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??本周房地產(chǎn)熱點(diǎn)主要為9月18日國新辦的“開局起步十五五”系列主題新聞發(fā)布會(huì)。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國新辦發(fā)布會(huì)上明確，“十五五”時(shí)期全力推動(dòng)項(xiàng)目公司制、主辦銀行制、現(xiàn)房銷售制三項(xiàng)基礎(chǔ)性制度落地。

??此外，還有上海收購二手住房用作保障性租賃住房的試點(diǎn)滿半年，徐匯區(qū)累計(jì)收儲(chǔ)486戶，規(guī)模居全市第一。

??9月10日，深圳福田香蜜湖一宗5844平方米的迷你宅地，經(jīng)過250輪競(jìng)價(jià)被中海地產(chǎn)以125.46%的溢價(jià)率拿下。

??三件事放在一起看，房地產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)正在被重新搭建。

??PART.01

??房地產(chǎn)制度方向已明確

??9月18日國新辦的“開局起步十五五”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布會(huì)給出的事實(shí)并不復(fù)雜，但每一句都有明確指向。

??其一，“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”有了量化刻度。 住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張雪濤介紹，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“兩個(gè)轉(zhuǎn)變”，一個(gè)轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，另一個(gè)轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了存量時(shí)代。二手房的交易占比從2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八個(gè)月，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，二手房交易占比已經(jīng)達(dá)到52%。超過50%就標(biāo)志著房地產(chǎn)進(jìn)入到存量時(shí)代。

??其二，新模式的內(nèi)涵被概括為“1234”。 "1”是牢牢抓住讓人民群眾安居這一基點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市場(chǎng)兩個(gè)體系，形成定位清晰、功能互補(bǔ)、有效滿足居民住房需求的供應(yīng)格局；“3”是以項(xiàng)目公司制、主辦銀行制和現(xiàn)房銷售制三項(xiàng)制度為重點(diǎn)，改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度；“4”是推動(dòng)“人房地錢”四要素聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)要素的合理配置。

??其三，三項(xiàng)基礎(chǔ)性制度的核心都是以項(xiàng)目為對(duì)象，一體推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度的改革完善。

??其四，住房保障的順序被明確為“先看需求再定供給”。 進(jìn)一步完善以配租型保障房和配售型保障房為主的住房保障體系，堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼和實(shí)物保障相結(jié)合，以需定建、以需定購，推動(dòng)地級(jí)以上城市及有條件的縣城完善住房保障輪候庫，根據(jù)輪候需求科學(xué)謀劃保障性住房的建設(shè)和籌集。對(duì)城鎮(zhèn)低保、住房困難家庭要應(yīng)保盡保；對(duì)新市民、青年人和住房困難且收入不高的城鎮(zhèn)工薪群體，宜配租則配租、宜配售則配售。

??其五，“好房子”給出了可以直接驗(yàn)收的硬指標(biāo)。 住建部從14個(gè)方面提高住房品質(zhì)要求，針對(duì)群眾反映樓層低的問題，將層高標(biāo)準(zhǔn)從原來的2.8米提高到3米；為解決老年群體上下樓的問題，新標(biāo)準(zhǔn)提出4樓及以上住宅都要加裝電梯；針對(duì)兒童安全防護(hù)的問題，把陽臺(tái)、外廊等所有臨空處護(hù)欄高度統(tǒng)一提高到不低于1.2米。住建部副部長(zhǎng)陳紹旺的原話是，人民群眾覺得好的標(biāo)準(zhǔn)就是好標(biāo)準(zhǔn)。

??這場(chǎng)發(fā)布會(huì)最本質(zhì)的信息，是監(jiān)管對(duì)象從“企業(yè)”換成了“項(xiàng)目”。過去幾年所有的監(jiān)管工具，三道紅線、白名單、股權(quán)融資，盯的都是房企這個(gè)主體?，F(xiàn)在三條制度全部下沉到一個(gè)個(gè)具體項(xiàng)目：項(xiàng)目公司制解決誰來實(shí)施，主辦銀行制解決錢從哪來，現(xiàn)房銷售制解決什么時(shí)候能收錢，三個(gè)環(huán)節(jié)首尾相接。

