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??[克而瑞物管研究] 城市服務(wù)是我國城鎮(zhèn)化進程中持續(xù)演進的核心議題。伴隨城市建設(shè)目標與重心的動態(tài)調(diào)整，其核心指向始終是推動“人”與“城”的共生共榮。在此進程中，物業(yè)企業(yè)參與的城市服務(wù)內(nèi)容不斷拓展深化：從基礎(chǔ)的環(huán)衛(wèi)服務(wù)，延伸至精細化的社區(qū)管理、智慧化的生活體驗，并進一步覆蓋支撐城市經(jīng)濟發(fā)展的營商環(huán)境服務(wù)，逐步構(gòu)建起一個龐大而復(fù)雜的服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。相應(yīng)地，物業(yè)企業(yè)在融入城市服務(wù)體系時，其服務(wù)定位、核心目標及發(fā)展策略也隨之進行著深刻調(diào)整與升級。

??服務(wù)內(nèi)涵的深化：從“基礎(chǔ)保障服務(wù)”到驅(qū)動“城市價值運營”

??今年7月，中央城市工作會議首次提出“人民城市”的概念，即建設(shè)“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”的現(xiàn)代化人民城市。并且部署了七大重點任務(wù)：①著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系；②著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市；③著力建設(shè)舒適便利的宜居城市；④著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市；⑤著力建設(shè)安全可靠的韌性城市；⑥著力建設(shè)崇德向善的文明城市；⑦著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。

??圖源：克而瑞物管整理

??在七大重點任務(wù)下，克而瑞物管認為當前城市運營已進入高質(zhì)量發(fā)展新時期。物業(yè)企業(yè)如果想要搶抓中央政策導(dǎo)向下的城市運營新機遇，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，需聚焦三大核心發(fā)力點：通過服務(wù)升級提升效率、通過空間改造煥發(fā)活力、通過內(nèi)容與價值運營注入靈魂。城市運營需通過“硬件適配+內(nèi)容迭代”，構(gòu)建“以運維和服務(wù)高效為基礎(chǔ)底座、空間重塑、價值創(chuàng)造為核心的”的全景圖，以實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

??圖源：克而瑞物管整理

??存量時代下，城市運營市場空間依然具有極大想象空間。根據(jù)克而瑞物管預(yù)估，2026年僅城市服務(wù)營收規(guī)模便達1.7萬億元，面對巨大市場空間，企業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新成為其是否具備市場競爭力的必要因素，也是能否抓住機遇的關(guān)鍵路徑。

??過往，傳統(tǒng)城市服務(wù)模式存在兩大痛點，制約了運營效率與服務(wù)品質(zhì)：

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• ??激勵機制“門前雪凈”：傳統(tǒng)治理多以“不出事”為目標，缺乏主動溯源、系統(tǒng)治理的動力，導(dǎo)致“整治－回潮”的循環(huán)往復(fù)，效果難以持續(xù)。

• ??治理能力投入有限：由于業(yè)務(wù)分散、合同期不穩(wěn)定，管理主體往往不愿進行大規(guī)模的資本和技術(shù)投入，導(dǎo)致城市治理長期停留在人海戰(zhàn)術(shù)，模式難以升級。

??面對傳統(tǒng)模式的瓶頸，一批頭部企業(yè)正積極探索創(chuàng)新的城市運營模式，旨在通過系統(tǒng)性思維重塑城市公共服務(wù)的生產(chǎn)與組織流程，有效激活城市運營效率，從而抓住高質(zhì)量發(fā)展的新機遇。

??以保利物業(yè)為例，2023年就推出了“全域飛輪”模型，以期在城市治理中實現(xiàn)服務(wù)升級與效率提升，以“密度增加、減負減壓”為核心，圍繞安全、形象、資產(chǎn)三大維度，打造了文明城市創(chuàng)建、閑置資產(chǎn)盤活、城市微改造等九大應(yīng)用場景，旨在實現(xiàn)城市服務(wù)的乘數(shù)效應(yīng)。

