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??近日，“全款買房”不脛而走。

??深圳貝殼研究院發(fā)布的2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交中全款買家占比約?25.1%?。在成交總價(jià)?200萬(wàn)元以下的剛需小戶型房源中，全款購(gòu)房的比例高達(dá)?34.1%。

??這意味著深圳每4個(gè)人中就有1個(gè)人全款買二手房，其中買200萬(wàn)以下的更是每3人中就有1個(gè)人是全款。

??從“貸款買房”到“存款買房”，背后是購(gòu)房者心態(tài)更趨于理性的選擇，過去高增長(zhǎng)時(shí)期“杠桿拉滿”的做法已不再適用于當(dāng)下。

??數(shù)年前，“全款買房”曾被視為“不明智”的選擇。

??在房地產(chǎn)行業(yè)上升期，用20-30%的首付撬動(dòng)100%的資產(chǎn)，房?jī)r(jià)上升所獲得的收益率遠(yuǎn)高于房貸。在未來(lái)收入預(yù)期上升期，剛畢業(yè)時(shí)的月供壓力也在幾年后加薪中變得游刃有余。

??然而據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布的2026年一季度數(shù)據(jù)，深圳二手房成交中全款買家占比約?25.1%?。在成交總價(jià)?200萬(wàn)元以下的剛需小戶型房源中，全款購(gòu)房的比例高達(dá)?34.1%。

??全款買房的人變多了。

??事實(shí)上，2023年至今，個(gè)人購(gòu)房貸款余額已降三年。2025年四季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額約37.01萬(wàn)億元，較2024年同期下降1.78%，較2023年1月較高點(diǎn)降了1.93萬(wàn)億元。

??房貸余額的變少，一方面是買房人變少了，另外一方面也是杠桿率在變低。

??《2025年四季度宏觀杠桿率報(bào)告》顯示，居民部門杠桿率已從2024年末的61.4%回落至59.4%。2025年，居民部門債務(wù)增速為0.5%，創(chuàng)歷史新低。其中，房貸增速預(yù)計(jì)為-1.5%，略低于上年的-1.3%，自2023年二季度起已連續(xù)11個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)。

??央行最新發(fā)布的2026年4月社融與信貸數(shù)據(jù)顯示，4月居民貸款減少7869億元，同比多減2653億元，其中，短期貸款減少4462億元，同比多減443億元，中長(zhǎng)期貸款方面，4月減少3408億元，同比多減2177億元。

??這說(shuō)明，2026年至今居民加杠桿意愿依然較低。

??在“全款買房”興起的背景下，最重要的一點(diǎn)是“房?jī)r(jià)便宜”。

??從重點(diǎn)32個(gè)一二線城市2025年套均總價(jià)來(lái)看，大部分城市無(wú)論新房還是二手房套均總價(jià)都在300萬(wàn)元/套以下。即使是一線城市，二手房套均價(jià)也大多在300萬(wàn)元/套以下。

??套均總價(jià)代表的是所有房子成交總價(jià)的平均數(shù)，若以成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，即使是房?jī)r(jià)相對(duì)最高的上海，200萬(wàn)元/套以下的成交也在44%以上。

??這代表，如今大部分城市100萬(wàn)即可買房。

??較低的購(gòu)房門檻，使得全款買房成為可能。

??值得注意的是，隨著近年來(lái)公積金政策的調(diào)整，已經(jīng)有越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇公積金貸款取代商業(yè)貸款。

??以“五一”假期前廣州和深圳接連放寬公積金貸款為例，政策調(diào)整后，廣州和深圳符合條件的家庭最高貸款額度分別為360萬(wàn)元、351萬(wàn)元。在此之前，上?！皽邨l”也已將公積金最高貸款額度提升至324萬(wàn)元。

??公積金貸款額度提高后，可以覆蓋許多剛需二手房源，再加上公積金貸款利率相對(duì)更低、公積金異地提取和使用越來(lái)越便捷，僅使用公積金貸款也成為越來(lái)越多人的選擇。

??無(wú)論是從“全款買房”還是“公積金買房”來(lái)看，當(dāng)前“主動(dòng)去杠桿”正成為主流。

??背后主要還是對(duì)未來(lái)收入信心的不足。

??央行發(fā)布的《城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入信心指數(shù)為45.8%，比上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??該信心指數(shù)自2023年第一季度達(dá)49.9%高位以來(lái)整體呈下降趨勢(shì)。

??在未來(lái)收入預(yù)期沒有改變之前，居民貸款意愿依然將保持低位。

??當(dāng)前這一輪市場(chǎng)復(fù)蘇主要以一線城市的低總價(jià)二手房為主要推動(dòng)，如上海200萬(wàn)以下二手房占44%以上。

??這背后是剛需群體的入場(chǎng)，這一點(diǎn)同樣可以從3-4月“小陽(yáng)春”剛需剛改盤表現(xiàn)更為出色中得到印證。

??對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，價(jià)格是極關(guān)鍵的決定因素，除了總價(jià)之外，房貸利率和成本也是其關(guān)注的焦點(diǎn)。

??以往房地產(chǎn)行業(yè)上升期，房?jī)r(jià)上升所獲得的收益覆蓋了房貸成本，如今增值預(yù)期逆轉(zhuǎn)，持有成本開始凸顯。

??未來(lái)“確定感”和“安全感”或?qū)⒊蔀楹苤匾淖h題。