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??【克而瑞物管研究】

??5月15日，2026中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會在廈門舉辦。會議發(fā)布了“2026中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力研究成果”等一系列研究成果，以物業(yè)綜合實力領域權威成果為行業(yè)樹立了年度風向標。

??現(xiàn)場眾多大咖也帶來了他們的最新思考與洞察，本文對「2026中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會」的嘉賓干貨做了整理，與各位讀者一起分享。

??本期嘉賓

??綠城椿齡康養(yǎng)集團董事長 劉玲玲

??在「2026中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會」現(xiàn)場，綠城椿齡康養(yǎng)集團董事長劉玲玲以《守正提質  向新而行：“物業(yè)+”時代探索康養(yǎng)服務的創(chuàng)新之路》為主題做了分享：

??在物業(yè)行業(yè)面臨保盤難、投訴升級、差異化不足、利潤率承壓的多重困境下，“物業(yè)+康養(yǎng)”正成為行業(yè)破局的重要方向。

??行業(yè)困局凸顯，康養(yǎng)成為破局關鍵變量

??當前物業(yè)行業(yè)正經(jīng)歷深刻調整，四大核心困境日益凸顯：

??一是保盤難度加大，存量項目流失加速，甲方合作關系從“托付”轉向“招標”，市場競爭愈發(fā)激烈；

??二是業(yè)主投訴升級，微小服務瑕疵易被放大為信任危機，行業(yè)服務標準面臨更高要求；

??三是差異化優(yōu)勢不明顯，多數(shù)物業(yè)聚焦基礎服務，業(yè)主難以感知“非你不可”的核心價值；

??四是利潤率持續(xù)承壓，人力、能耗等成本剛性上漲，傳統(tǒng)“四保”服務模式利潤空間已近乎透明。

??在行業(yè)普遍陷入增長瓶頸之際，長者群體成為被忽視的最大變量。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，中國60歲以上人口已達3.23億，其中90%以上選擇居家養(yǎng)老；2025年中國養(yǎng)老產業(yè)市場規(guī)模突破10萬億，預計2030年將達到20萬億。未來10年，每年至少有2500萬老齡人口增長，新一代老年群體具備較強的資產實力與消費意愿，對高品質、有尊嚴的養(yǎng)老服務需求呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，這為“物業(yè)+康養(yǎng)”的發(fā)展提供了廣闊市場空間。

??與此同時，政策紅利持續(xù)釋放，為“物業(yè)+康養(yǎng)”保駕護航。近兩年，國家與地方密集出臺相關引導政策，八部委、住建部、國務院等先后發(fā)布文件，北京、上海、浙江、湖北等多地推出試點方案與支持措施，明確鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展居家社區(qū)養(yǎng)老服務，政策層面已為行業(yè)發(fā)展“鋪好路”，等待物業(yè)企業(yè)主動“上車道”。

??“物業(yè)+康養(yǎng)”的天然協(xié)同優(yōu)勢

??不可替代的核心壁壘

??物業(yè)與康養(yǎng)天生具備高度協(xié)同性，這種優(yōu)勢是其他任何遠程平臺或專業(yè)機構都無法替代的，核心體現(xiàn)在五大維度，可概括為“近、親、信”三大關鍵詞。

??一是距離優(yōu)勢，物業(yè)擁有最高頻的服務觸點。物業(yè)人員每日與業(yè)主接觸，無論是敲門問候、快遞代收，還是水電維修，這種“抬頭不見低頭見”的天然物理距離，構建了無法跨越的服務壁壘，讓康養(yǎng)服務能夠實現(xiàn)“零距離”交付。

??二是信息優(yōu)勢，物業(yè)掌握最精準的長者需求畫像。通過日常觀察，物業(yè)能夠精準了解長者的生活習慣——幾點出門、幾天未取報紙、家中燈光是否常亮，這些真實的“生活數(shù)據(jù)”，比任何問卷調研都更能精準捕捉長者的養(yǎng)老需求。

??三是信任優(yōu)勢。物業(yè)與業(yè)主長期相處形成的情感鏈接，為康養(yǎng)服務的落地奠定了堅實基礎。相較于陌生的專業(yè)康養(yǎng)機構，業(yè)主更愿意相信朝夕相處的物業(yè)團隊，這種信任能夠有效降低服務推廣與轉化的難度。

