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??海南高速旗下停滯近10年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地將被盤(pán)活。

??3月3日，海南高速公路股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南高速”）發(fā)布公告，其全資子公司海南儋州東坡雅居置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“東坡雅居公司”）名下B-03-08等6宗地塊的公開(kāi)招商合作落下帷幕，海南譽(yù)銀匯投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南譽(yù)銀匯”）與綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城建設(shè)”）組成聯(lián)合體，以6.09億元價(jià)格成功拿下。

??這一占地442畝的地塊位于海南省儋州市那大城北片區(qū)，南臨國(guó)盛路，北靠寶島路，與文化廣場(chǎng)隔路相望，周邊學(xué)校、銀行、商超一應(yīng)俱全，地理位置堪稱(chēng)“C位”，已經(jīng)停滯近10年（詳見(jiàn)本報(bào)《掛牌手持500畝土地全資子公司，海南一上市企業(yè)放棄地產(chǎn)？》等系列報(bào)道）。

??目前，在各方努力下，這片沉寂已久的土地迎來(lái)新生。

??近千畝大盤(pán)的起伏命運(yùn)

??時(shí)間撥回到2009年。

??當(dāng)年10月，東坡雅居公司正式成立，系儋州市城投旗下子公司，主要對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)為儋州市那大城北新區(qū)面積為938.7畝土地使用權(quán)。僅僅兩個(gè)月后，海南高速（000886.SZ）在一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上便以超3億元價(jià)格競(jìng)得該公司100%股權(quán)，一舉拿下這一近千畝大盤(pán)土地使用權(quán)。

??這在當(dāng)時(shí)被視為海南高速正式進(jìn)軍海南西部房地產(chǎn)“價(jià)值洼地”——儋州房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)志性動(dòng)作。

??2011年1月，總投資超30億元的“東坡雅居”大型社區(qū)項(xiàng)目正式動(dòng)工。按照規(guī)劃，這里將建成集高檔酒店、商務(wù)寫(xiě)字樓、商業(yè)街、住宅于一體的綜合性社區(qū)，總用地面積938畝，建筑面積近百萬(wàn)平方米。

??無(wú)論對(duì)于海南高速還是東坡雅居公司而言，彼時(shí)的藍(lán)圖，不可謂不宏大。

??然而，2015年，因海南本地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，加上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏過(guò)慢等問(wèn)題，東坡雅居一期項(xiàng)目被迫停工。截至當(dāng)年12月，項(xiàng)目累計(jì)投資約3.87億元，公司不得不計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約1.68億元。

??此后幾年，這一塊地經(jīng)歷了當(dāng)?shù)卣?次回購(gòu)（累計(jì)收回約312畝）、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、閑置土地調(diào)查等一系列波折。

??2019年，東坡雅居公司與儋州市自然資源和規(guī)劃局簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，土地被無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)才得以消除。但項(xiàng)目重啟，始終未有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

??從“賣(mài)股權(quán)”到“引合作”

??2025年，海南高速開(kāi)始著手盤(pán)活這筆沉寂已久的資產(chǎn)。

??當(dāng)年2月和4月，公司兩次通過(guò)海南產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓東坡雅居公司100%股權(quán)，掛牌價(jià)格從超3.8億元降至3.4億余元，均因市場(chǎng)持續(xù)下行流拍。

??流拍之后怎么辦？海南高速選擇了另一條路——不轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)，而是開(kāi)發(fā)“找搭檔”。

??2026年1月9日，海南高速董事會(huì)審議通過(guò)招商合作議案，同意東坡雅居公司將其名下的B-03-08等6宗地塊及地上建筑物，進(jìn)行公開(kāi)掛牌招商合作。通過(guò)招商合作引入合作方負(fù)責(zé)后續(xù)資金投入和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，海南高速以土地入股，享有成本優(yōu)先提取權(quán)和項(xiàng)目監(jiān)督權(quán)，但不承擔(dān)后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。

??這是一種典型的“你出錢(qián)，我出地”的輕資產(chǎn)合作模式。

??1月12日，6宗地塊在海南產(chǎn)權(quán)交易所首次掛牌招商合作，起始價(jià)為6.76億元。掛牌期滿(mǎn)，無(wú)人問(wèn)津。2月9日，二次掛牌啟動(dòng)，價(jià)格下調(diào)10%至6.09億元。

