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??8月作為傳統(tǒng)淡季，新房供應(yīng)和成交同步走弱。單月新房同環(huán)比降39%和25%，與之相對應(yīng)的是新房成交同環(huán)比雙降約17%左右。

??從微觀市場來看，項目去化卻表現(xiàn)得可圈可點。

??16個重點城市8月共有160個項目首開或加推，合計推出15556套房源，推盤積極性整體好于7月份。開盤當日整體去化率41%，環(huán)比回升7個百分點。

??而8月最大的亮點是，上海、杭州和長沙合計出現(xiàn)了7個“日光盤”，為接下來的“金九銀十”注入了信心。

??分城市去化表現(xiàn)來看，有7城平均去化率超過16城整體平均水平。這7座城市分別為：

??長沙、鄭州、北京、天津、青島、上海、武漢。

??其中長沙8月首開或加推3個項目，有2個開盤當天去化率在95%以上，帶動整體去化率走高。上海推盤項目最多，達到了22個，也是16城中熱銷項目最多的城市。

??進一步看16個城市160個項目去化分布情況，開盤當日去化率在70%以上的項目數(shù)量有21個，占比約為13%，大約每推出8個項目，會有1個熱銷盤。多數(shù)項目去化率低于30%，占比達到55%。

??去化率70%以上的項目主要有以下四個特征：

• 剛需剛改盤為主，核心城市高端盤兩極分化

• “首開”銷售窗口紅利進一步放大，21個熱銷項目中首開占比六成

• “新規(guī)”產(chǎn)品是熱銷主力，熱銷項目中有一半以上為新規(guī)產(chǎn)品

• 熱銷項目主力面積段普遍在120平方米以上，熱銷盤向“大面積”集中

??在上述21個去化超過70%的項目中，誕生了7個“日光盤”。

??上海最多，有4個：象嶼金茂·滿嘉、金茂滿譽、綠城·悅海棠和寶業(yè)·虹橋國展里。其次是杭州，大家雯月雋廬、濱江鳴奧府2個項目開盤售罄。長沙招商序二期也實現(xiàn)了開盤“日光”。

??我們進一步聚焦重點城市上海、北京、廣州、深圳、杭州、長沙，以高熱項目以及城市去化靠前的項目為切入點，來觀察在8月傳統(tǒng)“淡季”，這些項目如何跑出“加速度”。

??上海：四大“日光盤”同臺競技

??8月上海共迎來22次開盤，累計推出1999套房源，整體去化率49%左右，高于16城平均水平，項目熱度集中在象嶼金茂·滿嘉、綠城·悅海棠、金茂·滿譽、寶業(yè)·虹橋國展里這4個單價6萬+的優(yōu)質(zhì)熱門樓盤上。

??象嶼金茂·滿嘉是嘉定首個抬板低密社區(qū)，容積率只有1.7，作為新規(guī)產(chǎn)品整體抬高地坪打造安縵風園林及下沉會所，戶型實得率近120%，同時也是遠香湖CAZ核心區(qū)域少有的地鐵盤，8月15日首批115套認籌率400%、首日觸發(fā)積分。

??圖片來源：普睿數(shù)智上海機構(gòu)

??位于寶山廟行的金茂·滿譽是金茂在上海的首個“滿系”項目，8月27日三批次加推134套房源，開盤當日去化率100%，是浦西中外環(huán)首個觸發(fā)積分的項目，也是2026年北上海首個跨批次觸發(fā)積分的紅盤。其熱銷的原因在于：

• 產(chǎn)品力明顯超越板塊原有水平，中外環(huán)間少有的1.8容積率低密科技新住區(qū)

• 3.5代宅的戶型高附贈、全系9套高定精裝優(yōu)勢明顯

• 與市中心距離近，坐擁“1號線+18號線”雙軌交匯，交通通達性突出。

圖片來源：普睿數(shù)智上海機構(gòu)

??綠城·悅海棠和寶業(yè)·虹橋國展里臨近，又都是600萬級小高層改善盤，兩者形成了正面競爭。

??綠城·悅海棠的熱銷主要是區(qū)位過硬，出門即地鐵，綠城的品牌與產(chǎn)品力加持，新規(guī)應(yīng)用到位，戶型附贈面積可觀，在同級競品中“質(zhì)價比”較高。

??寶業(yè)·虹橋國展里選擇了一條截然不同的道路——將目標鎖定于此前未被充分釋放的高端改善需求，以更大戶型、更高配置標準以及5.4米抬板形成的超配公區(qū)跳出同質(zhì)化競爭。

綠城·悅海棠

寶業(yè)·虹橋國展里

圖片來源：普睿數(shù)智上海機構(gòu)

??北京：低總價四代宅驗證市場熱度

??8月北京只推出了5個項目2208套房源，房源總量是16個城市中最多的，但熱銷項目只有2個，其中位于通州宋莊副中心的北投和璟，8月22日開盤推出546套，開盤當日認購率89%，實現(xiàn)開盤熱銷。

