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??【克而瑞物管研究】

??在物業(yè)管理行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，ESG已成為衡量企業(yè)長期競爭力的核心標(biāo)尺。4月29日，時(shí)代鄰里控股有限公司（9928.HK）發(fā)布了《2025年環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告》。這份報(bào)告不僅是時(shí)代鄰里上市以來的第七份ESG報(bào)告，更是在港交所新版ESG披露規(guī)則生效背景下的首份“大考”答卷。

??作為行業(yè)觀察者，我們發(fā)現(xiàn)，時(shí)代鄰里這份報(bào)告通過實(shí)質(zhì)性議題的動(dòng)態(tài)迭代、科技賦能的深度融合以及以人為本的價(jià)值深耕，構(gòu)建了一套獨(dú)具物業(yè)行業(yè)特色的可持續(xù)發(fā)展披露范式，生動(dòng)詮釋了ESG如何從一份報(bào)告轉(zhuǎn)化為企業(yè)的增長動(dòng)能。

??議題重構(gòu)：

??從“靜態(tài)羅列”到“戰(zhàn)略對(duì)齊”

??ESG報(bào)告的根基在于實(shí)質(zhì)性議題評(píng)估（Materiality Assessment）。許多企業(yè)的痛點(diǎn)在于議題往往多年不變，導(dǎo)致報(bào)告與企業(yè)當(dāng)下的戰(zhàn)略脫節(jié)。

??時(shí)代鄰里在2025年ESG報(bào)告最核心的亮點(diǎn)之一是對(duì)ESG議題管理體系進(jìn)行了全維度的升級(jí)。

??報(bào)告顯示，2025年，時(shí)代鄰里重新啟動(dòng)全流程實(shí)質(zhì)性議題評(píng)估工作，基于全球與國內(nèi)行業(yè)發(fā)展趨勢、監(jiān)管政策更新、企業(yè)商業(yè)模式與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，參考GRI、SDGs、SASB、MSCI等國內(nèi)外主流標(biāo)準(zhǔn)與同行實(shí)踐，基于23項(xiàng)ESG重要議題清單，面向內(nèi)外部持份者開展問卷調(diào)研，累計(jì)回收109份有效反饋，同步完成“對(duì)外部持份者的重要性”與“對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性”雙維度量化評(píng)估，最終形成8項(xiàng)高度重要議題、10項(xiàng)中度重要議題、5項(xiàng)輕度重要議題的分級(jí)矩陣。

??1. 從17到6：氣候變化議題的戰(zhàn)略躍升

??最值得關(guān)注的變化是：“應(yīng)對(duì)氣候變化”的議題排名從2024年的第17位躍升至第6位，“能源管理”和“溫室氣體排放管理”也大幅前移。這一排名變動(dòng)，直觀反映了港交所2025年修訂版ESG報(bào)告守則對(duì)氣候相關(guān)披露的強(qiáng)制要求，以及企業(yè)“雙碳”戰(zhàn)略落地的內(nèi)在需求。時(shí)代鄰里不僅完成了合規(guī)響應(yīng)，更將其內(nèi)化為戰(zhàn)略行動(dòng)：物聯(lián)網(wǎng)智慧照明改造、能源管理平臺(tái)搭建、“雙碳”戰(zhàn)略落地等一系列舉措，讓議題優(yōu)先級(jí)的提升有了堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)支撐。

??2.創(chuàng)新服務(wù)與智慧物業(yè)：從邊緣到中心

??另一個(gè)顯著變化是“創(chuàng)新服務(wù)與智慧物業(yè)”議題排名從第20位躍升至第12位。這一排名變動(dòng)深度契合時(shí)代鄰里智能化轉(zhuǎn)型、科技賦能服務(wù)的核心戰(zhàn)略，以及業(yè)主與投資者對(duì)智慧物業(yè)服務(wù)的持續(xù)增長需求。從DeepSeek大模型集成的AI數(shù)字人助手“小邦”，到前端智能感知與云端AI分析的安防體系，時(shí)代鄰里正在將智慧物業(yè)從概念推向全場景落地。這表明，時(shí)代鄰里的ESG管理不僅是為了“達(dá)標(biāo)”而做，更是為了“發(fā)展”而做。

