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??各金融監(jiān)管局，中國人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市分行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

??現(xiàn)將《個人住房貸款管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??國家金融監(jiān)督管理總局  中國人民銀行

??2026年8月28日　　　　　

??（此件發(fā)至金融監(jiān)管分局，中國人民銀行地市分行，地方法人銀行業(yè)金融機構，外國銀行分行）

個人住房貸款管理辦法（試行）

??第一章 總 則

??第一條 為規(guī)范個人住房貸款業(yè)務，加強個人住房貸款業(yè)務審慎經(jīng)營管理，維護借貸雙方的合法權益，促進個人住房貸款業(yè)務健康發(fā)展，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國中國人民銀行法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)和規(guī)章，以及《關于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，制定本辦法。

??第二條 本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境內依法設立的商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融機構。

??第三條 本辦法所稱個人住房貸款是指貸款人向符合條件的借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款。

??第四條 貸款人開展個人住房貸款業(yè)務，應當遵循依法合規(guī)、審慎經(jīng)營、平等自愿、公平誠信原則。

??第五條 貸款人應當建立有效的個人住房貸款全流程管理機制，制訂貸款管理制度及操作規(guī)程。

??第六條 國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機構依法對個人住房貸款業(yè)務實施監(jiān)督管理。

??第二章 貸款對象和條件

??第七條 借款人應當同時具備以下條件：

??（一）具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關規(guī)定的境外自然人；

??（二）具有合法有效的身份證明；

??（三）信用狀況良好；

??（四）具備還款意愿和還款能力；

??（五）具有支付所購房屋首付款的能力；

??（六）可以提供貸款人認可的有效擔保；

??（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

??第八條 個人住房貸款首付比例不得低于中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局確定的最低首付比例。貸款人可以根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況、住房項目情況、借款人信用狀況和還款能力等因素合理確定具體首付比例。

??第九條 貸款人應當核實借款人首付款真實情況，借款人已支付的定金可以納入首付款計算。貸款人發(fā)現(xiàn)借款人使用貸款資金支付首付款的，應當停止向借款人發(fā)放個人住房貸款。

??第十條 貸款人應當著重考核借款人還款能力，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況、借款人收入和債務狀況等因素，合理設定借款人個人住房貸款的月房貸支出與收入比例上限和月所有債務支出與收入比例上限，其中月房貸支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在60％以下（含60%）。計算公式為：

??對于單一申請的貸款，上述計算公式中的收入是指申請人本人的可支配收入，如貸款人將申請人配偶收入計算在內，應當先予以調查核實，并將配偶的債務一并計入。對于共同申請的貸款，上述計算公式中的收入是指主申請人和共同申請人的可支配收入，并將共同申請人的債務一并計入。

??第十一條 貸款人應當要求借款人以所購房屋為貸款提供抵押擔保。購買現(xiàn)房或再交易住房的，應當在貸款發(fā)放前辦理抵押登記。購買預售商品住房的，應當在貸款發(fā)放前辦理抵押預告登記，并在符合相關條件后及時辦理抵押登記手續(xù)。

??貸款發(fā)放前暫無法辦理抵押登記或抵押預告登記的，應當采用其他財產(chǎn)抵押、質押或引入保證人等方式提供階段性擔保。

??第十二條 個人住房貸款利率應當遵循市場化原則，由借貸雙方在遵守國家有關規(guī)定和行業(yè)自律管理要求的前提下協(xié)商確定，定價基準和定價方式等按照相關規(guī)定執(zhí)行。

??貸款人應當建立客戶差別化風險定價管理機制，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況、借款人信用狀況和還款能力等合理確定具體利率水平。

??第十三條 貸款人應當合理確定貸款期限，最長不得超過40年。

??第十四條 借款人可以與貸款人協(xié)商約定貸款還本付息計劃，貸款期限在1年以內（含1年）的，可以實行到期一次還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

??第三章 貸款審批與發(fā)放

??第十五條 貸款人應當要求借款人以書面形式提出個人住房貸款申請，并要求借款人提供能夠證明其符合貸款條件的以下資料：

??（一）借款人身份證明材料；

??（二）借款人還款能力證明材料；

??（三）經(jīng)網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)交易合同、協(xié)議或其他批準文件；

??（四）抵（質）押物清單、權屬證明、價值證明以及有處分權人同意抵（質）押的證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；

??（五）貸款人要求提供的其他文件或資料。

??第十六條 貸款人受理借款人貸款申請后，應當履行盡職調查職責，通過現(xiàn)場實地調查與非現(xiàn)場間接調查相結合的形式開展，采取現(xiàn)場核實、電話查問、信息咨詢以及其他數(shù)字化電子調查等途徑和方法，對貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，形成調查評價意見。

??第十七條 貸款人應當建立并執(zhí)行貸款面談制度。貸款人在對貸款申請做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員應當至少直接與借款人面談一次，了解借款人基本情況和貸款用途等情況。

??第十八條 貸款人應當與借款人簽訂書面借款合同，并同時簽訂擔保合同或條款。貸款人應當要求借款人當面簽訂借款合同及其他相關文件。

??第十九條 貸款人應當遵循客觀、審慎原則，對借款人提供的抵押物進行評估或價值認定，合理確定抵押物價值。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的孰低者為準。

??第二十條 借款人購買存在未結清貸款相應房產(chǎn)的，貸款人可為帶押過戶提供貸款服務，實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款、尾款結算有效銜接。

