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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會消息，北京市平谷區(qū)一閑置商務(wù)辦公項目近日正式啟動改造，總建筑規(guī)模約7600平方米，改造完成后未來將以“青年酒店”的全新業(yè)態(tài)重獲新生。

??今年1月1日，《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》正式發(fā)布實施，提出完善存量建筑功能轉(zhuǎn)換和復(fù)合使用?！侗本┦薪ㄔO(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見》同步施行，明確在建筑更新階段，納入城市更新項目庫的項目可對存量建筑進(jìn)行用途轉(zhuǎn)換，優(yōu)化城市功能和空間布局。存量建筑用途轉(zhuǎn)換采用正面清單管理，允許商業(yè)服務(wù)業(yè)用地中的建筑用途相互轉(zhuǎn)化。

??上述項目正是平谷區(qū)落實北京城市更新政策、依托建筑功能正負(fù)面清單推進(jìn)落地的標(biāo)桿試點(diǎn)項目，為北方城市低效商辦樓宇轉(zhuǎn)型酒店業(yè)態(tài)提供了實操范本。

??事實上，今年以來，珠海、廣州、武漢、深圳等多個城市陸續(xù)出臺相關(guān)政策，將酒店納入存量商辦樓宇的轉(zhuǎn)型方向，通過土地規(guī)則松綁、審批流程壓縮、建筑功能靈活轉(zhuǎn)換等舉措，放寬并簡化“商辦改酒店”通道，推動低效辦公、商業(yè)樓宇實現(xiàn)業(yè)態(tài)煥新。

??業(yè)內(nèi)人士指出，“商辦改酒店”作為城市更新重要的存量盤活路徑，已成為各地優(yōu)化城市空間資源、提升存量資產(chǎn)價值的重要抓手，這一改造模式后續(xù)或?qū)⒃诟喑鞘型茝V落地。

??多城推進(jìn)“商辦改酒店”

??今年6月，珠海市自然資源局印發(fā)《珠海市既有商業(yè)辦公建筑功能臨時變更為酒店功能使用管理辦法（試行）》。文件規(guī)定，全市已完成確權(quán)、手續(xù)合規(guī)的商業(yè)辦公樓宇均可申請臨時轉(zhuǎn)換為酒店使用，首次過渡期為5年，達(dá)標(biāo)后可再續(xù)期5年；項目無需補(bǔ)繳土地價款、不調(diào)整土地使用年限，僅開展內(nèi)部改造、不改動外立面與層高的，還可免予辦理工程規(guī)劃許可，同時文件細(xì)化分層申報要求，并列明禁止改造情形等。

??同月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實施意見》，明確將酒店列為商辦樓宇重點(diǎn)轉(zhuǎn)型業(yè)態(tài)，支持符合條件的低效存量樓宇臨時轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)研發(fā)、保障性租賃住房、養(yǎng)老、酒店、文娛、醫(yī)療健康等多元用途。政策規(guī)定，樓宇功能臨時轉(zhuǎn)型總年限（含延期）不超過15年，無需強(qiáng)制變更土地屬性，同時放寬建筑配套指標(biāo)限制、簡化消防審驗流程，并配套專項扶持政策助力樓宇更新提升。

??4月，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局出臺的《武漢市既有建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用實施辦法（試行）》明確，在不改變土地性質(zhì)、規(guī)劃條件及不動產(chǎn)權(quán)證登記用途的前提下，建筑可整體或局部轉(zhuǎn)換功能、復(fù)合利用；普通建筑功能轉(zhuǎn)換過渡期為5年，存量商務(wù)樓宇過渡期最長可放寬至15年，無需辦理土地變更手續(xù)，有效壓縮城市更新的制度與時間成本。文件劃定改造正面清單，支持商業(yè)、辦公、酒店等存量建筑依規(guī)開展內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整與功能復(fù)合轉(zhuǎn)換等。

??同月，深圳市規(guī)劃和自然資源局與市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《深圳市既有非居住建筑物功能轉(zhuǎn)換實施辦法》，明確在不改變土地性質(zhì)、年限與原有規(guī)劃條件的前提下，采用正面清單分類管控模式盤活全市合規(guī)存量非居住建筑，適用范圍覆蓋商業(yè)、辦公、酒店、廠房、倉儲、研發(fā)等各類物業(yè)，允許業(yè)態(tài)相互調(diào)換或轉(zhuǎn)型為科創(chuàng)、文旅、醫(yī)療養(yǎng)老、社區(qū)公共服務(wù)、學(xué)生宿舍等業(yè)態(tài)；轉(zhuǎn)換項目基礎(chǔ)有效期為5年，符合正面清單的項目過渡期內(nèi)免繳地價，到期可續(xù)期5年、累計最長可達(dá)10年，政策同步搭建多部門聯(lián)合審查簡化審批流程等。