??通過這種動(dòng)態(tài)的議題重構(gòu)，時(shí)代鄰里的ESG報(bào)告實(shí)現(xiàn)了與企業(yè)戰(zhàn)略的深度咬合。這種“以變應(yīng)變”的議題管理機(jī)制，正是企業(yè)具備高韌性治理能力的體現(xiàn)。

??雙輪驅(qū)動(dòng)：科技與綠色的“化學(xué)反應(yīng)”

??在“雙碳”目標(biāo)已成為國家戰(zhàn)略的今天，如何平衡“降本增效”與“綠色低碳”是擺在所有物業(yè)公司面前的一道難題。時(shí)代鄰里的解法是：拒絕單純的“苦行僧”式節(jié)能，而是通過數(shù)字化技術(shù)實(shí)現(xiàn)“智慧”節(jié)能。

??1.智慧物業(yè)：從“概念”走向“場景”

??報(bào)告的5.1專題“初心計(jì)劃5.0”系統(tǒng)呈現(xiàn)了時(shí)代鄰里數(shù)智化物業(yè)的全維度布局。我們將其提煉為三個(gè)關(guān)鍵特征：

??第一，技術(shù)架構(gòu)的完整性。從AI大模型、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算到數(shù)字孿生技術(shù)，時(shí)代鄰里搭建了覆蓋“感知－分析－決策－執(zhí)行”全鏈路的智慧社區(qū)解決方案。這不是零散的單點(diǎn)應(yīng)用，而是一套可擴(kuò)展、可復(fù)制的技術(shù)底座。

??第二，應(yīng)用場景的穿透力。報(bào)告通過豐富的落地案例展現(xiàn)了技術(shù)對(duì)服務(wù)體驗(yàn)的實(shí)質(zhì)性提升：AI數(shù)字人助手“小邦”配備20萬+標(biāo)準(zhǔn)化素材庫，支持200+工作場景，3秒生成專業(yè)文檔；智能安防體系通過“前端智能感知+云端AI分析”，將應(yīng)急響應(yīng)時(shí)間縮短至秒級(jí)，誤報(bào)率控制在3%以下；智慧通行系統(tǒng)使人行、車行效率提升40%以上。這些數(shù)據(jù)讓“科技賦能”不再是空洞的口號(hào)。

??第三，人機(jī)協(xié)同的務(wù)實(shí)路徑。值得關(guān)注的是，時(shí)代鄰里并未陷入“機(jī)器替代人”的敘事陷阱，而是強(qiáng)調(diào)“智能人機(jī)協(xié)同平臺(tái)”的搭建。24小時(shí)無人清掃機(jī)器人承擔(dān)重復(fù)性勞動(dòng)，而物業(yè)人員則從繁瑣事務(wù)中解放出來，向“會(huì)修智能設(shè)備的安全衛(wèi)士”“精通病蟲害防治的工程師傅”轉(zhuǎn)型。這種“機(jī)器做標(biāo)準(zhǔn)、人做溫暖”的分工邏輯，更符合服務(wù)行業(yè)的本質(zhì)。

??2、 綠色實(shí)踐：從“精準(zhǔn)節(jié)能”到“全民減碳”

??2025年，時(shí)代鄰里的綠色實(shí)踐在兩條并行的軌道上實(shí)現(xiàn)了跨越：一是通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改造實(shí)現(xiàn)“精準(zhǔn)節(jié)能”，二是通過“鄰里減碳官”等創(chuàng)意活動(dòng)推動(dòng)“全民減碳”。技術(shù)硬支撐與社區(qū)軟服務(wù)的結(jié)合，構(gòu)成了時(shí)代鄰里完整的綠色行動(dòng)體系。

