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??9月已經(jīng)過(guò)去近半個(gè)月。要判斷今年“金九”成不成，得先搞清楚它是怎么開(kāi)場(chǎng)的。

??與往年不同，今年“金九”的貨源在8月底就已經(jīng)排進(jìn)了推盤表：深圳4455套、西安2104套、武漢1705套、鄭州306套，四個(gè)可比城市合計(jì)預(yù)計(jì)供應(yīng)較8月實(shí)際推售環(huán)比大增129.7%；廣州7個(gè)項(xiàng)目合計(jì)約80萬(wàn)平方米，環(huán)比增229%。五城之中四個(gè)放量，貨已經(jīng)備好。

??需求端也提前給了信號(hào)。13個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)9月的一線預(yù)判里，12城預(yù)期新房成交環(huán)比回升，二手房成交預(yù)期全線向好、無(wú)一城看跌。

??供應(yīng)就位、轉(zhuǎn)化回暖、成交待兌現(xiàn)，這是今年“金九”啟動(dòng)的順序。但它究竟能走到哪一步，得回到8月留下的市場(chǎng)表現(xiàn)上去找答案。

??普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，“金九”節(jié)點(diǎn)的推盤力度顯著提升?？偭繉用妫钲?、武漢、西安、鄭州四個(gè)可比城市合計(jì)預(yù)計(jì)供應(yīng)較8月實(shí)際推售環(huán)比大增129.7%；其中深圳以4455套居首，武漢、西安都在2000套左右，廣州預(yù)計(jì)供應(yīng)總量約80萬(wàn)平方米，環(huán)比增229%。五城中四個(gè)供應(yīng)放量，“金九”貨源準(zhǔn)備在8月末已經(jīng)完成。

??結(jié)構(gòu)上，深圳、武漢、西安、鄭州四城剛需占64.4%、改善占28.1%、高端占7.5%，剛需產(chǎn)品占到將近三分之二。

??深圳以剛需為絕對(duì)主力，3521套占79%，集中分布在龍華上塘、大浪、觀瀾、清湖、福城以及光明、龍崗平湖等外圍板塊，單價(jià)3.5萬(wàn)到5.5萬(wàn)元/平方米，單盤體量普遍偏大，深業(yè)上宸瑞府569套、星河星悅尊府567套、中交國(guó)潤(rùn)華府520套、深鐵瓏境二期496套、溪山禾璽御府462套；高端只有3個(gè)項(xiàng)目220套，全部位于南山紅樹(shù)灣、后海與寶安中心，單價(jià)14.5萬(wàn)到18.5萬(wàn)元/平方米。

??武漢的結(jié)構(gòu)恰好反過(guò)來(lái)，改善1094套占64.2%，高端295套占17.3%，剛需只有316套占18.5%，集中在青山濱江、光谷中心城、琴臺(tái)文化區(qū)與武昌濱江。西安剛需1586套、占75.4%。鄭州雖然只有4個(gè)項(xiàng)目，但全部為3.5代、4代新規(guī)產(chǎn)品，其中高端126套占41%，是五城中唯一以新規(guī)高端為主的城市。

??9月的集中供應(yīng)貨能不能被消化，要看8月留下的承接力。

??從8月整體數(shù)據(jù)來(lái)看，單月成績(jī)單并不好看。據(jù)pti普睿數(shù)智云監(jiān)測(cè)，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市一二手房成交總面積2133萬(wàn)平方米，同比下降4%，較年內(nèi)月均2489萬(wàn)平方米回落14%。這是一份標(biāo)準(zhǔn)的淡季答卷。

??但把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，結(jié)論要平緩得多。前8月20城累計(jì)成交19913萬(wàn)平方米，同比微降1.5%，仍比2024年同期高出3.3%。這句話的分量在于，它是在7月、8月兩個(gè)傳統(tǒng)淡季之后才成立的。也就是說(shuō)，8月的規(guī)模下探是中樞平臺(tái)之上的季節(jié)性波動(dòng)，而不是平臺(tái)本身在下沉。2024年以來(lái)建立的那個(gè)成交平臺(tái)，穩(wěn)固程度比看上去更高。

??城市層面的分化比總量更值得讀。累計(jì)口徑下，20城中同比正增的有12城，北京持平，只有廣州、成都等7城累計(jì)為負(fù)；16個(gè)二三線城市里有10城累計(jì)正增，占比超過(guò)六成。單月口徑下，蘇州、廈門、上海、東莞、天津、武漢6城同比增幅在10%以上，其中蘇州8月成交103萬(wàn)平方米，不僅同比漲41%，還比年內(nèi)月均高出6%，是唯一一個(gè)在兩個(gè)維度上都向上的二線城市。

