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??2025年，中國(guó)房地產(chǎn)正處于“止跌回穩(wěn)”后的關(guān)鍵調(diào)整期。市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇、強(qiáng)分化、深轉(zhuǎn)型”的特征。

??物業(yè)作為大地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分，“止跌回穩(wěn)”比房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)得更早。目前基本已“止跌”，接下來(lái)應(yīng)該進(jìn)入到比較明確的“回穩(wěn)”階段。

??當(dāng)前住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，風(fēng)險(xiǎn)在于增量減少，機(jī)遇在于產(chǎn)品升級(jí)。

??*本文為丁祖昱受邀參加2025深圳國(guó)際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)高峰論壇做《當(dāng)前房地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)》演講部分內(nèi)容整理。

??去年“9·26”中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”之后，2024年四季度整體市場(chǎng)出現(xiàn)了快速啟動(dòng)，進(jìn)入2025年，一季度在3月出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但是二季度和三季度出現(xiàn)了回落，尤其是7-8月份，全國(guó)114城商品住宅成交面積回落到近年來(lái)的最低點(diǎn)。

??過(guò)去一年，各地從去化存量、夯實(shí)市場(chǎng)等方面做了很多的工作，但銷售數(shù)值又回到了原點(diǎn)。

??9月全國(guó)114城商品住宅成交面積環(huán)比僅增長(zhǎng)10%，同比仍下降7%，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能依然偏弱。2025年前三季度累計(jì)成交面積同比下滑8%，全年市場(chǎng)需求持續(xù)疲軟，購(gòu)房者信心仍有待恢復(fù)。

??從二手房來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交面積連續(xù)第六個(gè)月環(huán)比下降，多數(shù)城市同環(huán)比雙跌。北京、上海、深圳等一線城市，在新政效應(yīng)帶動(dòng)下市場(chǎng)熱度延續(xù)，但增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，政策托底效果有限。

??土地方面，目前下行趨勢(shì)已基本止住，成交金額比去年還有所上升。2025年1-9月，全國(guó)300城土地成交總金額中，上海、北京、杭州三城合計(jì)占比達(dá)27%，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。房企拿地仍高度謹(jǐn)慎，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

??整體來(lái)看，當(dāng)前土地市場(chǎng)比二手房市場(chǎng)集中度高，二手房市場(chǎng)比一手房市場(chǎng)集中度高。土地市場(chǎng)集中度高也預(yù)示著未來(lái)在部分城市中總量還會(huì)保持更高的態(tài)勢(shì)。

??目前來(lái)看，新房成交不會(huì)出現(xiàn)明顯的上升，二手房增長(zhǎng)效能也在放緩，所以10月還會(huì)延續(xù)9月的走勢(shì)，四季度還會(huì)延續(xù)9-10月的走勢(shì)。

??物業(yè)市場(chǎng)相比房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更好一些。整體物業(yè)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”比房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”來(lái)得更早，有幾個(gè)表現(xiàn)：

??1、 物業(yè)在管面積增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)是降速

??物業(yè)雖然增速放緩，但還是保持增長(zhǎng)，物業(yè)企業(yè)正主動(dòng)調(diào)倉(cāng)。截至2025年上半年，43家披露合約面積的企業(yè)總合約面積63億平方米，同比增速為0.5%；53家上市物企在管面積合計(jì)77.9億平方米，同比增長(zhǎng)3.8%。這標(biāo)志著物業(yè)行業(yè)已告別高速擴(kuò)張期，進(jìn)入存量深耕階段。

??2、物業(yè)企業(yè)有退出的選擇，而房企較難退出

??2023–2025H1期間，35家上市物企累計(jì)終止合約面積達(dá)8.2億平方米，退盤超千萬(wàn)的企業(yè)占比達(dá)40%。

??3、物業(yè)企業(yè)有退有進(jìn)，第三方占比保持65%

??截至2025年上半年，披露數(shù)據(jù)的29家上市物企第三方在管面積占比為65.0%，與上年同期基本保持一致。29家企業(yè)中，有37.5%的企業(yè)第三方在管面積占比超過(guò)了70%，其中綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)的表現(xiàn)尤為突出，第三方在管面積占比均超過(guò)80%。盡管市場(chǎng)整體增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)，但領(lǐng)先企業(yè)依然能夠通過(guò)強(qiáng)大的外拓能力實(shí)現(xiàn)高于行業(yè)平均水平的增長(zhǎng)。