??在精準(zhǔn)節(jié)能層面，物聯(lián)網(wǎng)智慧照明改造是典型的技術(shù)降碳案例。2024年時(shí)代鄰里落地首批車庫物聯(lián)網(wǎng)智慧照明改造，2025年完成了約30%在管項(xiàng)目的改造落地，重點(diǎn)聚焦公區(qū)照明高耗能場景；預(yù)計(jì)2026年底覆蓋率達(dá)60%。這種基于物聯(lián)網(wǎng)的精準(zhǔn)管控，使得照明能耗實(shí)現(xiàn)了集中化、智能化管理。

??此外，報(bào)告還系統(tǒng)披露了公司基于智慧建筑物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)搭建的一體化能源管理體系、精細(xì)化水資源管理模式、全流程廢棄物分類處置機(jī)制，讓技術(shù)真正服務(wù)于減碳目標(biāo)。

??在全民減碳層面，2025年，時(shí)代鄰里發(fā)起的“鄰里減碳官” 系列公益活動(dòng)成為年度亮點(diǎn)。該活動(dòng)在廣州、佛山、東莞、鶴山、長沙、成都、海南陵水等全國七大城市同步展開，覆蓋社區(qū)與寫字樓，吸引超過2000個(gè)家庭及眾多企業(yè)員工參與，讓“減碳”從一個(gè)抽象概念變成了可觸摸、可參與的生活體驗(yàn)。

??活動(dòng)以游戲化設(shè)計(jì)與資源循環(huán)為核心路徑，有效破解了社區(qū)低碳行動(dòng)“動(dòng)員難、堅(jiān)持難”的普遍困境。其中，時(shí)代鄰里與國際知名運(yùn)動(dòng)品牌迪卡儂聯(lián)動(dòng)的“循環(huán)市集” 尤為引人注目：居民可用廢舊瓶蓋現(xiàn)場壓制個(gè)性化鑰匙扣，直觀感受“廢料新生”；垃圾分類弓箭射擊、紙板乒乓球等游戲，則將環(huán)保知識(shí)學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)化為輕松有趣的競技挑戰(zhàn)。

??在長沙，孩子們身著由快遞袋、舊報(bào)紙制成的“環(huán)保時(shí)裝”自信走秀，獲長沙電視臺(tái)報(bào)道；在成都，落葉被制作成帽子與披風(fēng)，傳遞“天下無廢”的循環(huán)智慧；在佛山，“以‘蔬’換書”活動(dòng)讓閑置書籍兌換新鮮蔬菜，實(shí)現(xiàn)“精神食糧”與“物質(zhì)營養(yǎng)”的雙向滋養(yǎng)；在東莞，咖啡渣培育多肉植物的體驗(yàn)，讓居民親身感知廚余垃圾資源化的奇妙過程。在鶴山，活動(dòng)更與當(dāng)?shù)刈〗ú块T、社區(qū)黨支部深度融合，形成了“黨群企民”協(xié)同共治的低碳實(shí)踐樣本。

??這一系列活動(dòng)不僅僅是環(huán)保倡導(dǎo)，更是一次鄰里關(guān)系的重塑——以低碳為共同目標(biāo)，讓“綠色”成為連接社區(qū)成員、企業(yè)員工的情感新紐帶，使可持續(xù)生活從個(gè)體選擇逐漸轉(zhuǎn)化為社群共識(shí)與集體行動(dòng)?！班徖餃p碳官”的七城實(shí)踐，生動(dòng)詮釋了時(shí)代鄰里如何從“精準(zhǔn)節(jié)能”的技術(shù)深耕，邁向“全民減碳”的價(jià)值共創(chuàng)。

??人本價(jià)值：ESG的“溫度”與“底色”

??對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)行業(yè)來說，員工是企業(yè)最核心的資產(chǎn)。如果員工滿意度低，客戶滿意度必然無從談起。時(shí)代鄰里在“以人為本”維度的披露，展現(xiàn)了其作為雇主的深厚底蘊(yùn)。