??除上述城市外，今年廣東省中山市在出臺的《持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中也提到，要加快商業(yè)用房去庫存，鼓勵多途徑盤活存量資源，支持收購、租賃商業(yè)用房改造為酒店、文旅、醫(yī)療、康養(yǎng)、托育、保障性租賃住房等。

??整體來看，各地政策普遍采用臨時功能變更模式降低改造成本，過渡期內(nèi)大多免除地價補(bǔ)繳；打破整棟改造門檻、支持分層運(yùn)營，依托多部門聯(lián)審簡化審批，同時配套正面、負(fù)面清單規(guī)范改造準(zhǔn)入，以實現(xiàn)閑置商辦樓宇有序盤活。

??實際上，推進(jìn)“商辦改酒店”并非2026年全新的政策導(dǎo)向，多個城市早已先行探索。

??2025年7月，上海市印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，政策明確遵循主體結(jié)構(gòu)、不動產(chǎn)權(quán)證用途、土地用途兼容“三不變”原則，按樓宇所處區(qū)位分級放開兼容業(yè)態(tài)，城市主中心、副中心、地區(qū)中心、社區(qū)中心均允許商務(wù)樓宇增設(shè)商業(yè)酒店功能，同步兼容科創(chuàng)、文娛、醫(yī)療、租賃住房、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育等多元業(yè)態(tài)；功能兼容轉(zhuǎn)換期限最長不超過15年，區(qū)域同步搭建一站式聯(lián)審平臺簡化審批流程，分類設(shè)置簡易、一般、特殊三類申報通道壓縮辦理周期，支持樓宇分層局部改造，為寫字樓轉(zhuǎn)型酒店打通合規(guī)路徑。

??2024年4月，橫琴粵澳深度合作區(qū)印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)合作區(qū)酒店業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》與《存量空閑建筑臨時改作酒店使用操作指引》，為區(qū)域閑置存量建筑轉(zhuǎn)型酒店提供完整政策操作依據(jù)。

??福建省廈門市則是國內(nèi)較早試水“商辦改酒店”的城市。2020年7月，該市出臺《商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》，覆蓋全市已出讓、土地含商業(yè)及辦公屬性的項目，支持商辦用途轉(zhuǎn)為酒店；2023年10月，廈門市完成政策全面升級，發(fā)布《商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》，在滿足規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、消防、環(huán)保等規(guī)范前提下，放開商辦項目轉(zhuǎn)型餐飲、文旅、酒店等經(jīng)營性業(yè)態(tài)，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體等公共服務(wù)類用途，進(jìn)一步拓寬存量空間轉(zhuǎn)型范圍。

??盤活價值凸顯，長期仍需穩(wěn)健落地

??《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》提出，加強(qiáng)老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造利用，推動建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用，根據(jù)建筑主導(dǎo)功能依法依規(guī)合理轉(zhuǎn)換土地用途。

??多地推進(jìn) “商辦改酒店”，正是落實頂層城市更新部署的重要舉措，也是優(yōu)化城市空間布局、激活存量資產(chǎn)價值的重要抓手。

??一位辦公樓租賃相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，寫字樓轉(zhuǎn)型酒店已是當(dāng)前見效快、市場認(rèn)可度高的存量調(diào)改路徑，這一趨勢自2024年起呈現(xiàn)明顯加速態(tài)勢。

??上海銀行大廈酒店投資人吳榮嘉表示，核心商圈寫字樓屬于稀缺物業(yè)資源。在相關(guān)政策放開前，商辦樓宇轉(zhuǎn)型酒店幾乎不具備落地條件。如今寫字樓改造酒店已形成全新行業(yè)風(fēng)口，全國存量樓宇盤活市場仍處于起步階段，后續(xù)發(fā)展空間充足。

??上海當(dāng)?shù)匾幻频陱臉I(yè)者坦言，優(yōu)質(zhì)地段是酒店經(jīng)營盈利的核心要素，但此前上海核心商圈成熟酒店物業(yè)出租率常年居高不下，空置房源稀缺；新建商業(yè)項目在規(guī)劃階段極少配套酒店業(yè)態(tài)，可供企業(yè)選擇的改造空間十分有限。依托存量更新政策紅利，市場主體才有機(jī)會拿下核心區(qū)位樓宇，并批量推進(jìn)商辦物業(yè)向酒店業(yè)態(tài)改造。

??不過，多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，“商辦改酒店”雖是城市存量更新的優(yōu)質(zhì)路徑，但并非全域通用模式，僅適配核心商圈、文旅富集、商務(wù)客流充足的優(yōu)質(zhì)樓宇，不可盲目規(guī)模化復(fù)制。

??此外，業(yè)內(nèi)人士也建議，后續(xù)需國家、省級層面出臺統(tǒng)一細(xì)化指導(dǎo)文件，規(guī)范過渡期設(shè)置、續(xù)期評估、地價標(biāo)準(zhǔn)、消防改造等核心細(xì)則，破解各地政策碎片化、界定模糊等問題，為市場主體提供穩(wěn)定、清晰的政策預(yù)期。