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??2025年，中國房地產(chǎn)正處于“止跌回穩(wěn)”后的關(guān)鍵調(diào)整期。市場整體呈現(xiàn)“弱復(fù)蘇、強分化、深轉(zhuǎn)型”的特征。

??物業(yè)作為大地產(chǎn)行業(yè)中的重要組成部分，“止跌回穩(wěn)”比房地產(chǎn)市場來得更早。目前基本已“止跌”，接下來應(yīng)該進入到比較明確的“回穩(wěn)”階段。

??當(dāng)前住宅市場風(fēng)險和機遇并存，風(fēng)險在于增量減少，機遇在于產(chǎn)品升級。

??*本文為丁祖昱受邀參加2025深圳國際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)高峰論壇做《當(dāng)前房地產(chǎn)和物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀及未來趨勢》演講部分內(nèi)容整理。

??去年“9·26”政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”之后，2024年四季度整體市場出現(xiàn)了快速啟動，進入2025年，一季度在3月出現(xiàn)了小陽春，但是二季度和三季度出現(xiàn)了回落，尤其是7-8月份，全國114城商品住宅成交面積回落到近年來的最低點。

??過去一年，各地從去化存量、夯實市場等方面做了很多的工作，但銷售數(shù)值又回到了原點。

??9月全國114城商品住宅成交面積環(huán)比僅增長10%，同比仍下降7%，市場復(fù)蘇動能依然偏弱。2025年前三季度累計成交面積同比下滑8%，全年市場需求持續(xù)疲軟，購房者信心仍有待恢復(fù)。

??從二手房來看，30個重點城市二手住宅成交面積連續(xù)第六個月環(huán)比下降，多數(shù)城市同環(huán)比雙跌。北京、上海、深圳等一線城市，在新政效應(yīng)帶動下市場熱度延續(xù)，但增長動能放緩，政策托底效果有限。

??土地方面，目前下行趨勢已基本止住，成交金額比去年還有所上升。2025年1-9月，全國300城土地成交總金額中，上海、北京、杭州三城合計占比達27%，市場集中度進一步提升。房企拿地仍高度謹(jǐn)慎，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。

??整體來看，當(dāng)前土地市場比二手房市場集中度高，二手房市場比一手房市場集中度高。土地市場集中度高也預(yù)示著未來在部分城市中總量還會保持更高的態(tài)勢。

??目前來看，新房成交不會出現(xiàn)明顯的上升，二手房增長效能也在放緩，所以10月還會延續(xù)9月的走勢，四季度還會延續(xù)9-10月的走勢。

??物業(yè)市場相比房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更好一些。整體物業(yè)市場“止跌回穩(wěn)”比房地產(chǎn)市場的“止跌回穩(wěn)”來得更早，有幾個表現(xiàn)：

??1、 物業(yè)在管面積增速，房地產(chǎn)市場是降速

??物業(yè)雖然增速放緩，但還是保持增長，物業(yè)企業(yè)正主動調(diào)倉。截至2025年上半年，43家披露合約面積的企業(yè)總合約面積63億平方米，同比增速為0.5%；53家上市物企在管面積合計77.9億平方米，同比增長3.8%。這標(biāo)志著物業(yè)行業(yè)已告別高速擴張期，進入存量深耕階段。

??2、物業(yè)企業(yè)有退出的選擇，而房企較難退出

??2023–2025H1期間，35家上市物企累計終止合約面積達8.2億平方米，退盤超千萬的企業(yè)占比達40%。

??3、物業(yè)企業(yè)有退有進，第三方占比保持65%

??截至2025年上半年，披露數(shù)據(jù)的29家上市物企第三方在管面積占比為65.0%，與上年同期基本保持一致。29家企業(yè)中，有37.5%的企業(yè)第三方在管面積占比超過了70%，其中綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)的表現(xiàn)尤為突出，第三方在管面積占比均超過80%。盡管市場整體增長趨于平穩(wěn)，但領(lǐng)先企業(yè)依然能夠通過強大的外拓能力實現(xiàn)高于行業(yè)平均水平的增長。