??主辦銀行制里最重的一句話是“項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售的資金要全部存入主辦銀行”。加上雙向選擇和利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，銀行的角色從放款方變成了項(xiàng)目的共同責(zé)任人。銀行要負(fù)這個(gè)責(zé)任，前提是能穿透看懂每一個(gè)項(xiàng)目，這也是為什么今年上半年仍有15家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在增長(zhǎng)，但結(jié)構(gòu)上一律強(qiáng)調(diào)重風(fēng)控。這項(xiàng)制度真正落地之后，好項(xiàng)目和一般的融資敞口，拿到的資金成本會(huì)明顯拉開差距。

??現(xiàn)房銷售的表述比不少人的預(yù)期要軟?！靶马?xiàng)目?jī)?yōu)先選擇現(xiàn)房銷售”后面跟著的是“統(tǒng)籌用好針對(duì)項(xiàng)目的土地、金融、稅收等支持性政策”，實(shí)行預(yù)售的要完善預(yù)售資金監(jiān)管。翻譯過來就是，選擇現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目才配得上配套支持，政策用的是激勵(lì)而不是一刀切。真正的約束強(qiáng)度，要看接下來各地出的細(xì)則怎么定優(yōu)先級(jí)。

??“以需定建、以需定購”加住房保障輪候庫，改變的是保障房的建設(shè)順序：先有名冊(cè)，再?zèng)Q定建多少、收多少。每一項(xiàng)收購背后都對(duì)應(yīng)著輪候庫里的實(shí)際需求，而不是先把房子蓋出來再找人。

??好房子那三條硬指標(biāo)看著是技術(shù)細(xì)節(jié)，落到成本端很實(shí)在。層高從2.8米提到3米，標(biāo)準(zhǔn)層的鋼筋、混凝土、外立面和能耗全套跟著變；4樓及以上加裝電梯，多層住宅的公攤和得房率要重新算。房企下一輪的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)里，有一部分成本已經(jīng)被標(biāo)準(zhǔn)提前鎖定，算賬的方式也得跟著改。

??PART.02

??政府收房從試點(diǎn)變常規(guī)

??9月14日媒體報(bào)道稱，上海收購二手住房用作保障性租賃住房的試點(diǎn)已超半年，徐匯區(qū)累計(jì)收儲(chǔ)486戶，規(guī)模居全市第一。

??上海2026年2月啟動(dòng)中心城區(qū)收購二手住房用作保租房試點(diǎn)，浦東、徐匯、靜安先行探索，二季度試點(diǎn)擴(kuò)圍至黃浦、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、楊浦，同步配套“住房收購置換”機(jī)制。8月20日“滬八條”進(jìn)一步明確，各中心城區(qū)含浦東外環(huán)內(nèi)推進(jìn)二手住房收購、加快改造出租，存量房由此從試點(diǎn)升格為上海住房體系的常規(guī)籌措渠道。

??其他城市的動(dòng)作在同步推進(jìn)。昆明市官渡區(qū)探索“國有公司收購承接加保障性租賃住房定向改建加打造青年社區(qū)服務(wù)創(chuàng)業(yè)就業(yè)”模式，引導(dǎo)國有平臺(tái)公司收購承接庫存商品房項(xiàng)目，將原9.6萬平方米存量建筑盤活改造為約1300套保障性租賃住房。天津、重慶、河南等省市也出臺(tái)政策，支持收購存量商品房用于保障性住房、人才房、員工宿舍等多元場(chǎng)景，河南在9月的15條新政中明確統(tǒng)籌用好中央和省級(jí)城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金、保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債，城中村改造和城市更新項(xiàng)目中涉及房屋安置的鼓勵(lì)收購存量商品房用作安置房。黃石市開發(fā)區(qū)·鐵山區(qū)9月11日啟動(dòng)聯(lián)虹天璽、東貝佳苑兩大安置項(xiàng)目398套回購商品房的分配。

