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??中房網(wǎng)訊 綠城中國的庫存去化周期整體處于健康區(qū)間，風(fēng)險可控，但需區(qū)分不同統(tǒng)計口徑以準(zhǔn)確理解其庫存結(jié)構(gòu)與去化能力。

??一、核心去化周期：已建待售庫存約12個月

??從核心銷售去化角度看，綠城中國已建待售庫存（含已竣工待售及在建未售，剔除已售未結(jié)部分）的去化周期約為12個月。該測算基于2024年末數(shù)據(jù)：自投月均銷售面積約為89.5萬平方米，估算可售庫存面積約1070萬平方米，計算得出周期為1070 ÷ 89.5 ≈ 12個月。這一水平處于行業(yè)公認的健康區(qū)間（12–18個月）內(nèi)，表明當(dāng)前銷售節(jié)奏足以有效消化現(xiàn)有可售住宅庫存。

??二、中長期土儲去化周期：約21個月

??若從土地儲備角度衡量中長期供應(yīng)能力，綠城地上可售建筑面積為1843萬平方米（不含已售未結(jié)），按相同月均銷售速度計算，土儲可售去化周期約為21個月（1843 ÷ 89.5 ≈ 21）。該周期反映的是在停止新增拿地前提下的中長期去化能力，顯示土儲規(guī)模合理、無明顯積壓風(fēng)險。

??值得注意的是，土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)是支撐這一安全周期的關(guān)鍵：一二線城市占比達76%，長三角區(qū)域占60%，核心10城貨值占比53%，且樓面價具備較強安全墊。

??三、財務(wù)口徑存貨周轉(zhuǎn)周期：約24個月

??從財務(wù)報表角度，總存貨（含已售未結(jié)資源、開發(fā)成本等）對應(yīng)的存貨周轉(zhuǎn)率約為1.5次/年，折算周轉(zhuǎn)周期約24個月。該周期偏長主要受已售未結(jié)（1905億元）及在建開發(fā)成本影響，屬行業(yè)正?，F(xiàn)象，并不反映實際銷售去化壓力。

??四、去化能力分化顯著，管理提效成效突出

??綠城去化呈現(xiàn)“首開強、存量弱、管理促提速”的特征：

• 首開項目：2024年自投板塊平均去化率達82%，處于行業(yè)高位；64%的項目實現(xiàn)首開溢價，最高溢價率達11%。

• 存量項目：尤其2021年前獲取的高價地項目，整體去化率約48%，存在產(chǎn)品老化、定價滯后等問題。

• 專項攻堅：2024年完成重難點庫存（含長庫存住宅、車位、商業(yè)）去化422億元，超額完成目標(biāo)13%；通過“老盤新做”策略，在產(chǎn)品力、展示力等五維度升級，使相關(guān)項目銷售流速平均提升106%。

??五、綜合評估：去化穩(wěn)健，風(fēng)險可控

??綜合來看，綠城庫存去化周期健康，核心已建庫存12個月、土儲可售21個月，均處于安全范圍。疊加高回款率（104%）、可動用現(xiàn)金490億元及央企背景帶來的抗風(fēng)險能力，整體流動性風(fēng)險極低。

??需關(guān)注的是，非住宅類（車位、商業(yè)）及老舊住宅庫存去化周期仍較長，需持續(xù)通過精細化運營和專項策略推進出清，以進一步提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。