??第二十一條 本章關于貸款審查與風險評價、審批與發(fā)放、協(xié)議簽署、抵質押登記等未盡事宜，應當按照《個人貸款管理辦法》第十九條至第二十一條、第二十三條至第二十五條、第二十七條至第三十一條相關規(guī)定執(zhí)行。

??第二十二條 借款人購買現(xiàn)房的，貸款人應當在銷售備案后發(fā)放貸款，貸款資金應當通過受托支付方式支付至該住房項目開發(fā)企業(yè)在主辦銀行開立的資金賬戶。

??借款人購買預售商品住房的，貸款人應當在竣工備案后發(fā)放貸款，貸款資金應當通過受托支付方式支付至預售資金監(jiān)管賬戶。

??借款人購買再交易住房的，貸款人應當在落實擔保（含必要的階段性擔保）后發(fā)放貸款，貸款資金應當通過受托支付方式支付至借款合同約定的賬戶。國家金融監(jiān)督管理總局關于不動產(chǎn)帶押過戶貸款業(yè)務另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

??第二十三條 貸款人應當強化個人住房貸款合作機構的管理、監(jiān)測與評價，明確合作機構資質條件，建立名單制管理制度和利益沖突防范機制，并定期對名單進行審查更新，對合作機構在業(yè)務合作中的違規(guī)違約行為及時采取終止合作、追償損失等措施。貸款人不得與非法貸款中介合作。

??個人住房貸款涉及合作機構的，授信審批、合同簽訂以及貸款調查中涉及借款人真實意思表示、收入水平、債務情況及外部評估機構準入等風險控制核心事項應當由貸款人獨立有效開展。貸款人將特定事項委托合作機構代為辦理的，應當加強成本費用管理，不得損害借款人合法權益，并確保相關風險可控。

??前款所稱合作機構包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)交易中介機構、評估機構、擔保公司等。

??第四章 貸后服務與管理

??第二十四條 貸款人應當對借款人的信用和擔保情況變化等進行跟蹤檢查和監(jiān)控分析，確保貸款資產(chǎn)安全。

??第二十五條 貸款人應當在貸款存續(xù)期內，至少每年對押品價值進行重新評估，并持續(xù)監(jiān)測押品狀態(tài)、權屬等情況，確保風險可控。

??對于已發(fā)放的個人住房貸款，在借款人沒有全部歸還貸款前，貸款人不得以已抵押房產(chǎn)再評估后的凈值為抵押追加購房貸款。

??第二十六條 借款人申請貸款展期的，貸款人應當審慎評估展期原因和后續(xù)還款安排的可行性。同意展期的，應當根據(jù)還款來源等情況，合理確定展期期限，并加強對貸款的后續(xù)管理，按照實質風險狀況進行風險分類。

??展期期限累計不得超過原貸款期限的一半，貸款原期限與展期期限合計不得超過40年。

??第二十七條 貸款存續(xù)期間，變更借款合同要素應當經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。

??第二十八條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應當及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

??第二十九條 貸款人應當按照借款合同約定，收回貸款本息。

??對于未按照借款合同約定償還的貸款，貸款人應當采取清收、協(xié)議重組、債權轉讓或核銷等措施進行處置。

??第三十條 借款人按照合同約定償還全部貸款本息后，借款合同終止，貸款人應當按照合同約定及時解除擔保。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權時，應當?shù)皆怯洸块T辦理抵押注銷登記手續(xù)。

??第三十一條 借款人有下列情形之一的，貸款人可對借款人追究違約責任或相應法律責任：

??（一）不按期歸還貸款本息的；

??（二）提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

??（三）未經(jīng)貸款人同意，將設定抵押權或質押權財產(chǎn)或權益拆遷、出售、轉讓或贈與的；

??（四）擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

??（五）拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查的；

??（六）與其他自然人、法人或經(jīng)濟組織簽訂有損害貸款人權益的合同或協(xié)議的；

??（七）保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，因抵押人行為導致抵押物價值減少，質物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質權，而借款人未按要求及時恢復抵押物價值或者提供新保證或新抵押（質押）的；

??（八）《中華人民共和國民法典》等法律法規(guī)規(guī)定的其他相關情形。

??第三十二條 貸款人應當將個人住房貸款管理的責任落實到具體部門和崗位，建立各崗位的考核和問責機制。

??第五章 監(jiān)督管理

??第三十三條 國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機構可以根據(jù)貸款人的經(jīng)營管理情況、風險水平和個人住房貸款業(yè)務開展情況以及房地產(chǎn)市場運行情況等，對其個人住房貸款管理提出相關審慎監(jiān)管要求。

??第三十四條 貸款人違反本辦法規(guī)定辦理個人住房貸款業(yè)務的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機構應當責令其限期改正，并可以根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《個人貸款管理辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章，視情形對其采取相關監(jiān)管措施或進行行政處罰。

??第六章 附 則

??第三十五條 購買配售型保障性住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。

??第三十六條 本辦法由國家金融監(jiān)督管理總局、中國人民銀行負責解釋。

??第三十七條 本辦法自印發(fā)之日起施行。《個人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)〔1998〕190號）同時廢止。其他個人住房貸款相關規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

??對于本辦法施行前已取得預售許可證的項目，其個人住房貸款發(fā)放條件可以按照原規(guī)定執(zhí)行。