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??【克而瑞物管研究】

??小區(qū)電梯廣告、場地租賃等合法共有收益，以及交房入駐階段的合規(guī)服務費，是物企運營資金的重要補充，也是物企提升服務品質(zhì)的重要支撐。

??克而瑞物管通過盤點全國多地最新物業(yè)收費及共有收益相關政策發(fā)現(xiàn)，當前監(jiān)管的核心導向的是“規(guī)范提質(zhì)”，重點明確收益與收費的合規(guī)邊界、細化管理標準，推動行業(yè)向更透明、更專業(yè)的方向發(fā)展。

??在此背景下，物企如何精準把握政策導向，規(guī)范運營流程，穩(wěn)穩(wěn)守住合法收益、實現(xiàn)穩(wěn)健盈利？

??厘清分成邊界，確保合同約定合規(guī)

??共有收益的抽成管理，是物企合規(guī)運營的重要環(huán)節(jié)。在過往的市場實踐中，物企與業(yè)主往往會在合同中直接約定公共收益的分配比例。然而，隨著監(jiān)管趨嚴，有些城市提出了具體的分配比例和剩余資金歸納方式。

??具體執(zhí)行標準清晰，可重點參考：

??· 青島市規(guī)定，利用小區(qū)共用部位、設施經(jīng)營的收入及車位場地使用費等公共收益，物企代管時扣除的管理費比例不超過20%。

??· 長沙市明確，公共收益扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后，剩余部分歸業(yè)主所有，管理成本原則上不超過公共收入的30%。

??· 上海市2026年4月1日新規(guī)范中未直接限定物業(yè)扣除成本的具體比例，但通過嚴格鎖定剩余資金的去向，大幅壓縮了隨意分配的彈性空間。

??需要強調(diào)的是兩地政策規(guī)定所扣的份額均基于營業(yè)額，這意味著它不是憑空切走的凈利潤，而是合法的成本抵扣與勞務報酬。

??結合當前的政策導向，物企在共有收益抽成上的應對策略，應從“爭取分成”轉向“合規(guī)風控”。具體可重點做好以下兩點：

??①全面盤查現(xiàn)有合同的合規(guī)性：對照項目所在地的最新地方性物業(yè)管理條例，審查現(xiàn)有合同中約定的抽成比例是否突破了當?shù)匾?guī)定的成本扣除上限。

??若當?shù)匾延忻鞔_紅線（如20%或30%），需及時調(diào)整預期并規(guī)范執(zhí)行，避免因違規(guī)超額扣除面臨處罰或敗訴風險；

??② 規(guī)范合同的表述口徑： 在新簽或續(xù)簽合同時，建議將原先容易引發(fā)業(yè)物分歧的收益分成概念，明確轉化為受法律保護的合理管理成本及代管勞務報酬。通過白紙黑字的清晰界定，既體現(xiàn)物企的勞動價值，也讓應得的收入落袋更安心。

??順應資金存儲規(guī)范

??提前規(guī)劃共有收益的使用方案

??在扣除了物企合法的管理費之后，剩余的公共收益去向何處？

??《物業(yè)管理條例》在全國層面上給出了“主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用”的基調(diào)。但在各地的具體落地中，物企必須看懂“默認兜底”與“硬性強制”的差異。但如今，各地的監(jiān)管正在持續(xù)收緊，明確了結余資金的強制流向與使用順位。

??為了防范小區(qū)“養(yǎng)老金”枯竭或資金濫用，各地對公共收益的結余去向做出了不同程度的規(guī)范。我們梳理了部分重點省市的政策，發(fā)現(xiàn)其對資金流向的管理呈現(xiàn)出以下三種鮮明特點：

??①北京市剛性劃分公共收益。北京市設定了強制性的資金預警紅線。政策明確規(guī)定，當專項維修資金余額不足首期應籌集金額的30%時，50%以上的公共收益金額應當優(yōu)先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

??②山東省半強制劃分公共收益。山東省的政策雖然把最終決定權交給了業(yè)主，但也設定了兜底條款。規(guī)定收益資金由業(yè)主大會決定其用途；若“未作決定的”，則主要用于補充專項維修資金，也可以作為活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)公共服務費 。這意味著，小區(qū)只要沒有形成合法的資金使用決議，這筆錢就默認必須優(yōu)先劃入維修資金賬戶。