??來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)是比成交更靠前的指標(biāo)，8月這兩個(gè)指標(biāo)環(huán)比雙雙回升。13個(gè)重點(diǎn)城市中，來(lái)訪6升1平6降，合肥、北京、西安、杭州、天津領(lǐng)漲；認(rèn)購(gòu)的普漲面明顯更寬，10升1平2降，合肥、西安、北京、天津、長(zhǎng)沙、鄭州6城環(huán)比增幅超過(guò)10%。

??認(rèn)購(gòu)強(qiáng)于來(lái)訪，這個(gè)差值才是關(guān)鍵。如果只是到訪量回升，那更像是季節(jié)性的自然回補(bǔ)；但認(rèn)購(gòu)回升的面更廣、中位數(shù)更高，說(shuō)明到訪到認(rèn)購(gòu)這一段轉(zhuǎn)化效率本身在抬升。歷史上，在成交總量還處在淡季低位時(shí)出現(xiàn)這種先行走高的形態(tài)，通常是次月成交回升的前置條件。

??同比口徑下，“少數(shù)城市大漲、多數(shù)城市小跌”的不對(duì)稱更清楚。來(lái)訪6升4降，濟(jì)南、北京、西安增幅20%以上；認(rèn)購(gòu)?fù)瑯?升4降，但幅度夸張得多，濟(jì)南、北京、西安同比增幅超過(guò)50%，天津增26%，而跌幅一側(cè)的合肥、成都、長(zhǎng)沙、鄭州都被壓在20%以內(nèi)。這種形態(tài)，是回升初期而不是衰退中段的樣子。

??與此同時(shí)，從項(xiàng)目端來(lái)看，8月17個(gè)重點(diǎn)城市共162個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)或加推，合計(jì)推售15278套，開(kāi)盤當(dāng)日整體去化率41%，較7月跳升7個(gè)百分點(diǎn)，是2026年內(nèi)僅次于5月42%的次高值。

??關(guān)鍵在于，這次回升是在推售量放大69%的前提下實(shí)現(xiàn)的。7月是9018套對(duì)應(yīng)34%，8月是15278套對(duì)應(yīng)41%，項(xiàng)目數(shù)也增加了60%。

??放量與升溫同時(shí)發(fā)生，這在2026年還是第一次。

??換句話說(shuō)，房企把籌碼集中壓在了銷售確定性更強(qiáng)的項(xiàng)目上，而客戶也確實(shí)跟著走了。放到2024年以來(lái)的32個(gè)月里，41%明顯高于33%的中位數(shù)，是第10個(gè)站上40%的月份。

??我們將開(kāi)盤當(dāng)日去化率達(dá)到或超過(guò)70%的項(xiàng)目認(rèn)為“熱銷項(xiàng)目”，8月去化率70%以上的熱銷項(xiàng)目共21個(gè)，合計(jì)推售2788套，認(rèn)購(gòu)2512套。它們身上有四張共同的標(biāo)簽。

??第一，剛需剛改壟斷榜單，高端內(nèi)部?jī)蓚€(gè)極端。92個(gè)剛需盤合計(jì)推售8860套、認(rèn)購(gòu)3642套，平均去化率41%，貢獻(xiàn)13個(gè)熱銷項(xiàng)目；30個(gè)高端盤推售1765套、認(rèn)購(gòu)626套，去化率35.5%，只貢獻(xiàn)5個(gè)。高端盤還在進(jìn)一步分裂：一線城市8個(gè)高端盤去化52.8%，二線城市22個(gè)高端盤只有26.1%，其中14個(gè)低于30%。一線高端依托的是不可復(fù)制的地段稀缺，二線高端更多依賴改善溢價(jià)，在本地房?jī)r(jià)預(yù)期沒(méi)有企穩(wěn)之前，找不到足夠的承接力。

??第二，首開(kāi)的窗口紅利還在放大。31個(gè)首開(kāi)項(xiàng)目推售4724套，當(dāng)日去化率56.5%；93個(gè)加推項(xiàng)目推售6304套，去化率只有29.1%，兩者相差27.4個(gè)百分點(diǎn)，較7月又拉開(kāi)了。21個(gè)熱銷項(xiàng)目里12個(gè)是首開(kāi)，7個(gè)當(dāng)日售罄項(xiàng)目里有5個(gè)是首開(kāi)。這意味著“少批多次、小步快跑”的邊際收益正在下降，首開(kāi)那一次的成敗，對(duì)項(xiàng)目全周期的影響比過(guò)去更大。

