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??上市房企2026年中期成績單已陸續(xù)披露。

??聚焦頭部房企，以普睿數(shù)智研究中心1-6月房企全口徑銷售TOP10房企為樣本，2026年上半年頭部十強房企全口徑銷售金額為8277.48億元，同比減少3.6%。

??市場份額加速向頭部房企集中，上半年TOP10房企銷售額占百強房企銷售額（14949.2億元）的比重達(dá)到了55.4%。

??從營收指標(biāo)來看，TOP10房企整體營收和歸母凈利潤同比降幅均在17%左右。

??整體來看，頭部十強銷售規(guī)?；酒蠓€(wěn)，但盈利能力尚未同步修復(fù)。

??從TOP10房企銷售情況來看，銷售額破千億的有三家，分別為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地。

??其中，保利發(fā)展以1351.06億穩(wěn)居首位，但與中海差距已明顯收窄，兩者差距只有7.6億左右。進(jìn)一步從1-8月銷售額來看，保利發(fā)展同比下降8.9%至1650億元，已被中海反超。

??從增速來看，十強房企中，有5家銷售額較去年同期有所增長，增速排名前三的房企分別為中海地產(chǎn)、招商蛇口和中國金茂。

??其中，中海地產(chǎn)銷售金額同比增長11.8%，在十強房企中唯一實現(xiàn)雙位數(shù)增長，至1-8月中海地產(chǎn)已超過保利發(fā)展排在了全口徑銷售榜一。

??中海銷售逐步反超保利的主要原因在于投資總量與一線城市占比高于保利，2024年-2025年中海（包括宏洋）拿地金額分別為858億和1304億，遠(yuǎn)超保利的683億和791億，同時中海拿地一線占比穩(wěn)定在72%以上，而保利2025年一線占比驟降至48%。

??上半年，投資聚焦高能級城市和核心區(qū)域已成為頭部房企共識。

??保利發(fā)展：期內(nèi)新增土儲中一二線計容建面占比達(dá)80.4%，其中一線占比躍升至28.8%。

??中海地產(chǎn)：2026年初至8月中旬合計新增18宗地塊，一線及強二線占比95%。

??華潤置地：上半年拿下的16宗地塊，按權(quán)益投資額計算99%的資金投向一二線城市，一線城市占比達(dá)48%。

??招商蛇口：上半年獲取9宗地塊，核心10城占比接近100%，上海、北京一線城市合計占37%。

??綠城中國：上半年拿地二線城市建面占比達(dá)73%，一線占19%，按貨值計一二線合計占比達(dá)94%。

??建發(fā)房產(chǎn)：新增16宗土地，核心布局上海、北京、深圳、杭州等地。

??中國金茂：上半年獲取12幅地塊全部位于一二線城市。

??越秀地產(chǎn)：96.8%的權(quán)益投資額集中于核心六城，期內(nèi)獲取的6塊土地全部位于一線及二線城市。

??濱江集團：投資聚焦杭州，上半年拿地12宗，杭州有11宗。

??從營收來看，頭部十強房企營收合計5272.84億元，同比減少17%。

??保利發(fā)展是唯一一家千億級營收的房企，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入1029億元，同比下降11.98%。

??頭部十強房企中僅中海地產(chǎn)和招商蛇口2家房企實現(xiàn)營收正增長。其中，中海地產(chǎn)營收976億元，排行業(yè)第二，同比上漲17.28%；招商蛇口營收547.8億元，同比上漲6.41%。

??從利潤水平來看，頭部十強較去年均有所下降。

??華潤置地仍然穩(wěn)坐“利潤王”，上半年歸母凈利潤最高，為98.42億元，但較去年同期下降17.16%。

??值得注意的是，華潤置地的利潤結(jié)構(gòu)已經(jīng)明顯區(qū)別于傳統(tǒng)開發(fā)型房企。上半年，公司實現(xiàn)核心凈利潤101.6億元，其中經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)66.5億元，占比提升至65.5%。也就是說，華潤置地超過六成的核心利潤，已經(jīng)由第二、第三增長曲線貢獻(xiàn)，有效對沖了開發(fā)業(yè)務(wù)下滑對整體盈利的沖擊。