??四是資源優(yōu)勢。物業(yè)可依托現(xiàn)有團隊與場地，無需額外鋪新網(wǎng)點、建新團隊，只需為現(xiàn)有服務人員增加養(yǎng)老服務技能培訓，即可快速拓展康養(yǎng)服務，實現(xiàn)資源高效利用。

??五是場景優(yōu)勢，物業(yè)所在的社區(qū)的是康養(yǎng)服務最低成本的交付閉環(huán)。社區(qū)作為長者生活的核心場景，能夠實現(xiàn)康養(yǎng)服務的即時響應與便捷交付，讓長者在熟悉的環(huán)境中享受專業(yè)養(yǎng)老服務，提升服務體驗。

??更為重要的是，康養(yǎng)屬性正成為房產與物業(yè)最稀缺的溢價能力。具備優(yōu)質康養(yǎng)服務的項目，不僅能提升業(yè)主滿意度與忠誠度，更能實現(xiàn)房產價值的顯著提升，成為物業(yè)企業(yè)差異化競爭的核心抓手。

??綠城椿齡康養(yǎng)實踐：

??從產品創(chuàng)新到模式落地，打造可復制范本

??基于對行業(yè)趨勢的精準判斷與自身優(yōu)勢的挖掘，綠城椿齡康養(yǎng)深耕“物業(yè)+康養(yǎng)”領域八年，形成了涵蓋康養(yǎng)社區(qū)、社區(qū)居家服務、政府聯(lián)動運營等多維度的實踐模式，走出了一條“物業(yè)為基、康養(yǎng)為翼”的創(chuàng)新之路，其核心實踐可分為三大板塊：

??（一）CCKC同城頤養(yǎng)社區(qū)：打造混齡共生的康養(yǎng)新范式

??綠城椿齡首創(chuàng)CCKC同城頤養(yǎng)社區(qū)產品，打破傳統(tǒng)CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）“圈住老人”的模式，提出“留住生活、守住親情”的核心理念，打造混齡共生的康養(yǎng)社區(qū)。從規(guī)劃階段就實現(xiàn)房產、物業(yè)、康養(yǎng)多線并行，構建“一老一小”共處的社區(qū)生態(tài)，打破“養(yǎng)老孤島”。

??該類項目的核心優(yōu)勢的體現(xiàn)在三個方面：

??一是溢價顯著，均價高出周邊同類型項目30%-40%；

??二是服務專業(yè)，物業(yè)管家全員通過養(yǎng)老護理員、急救、認知癥基礎培訓，實現(xiàn)物業(yè)服務與康養(yǎng)服務的深度融合；

??三是模式創(chuàng)新，將康養(yǎng)理念融入社區(qū)規(guī)劃、產品設計、運營管理全流程，實現(xiàn)“DNA融合”，讓康養(yǎng)成為社區(qū)的核心基因。

??（二）長者深度服務體系：免費筑信任，分層創(chuàng)利潤

??綠城椿齡深刻認識到，“物業(yè)+康養(yǎng)”不是簡單的服務疊加，而是雙向賦能。2025年，綠城服務與綠城椿齡聯(lián)合發(fā)布長者深度服務體系，涵蓋六大核心服務主題，從生活便利、身心安全、精神豐盈、健康促進、增值服務等維度，系統(tǒng)性滿足長者全生命周期的雙重訴求。2026年，進一步提煉出4個長者深度IP服務，分別是家庭煥新頤養(yǎng)計劃、安心藥箱守護計劃、頤樂學院銀海豚計劃、孝心傳遞時光計劃，打造差異化服務標簽。

??其核心運營邏輯是“免費服務做信任，分層服務做利潤”。免費服務并非額外疊加，而是在物業(yè)服務基礎上，為物業(yè)人員增加康養(yǎng)護理基本技能，通過免費的基礎康養(yǎng)服務建立業(yè)主信任；在此基礎上，推出分層付費服務，滿足不同長者的個性化、高品質需求，實現(xiàn)服務價值與商業(yè)價值的雙贏。這種模式不僅提升了業(yè)主滿意度，更成為物業(yè)保盤、實現(xiàn)溢價的重要壁壘。

??（三）政府聯(lián)動運營：構建可規(guī)模、可復制的賺錢閉環(huán)

??綠城椿齡積極聯(lián)動政府資源，探索“街道統(tǒng)籌+專業(yè)服務商+物業(yè)落地”的一體化運營模式，實現(xiàn)康養(yǎng)服務的規(guī)?；?、標準化落地，其中以杭州拱墅區(qū)小河街道、翠苑一區(qū)、桐廬縣域的實踐最具代表性。