??第三，新規(guī)產(chǎn)品的領(lǐng)先幅度接近一倍。29個(gè)標(biāo)注為新規(guī)的項(xiàng)目推售3387套，去化率56.3%；18個(gè)非新規(guī)項(xiàng)目推售1753套，去化率28.7%，相差27.6個(gè)百分點(diǎn)。高得房率、大面寬、四代宅這些規(guī)范層面的改動(dòng)，正在把“好房子”翻譯成開(kāi)盤當(dāng)天肉眼可見(jiàn)的認(rèn)購(gòu)率差距，21個(gè)熱銷項(xiàng)目中有9個(gè)明確是新規(guī)產(chǎn)品。

??第四，熱銷產(chǎn)品繼續(xù)向大面積集中。21個(gè)熱銷項(xiàng)目的主力面積段普遍在120平方米以上，二線走量項(xiàng)目同樣以四房、五房為主。按主力面積與單價(jià)測(cè)算，一線熱銷盤總價(jià)帶集中在650萬(wàn)到1400萬(wàn)元，一線頂豪在2300萬(wàn)到8600萬(wàn)元，二線的杭州、天津改善型熱銷盤在240萬(wàn)到570萬(wàn)元。它們都不是傳統(tǒng)意義上的小面積剛需盤。

??再進(jìn)一步分析開(kāi)篇當(dāng)日售罄的項(xiàng)目來(lái)看，上海的綠城·悅海棠、金茂滿譽(yù)、象嶼金茂·滿嘉、寶業(yè)·虹橋國(guó)展里，長(zhǎng)沙的招商序二期，杭州的大家雯月雋廬與濱江鳴奧府。四個(gè)在上海，走的基本都是剛需單價(jià)帶上做大產(chǎn)品的路子。

??對(duì)比9月的供應(yīng)來(lái)看，三分之二是剛需正好對(duì)上了剛需剛改壟斷榜單的部分，此外首開(kāi)、新規(guī)、剛需單價(jià)大面積產(chǎn)品等或?qū)⒗^續(xù)成為9月第一批熱銷項(xiàng)目畫像。

??普睿研究13個(gè)重點(diǎn)城市的一線分析師對(duì)9月的判斷相當(dāng)一致。供應(yīng)端出現(xiàn)了明確的積極信號(hào)，“金九”的供應(yīng)準(zhǔn)備已經(jīng)就緒，且集中在一線與強(qiáng)二線城市。成交預(yù)判樂(lè)觀。13個(gè)城市中，12城預(yù)期9月新房成交環(huán)比回升，僅天津預(yù)期環(huán)比下降8%。從幅度看，杭州預(yù)期環(huán)比增60%、武漢增58%、南京增40%、濟(jì)南增25%、廣州增16%，合肥與鄭州增8%、西安增5%—10%，上海、深圳、成都、長(zhǎng)沙表述為“小幅回升”或“環(huán)比回升”。

??二手房預(yù)期則全線向好，且預(yù)判一致性最高。南京預(yù)期環(huán)比增45%、上海增30%、濟(jì)南增10%、廣州與杭州增5%、合肥與天津增4%，深圳“環(huán)比上行”，成都、西安、長(zhǎng)沙“小幅回升”，無(wú)一城預(yù)期下降。二手房成為9月唯一沒(méi)有分歧的方向，在新房讓利分流背景下，二手房憑借總價(jià)優(yōu)勢(shì)，依然是承接觀望需求最有效通道。

??整體來(lái)看，我們對(duì)9月的基本判斷是，成交規(guī)模的回升大概率兌現(xiàn)，但成色需要觀察。

??更長(zhǎng)的視角看，前8月累計(jì)同比僅微降1.5%、較2024年同期仍高出3.3%，說(shuō)明2024年以來(lái)建立的成交平臺(tái)依然穩(wěn)固；二手房在9月預(yù)判中全線向好，也再次印證需求并沒(méi)有消失，而是在價(jià)格、產(chǎn)品與流動(dòng)性的三重篩選下持續(xù)重新配置?！敖鹁拧币獧z驗(yàn)的不是市場(chǎng)還有沒(méi)有需求，而是當(dāng)下的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與價(jià)格，能不能觸動(dòng)那批還在觀望的人。

??量會(huì)回來(lái)，但它回來(lái)時(shí)的價(jià)格與結(jié)構(gòu)，才是決定四季度走向的東西。判斷“金九”成不成，不要只看成交面積環(huán)比漲了多少，要看誰(shuí)在被買走，以及用什么價(jià)格被買走。