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??【克而瑞長租研究】

       前言

??存量商辦轉(zhuǎn)型有三大優(yōu)質(zhì)改造路徑：改精品酒店可借區(qū)位優(yōu)勢搶抓商旅客源，快速盤活資產(chǎn)、回籠現(xiàn)金流；做高端服務(wù)式公寓依托高品質(zhì)配套與管家服務(wù)，具備抗周期屬性，深挖長期資產(chǎn)增值空間；開發(fā)白領(lǐng)公寓面向年輕上班族，以標準化社區(qū)產(chǎn)品連鎖規(guī)?；\營，持續(xù)獲取穩(wěn)定租金收益。

??克而瑞住房租賃研究中心結(jié)合重點城市典型“商改租”項目案例開展深度解析，為行業(yè)存量商業(yè)地產(chǎn)商改租轉(zhuǎn)型實踐提供實操參考。

??本文節(jié)選于《“十五五”新周期下，商改住模式研究及案例分析》報告

??Part 01

??上海徐家匯 GROW 瑞貝庭公寓酒店

??01、資產(chǎn)狀況

??思睿國內(nèi)首個城市更新重資產(chǎn)投資項目，傳統(tǒng)酒店成功改造為服務(wù)式長租公寓

??項目位于上海市徐匯區(qū)合寶路46號，地處上海市徐匯區(qū)與黃浦區(qū)交界板塊，是思睿在國內(nèi)的首個城市更新重資產(chǎn)投資項目，并交由華住集團旗下公寓品牌城家進行長期運營。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??02、定位方向

??徐家匯核心，享頂  級城市配套資源，中高端客群匯聚，打造商旅融合型服務(wù)式公寓

??距離地鐵9號線、12號線嘉善路站400米。1公里內(nèi)有3條地鐵線路貫穿，可直達南京西路、淮海路、新天地、徐家匯等多個繁華商圈，交通便利。同時，項目近打浦橋商業(yè)區(qū)，步行可至日月光中心，基礎(chǔ)生活及商業(yè)商務(wù)配套十分完善。

??周邊商務(wù)樓宇環(huán)繞，客群高度復(fù)合，主要包括中長期派駐的企業(yè)中高管、頻繁出差的商務(wù)人士，以及有臨時過渡或品質(zhì)租住需求的個人與家庭。中高端客群底層支撐充足。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??03、改造路徑

??基于精準客群定位，匹配產(chǎn)品、配套及服務(wù)，通過資源整合利用，單房造價僅14萬，降低成本5-10%，且縮短工期至4個月，高效提升資產(chǎn)價值

??客群聚焦與產(chǎn)品定位：主要面向徐家匯、打浦橋商圈的菁英白領(lǐng)、商務(wù)人士、家庭眷侶及養(yǎng)寵人群，滿足其高品質(zhì)、靈活租期（長短租結(jié)合）的居住需求；定位中高端，通過提供“拎包入住”及“瑞貝庭阿姨”等酒店式服務(wù)，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，與周邊普通長租公寓形成差異化競爭。

??改造邏輯：在“商改租”政策（如上海“功能兼容”機制）允許不改變產(chǎn)證性質(zhì)的前提下，項目將老舊商業(yè)/辦公/酒店改造為中高端服務(wù)式公寓，實現(xiàn)了商業(yè)資產(chǎn)的價值躍遷；優(yōu)化空間動線，增加全屋智能客控、開放式廚房、干濕分離衛(wèi)浴等居家化配置，并打造包含咖啡廳、健身房、洗衣房、中庭花園的復(fù)合公區(qū)，將傳統(tǒng)酒店的“居住”與“服務(wù)”功能深度融合，提升空間坪效。

??資源整合：城家整合華住集團上下游供應(yīng)鏈資源與自身集采優(yōu)勢，縮短工期到4個月的同時更能夠優(yōu)化造價，也保證了產(chǎn)品品質(zhì)的嚴格把控。靈活設(shè)計風(fēng)格與標準以及強大的供應(yīng)鏈體系，可降低采購、營建、維護成本高達5%-10%，相較同檔次中檔酒店，每平米造價低約20%。單房造價僅14萬。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??04、亮點總結(jié)與借鑒意義

??把握城市更新機遇，聚焦核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并通過專業(yè)化分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補的同時，精準定位，打造差異化產(chǎn)品，對位目標客群需求

??“資本+運營”的專業(yè)能力協(xié)同，思睿集團與城家深度合作。將投融資與資產(chǎn)管理能力，與品牌、客戶、管理及數(shù)字化能力有機結(jié)合，是存量資產(chǎn)改造項目可以借鑒范本。

