評樓市 2026-09-14 10:40:40
- 城市:上海
- 發(fā)布時間:2026-09-14
- 報告類型:評樓市
- 發(fā)布機構:丁祖昱評樓市
??上海樓市最近有一個關鍵變化。
??截至7月底，上海8個中心城區(qū)國企收購二手住房總量已達到551套。
??這套二手房收儲的置換機制，正在慢慢跑通。
??早在今年2月2日，上海率先在浦東、徐匯、靜安三區(qū)啟動存量二手房收購。二季度試點正式擴圍，中心城區(qū)二手房收儲正式進入全域推進新階段。
??在這套政策體系里，靜安區(qū)創(chuàng)新推出“住房收購置換”模式，并成功落地5例，累計接待咨詢136戶。
??我們結合靜安落地的真實案例，看懂二手房收儲后置換新房，到底如何操作。
??01 二手房收儲持續(xù)落地 置換鏈條進一步打通
??從3月的首例，到7的5例，靜安區(qū)二手房收儲跑出加速度。
??核心在于“住房收購置換”模式的推動，由政府統(tǒng)籌、國企實施、市場運作，形成閉環(huán)管理。一定程度上解決了“先買還是先賣”的難題。
??該政策有一套閉環(huán)運作流程，這套置換流程邏輯并不復雜：
??1、客戶先在區(qū)內選定新房并認購，鎖定房源。
??2、向區(qū)保障房公司提交舊房收購申請。
??3、國企委托第三方評估舊房，確定收購價。
??4、價格談攏后，將舊房過戶給國企，用此筆費用去支付新房款項，完成置換。
??當然此政策也有一定門檻：如對于舊房的面積總價要求及一般要求于同一行政區(qū)內購房一手商品房。
??值得注意的是，截至7月，靜安區(qū)成功落地5戶置換家庭全部選擇了靜安區(qū)的新房，購房總價超過5000萬。另外有意向參與置換的共有68戶，置換鏈條有望被進一步打通。
??從購房者的角度來看，政策的助力有多大？
??我們帶著這個問題進行了調研，了解到了一個上海靜安區(qū)的一個典型案例。
??02 一個真實的置換案例 政策助力普通家庭實現(xiàn)改善安居
??張先生一家，住在上海市靜安區(qū)一套老破小，一直有置換改善住房的需求，在了解到靜安區(qū)舊房回收政策（即住房收購置換政策）后，便開始在靜安區(qū)多個新房樓盤進行實地考察與對比。
??在選房過程中，地段位置與交房時間成為張先生最為關注的兩大核心因素。
??經(jīng)過多輪咨詢與綜合考量，張先生最終將目光鎖定在靜安區(qū)某內環(huán)內現(xiàn)房項目——無論是區(qū)位優(yōu)勢還是交付節(jié)奏，都與家庭改善預期高度契合。
??張先生表示買房是一輩子或者至少幾十年的事，一定要買得放心和安心。第一，他們在靜安住了幾十年，還是喜歡靜安，尤其靜安內環(huán)內，煙火氣足，吃飯買東西看病讀書都方便。第二，買現(xiàn)房是比較好的選擇，能盡快入住，圓了一家人盡快搬離“老破小”住進新居的夢想，而且現(xiàn)房是“所見即所得”，省得交房后扯皮。
??穿越行業(yè)調整期之后，市場對“確定性”的渴求，已經(jīng)達到了前所未有的高度。對購房者而言，真正有價值的，是能夠看得見、摸得著、住得進去的真實生活。購房者更多考慮的是A區(qū)域目前的生活便利性而不是未來規(guī)劃需要等待落地、B開發(fā)商能不能兌現(xiàn)賣房時的承諾、品質能否不打折扣、產品能否高還原度落地、交房后的物業(yè)服務能不能達到承諾預期等等。所有這一切，才是真正定義資產價值的硬指標。
??張先生也去打聽了一下，說這個項目六月底剛交房，時間點剛剛好，而且業(yè)主普遍比較滿意，驗房過程很順利。
??第一，之前在期房銷售的時代，交房尤其是首批次交房對于開發(fā)商和客戶的意義，已經(jīng)遠勝于以往，而是一套關于“確定性”的完整答案。期房背后的時間成本與品質博弈依然存在不確定性。而當一個項目能夠以成熟的實景、透明的品質呈現(xiàn)在市場面前時，所有的疑慮都將迎刃而解。
??第二，如今828新政已經(jīng)出臺，樓市進入了現(xiàn)房銷售時代,老百姓對于能否兌現(xiàn)承諾的憂慮基本就不復存在了，買房更安心了。
??確定意向后，張先生交付了意向金，正式開啟了舊房置換流程。在整個過程中，這個靜安內環(huán)內現(xiàn)房項目的營銷團隊展現(xiàn)出了極高的專業(yè)度與服務意識：
??第一步，牽線搭橋，營銷團隊包括管理層親自主動協(xié)助張先生與靜安區(qū)保障房公司對接，快速達成了初步合作意向，為后續(xù)流程奠定了良好基礎。
??第二步，全程陪跑。從初步房屋勘驗、初步報價，到上報上會審議、出具最終報價，再到房屋過戶及房票收取——置換流程環(huán)環(huán)相扣、手續(xù)繁雜，但營銷團隊在每一個關鍵節(jié)點都積極參與，營銷負責人親自牽頭，主動協(xié)調各方信息、跟進辦理進度，真正做到了"客戶少跑腿、服務多跑路"。
??第三步，實實在在為客戶省錢。通過這一舊房回收置換通道，張先生省去了傳統(tǒng)二手房交易中的中介費等多項支出，既簡化了交易環(huán)節(jié)，又降低了置換成本。
??最終，在保障房公司、開發(fā)商（靜安區(qū)屬國企，社會責任擔當）與張先生三方的共同努力下，整個置換流程順利落地，實現(xiàn)了三方滿意、多方共贏的理想結果。
??這個案例的意義，不在于一單成交，而是給改善置換提供了一個可落地的樣本。
??舊房交給國企收儲，同步置換本區(qū)現(xiàn)房，把“賣舊買新”最大的不確定性抹平。此次置換的靜安內環(huán)內現(xiàn)房樓盤不僅為客戶提供了優(yōu)質的改善型產品，更通過舊房回收政策的靈活運用與全流程貼心服務，真正幫客戶解決了"賣舊買新"的痛點，讓改善置業(yè)變得省心、省力、更省錢。
??在目前的市場態(tài)勢下，地產項目的營銷應該重新思考未來方向，返璞歸真和洗盡鉛華，褪去花里胡哨的各種包裝宣傳，而回歸到產品和服務本身，“產品營銷+服務營銷”（產品專家+服務專家）可能才是未來現(xiàn)房銷售的時代大背景下，最佳的也是最實在的營銷方式。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
