來的低位水平。報(bào)告顯示，7月份土地流拍率為1.95%，較6月的4.38%明顯回落。流拍地塊主要集中在三四線城市，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊基本全部順利成交，市場分化格局延續(xù)。

??核心城市仍是資金主戰(zhàn)場

??7月土地市場的熱度高度集中于上海、北京、杭州、南京等核心城市，但城市分布較6月更為分散，一線城市中上海、北京表現(xiàn)較為突出，廣州亦有2宗地塊入圍單價(jià)前十。土地市場“核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受追捧”的長期邏輯未變，但短期熱度受供地節(jié)奏影響呈現(xiàn)明顯的月度波動。

??克而瑞研究中心指出，當(dāng)前市場核心支撐仍然是供給端“提質(zhì)縮量”策略的有效貫徹。核心城市持續(xù)推出配套成熟、去化確定性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊，有效降低了房企的拿地風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。同時(shí)，頭部房企尤其是國央企在核心城市的補(bǔ)庫存需求持續(xù)釋放，進(jìn)一步印證了頭部資金向核心資產(chǎn)集中的趨勢。

??展望后市，克而瑞研究中心認(rèn)為，核心城市土地市場的結(jié)構(gòu)性熱度有望延續(xù)，但需關(guān)注優(yōu)質(zhì)地塊供給的持續(xù)性和房企資金面分化，以及三四線城市土地市場仍面臨較大去化壓力等變量。預(yù)計(jì)市場“核心熱、外圍冷”的分化格局將貫穿全年。