??截至2025年底，綠城椿齡在杭州已承接132個居家養(yǎng)老服務中心（含13個街道級、71個社區(qū)級、49個村級），25個街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）居家上門服務，85個社區(qū)食堂及助餐點，累計服務長者117萬余人次，其中政府居家上門服務110萬人次，綠城園區(qū)健康管理服務7萬人次，物業(yè)+政府聯(lián)動的居家業(yè)務凈利潤率達10%，實現(xiàn)了社會效益與經(jīng)濟效益的雙豐收。

??從賦能主業(yè)到打造獨立增長極

??經(jīng)過八年深耕，綠城椿齡康養(yǎng)已從綠城服務的康養(yǎng)板塊，成長為具備獨立、專業(yè)、品牌價值的大型綜合康養(yǎng)服務集團，成為綠城服務生活服務生態(tài)的重要組成部分。集團緊扣國家“9073”養(yǎng)老服務體系，構建以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老為三大主營業(yè)務，整合椿游、健康管理、家庭服務、適老化改造等多元產品線的“3+3+N”體系。

??在主營業(yè)務方面，涵蓋康養(yǎng)地產開發(fā)運營（CCKC城市/遠郊同城頤養(yǎng)、小鎮(zhèn)型康養(yǎng)地產）、社區(qū)居家運營（椿天里鄰里中心、社群活動、居家照護）、機構養(yǎng)老運營（椿悅薈、椿齡薈）；在賦能體系方面，依托椿齡研究院、椿頤科技、椿護專業(yè)陪護，實現(xiàn)標準研發(fā)、科技賦能、專業(yè)支撐；在產品延伸方面，推出椿頤4S適老化改造、聽藍健康睡眠等N條產品線，覆蓋長者全生命周期需求。

??為保障服務專業(yè)性，綠城椿齡引入國際一流管理人才，借鑒日式先進頤養(yǎng)服務理念，組建專業(yè)團隊，其中核心團隊多具備留學背景與研究生學歷，同時邀請耶魯情緒睡眠團隊、適老化設計團隊等國內外專家領銜，打造兼具專業(yè)性與人性化的康養(yǎng)服務。目前，綠城椿齡已成為中國十大養(yǎng)老品牌、國家高新技術企業(yè)，收獲百余項國家級、省級榮譽，其模式已具備全國復制推廣的條件。

??中小物業(yè)入局康養(yǎng)，需堅守長期主義

??物業(yè)行業(yè)正從“管理空間”走向“服務人”，而服務人的最高頻、最剛需、最長尾的場景，就是服務好長者，這是行業(yè)未來的重要增長極。

??對于中小物業(yè)企業(yè)而言，入局康養(yǎng)無需盲目擴張，應遵循“先調研、小試點、跑通模型，再復制擴張”的原則，避免重資產投入與盲目跟風。同時需明確，養(yǎng)老服務最難的不是建設場地，而是實現(xiàn)服務標準化、品質可復制——這既是與專業(yè)康養(yǎng)機構競爭的核心，也是實現(xiàn)長期盈利的關鍵。

??此外，做康養(yǎng)必須堅守初心，拒絕硬卷噱頭，長期主義才是終極壁壘。物業(yè)企業(yè)應立足自身優(yōu)勢，依托社區(qū)入口與業(yè)主信任，聚焦長者真實需求，通過免費服務建立信任，分層服務實現(xiàn)盈利，逐步構建“物業(yè)入口+專業(yè)能力”的賺錢閉環(huán)，讓康養(yǎng)成為存量社區(qū)的第二增長曲線。

??結語

??守正，守的是服務者的本分；向新，新在敢于跨界融合。

??在銀發(fā)經(jīng)濟加速崛起、物業(yè)行業(yè)面臨轉型的當下，“物業(yè)+康養(yǎng)”不僅是破解行業(yè)困局的有效路徑，更是實現(xiàn)價值重塑的重要方向。綠城椿齡康養(yǎng)的實踐證明，物業(yè)與康養(yǎng)的雙向賦能，既能守住物業(yè)基本盤，又能孵化獨立造血的新增長極。

??未來，隨著政策的持續(xù)加持、市場需求的不斷升級，相信越來越多的物業(yè)企業(yè)將加入“物業(yè)+康養(yǎng)”的賽道，以物業(yè)服務的溫度，溫暖每一位長者的晚年時光，讓長壽時代不僅有長度的延伸，更有質量的飛躍。