??“酒店+公寓”的靈活業(yè)態(tài)融合，項目成功打破了傳統(tǒng)酒店與長租公寓的界限，創(chuàng)新性地采用 “長短租結(jié)合”的靈活運營模式。

??高效整合資源，在短短4個月內(nèi)，就將一個傳統(tǒng)的單體酒店和不良資產(chǎn)，改造為高品質(zhì)服務(wù)式公寓。這展示了強大的項目執(zhí)行力和資產(chǎn)盤活能力，為行業(yè)樹立了“快改快贏”的典范。

??Part 02
上海新江灣城 晟光里公寓

??01、資產(chǎn)狀況

??低效存量辦公樓宇，改造為保障性租賃住房，通過業(yè)態(tài)重構(gòu)實現(xiàn)價值煥新

??晟光里公寓（上海新江灣店）是城市存量資產(chǎn)盤活的典型標桿項目，項目前身為辦公屬性資產(chǎn)，出租率常年低于70%，且租金僅71元/㎡/月，資產(chǎn)低效，通過存量更新、業(yè)態(tài)重構(gòu)的改造模式，成功轉(zhuǎn)型為專業(yè)化租賃住房產(chǎn)品，實現(xiàn)低效存量資產(chǎn)的價值煥新與高效利用。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??02、定位方向：

??學(xué)校、園區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)大廠聚集，青年精英客群為主，定位白領(lǐng)公寓，同時納保

??浦區(qū)新江灣城板塊，是上海數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)之一，創(chuàng)智天地，作為“大創(chuàng)智創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)”的核心，聚集了B站、抖音、聲網(wǎng)等上千家科技企業(yè)；抖音新江灣廣場、字節(jié)跳動旗下的火山引擎、B站深深扎根于楊浦，其“新世代產(chǎn)業(yè)園”正在建設(shè)中；灣谷科技園是新江灣城規(guī)模最大的綜合性科技園區(qū)，園區(qū)總產(chǎn)值超過200億；

??原有辦公業(yè)態(tài)與周邊日益增長的居住需求之間存在明顯錯配。大量科創(chuàng)企業(yè)員工、高校青年人才面臨“職住分離”的困境。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??03、改造路徑

??拆改、水電及裝修改造，綜合成本3000元/㎡；匹配青年人需求偏好，通過園林景觀、公區(qū)功能和室內(nèi)的高品質(zhì)改造，實現(xiàn)從辦公屬性向居住空間的轉(zhuǎn)變

??社區(qū)戶外空間改造：改造范圍呈圍合布局，前期辦公用途，綠化較少；首先打造中庭景觀，設(shè)置下沉式庭院廣場、露天草坪，搭配喬木、小品等，營造出宜居品質(zhì)中庭園林景觀。

??公區(qū)配套功能設(shè)置：分散式大堂：書吧/游戲區(qū)/運動區(qū)等空間分布在社區(qū)，同頻聚集，互不干擾，適配青少年；生活服務(wù)：配置分層洗衣房，兼顧效率與營私，配置智能快遞間、無接觸外賣柜等，打造便捷生活；商業(yè)配套：24小時便利店、寵物養(yǎng)護空間等，滿足各類細分需求。

??室內(nèi)空間配置：以淺色為基色，融合海派線條勾勒、空間容納、色彩搭配的精致美學(xué)；開間+一房+兩房+LOFT多房源供給，客群覆蓋范圍增加；多個產(chǎn)品設(shè)置衣帽間和獨立個性空間，滿足品質(zhì)需求并匹配個性化功能需求；家電智能化、衛(wèi)浴大尺寸、一體化功能家具疊加大收納空間。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??04、亮點總結(jié)與借鑒意義

??以產(chǎn)業(yè)與人才需求為錨點，精準選址產(chǎn)城融合核心區(qū)，將低效存量物業(yè)轉(zhuǎn)化為有品質(zhì)、有社群、有政策保障的租賃住房，并通過專業(yè)化運營實現(xiàn)資產(chǎn)價值重塑

??國企存量盤活：通過將低效辦公物業(yè)改造為保障性租賃住房，既盤活了國有資產(chǎn)、實現(xiàn)了資產(chǎn)價值提升，又響應(yīng)了國家“非改租”政策號召，增加了保障性租賃住房的有效供給。

??產(chǎn)城融合/職住平衡實踐：錨定片區(qū)產(chǎn)業(yè)與人才需求，“圍繞產(chǎn)業(yè)布局、服務(wù)人才安居”的定位策略，實現(xiàn)了人才“職住平衡”，降低通勤成本，提升人才引力，是產(chǎn)城融合的生動實踐。

