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??新房供應(yīng)規(guī)模的調(diào)整正在引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)階段。

??CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市10月成交面積為970萬平方米，環(huán)比微增2%，其中近七成城市10月新房成交環(huán)比持增。前10月北京、深圳等十城新房累計(jì)成交同比正增長(zhǎng)。

??11月新房供應(yīng)持穩(wěn)，28城單月供應(yīng)環(huán)比微增5%，同比下降46%，其中高端產(chǎn)品供應(yīng)比重較上月有所增加。

??基于供應(yīng)端低位持穩(wěn)，新房成交絕對(duì)量將進(jìn)入低位盤整期。

??一個(gè)積極的信號(hào)是，11月房企推盤積極性有所回升。

??據(jù)CRIC調(diào)研，11月28城預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積518萬平方米，環(huán)比微增5%。

??不過，從同比數(shù)據(jù)來看，同比下跌46%，2025年前11月累計(jì)同比下降17%，供給約束依然很明顯。

??從重點(diǎn)城市來看，北京、廣州迎來了供應(yīng)集中放量階段，11月供應(yīng)環(huán)比倍增，增幅分別達(dá)167%和126%，而上海和深圳同環(huán)比齊跌，供應(yīng)量創(chuàng)歷史新低，市場(chǎng)活躍度亟待提升。

??此外，二線城市中長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、鄭州、蘇州等城市供應(yīng)量環(huán)比翻番，為高增長(zhǎng)陣營(yíng)，主要源于上月基數(shù)較低或是單個(gè)大盤集中拿證所致。

??而其他多數(shù)城市將迎來階段性“空窗期”，比如寧波、南京、南寧、青島、福州和濟(jì)南，這些城市供應(yīng)規(guī)模持續(xù)萎縮。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)持續(xù)向高端改善需求傾斜。

??重點(diǎn)城市剛需、改善、高端供應(yīng)占比結(jié)構(gòu)為28%、55%和17%，剛需占比明顯減少，是下半年以來供應(yīng)占比最低的月份，且年內(nèi)連續(xù)兩個(gè)月低于30%以下。

??實(shí)際上，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)在重點(diǎn)城市已成為新常態(tài)，改善和高端市場(chǎng)將是新房市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

??從供應(yīng)規(guī)模走勢(shì)結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征來看，11月新房成交環(huán)比微增，同比不及去年同期，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位盤整行情。從季度走勢(shì)來看，預(yù)計(jì)四季度百城新房成交環(huán)增10%左右。

??從市場(chǎng)熱度來看，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年11月，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)期項(xiàng)目平均開盤去化率降至32%，環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)，顯示購(gòu)房需求后勁不足。

??各城市新房市場(chǎng)成交預(yù)期分化延續(xù)，前期熱點(diǎn)城市11月新房成交規(guī)模預(yù)期有所回調(diào)，一方面供應(yīng)顯著縮量，同環(huán)比均出現(xiàn)大幅回落，一定程度上制約成交放量。從微觀項(xiàng)目來看，部分前期熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目也有銷售逐步滑坡跡象。

??少數(shù)城市諸如深圳、武漢、重慶等預(yù)期延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，整體成交規(guī)模低位回升。多數(shù)弱二線城市諸如鄭州、福州、南寧等受購(gòu)買力疲軟影響整體成交還將下探。

??從二手房市場(chǎng)來看，部分城市二手房成交預(yù)計(jì)相對(duì)好于新房，比如基本面較好的北京、上海、深圳、杭州和成都二手房成交環(huán)比上漲或持穩(wěn)。大多數(shù)城市二手房成交仍將低位運(yùn)行，尤其是新房產(chǎn)品力全面提升背景下，二手房市場(chǎng)僅能吸引價(jià)格敏感度較高的剛需客群。

??11月新房成交絕對(duì)量預(yù)計(jì)延續(xù)低位波動(dòng)，多數(shù)城市新房成交預(yù)期由增轉(zhuǎn)降，京滬深杭蓉等核心一二線城市熱度回調(diào)，市場(chǎng)熱度變化與供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量相關(guān)；武漢、南京、蘇州、合肥延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房信心逐步修復(fù)；南寧、福州、常州等弱二三級(jí)城市，預(yù)期整體去化率仍處于2成以下低位徘徊。整體而言，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于低位盤整期，市場(chǎng)信心仍有待進(jìn)一步修復(fù)。