??③長沙市強調(diào)在業(yè)主同意的前提下可用作提升小區(qū)公共區(qū)域的打造。長沙市同樣強調(diào)了公共收益的基調(diào)是主要用于補充物業(yè)專項維修資金；但在經(jīng)表決同意的前提下，也可用于保修期滿后物業(yè)共有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護等。這在保障維修資金的同時，為資金在社區(qū)內(nèi)部的靈活流轉留出了合規(guī)通道。

??④上海市設定高比例強制劃轉。 作為2026年的新規(guī)，上海并未把剩余資金的去向完全交給業(yè)主“自由發(fā)揮”，而是直接劃定了不得低于50%的硬性底線用于補充專項維修資金，體現(xiàn)了強監(jiān)管下保障小區(qū)養(yǎng)老金的政策導向。

??綜上可以看出，政策在強調(diào)維修資金優(yōu)先性的同時，也充分賦予了業(yè)主大會對公共收益的自治決定權，克而瑞物管建議物企在實操中應當化被動為主動：依據(jù)各地的政策特點，制定不同的策略：

??· 在紅線規(guī)定嚴格的城市，則優(yōu)先保障紅線劃定的資金使用規(guī)范。

??· 而在使用相對靈活的城市，在年度預算編制或召開業(yè)主大會前，物業(yè)團隊應深度調(diào)研小區(qū)的痛點，提前策劃并向業(yè)主提交一份可見、可感的共有收益反哺園區(qū)方案。例如，提議將結余資金用于非保修期內(nèi)的小區(qū)門禁系統(tǒng)智能化升級、兒童游樂設施煥新、公共綠化大面積補種，或是直接沖抵部分物業(yè)費欠款等。

??開發(fā)新增值服務，規(guī)范現(xiàn)有收費條目

??目前我國不少城市在交房入住和前期裝修階段，還需要繳納門禁卡工本費、裝修押金、強制垃圾清運費等。然而，近期的新的物業(yè)收費政策則對這類交房階段的搭車收費劃定了紅線，明確了收費與服務的合法邊界。

??1、劃定收費紅線，全面清理交房“搭車”收費

??克而瑞物管梳理了部分重點城市的政策紅線，內(nèi)容如下：

??· 北京市全面叫停裝修押金與生活垃圾處理費。規(guī)定物業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務費及保證金（含裝修押金）同時，明令禁止收取生活垃圾處理費。

??· 杭州市嚴禁強制收取各類前期雜費。杭州市對前期收費名目的行為進行了嚴格規(guī)范，規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得強制向業(yè)主和裝修單位收取樓道維護費、裝修保證金、進出人員出入證工本費等費用。

??· 青島市規(guī)范門禁卡配置與裝修垃圾清運費。要求物業(yè)應當為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證 ；對于裝修產(chǎn)生的垃圾，若業(yè)主或物業(yè)使用人自行清運的，物業(yè)服務人絕對不得強行收取垃圾清運費。

??克而瑞物管認為裝修管理費用取消或是一個普遍趨勢，但在實際運營中，業(yè)主在交房和裝修階段的真實服務需求依然龐大。

??物企破局的關鍵，在于順應政策導向，從行政化強制收費向市場化自愿增值服務平滑轉型，物企可深度挖掘業(yè)主在交房裝修期的痛點。

??例如，雖然不能再強制收取統(tǒng)一的垃圾清運費和樓道維護費，但物企可以整合內(nèi)外部供應鏈資源，向業(yè)主推出可供自愿選購的“裝修管家專屬包”。這一服務包可涵蓋建材集中采購、專屬電梯搬運協(xié)調(diào)、一站式垃圾清運打包、以及裝修后的室內(nèi)開荒保潔等內(nèi)容。

??通過提供真正省心、高效的優(yōu)質(zhì)服務來打動業(yè)主，用契約化的市場服務代替簡單粗暴的強制收費。這種模式不僅經(jīng)得起合規(guī)審查，更能以實打實的服務質(zhì)量換取業(yè)主的信任，進而沉淀為企業(yè)合法、可持續(xù)的前端利潤。

??結語

??現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)進入存量時代，嚴監(jiān)管也成為常態(tài)。不管是共有收益的合理留存，還是前端服務的收費，都逐步進入透明的契約框架。

??各地密集出臺的新規(guī)，也是為了建立更公平、更陽光、質(zhì)價相符的市場競爭秩序。

??對堅守長期主義的物企而言，嚴監(jiān)管是契機而非束縛。唯有精準研讀政策、善用規(guī)則鎖定合法收益，主動轉型增值服務，才能在行業(yè)規(guī)范化浪潮中脫穎而出，實現(xiàn)合規(guī)與盈利的良性循環(huán)。