??中海地產(chǎn)歸母凈利潤排在第二位，歸母凈利潤為70.3億元，較去年同期下降18.2%。從利潤率情況來看，中海毛利率同比下降1.3個百分點至16.1%，但較2025年全年有所提升，收益率有所修復(fù)。

??十強房企中，有三家歸母凈利潤大幅下降，降幅在50%以上，其中越秀地產(chǎn)降幅達(dá)到94%，上半年僅賺了0.87億元。另外，綠城中國歸母凈利潤也不足一個億，只有0.8億元。

??從負(fù)債情況來看，頭部十強房企整體財務(wù)安全墊較厚，融資成本在行業(yè)中處于較低水平。值得注意的是，十強房企中的民企“獨苗”濱江集團凈負(fù)債率為-0.76%，現(xiàn)金可覆蓋全部有息負(fù)債。

??銷售和盈利數(shù)據(jù)已勾勒出行業(yè)基本面，頭部房企份額持續(xù)提升，但盈利壓力普遍存在。

??面對市場分化加劇以及 8?28 現(xiàn)房銷售新政帶來的行業(yè)模式重構(gòu)，頭部房企也在業(yè)績會上釋放了對后市的判斷與下半年經(jīng)營策略。

??一、關(guān)于市場判斷，“筑底”“修復(fù)”“企穩(wěn)”“分化”仍然是關(guān)鍵詞

??中海地產(chǎn)：隨著政策的積極實施，供需關(guān)系的進(jìn)一步改善，市場企穩(wěn)的基礎(chǔ)正在不斷強化。目前市場呈現(xiàn)三大分化的特點：1、K型分化，城市間，以及城市內(nèi)部中心外圍的分化。2、需求端分化，從原來的有沒有向好不好轉(zhuǎn)變。3、企業(yè)分化，市場機會主要還是集中在一二線。整體判斷，十五五期間，市場將在分化中實現(xiàn)逐步的企穩(wěn)。

??綠城中國：下半年樓市會繼續(xù)走量筑底，城市分化嚴(yán)重，成交會出現(xiàn)回升。

??建發(fā)：市場要邊走邊看，未來一兩年還是緩慢修復(fù)的過程。

??中國金茂：2026 年上半年市場仍在持續(xù)筑底過程中，呈現(xiàn)“弱修復(fù)、強分化”特點。市場正逐步從完全競爭轉(zhuǎn)向寡頭競爭，預(yù)計未來將形成10—15家全國性規(guī)模房企與一批區(qū)域深耕型房企共存的競爭格局。對穿越周期的優(yōu)秀房企而言，未來機會大于挑戰(zhàn)，行業(yè)洗牌后將迎來新的增長過程。

??越秀地產(chǎn)：今年市場前低后高，3月開始迎來小陽春，政策的加力支撐了市場的信心，供求關(guān)系也在修復(fù)。企業(yè)還是會加強城市的研究，各個城市的團隊要懂城市懂客戶，企業(yè)也重視和頭部企業(yè)的合作，和各地政府加強勾地，堅持要高能級地塊做改善型住房。

??二、對8.28現(xiàn)房銷售的看法：行業(yè)開發(fā)邏輯將加速重構(gòu)

??華潤置地：8·28房地產(chǎn)新政是加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要舉措，也將成為未來較長一段時期房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)。

??對行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在四個方面：第一，有利于持續(xù)改善修復(fù)一手住房供求關(guān)系與價格預(yù)期，且高能級二線城市將更早、更多受益；第二，有利于切實維護(hù)購房者合法權(quán)益，提振購房消費信心；第三，行業(yè)由規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)向品質(zhì)制勝，房地產(chǎn)行業(yè)投資、生產(chǎn)、銷售、運營全鏈條作業(yè)模式將迎來系統(tǒng)性重構(gòu)；第四，中短期內(nèi)會對開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理帶來一定壓力，但有利于構(gòu)建企業(yè)長期健康可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展模式。