??萬物云為順應(yīng)城市精細化管理需求，搶抓市場機遇，其率先提出的“物業(yè)城市”理念已迭代至2.0版本。從1.0的“城市大管家”，到2.0融入系統(tǒng)性思維和流程管理，再到“理想之地”城市模型，萬物云不斷深化其全域智能運營能力。

??華潤萬象生活則從“智慧場景統(tǒng)籌、空間價值提升、城市活力運營”三大維度切入，積極探索服務(wù)升級路徑。通過構(gòu)建“需求+場景”的鏈接，不僅提供基礎(chǔ)的物管服務(wù)，更著眼于通過專業(yè)的活動策劃、內(nèi)容營銷、資源整合，實現(xiàn)從價值識別到價值提升的全流程服務(wù)，最終提升城市空間的活力與價值。

??在新的城市服務(wù)模式中，物業(yè)企業(yè)的關(guān)注點逐步轉(zhuǎn)為對“全域、需求鏈接、資產(chǎn)盤活（微改造+策劃運營）、空間價值、智能化”等維度的綜合梳理，并結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢，形成獨具特色的創(chuàng)新模式，共同推進城市發(fā)展。

??保利物業(yè)：從“治理”到“新運營”躍升

??人民城市理念強調(diào)城市發(fā)展的根本目的是服務(wù)于人民生活，體現(xiàn)了以人為本的價值追求。在新課題下，保利物業(yè)給出了新的答卷——以“全域景城服務(wù)”模式，回應(yīng)現(xiàn)代化人民城市治理時代命題。

??2025年11月27日至28日，保利物業(yè)第五屆“鎮(zhèn)長論壇”召開，會議以“全新全域 美好共生”為主題，結(jié)合當前政策導(dǎo)向，以“社會治理與協(xié)同”和“高質(zhì)量”發(fā)展為核心，探索從“單向供給”到“價值閉環(huán)”的保利“全域服務(wù)模式”，推動城市服務(wù)邁向新高度。

??在“現(xiàn)代化人民城市”建設(shè)目標下，保利物業(yè)以國企使命擔(dān)當，以及企業(yè)發(fā)展規(guī)模、多業(yè)態(tài)管理、高密度覆蓋等企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略支撐，構(gòu)建其城市公共服務(wù)的新模式：將“全域”作為藍圖底本，“人”為服務(wù)主體，“景－城”循環(huán)共生為核心的“全域景城服務(wù)”模式。

??圖：保利物業(yè)全域景城模式

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• ??以景興城、以城亮景

??城市發(fā)展邁向綜合治理與精細化運營已是必然趨勢。保利物業(yè)提出“全域景城服務(wù)”模式，正是根植于對“創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧”城市發(fā)展理念的深刻洞察，以及強調(diào)城市的人民性，實現(xiàn)人民的“體驗感、獲得感、幸福感”，從而形成獨具特色的實施路徑——“三景”：把生態(tài)資源轉(zhuǎn)化為風(fēng)景資產(chǎn)，在風(fēng)景資產(chǎn)中植入多元消費場景，通過風(fēng)景場景共生、治理運營共融，形成城市長期發(fā)展愿景。

??保利物業(yè)景城模式的核心既是“景”，也是“運營”。

??景是以“景觀資源”為基礎(chǔ)，通過融入產(chǎn)業(yè)生態(tài)和文旅運營促進城市發(fā)展。區(qū)別于傳統(tǒng)治理模式，這一模式是將景觀資源的挖掘和培育放大，重視景觀營造、體驗感與城市規(guī)劃運營的融合，從而讓城市具備景區(qū)特質(zhì)。