??1.權(quán)益保障體系的完整性

??報(bào)告從平等合規(guī)用工、薪酬福利保障、職業(yè)成長發(fā)展、職業(yè)健康安全、全方位人文關(guān)懷、民主溝通機(jī)制幾大維度，構(gòu)建了完整的員工權(quán)益保障體系。在合規(guī)用工層面，時(shí)代鄰里嚴(yán)格遵循《中華人民共和國勞動(dòng)法》等相關(guān)法律法規(guī)，報(bào)告期內(nèi)勞動(dòng)合同簽訂率100%，勞工歧視事件數(shù)為0，建立了完善的反童工、反強(qiáng)迫勞動(dòng)管控機(jī)制，堅(jiān)守用工合規(guī)底線；在薪酬福利層面，構(gòu)建了與崗位、能力、績效掛鉤的市場化薪酬體系，依法足額繳納五險(xiǎn)一金，配套節(jié)日關(guān)懷、健康體檢、高溫補(bǔ)貼、證書津貼等多元化補(bǔ)充福利，保障員工共享企業(yè)發(fā)展成果。

??2. 職業(yè)成長通道的可視化

??報(bào)告中提到的“時(shí)代鄰里學(xué)院”及全周期培訓(xùn)體系令人印象深刻。2025年員工培訓(xùn)覆蓋率100%，人均培訓(xùn)時(shí)長達(dá)37.59小時(shí)。這些數(shù)據(jù)指標(biāo)背后，是一套可追溯、可驗(yàn)證的管理體系在運(yùn)轉(zhuǎn)。

??更重要的是，時(shí)代鄰里搭建了管理、專業(yè)、銷售、操作四大序列晉升通道。這種機(jī)制設(shè)計(jì)，將員工的個(gè)人職業(yè)規(guī)劃與公司發(fā)展牢牢綁定，有效解決了行業(yè)流動(dòng)性大的痛點(diǎn)。

??3.責(zé)任與關(guān)愛的閉環(huán)

??除了職業(yè)發(fā)展，時(shí)代鄰里在員工權(quán)益保障上也做到了“無死角”。從通過ISO45001職業(yè)健康安全管理認(rèn)證，搭建了全流程職業(yè)健康安全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，到組織員工生日會(huì)、節(jié)日主題活動(dòng)、困難員工愛心幫扶、心理健康與體重管理專項(xiàng)活動(dòng)，時(shí)代鄰里構(gòu)建了多維度員工關(guān)愛體系。

??這種對(duì)“人”的尊重與投入，最終轉(zhuǎn)化為了對(duì)外的服務(wù)力。正如報(bào)告所言，時(shí)代鄰里通過“六邊形戰(zhàn)士”團(tuán)隊(duì)的打造，讓每一位物業(yè)人員成為多面手，直接提升了服務(wù)響應(yīng)效率。

??硬核績效：三年數(shù)據(jù)見證跨越式突破

??ESG披露最容易陷入“口號(hào)式”的陷阱。時(shí)代鄰里2025年報(bào)告的最大亮點(diǎn)，在于用可驗(yàn)證的績效數(shù)據(jù)構(gòu)建了說服力。

??1. 溫室氣體排放：密度持續(xù)下降

??2025年時(shí)代鄰里溫室氣體排放密度降至6.54噸CO?e/百萬元營業(yè)收入，相較于2024年的8.76噸CO?e/百萬元營業(yè)收入、2023年的8.63噸CO?e/百萬元營業(yè)收入，實(shí)現(xiàn)顯著下降；其中范圍二間接碳排放從2024年的19268.70噸 CO?e降至2025年的16226.89噸CO?e，直接印證了時(shí)代鄰里智慧能源管理、節(jié)能改造舉措的實(shí)際成效。