??這一次，終于等來(lái)了意向方——海南譽(yù)銀匯與綠城建設(shè)組成的聯(lián)合體報(bào)名參與。3月2日，聯(lián)合體通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式確定為最終合作方，成交價(jià)即為掛牌底價(jià)6.09億元。

??6宗地塊總面積約29.47萬(wàn)平方米（折合約442畝），位于儋州市那大鎮(zhèn)國(guó)盛路北側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通通達(dá)性良好。前述地塊周邊3公里范圍內(nèi)，學(xué)校、銀行、商業(yè)廣場(chǎng)、醫(yī)療資源一應(yīng)俱全。

??記者了解到，從地塊構(gòu)成來(lái)看，6宗地塊中，有5宗地塊為“城鎮(zhèn)住宅用地”（其中一宗為“商住混合用地”），大多數(shù)地塊為空地；另一宗地塊為“商業(yè)商務(wù)混合用地”。

??這6宗地塊容積率在1.1~1.8之間，屬于低密度的舒適型配置。地上已有部分建筑，主要是2012年開(kāi)工的一期工程，包括別墅和商業(yè)樓，但均未完工。

??這次中標(biāo)的聯(lián)合體由兩家企業(yè)組成，分別是在當(dāng)?shù)貏偝闪⒉痪玫姆科蠛Ｄ献u(yù)銀匯和成熟代建“操盤(pán)手”綠城建設(shè)。

??記者通過(guò)公開(kāi)渠道查詢(xún)到，海南譽(yù)銀匯成立于2025年9月，注冊(cè)資本6000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、建筑工程施工等。作為本次合作的“金主”（投資方/牽頭方），它將負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)所需的全部資金。

??綠城建設(shè)則是房地產(chǎn)代建領(lǐng)域成熟的“操盤(pán)手”。作為本次合作的委托管理方，綠城建設(shè)將負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，并輸出品牌。

??在合作方面，三方企業(yè)進(jìn)行了約定：海南高速作為土地提供方，優(yōu)先保本；合作方作為資金和操盤(pán)方，承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，最終按投入比例分享收益。

??第一步：合作方先投資，首期投資款不低于5000萬(wàn)元，合同簽訂后30日內(nèi)打入共管賬戶(hù)。后續(xù)投資款根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度分期支付，若資金不夠，合作方負(fù)責(zé)補(bǔ)足。

??第二步：銷(xiāo)售回款優(yōu)先還本。項(xiàng)目取得預(yù)售證后，第一年銷(xiāo)售回款的30%歸海南高速（用于回收土地成本），剩余70%用于工程建設(shè)；第二年起，海南高速的提取比例提高到40%。這些用于工程建設(shè)的錢(qián)，視同合作方返投，計(jì)入合作方投資額。

??第三步：清盤(pán)后利潤(rùn)分成。項(xiàng)目按6個(gè)地塊分別清算，稅后收益按雙方投入比例分配。

??第四步：10年為期，兜底保障。合作期限10年（含開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售周期），期滿(mǎn)若未銷(xiāo)售完畢，海南高速投入成本還沒(méi)收回，合作方要直接補(bǔ)足差額。

??對(duì)于海南高速而言，這次合作的意義不止于盤(pán)活幾塊土地。

??2024年以來(lái)，海南高速明確提出“回歸主業(yè)、轉(zhuǎn)型發(fā)展”的戰(zhàn)略方向，聚焦交通主業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)等新賽道。地產(chǎn)板塊的定位，也從“主營(yíng)業(yè)務(wù)”逐步轉(zhuǎn)向“存量?jī)?yōu)化”。

??有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海南高速的土地儲(chǔ)備已從2019年的114.78萬(wàn)平方米，降至2025年中報(bào)的42.06萬(wàn)平方米。此次東坡雅居442畝地塊引入合作方開(kāi)發(fā)，意味著公司既不用投入巨額資金承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，又能通過(guò)優(yōu)先成本提取和收益分成獲得穩(wěn)定回報(bào)，可謂一舉兩得。