??運營是打通“景區(qū)－城市－產(chǎn)業(yè)”，實現(xiàn)資產(chǎn)提效和一體化統(tǒng)籌。將景區(qū)納入城市全域資源配置體系，通過專業(yè)化運營改變單一游覽的方式，疊加更多“生態(tài)保護、休閑消費、民生服務(wù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等主題功能，實現(xiàn)同一空間承載多重服務(wù)價值。除了景區(qū)與城市融合，保利物業(yè)放大景區(qū)范圍，將景區(qū)與周邊城區(qū)、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)整合為統(tǒng)一治理單元，推動治理資源跨區(qū)域調(diào)配、治理標準全域統(tǒng)一，解決城市治理中“條塊分割、資源分散”的低效問題。

??我們認為保利物業(yè)景城模式最大的亮點是“價值循環(huán)”，在景觀資源的核心支撐下，以運營能力推動“景觀價值→民生價值→產(chǎn)業(yè)價值→城市品牌價值”的無限循環(huán)，實現(xiàn)城市綜合價值提升。

??景城模式不僅讓城市中“景”的價值最大化，也讓“運營”能力在城市服務(wù)中的關(guān)鍵作用得到最大體現(xiàn)。

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• ??價值閉環(huán)：“景、城、人”循環(huán)共生

??保利物業(yè)希望讓人民在城市中，遇見風(fēng)景、享受場景、成就愿景。

??保利物業(yè)基于全國百余城市、70個全域化項目、50多個A級旅游景區(qū)的全域服務(wù)經(jīng)驗，沉淀8大類50多個全域服務(wù)場景，聯(lián)動保利系統(tǒng)內(nèi)外，以及產(chǎn)業(yè)鏈伙伴生態(tài)資源，精準研發(fā)“景城全域服務(wù)體系”的一體化解決方案，以“四大產(chǎn)品”提供全流程保障。

??①景城規(guī)劃：以“統(tǒng)一規(guī)劃+一體化運營”貫穿一張藍圖。梳理各類資源的融合路徑，圍繞環(huán)境煥新、設(shè)施煥新、服務(wù)煥新三大領(lǐng)域，搭建軟硬件增效路徑。

??②景城運營：實現(xiàn)國有資產(chǎn)增效、提升景區(qū)經(jīng)營效能，通過文化、業(yè)態(tài)、資本、數(shù)字化四線賦能，讓資源和資產(chǎn)價值煥發(fā)新生機。

??③景城治理：依托智慧治理中樞平臺，推進城市空間與環(huán)境兩大維度的微更新，實現(xiàn)治理模式向“精準高效”的根本性升級，塑造“主客共享、全齡友好”的溫暖城市體。

??④景城生態(tài)：眾智成城，著力構(gòu)建開放共贏的“景城生態(tài)”。匯聚保利體系內(nèi)外的廣泛資源，拓寬資金渠道，為項目的高效、可持續(xù)落地提供堅實保障，真正實現(xiàn)“眾智成城”的協(xié)同發(fā)展格局。

??“景城規(guī)劃－景城運營－景城治理－景城生態(tài)”四大產(chǎn)品，構(gòu)成了“景城全域服務(wù)體系”，它是一套從頂層設(shè)計到運營一體化的解決方案，也是保利物業(yè)實現(xiàn)“景、城、人”的和諧共生，共建現(xiàn)代化人民城市的實施路徑。

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• ??落地實踐：三大項目，驗證景城模式價值

??研究頭部企業(yè)的最大價值在于其系統(tǒng)性和務(wù)實性，他們往往憑借其規(guī)模、資源和先發(fā)優(yōu)勢，率先探索并形成了一套從戰(zhàn)略規(guī)劃、資源整合、精細化運營到持續(xù)迭代的成熟范式。保利物業(yè)從提出“全域飛輪”到“全域景城”歷時兩年多，但其總結(jié)驗證周期更久，并且分別在街區(qū)、景區(qū)等不同類型的城市空間中進行落地和驗證。

??在廣州市長洲街道，保利物業(yè)通過“治理+運營”雙驅(qū)動，聯(lián)動激活街區(qū)、社區(qū)與文旅資源，實現(xiàn)街區(qū)閑置資源的活化，成功推動長洲街道向“網(wǎng)紅地標”轉(zhuǎn)型。

