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??【克而瑞長租研究】

??本文由不動產(chǎn)AI原生工作平臺CoWork生成全程耗時12分鐘

??在重點城市的人口版圖上，租賃市場的"紅利地圖"正在被悄悄改寫。全國人口總量自2022年達峰后進入負增長階段，截止2025年末，全國總?cè)丝跒?40545萬人，去年人口凈減少339萬。這意味著，住房租賃行業(yè)逐漸脫離依托全國人口自然增長的普惠式紅利階段，全面轉(zhuǎn)向城市間人口再分配驅(qū)動的存量結(jié)構(gòu)性競爭階段。當前人口增長邏輯已由“總量增長”切換到“城市再分配”。2025年，珠三角深圳、東莞、廣州、佛山四城合計凈增超70萬人，長三角與中西部強省會穩(wěn)定吸納人口——人口流向正在重塑包括租賃在內(nèi)的整個需求版圖。

??人口流向新格局

??珠三角領(lǐng)跑，長三角穩(wěn)進，強省會虹吸

??聚焦29個萬億GDP城市，2025年末，人口超1000萬的超大城市有15座，“2000萬人口俱樂部”依然只有4名成員：重慶（3187.26萬人），上海（2485.41萬人）、北京（2180萬人）、成都（2153.5萬人）。

??備注：僅統(tǒng)計29個萬億GDP城市，合肥、泉州，南通、唐山2025年末人口數(shù)據(jù)尚未公布。數(shù)據(jù)來源：各地市統(tǒng)計局、克而瑞住房租賃研究中心整理。

??人口增量上，深圳以25.9萬的人口增量高居首位，是全國人口增量第一城，常住人口達1824.85萬人，兩年間深圳累計增加45.84萬人。緊隨其后的是東莞（22.96萬）、廣州（12.3萬）、長沙（10.49萬）、濟南（10.13萬），增量均超10萬人。增量TOP10城市中，珠三角占據(jù)4席——深圳、東莞、廣州和佛山，四城累計凈增70.46萬人

??增長率看，東莞（21.72%）、深圳（14.4%）、濟南（10.65%）位居前三，也是增長率超過10‰的唯三城市。

??備注：僅統(tǒng)計29個萬億GDP城市，合肥、泉州，南通、唐山2025年末人口數(shù)據(jù)尚未公布。數(shù)據(jù)來源：各地市統(tǒng)計局、克而瑞住房租賃研究中心整理。

??人口流向，可以歸納為三大集聚方向。

??★珠三角：深圳、東莞、廣州、佛山四城合計凈增70.46萬人；珠三角的惠州2025年人口增量也達到7.62萬人。整個珠三角是當下全國人口集聚速度最快的區(qū)域。

??★長三角：杭州（7.6萬）、南京（6.15萬）、蘇州（6.07萬）、寧波（5.6萬）保持穩(wěn)定輸入。合肥雖未公布2025年數(shù)據(jù)，但2024年增加14.9萬人、人口站上千萬級，2025年增量大概率超過杭州。

??★中西部：長沙（10.49萬）、西安（6.87萬）、成都（6.1萬）、武漢（5.28萬）、鄭州（5.28萬），強省會城市依托公共資源、就業(yè)優(yōu)勢，省內(nèi)虹吸效應(yīng)留人。

??從更長的時間維度觀察，從第七次人口普查至2025年末，人口增量排在第一的是武漢，增長了153.49萬人；杭州排在第二位，五年增長76.4萬人。四大一線城市中，過去五年增量最高的是深圳增加68.85萬人；廣州五年增加42.4萬人；而北京和上海由于人口總量控制，過去五年常住人口均有所下降，北京減少9.3萬人，上海減少1.69萬人。

??備注:合肥為2024年末數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源:各地市統(tǒng)計局、第七次人口普查、克而瑞住房租賃研究中心整理。

??租金梯度與供給版圖

??一線領(lǐng)跑，城市間分化加劇

??聚焦租房租賃市場，15個重點城市的集中式長租公寓在坪效租金、出租率、房間數(shù)等指標上，呈現(xiàn)出明顯的梯度分化。

??★租金：北京以186.6元/㎡/月斷層領(lǐng)跑，上海149.4元/㎡/月緊隨其后；深圳、廣州分別位居第三、四位；杭州以76.2元/㎡/月躋身第二梯隊；中西部強省會成都、武漢則集中在57-62元/㎡/月區(qū)間。整體租金水平與城市能級高度正相關(guān)，一線城市租賃資產(chǎn)租金溢價空間顯著高于二三線城市。