??我們認(rèn)為，目前物業(yè)行業(yè)已經(jīng)“止跌”，接下來(lái)應(yīng)該進(jìn)入到比較明確的“回穩(wěn)”階段。資本市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)上市物業(yè)公司的估值也將進(jìn)入到企穩(wěn)階段，更優(yōu)秀的物業(yè)公司在資本市場(chǎng)當(dāng)中會(huì)有更好的表現(xiàn)，在行業(yè)整體看平看穩(wěn)的時(shí)候，優(yōu)秀的公司就可以看好。

??未來(lái)住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存，特別是增量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存。

??風(fēng)險(xiǎn)在于增量減少。2022年以來(lái)，百城新房成交面積呈現(xiàn)周期性波動(dòng)，2023年受行業(yè)下行影響顯著回落，2024年雖有階段性反彈，但整體仍處于低位震蕩。進(jìn)入2025年，市場(chǎng)延續(xù)“弱復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)。

??根據(jù)克而瑞預(yù)測(cè)，2025年四季度百城新房成交環(huán)比有望增長(zhǎng)10%，但全年成交規(guī)模預(yù)計(jì)為2億平方米，同比下降18%。這表明盡管短期政策刺激帶來(lái)一定回暖跡象，但市場(chǎng)需求仍未完全釋放，購(gòu)房者觀望情緒仍存，市場(chǎng)尚未走出底部。

??機(jī)遇在于產(chǎn)品升級(jí)。隨著市場(chǎng)環(huán)境的不斷演變和服務(wù)領(lǐng)域的逐步擴(kuò)展與升級(jí)，越來(lái)越多定位為輕奢和高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目開(kāi)始注重高端化和精細(xì)化的配套設(shè)施建設(shè)。這些項(xiàng)目不僅局限于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)與布局，還特別增加了能夠彰顯尊貴身份和增強(qiáng)社交功能的會(huì)所、提供多元化休閑與交流空間的架空層，以及提升生活美感的精致水景等特色元素，旨在全面提高項(xiàng)目的品質(zhì)與吸引力。

??產(chǎn)品升級(jí)為后期的物業(yè)管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，如維護(hù)成本增加和技術(shù)要求提升，但也同時(shí)創(chuàng)造了加裝與改造的新機(jī)遇。物業(yè)企業(yè)可以通過(guò)“地物協(xié)同”的方式抓住這些機(jī)遇：

??首先，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期就參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)前期反饋避免后期運(yùn)營(yíng)中的潛在問(wèn)題；其次，采用降本增效措施，比如優(yōu)化人員配置、在泳池中加裝保溫膜以節(jié)省能源消耗；最后，利用嫁接外部資源（如健身中心或教育機(jī)構(gòu)的合作）、推行會(huì)員制服務(wù)等靈活運(yùn)營(yíng)模式，既豐富了服務(wù)內(nèi)容，又提高了經(jīng)濟(jì)效益。

??當(dāng)然，還有存量市場(chǎng)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，物業(yè)企業(yè)需扎實(shí)做好“行活”，持續(xù)夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)。在扎實(shí)做好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)以提升客戶滿意度為核心目標(biāo)，深度洞察業(yè)主需求，系統(tǒng)性挖掘增值服務(wù)潛力。

??過(guò)去一年，在政策持續(xù)托底、需求結(jié)構(gòu)變化與行業(yè)自身深度調(diào)整的多重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到了原點(diǎn)。物業(yè)行業(yè)的止跌回穩(wěn)比房地產(chǎn)行業(yè)更要明顯和明確。

??未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)在會(huì)所、精裝以及運(yùn)營(yíng)方面的提升也是未來(lái)的機(jī)會(huì)。

??最近很多人和我討論“四代宅”，包括開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司等。若物業(yè)能夠和開(kāi)發(fā)企業(yè)溝通好統(tǒng)一的“四代宅”標(biāo)準(zhǔn)化搭建版本，既符合今天的規(guī)范又能夠?yàn)闃I(yè)主提供安全、高質(zhì)量、使用率更高的應(yīng)用場(chǎng)景，物業(yè)公司或?qū)⒂侄嘁粭l新賽道。