??熱銷的原因主要有以下幾點：

• 三大市管國企（北投置業(yè)+北京建工+新航城）聯(lián)合開發(fā)，企業(yè)背書優(yōu)勢

• 30棟住宅中27棟為8-11層洋房，作為四代宅產(chǎn)品，得房率最高約102%

• 價格優(yōu)勢，成交均價相當于備案價89折

??廣州：低密產(chǎn)品吸引地緣改善

??8月淡季廣州房企推貨節(jié)奏緩慢，推貨量維持低位，主要集中在增城、南沙、花都等外圍區(qū)，舊盤少量加推補貨為主，6個項目僅推出665套房源，整體去化率30%。其中位于荔灣老西關(guān)的金茂錦棠首開推出30套房源，去化25套，實現(xiàn)83%高去化。

??金茂錦棠熱銷的原因主要有三點：

• 雙地鐵上蓋，離5/11號線中山八站100米左右，通勤方便

• 周邊配套成熟，毗鄰領(lǐng)展廣場、永慶坊商圈，華僑小學、西關(guān)廣雅等優(yōu)質(zhì)資源

• 容積率僅2.2，抬高21米，高層望荔灣湖、望江，居住舒適度高

圖片來源：普睿數(shù)智廣佛區(qū)域

??深圳：以較大折扣換“跑量”

??相較于其他城市，深圳開盤表現(xiàn)稍弱，僅推出3個項目，平均去化率38%左右。

??僅8月29日開盤的潤景園推出190套房源，去化一半左右。該項目主打89-121㎡的3-4房，提供三套戶型定制化精裝風格；同時推出較大力度折扣優(yōu)惠，折后總價272萬起即可上車，相當于打了八六折。

??杭州：“首開”銷售窗口紅利放大

??在典型16個城市中，杭州推盤項目數(shù)量最多，但整體去化率不及平均水平，只有39%。杭州的分化比較典型，既有首開售罄的項目，也有1/4的項目開盤去化不足20%，但高端改善盤去化明顯改善。

??最典型的是位于蕭山市北內(nèi)部的濱江鳴奧府。該項目8月8日首開推出146套房源，主力戶型為126㎡、139㎡，首開均價4.06萬元/㎡，開盤當日去化100%，是蕭山區(qū)8月網(wǎng)簽套數(shù)面積TOP1項目。二次加推開盤去化率九成左右。

??濱江鳴奧府開盤熱銷的原因主要有以下幾點：

• 濱江集團的品牌信任背書

• 產(chǎn)品力優(yōu)勢直擊改善客戶痛點：項目采用南低北高高低配規(guī)劃，高層全域抬板約5.1 米，還配置約2500㎡架空層、約1500㎡會所，并打造市北首個室內(nèi)籃球場，形成差異化競爭力

• 板塊區(qū)位與軌道交通加持，臨近7號線和15號線雙地鐵，通勤配套成熟

??圖片來源：項目供圖

??另一個日光盤是大家雯月雋廬，項目8月10日首開，推出84套房源，開盤當日去化100%。其熱銷的邏輯有以下幾點：

• 國企品牌加持，項目是大家房產(chǎn)廬系迭代作品，同時是濱江區(qū)“好房子”試點項目

• 臨近4號線地鐵盤，車庫可直連地鐵

• 產(chǎn)品力優(yōu)勢：5.9米全抬板、全分流動線，打造六感住宅系統(tǒng)；配恒溫泳池、匹克球館等會所配套

??長沙：產(chǎn)品力+品牌力高端盤領(lǐng)跑

??長沙是16個典型城市中，8月平均去化率最高的城市，推出了3個項目平均去化率達到79%，同時還貢獻了一個“日光盤”——招商序二期。該項目是招商蛇口在雨花區(qū)打造的高端改善項目，8月29日首開推出148套房源，三十分鐘內(nèi)實現(xiàn)100%去化。

??招商序二期占位雨花核心板塊，主打改善型產(chǎn)品，精準匹配區(qū)域高凈值改善客群，在8月市場中脫穎而出，原因主要有以下幾點：

• 央企招商的品牌背書

• 產(chǎn)品體系持續(xù)進階，社區(qū)抬板設(shè)計，整體抬高7-9米，同時在在戶型、空間體驗上持續(xù)迭代，一二期合計約1.3萬方雙垂直會所，實現(xiàn)功能互補

• 定價友好，精準匹配主城改善購買力：123㎡均價約14500元/㎡、139㎡約14800元/㎡，在長沙主城改善段門檻可控

??8月的熱銷樓盤熱銷的原因還要分開來看：高端盤熱銷在于企業(yè)品牌加持、產(chǎn)品力非常能打、產(chǎn)品定位和定價與目標客群適配，質(zhì)價比非常高。而剛需剛改產(chǎn)品則側(cè)重產(chǎn)品超配、較大折扣、通勤優(yōu)勢等，性價比更高。

??在8月傳統(tǒng)淡季，房企推盤邏輯也發(fā)生了明顯的變化，推出的項目更加集中于銷售確定性的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，認購也進一步向少數(shù)項目集中。

??對于房企而言，去化率的勝負或許在拿地和定價階段就已經(jīng)基本確立，未來“好房子”將成為項目能否突圍的關(guān)鍵變量。