??功能多元化：不僅關(guān)注居住空間本身，更注重公共場景的營造與社群運營。通過配置客群偏好的多元公區(qū)，將單純的“居住空間”升級為“社交空間+生活空間”的復(fù)合體。

??Part 03
成都金河賓館融羿酒店

??01、資產(chǎn)狀況

??低效存量辦公改造為中端精品智慧酒店，落地自主新品牌，單方成本約3100元/㎡

??旅發(fā)公司指導(dǎo)成都金河賓館就閑置物業(yè)——金河商務(wù)樓實施綜合改造，將接收前用于辦公及對外租賃的資產(chǎn)改建為自營酒店。該項目總投資約1400萬元，改造面積約為4500平方米，共5層，改造后共有57間客房，平均面積為35平方米/間。

??融通旅發(fā)緊緊圍繞集團公司“三個轉(zhuǎn)變”新形勢，以成都金河賓館商務(wù)樓為試點，積極謀劃新思路、探索新模式、打造新產(chǎn)品，努力實現(xiàn)經(jīng)濟效益、發(fā)展活力、品牌價值的同步提升，落位自主新品牌——“融羿”酒店。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??02、定位方向：

??坐擁核心文旅資源，承接客流，把握年輕化特征，錨定中端精品酒店定位

??融通旅發(fā)成都金河賓館深入調(diào)研周邊市場，基于臨近熱門旅游景區(qū)——寬窄巷子的區(qū)位優(yōu)勢，把握客流年輕化的基本特點，錨定中端精品酒店定位，融合成都年輕時尚的潮流風(fēng)貌，突出簡約、新穎、智能的創(chuàng)新思維，以“新、易、智、客”為理念，將接收前的商務(wù)樓改建為融旅自主新品牌——“融羿”酒店。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??03、改造路徑

??科技平臺利用，保證工期節(jié)點；智能化多元主題房，適配青年目標客群；并通過個性化服務(wù)賦能

??科技平臺利用：在改造過程中，項目團隊積極對接政府相關(guān)部門，通過交叉施工作業(yè)、智慧工地平臺等科學(xué)的管理措施和技術(shù)秩序，合理安排工程施工計劃進度，以保證現(xiàn)場施工過程安全有序進行，確保項目工程質(zhì)量和進度。

??主題房+智能科技：項目改造后共有57間客房，分影視房、街景房、觀景房等7類主題房型，設(shè)精致優(yōu)雅早餐廳及戶外花園，將成為融通旅發(fā)中端精品智慧酒店樣板店；專業(yè)的智能客控系統(tǒng)，通過對客房燈光、窗簾、空調(diào)、音樂、門鎖等設(shè)備的智能化調(diào)控；入住全過程感受到高科技、智能化的服務(wù)體驗，增加與酒店的互動性、趣味性、參與性。

??服務(wù)賦能：簡易流程：年輕時尚、現(xiàn)代簡約的思維，為旅客打造“差旅容易、入住容易、起居容易、自在容易”體驗空間，為旅客提供便捷、周到、舒適、稱心的服務(wù)。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??04、亮點總結(jié)與借鑒意義

??將政策機遇與市場化運作緊密結(jié)合，通過精準聚焦年輕客群需求、以“微改造+重智慧”策略實現(xiàn)投資回報最大化

??自有品牌落地實踐：利用自有存量物業(yè)進行自主投資、自主改造、自主品牌運營的實踐，具有顯著的標桿和實驗意義。企業(yè)從單一資產(chǎn)接收管理，向“資產(chǎn)盤活+品牌建設(shè)”轉(zhuǎn)型。

??微改造、高坪效：不大拆大建，而是通過空間優(yōu)化、功能重塑和智能化賦能，用較小的投入實現(xiàn)資產(chǎn)價值的快速提升，為位于城市核心區(qū)、改造條件有限的存量商辦項目提供了范本。

??精準錨定客群：深入調(diào)研，精準定位年輕化客群對“簡約、新穎、智能”的需求，通過配備智能客控系統(tǒng)等，在同質(zhì)化競爭激烈的中端酒店市場中形成了鮮明的差異化競爭力。