??該項目累計盤活超7000平方米閑置土地，打造多個高品質(zhì)旅游配套項目，包括打造智慧停車場、文塔夜市，以及將閑置驛站升級為便民咖啡屋，反哺設(shè)施管養(yǎng)等。一系列舉措成效顯著，有效帶動就業(yè)，并榮獲3項市級治理獎項，吸引50+批次省內(nèi)外調(diào)研；通過治理效能提升與成本優(yōu)化，提升了街道服務(wù)水平并大幅降低了運營成本。 長洲由此蛻變?yōu)椤耙徊揭痪?、宜居宜游”的基層治理示范樣板，有力驗證了資源活化與降本增效路徑的可復(fù)制性。

??圖：長洲街道智慧停車場

??在廣州海珠濕地，保利物業(yè)通過系統(tǒng)性運營和場景構(gòu)建將生態(tài)資源轉(zhuǎn)化為市民共享的活力空間。以“景區(qū)IP打造+商業(yè)運營”的方式，構(gòu)建花朝節(jié)、花神大賽、觀鳥大賽等五大主題場景，顯著提升了公眾參與度；配套推出的自然學(xué)堂等活動，有效實現(xiàn)了創(chuàng)收；同步升級服務(wù)配套，讓濕地兼具“旅游目的地”和“日常休憩地”雙重功能。

??截至今年10月，海珠濕地游客接待量達到85萬人次，同比增長超70%；更以全國唯一身份斬獲世界城市公園大獎，驗證了生態(tài)資源向城市名片和民生福祉的高效轉(zhuǎn)化路徑。 

??圖：海珠濕地“自然研學(xué)課堂”

??在深圳西涌國際濱海旅游區(qū)，保利物業(yè)以“服務(wù)+運營”重塑濱海價值，將其變?yōu)閺?fù)合型文旅目的地。有效撬動大規(guī)模產(chǎn)業(yè)資本落地；聯(lián)動市政開通旅游專線服務(wù)10萬+游客；以全國沖浪賽助推大鵬獲評國家級戶外運動目的地；“五一”熒光派對主題活動，顯著提升游客吸引力與收入水平；全域營銷策略，助力西涌打響全國知名度。保利物業(yè)入駐服務(wù)不到一年，就讓西涌實現(xiàn)政企民游四方共贏，讓景城融合紅利持續(xù)釋放。 

??圖：“五一”西涌熒光沙灘派對

??小結(jié)

??從“城市服務(wù)”“城市治理”“城市運營”等概念的涌現(xiàn)，到“物業(yè)管家”“城市管家”“大物管”“智慧城市”等模式的提出，其核心都是回應(yīng)城市發(fā)展進程中一個根本性課題：如何在推進城市建設(shè)、提升治理效能的同時，更好地滿足民生需求、實現(xiàn)人本價值的回歸。這些探索本質(zhì)上是在尋求城市建設(shè)、精細治理與民生福祉三者之間的動態(tài)平衡與協(xié)同發(fā)展。

??保利物業(yè)“全域景城模式”服務(wù)體系是以現(xiàn)代化人民城市建設(shè)為目標，創(chuàng)新以“景”為核，突破景城邊界，驅(qū)動“景、城、人”和諧共生。通過“治理夯實基地、運營激活價值、服務(wù)聯(lián)結(jié)共生”三位一體，重塑城市空間價值，推動物業(yè)行業(yè)向城市綜合運營商躍遷，也通過廣州長洲街區(qū)、海珠濕地、深圳西涌等標桿項目，成功探索出“資源活化－場景構(gòu)建－產(chǎn)業(yè)賦能” 的閉環(huán)路徑，進一步驗證了城市價值再造需從空間資產(chǎn)提效破題——以輕資產(chǎn)運營撬動經(jīng)濟民生雙收益，為行業(yè)開辟“政企民游共贏”的高質(zhì)量發(fā)展新航道。