??★規(guī)模：主力供給集中在一線和杭州——上海45.9萬套、深圳35.5萬套；杭州規(guī)模超19.8萬套。中等供給為成都、鄭州、蘇州、南京、武漢、廈門等城市，其中成都10.4萬套、鄭州10.0萬套。供給薄弱的是天津、西安、濟南、重慶。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??★出租率：西安、天津以95.3%并列最高；成都94.7%、深圳94.5%緊隨其后；上海86.2%、北京87.7%居中；杭州78.8%為15城最低，同比下降4.5個百分點，反映其階段性供給壓力。中西部強省會出租率反而高于一線，反映其供需相對緊平衡；杭州出租率最低，提示行業(yè)警惕"高人口流入≠高出租率"這種簡單線性邏輯。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??值得補充的是，從集中式公寓整體滲透率來看，核心15城平均滲透率僅5.8%，廣州城中村、北京分散式影響滲透率，若考慮機構(gòu)化分散式房源規(guī)模，一線城市機構(gòu)化率基本超10%。這說明集中式公寓仍有較大的拓展空間，但不同城市之間已出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化。

??哪些城市正在享受更高的需求紅利？

??四類城市的分層判斷

??基于人口增量、集中式公寓出租率、坪效租金三大指標，對核心15城市劃分為四類紅利梯隊：

??★深、廣：紅利最確定

??深圳人口增量25.9萬全國   第一、出租率94.5%位居一線最高，租金96.9元/㎡/月。人口流入、房源去化、租客付費能力三者協(xié)同。廣州人口增量12.3萬、出租率92.5%、租金88.9元/㎡/月，租金性價比高于北上深，租賃需求活躍度穩(wěn)定。兩大城市租金消費力和去化能力兼具，紅利兌現(xiàn)確定性最高。

??★北、上：存量穩(wěn)態(tài)型高價值市場

??上海常住人口2485.41萬、租金146.1元/㎡/月、出租率86.2%；2025年保持5.15萬人增長。北京常住人口2180萬、租金186.6元/㎡/月（15城最高）、出租率87.7%（同比下降0.7個百分點）。過去五年北京人口減少9.3萬人。兩城人口增速溫和，但依托頂   級產(chǎn)業(yè)與高端流動人口底盤，擁有全國最高租金溢價、資產(chǎn)保值能力、大宗交易流動性領(lǐng)跑全國，紅利邏輯由人口增速紅利轉(zhuǎn)向城市人口底盤厚度紅利。

??★長三角核心：梯度均衡，杭州階段性供給消化壓力

??杭州人口增量7.6萬看似不低，但出租率僅78.8%（15城最低），同比下降4.5個百分點。這暴露出杭州集中式公寓的階段性供給過?；蚪Y(jié)構(gòu)錯配，新供應(yīng)聚焦外圍影響整體租金和出租率。南京人口增量6.15萬、出租率92.3%、租金69.5元/㎡/月，供需匹配較好，且出租率同比上升1.1個百分點。蘇州人口增量6.07萬、出租率86.3%、租金76.23元/㎡/月，需求質(zhì)量明顯更高。長三角整體穩(wěn)健，但內(nèi)部已出現(xiàn)明顯分化。

??中西部強省會：出租率高，但租金天花板低

??成都人口增量6.1萬、出租率94.7%（15城第三）、租金61.6元/㎡/月； 武漢人口增量5.28萬、出租率92.3%、租金57.0元/㎡/月；西安人口增量6.87萬、出租率95.3%（15城并列第一）、租金77.1元/㎡/月。中西部強省會靠省內(nèi)虹吸留人，基本盤穩(wěn)定，出租率全部維持在92%以上。但租金水平偏低，單房間產(chǎn)出有限，“有效租賃消費力”對資產(chǎn)端回報的轉(zhuǎn)化偏弱，長期租金提升空間受制于本地工資水平和產(chǎn)業(yè)升級速度。

??小結(jié)

??人口正向珠三角、長三角核心、中西部強省會加速集聚。對住房租賃企業(yè)而言，紅利兌現(xiàn)取決于三個變量的匹配——人口流入強度、機構(gòu)化供給缺口、有效租賃消費力。

??只有當這三者同時在線，租賃市場的紅利才會真正落定。深圳、廣州是當下三者匹配度最高的樣本；成都、武漢是“兩強一弱”的另一種——人口和去化強，但單位產(chǎn)出偏弱；杭州則提醒大家，人口增量與租賃兌現(xiàn)并不天然畫等號。

??特別提醒

??1.本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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