??Part 04
 重慶辰寓空港青年公寓

??01、資產(chǎn)狀況

??閑置商業(yè)轉(zhuǎn)型青年公寓，盤活存量賦能民生保障

??項目存量資產(chǎn)為兩江新區(qū)空港佳園公租房配套商業(yè)設(shè)施，總面積約4.2萬平方米。該商業(yè)設(shè)施為國有商業(yè)資產(chǎn)，自竣工后受周邊區(qū)域入住率較低、區(qū)位偏、人氣弱、市場需求不足等因素影響，長期閑置。

??每年僅維護費、管理費就需支出數(shù)十萬元，“止血盤活”迫在眉睫。與此同時，新市民、青年人住房租賃服務(wù)存在明顯短板，大量閑置商業(yè)空間與旺盛的租住需求之間形成了結(jié)構(gòu)性錯配。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??02、定位方向：

??臨軌道，銜接空港新城、中央公園兩大商業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)?；凇皡^(qū)位偏、體量大”的資產(chǎn)特征與新市民、青年人的租住需求，確立小戶型、低租金、高配套的集中式青年公寓定位

??項目緊鄰9號線從巖石站，銜接江北嘴、觀音橋、沙坪壩等城市核心區(qū)。與空港新城、中央公寓兩大商業(yè)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)關(guān)系良好，青年租賃客群有支撐，但多以制造業(yè)為主，支付力有限；同時項目為公租房配套商業(yè)，周邊生活配套經(jīng)歷多年發(fā)展，非常完善。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??03、改造路徑

??利用集團集采優(yōu)勢，降低20%投資成本，并借助智慧運營平臺，提升運營效率，降低運營支出；同時打造豐富公區(qū)配套，滿足青年需求

??成本控制：改造過程中，通過優(yōu)化裝修集采模式、一站式采購家具、家電等房屋軟裝，有效節(jié)約20%的投資成本，縮短建設(shè)周期，加速項目投運。針對在校大學(xué)生、畢業(yè)2年內(nèi)的高校畢業(yè)生、企業(yè)在職員工等群體，推出98折等優(yōu)惠，并利用“學(xué)生幫租”“企客惠租”等方式，房源“退轉(zhuǎn)換續(xù)”流程高效運轉(zhuǎn)。

??公共空間功能豐富：項目配套建設(shè)約1300平方米共享空間，打造會客廳、屋頂花園、健身房、共享廚房、影音室、會議室等多元生活場景。通過功能豐富的公共空間，將單純的“居住空間”升級為“社交空間+生活空間”的復(fù)合體。

??品牌與智能化賦能：依托重慶市地產(chǎn)集團旗下市級國有住房租賃品牌 “辰寓” ，深度應(yīng)用辰寓智慧運營平臺。租客可通過平臺完成線上咨詢、看房、簽約、繳費、報事報修等全流程一站式辦理。房間內(nèi)配備品牌家電、智能門鎖、網(wǎng)絡(luò)Wi-Fi等設(shè)施，實現(xiàn)拎包入住。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??04、亮點總結(jié)與借鑒意義

??企業(yè)盤活閑置商業(yè)資產(chǎn)的關(guān)鍵在于精準的需求研判、高效的改造執(zhí)行與專業(yè)的運營能力三者的有機統(tǒng)一，“位置偏、體量大”的劣勢轉(zhuǎn)化為“小戶型、低租金、高配套”的差異化優(yōu)勢

??國企主導(dǎo)：實現(xiàn)了盤活資產(chǎn)、改善民生、創(chuàng)新模式三重實效。盤活閑置資產(chǎn)經(jīng)濟效益顯著；惠及民生有效服務(wù)社會；準化盤活模式，已快速復(fù)制推廣，拓展房源4665間。

??全鏈條成本管控：依托品牌成熟運營體系實現(xiàn)專業(yè)化管理；通過智慧運營平臺實現(xiàn)租賃數(shù)字化；三是通過優(yōu)化集采模式節(jié)約投資成本。既保證改造品質(zhì)，又實現(xiàn)效率與效益的平衡。

??復(fù)合青年社區(qū)：居住功能升級為集居住、社交、休閑、辦公于一體的復(fù)合青年社區(qū)?！翱臻g+場景+社群”理念，精準契合了當代青年人住得好、歸屬感的深層需求。

??Part 05
 北京龍湖冠寓郭公莊地鐵站店

??01、資產(chǎn)狀況

??從閑置辦公樓到高出租率保障性租賃社區(qū)，政企合作，互利共贏

??龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店位于豐臺區(qū)郭公莊中街18號院5號樓，項目前身為北京京投軌道交通置業(yè)開發(fā)有限公司持有的“京投港·西華府”商辦物業(yè)，2017年建成的閑置辦公樓，建筑面積 2.89 萬㎡，因區(qū)域辦公供給過剩，長期招租困難，空置率超 80%；