??2. 水資源管理：降幅超60%

??在水資源管理方面，時(shí)代鄰里耗水強(qiáng)度實(shí)現(xiàn)跨越式下降，2025年耗水強(qiáng)度降至 272.32立方米/百萬元營業(yè)收入，相較于2024年的734.19立方米/百萬元營業(yè)收入、2023年的742.32立方米/百萬元營業(yè)收入，降幅超60%，充分體現(xiàn)了時(shí)代鄰里精細(xì)化水資源管理、智慧灌溉改造、非傳統(tǒng)水源利用等舉措的落地成果。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)時(shí)代鄰里水電費(fèi)用較2024年節(jié)約147萬元，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

??3.多維績效的均衡呈現(xiàn)

??除了環(huán)境績效，報(bào)告還同步披露了客戶服務(wù)、員工管理、供應(yīng)鏈管理、社區(qū)公益等維度的核心數(shù)據(jù)：客戶滿意度整體好評(píng)率88%、全年舉辦超3000場社區(qū)線下活動(dòng)、向香港火災(zāi)災(zāi)民捐贈(zèng)150萬港元善款。這種多維度的均衡披露，展現(xiàn)了ESG實(shí)踐的全面性。

??行業(yè)啟示：

??物業(yè)ESG披露從合規(guī)到價(jià)值創(chuàng)造

??通過對(duì)時(shí)代鄰里2025年ESG報(bào)告的深度解讀，我們提煉出以下行業(yè)啟示：

??第一，議題識(shí)別從“模板化”走向“定制化”。實(shí)質(zhì)性議題評(píng)估不應(yīng)是對(duì)標(biāo)同行的“填空題”，而應(yīng)成為識(shí)別企業(yè)獨(dú)特風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的戰(zhàn)略工具。時(shí)代鄰里將氣候變化與智慧物業(yè)議題優(yōu)先級(jí)大幅提升，正是基于監(jiān)管趨勢與企業(yè)戰(zhàn)略的雙重判斷。

??第二，科技是ESG落地的核心杠桿。無論是智慧物業(yè)的服務(wù)效率提升，還是物聯(lián)網(wǎng)照明的能耗優(yōu)化，科技都在其中扮演了關(guān)鍵角色。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，ESG披露不應(yīng)是“寫報(bào)告”，而應(yīng)是“做管理”——而科技是連接“說”與“做”的橋梁。

??第三，績效數(shù)據(jù)是最有力的語言。三年能耗對(duì)比數(shù)據(jù)、水電費(fèi)用節(jié)約金額、客戶滿意度變化趨勢……這些可驗(yàn)證的量化指標(biāo)，遠(yuǎn)比定性描述更具說服力。時(shí)代鄰里報(bào)告的最大特點(diǎn)，正在于“用數(shù)據(jù)說話”的務(wù)實(shí)風(fēng)格。

??第四，人是ESG價(jià)值的最終承載者。員工培訓(xùn)覆蓋率、流失率、工傷率、投訴響應(yīng)率……這些社會(huì)維度指標(biāo)的背后，反映的是企業(yè)的管理能力與文化底色。在服務(wù)同質(zhì)化競爭日益激烈的今天，“人”的差異正在成為物業(yè)企業(yè)的核心競爭力。

??在存量時(shí)代，物業(yè)服務(wù)的價(jià)值不再僅僅體現(xiàn)在保安、保潔、保修這些基礎(chǔ)動(dòng)作上，更體現(xiàn)在如何利用科技手段創(chuàng)造更綠色的環(huán)境，如何通過人文關(guān)懷激發(fā)組織的活力，以及如何通過負(fù)責(zé)任的治理贏得社會(huì)的長久信任。

??向綠而行，是時(shí)代的必答題；

??以人為本，是企業(yè)的常青基。

??時(shí)代鄰里的這份報(bào)告，為我們展示了物業(yè)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的另一種可能。我們有理由相信，那些將ESG真正融入戰(zhàn)略血脈的企業(yè)，終將在時(shí)代的浪潮中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。