??建發(fā)：現(xiàn)房銷售短期內(nèi)對行業(yè)影響很大，它不僅是節(jié)點變化，更重要的是開發(fā)邏輯重構(gòu)，資金沉淀周期，財務(wù)成本增加。還有兩三年后的市場判斷也很重要，土地市場能否保持有序透明至關(guān)重要?，F(xiàn)房模式落地，也需要配套金融政策同步支撐。

??三、下半年拿地投資策略：審慎投資、確定性優(yōu)先

??中海地產(chǎn)：全年購地金額800-1000億元。聚焦一線及強二線的同時，積極把握二線城市的一些結(jié)構(gòu)性機會，堅持審慎投資，鞏固行業(yè)規(guī)模和盈利能力。以提升投資確定性和回報水平為目標(biāo)，將拓寬拿地渠道，抓住收并購、城市更新等機遇。

??綠城中國：投資策略持續(xù)穩(wěn)健，堅持“做一成一”，仍以高端改善和豪宅為主。預(yù)計全年土地供應(yīng)會維持縮量態(tài)勢，核心城市核心地段土地競爭激烈，結(jié)合公司資金整體狀況和市場動態(tài)調(diào)整，堅持全年千億目標(biāo)。

??建發(fā)：一二線投資比重加大，堅持多元化投資，加大城市更新力度。

??中國金茂：下半年緊扣“投好投足”戰(zhàn)略導(dǎo)向，聚焦核心城市穩(wěn)健布局，兼顧規(guī)模和效益，穩(wěn)步實現(xiàn)300億元投資目標(biāo)，三、四季度繼續(xù)保持“積極不激進(jìn)”，抓住城市窗口期以低溢價獲取好地塊。管控上堅持低風(fēng)險、高周轉(zhuǎn)、合理回報的基調(diào)，堅守底線思維，杜絕沖動追高。城市布局上持續(xù)聚焦深耕，不再擴大陣地，聚焦核心板塊捕捉點狀機會。預(yù)判三季度公開市場競爭仍將保持激烈局面，堅持“質(zhì)在量先、拿一成一”。

??越秀地產(chǎn)：市場分化比較嚴(yán)重，好的城市核心地塊溢價率都相對較高，企業(yè)堅持積極和謹(jǐn)慎的態(tài)度，確?！巴兑怀梢弧?。未來城市更新將是房地產(chǎn)未來一項主要內(nèi)容，會是企業(yè)的一個重要增長點。今年的300億元權(quán)益投資計劃不變，下半年會繼續(xù)沖刺，繼續(xù)投資核心六城。目前廣州土儲占比約為三分之一，會繼續(xù)加大在廣州的深耕。

??濱江集團：繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、拿優(yōu)質(zhì)的項目、做優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，與優(yōu)質(zhì)的企業(yè)合作。投資金額控制在權(quán)益銷售回款 50%左右。投資區(qū)域布局目標(biāo)上，杭州占比60%，省內(nèi)占比 20%，省外占比20%，省外的重點是上海。

??2026年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)整體呈現(xiàn)三大特征：市場份額加速向頭部房企集中，投資資源進(jìn)一步向核心城市收縮，盈利水平繼續(xù)承壓。

??從TOP10房企的表現(xiàn)來看，規(guī)模優(yōu)勢依然存在，如何在守住市場份額的同時修復(fù)盈利能力已成為頭部房企共同面臨的考題。

??隨著現(xiàn)房銷售模式逐步推進(jìn)，行業(yè)開發(fā)邏輯也將迎來深層重構(gòu)，房企拿地決策將更加注重安全邊際，投資布局進(jìn)一步向一線城市及強二線城市核心板塊集中。地塊的去化確定性、現(xiàn)金流安全性和利潤兌現(xiàn)能力將成為房企投資的重要標(biāo)準(zhǔn)。未來“強者恒強”的行業(yè)格局也將不斷深化。