??2022年3月，北京京投通過北交所公開掛牌出租該物業(yè)，龍湖冠寓旗下北京慶冠寓商業(yè)運營管理有限公司成功競得運營權(quán)。通過對原有辦公空間進行居住化改造，包括增設(shè)獨立衛(wèi)浴、優(yōu)化水電暖通系統(tǒng)、分割戶型等，項目最終歷經(jīng)11個月的改造，打造出745套租賃房源。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??02、定位方向：

??雙軌TOD，客群輻射力強，銜接產(chǎn)業(yè)園與核心商務(wù)區(qū)，租賃需求底層支撐充足，定位白領(lǐng)公寓，同步納保

??公寓為地鐵9號線、房山線換乘站——郭公莊站上蓋項目，步行直達地鐵站，可快速接駁市區(qū)核心商圈與豐臺區(qū)科技園區(qū)。周邊豐臺科技園、總部基地等白領(lǐng)客戶，市區(qū)地鐵沿線通勤剛需人群，提供了充足的租賃需求底層支撐。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??03、改造路徑

??改建+納保雙軌并行，壓縮審批時間，冠寓3.0產(chǎn)品升維，產(chǎn)品力領(lǐng)先，并利用長短租結(jié)合和數(shù)字化實現(xiàn)運營端口提質(zhì)增效

??政策支持：2022年3月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》出臺，明確支持非居住存量房屋改建保租房。豐臺區(qū)政府在全市率先建立以結(jié)構(gòu)安全底線、消防安全底線、室內(nèi)環(huán)境安全底線三條剛性標準疊加企業(yè)自主承諾的“3+1豐臺模式”，非居改保項目改建和納?！安⒙?lián)審批”模式，原辦理規(guī)劃、消防、環(huán)保等12項審批，整合為“一窗受理、同步審核”，審批周期從6個月壓縮至2個月。

??產(chǎn)品升維<落地冠寓3.0產(chǎn)品線>：戶型設(shè)計：采用“功能一體化”設(shè)計，將睡眠、辦公、收納空間合理融合，打造立體擴容收納體系，配備板式頂柜衣柜，最大化利用小戶型空間。公區(qū)打造：規(guī)劃全品類青年友好型公區(qū)，包含健身房、會客區(qū)、共享廚房、閱讀辦公區(qū)、大堂，兼顧社交、休閑、辦公多元需求；產(chǎn)品力：冠寓3.0精裝標準和工藝，全屋墻板、一體式集成衛(wèi)浴，窗簾遮光簾95%以上，品質(zhì)保障。

??運營提質(zhì)、降本增效：靈活采用“長租為主、短租補充”的運營模式：長租為主，依托保租房剛需屬性，推出長租簽約優(yōu)惠，保障基礎(chǔ)出租率；適度開放短租，推出1-6個月短租產(chǎn)品，提升空置房源利用效率；三是推出企業(yè)團租合作，批量消化房源，同時提升客群穩(wěn)定性；積極引入數(shù)字化，進一步降本增效；引入了龍湖冠寓自主研發(fā)的客戶服務(wù)系統(tǒng)及租物管理系統(tǒng)，同時對接北京市住房租賃管理服務(wù)平臺。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??04、亮點總結(jié)與借鑒意義

??以資產(chǎn)退出為終點進行全周期規(guī)劃，通過市場化專業(yè)運營培育穩(wěn)定現(xiàn)金流，借助CMBS/REITs等工具實現(xiàn)資金回籠與價值兌現(xiàn)，打造存量資產(chǎn)盤活與保障性住房供給的雙贏范本

??政企結(jié)合：采用輕改造、重運營策略，將成熟產(chǎn)品體系、運營標準和會員制+社群運營模式導(dǎo)入保租房項目。有效提升保租房的居住體驗與運營效率，實現(xiàn)保障與品質(zhì)的統(tǒng)一。

??資產(chǎn)閉環(huán)：國企重資產(chǎn)持有+民企輕資產(chǎn)運營+資本市場退出的三方共贏，實現(xiàn)“改造—運營—證券化”全鏈條資產(chǎn)盤活閉環(huán)，形成了可復(fù)制的商業(yè)閉環(huán)。

??政策突破：打通了“非居改?！睆恼叩綄嵺`的全鏈條通道，大幅簡化審批流程并縮短審批周期為后續(xù)同類項目提供了完整的制度參考樣本。

??本文節(jié)選于《“十五五”新周期下，商改住模式研究及案例分析》報告