??我們認(rèn)為，目前物業(yè)行業(yè)已經(jīng)“止跌”，接下來應(yīng)該進入到比較明確的“回穩(wěn)”階段。資本市場對于整個上市物業(yè)公司的估值也將進入到企穩(wěn)階段，更優(yōu)秀的物業(yè)公司在資本市場當(dāng)中會有更好的表現(xiàn)，在行業(yè)整體看平看穩(wěn)的時候，優(yōu)秀的公司就可以看好。

??未來住宅市場的風(fēng)險和機遇并存，特別是增量市場風(fēng)險和機遇并存。

??風(fēng)險在于增量減少。2022年以來，百城新房成交面積呈現(xiàn)周期性波動，2023年受行業(yè)下行影響顯著回落，2024年雖有階段性反彈，但整體仍處于低位震蕩。進入2025年，市場延續(xù)“弱復(fù)蘇”態(tài)勢。

??根據(jù)克而瑞預(yù)測，2025年四季度百城新房成交環(huán)比有望增長10%，但全年成交規(guī)模預(yù)計為2億平方米，同比下降18%。這表明盡管短期政策刺激帶來一定回暖跡象，但市場需求仍未完全釋放，購房者觀望情緒仍存，市場尚未走出底部。

??機遇在于產(chǎn)品升級。隨著市場環(huán)境的不斷演變和服務(wù)領(lǐng)域的逐步擴展與升級，越來越多定位為輕奢和高品質(zhì)的住宅項目開始注重高端化和精細化的配套設(shè)施建設(shè)。這些項目不僅局限于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計與布局，還特別增加了能夠彰顯尊貴身份和增強社交功能的會所、提供多元化休閑與交流空間的架空層，以及提升生活美感的精致水景等特色元素，旨在全面提高項目的品質(zhì)與吸引力。

??產(chǎn)品升級為后期的物業(yè)管理帶來了新的挑戰(zhàn)，如維護成本增加和技術(shù)要求提升，但也同時創(chuàng)造了加裝與改造的新機遇。物業(yè)企業(yè)可以通過“地物協(xié)同”的方式抓住這些機遇：

??首先，在項目設(shè)計初期就參與進來，通過前期反饋避免后期運營中的潛在問題；其次，采用降本增效措施，比如優(yōu)化人員配置、在泳池中加裝保溫膜以節(jié)省能源消耗；最后，利用嫁接外部資源（如健身中心或教育機構(gòu)的合作）、推行會員制服務(wù)等靈活運營模式，既豐富了服務(wù)內(nèi)容，又提高了經(jīng)濟效益。

??當(dāng)然，還有存量市場的挑戰(zhàn)與機遇，物業(yè)企業(yè)需扎實做好“行活”，持續(xù)夯實基礎(chǔ)服務(wù)。在扎實做好基礎(chǔ)服務(wù)的前提下，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)以提升客戶滿意度為核心目標(biāo)，深度洞察業(yè)主需求，系統(tǒng)性挖掘增值服務(wù)潛力。

??過去一年，在政策持續(xù)托底、需求結(jié)構(gòu)變化與行業(yè)自身深度調(diào)整的多重作用下，房地產(chǎn)市場又回到了原點。物業(yè)行業(yè)的止跌回穩(wěn)比房地產(chǎn)行業(yè)更要明顯和明確。

??未來房地產(chǎn)市場在會所、精裝以及運營方面的提升也是未來的機會。

??最近很多人和我討論“四代宅”，包括開發(fā)商、物業(yè)公司等。若物業(yè)能夠和開發(fā)企業(yè)溝通好統(tǒng)一的“四代宅”標(biāo)準(zhǔn)化搭建版本，既符合今天的規(guī)范又能夠為業(yè)主提供安全、高質(zhì)量、使用率更高的應(yīng)用場景，物業(yè)公司或?qū)⒂侄嘁粭l新賽道。