??政府從“發(fā)補(bǔ)貼讓你買”走到“自己下場(chǎng)買”，這一步的性質(zhì)變了。補(bǔ)貼是撬動(dòng)需求，收儲(chǔ)是直接進(jìn)入交易，而且?guī)е鞔_的用途。這條通道能不能放量，取決于兩件事：資金成本能不能覆蓋租金回報(bào)，以及收購價(jià)能不能被業(yè)主接受。

??從目前上海的做法來看，這條路徑已經(jīng)跑通。

??PART.03

??“828”后全國首宗溢價(jià)率突破100%地塊

??9月10日，深圳福田區(qū)香蜜湖地塊共吸引7家企業(yè)參與競(jìng)拍，經(jīng)過257輪競(jìng)價(jià)，最終由中海地產(chǎn)以總價(jià)25.5億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)9.8萬元/平方米，溢價(jià)率125.5%。

??這也是在8月28日現(xiàn)房銷售新政節(jié)點(diǎn)后，全國首宗溢價(jià)率突破100%的高單價(jià)高總價(jià)住宅用地。該地塊此前為商業(yè)用地，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整轉(zhuǎn)為二類居住用地，是深圳盤活存量用地、增加核心區(qū)住宅供給的典型案例。

??當(dāng)前香蜜湖核心區(qū)在售新房極少，主要在售項(xiàng)目為板塊邊緣的新世界香蜜四季，備案均價(jià)約13萬元/平方米，實(shí)際成交均價(jià)約12萬元/平方米，戶型覆蓋105-485平方米三至十居室，項(xiàng)目容積率7.6，屬于高密度商住混合產(chǎn)品。二手房方面，萬科瑧山府掛牌均價(jià)約17萬元/平方米，安巒公館約15萬元/平方米，一二手房?jī)r(jià)格仍存在一定倒掛，凸顯核心區(qū)住宅的稀缺性。

??對(duì)比本次9.8萬元/㎡的成交樓板價(jià)，成本仍距離預(yù)期住宅售價(jià)有一定距離。同時(shí)4.45的容積率低于周邊在售項(xiàng)目，產(chǎn)品舒適度優(yōu)勢(shì)突出。結(jié)合片區(qū)新房長(zhǎng)期供不應(yīng)求的格局，項(xiàng)目具備打造改善型豪宅的市場(chǎng)基礎(chǔ)，按照當(dāng)前房?jī)r(jià)水平測(cè)算，利潤空間相對(duì)充足，這也是地塊受市場(chǎng)高度關(guān)注的核心原因。

??回顧2026年以來深圳土拍市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)核心區(qū)高熱、外圍平穩(wěn)的結(jié)構(gòu)性分化。6月是年內(nèi)土拍高峰，南山粵海、前海桂灣、寶安中心區(qū)3宗核心地塊相繼出讓，均實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，接連刷新區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄；7月光明區(qū)鳳凰街道宅地也出現(xiàn)溢價(jià)成交，熱度從核心區(qū)向外圍優(yōu)質(zhì)板塊傳導(dǎo)。

??本次香蜜湖這宗迷你宅地，在競(jìng)價(jià)階段共角逐257輪、溢價(jià)率超過125%，延續(xù)了今年深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的強(qiáng)勢(shì)行情。小體量核心宅地開發(fā)周期可控、去化風(fēng)險(xiǎn)更低，疊加片區(qū)長(zhǎng)期無宅地供應(yīng)的稀缺屬性，成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

??在現(xiàn)房銷售制度的行業(yè)背景下，房企敢于在核心地段投入較高成本拿地，正是看好核心改善住宅穩(wěn)定的市場(chǎng)需求；現(xiàn)房模式下，高品質(zhì)實(shí)景產(chǎn)品更容易兌現(xiàn)溢價(jià)，進(jìn)一步放大了核心區(qū)小體量宅地的投資價(jià)值。