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??各區(qū)人民政府，市政府各委、辦、局：

??《上海市城市更新和住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃》已經市政府同意，現印發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。

??上海市人民政府辦公廳

??2026年7月24日

??上海市城市更新和住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃

??為高質量開展城市更新，推進住房發(fā)展，根據《上海市國民經濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》，制定本規(guī)劃。

??一、總體要求

??堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的二十大和二十屆歷次全會精神，深入學習貫徹習近平總書記考察上海重要講話精神和中央城市工作會議精神，以推進城市更新和住房發(fā)展為重要抓手，增強城市發(fā)展動力，改善住房民生，優(yōu)化公共服務，增強安全韌性，提升治理效能，推動城市高質量、內涵式、可持續(xù)發(fā)展，把發(fā)展成果轉化為民生福祉，努力建設現代化人民城市，為加快建成具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市提供有力支撐。

??到2030年，人居環(huán)境持續(xù)改善，存量資源提質增效，公共服務優(yōu)質均衡，風貌特色魅力彰顯，生態(tài)系統(tǒng)拓展優(yōu)化，本質安全全面加強。城市更新和住房發(fā)展體制機制更加健全，法規(guī)政策更加完善，模式路徑更加多樣，投融資方式更加豐富。

??二、人居環(huán)境持續(xù)改善

??（一）城中村和舊住房成套改造提速攻堅。加快城中村改造，用足用好城中村改造專項借款、地方政府專項債等，加大財政資金投入。加快動遷騰地，積極推進實施房票等多元化安置。到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目，全面完成整治提升。到2027年底，全面完成整體改造項目的前期改造。同步推進實施規(guī)劃拔點。

??加快舊住房成套改造，通過拆除重建、舊城區(qū)改建、功能置換等方式實施不成套職工住宅改造，積極完善公房承租權歸集、騰退更新路徑。到2026年底，力爭全面完成剩余約2萬平方米小梁薄板房屋改造。到2030年底，力爭基本完成不成套職工住宅改造，不成套里弄、公寓、花園住宅更新取得積極成效，推動實施一批兼具民生改善、保護發(fā)展的城市更新項目。

??（二）老舊小區(qū)改造接續(xù)實施。進一步擴大老舊小區(qū)改造覆蓋面，同步解決房屋安全隱患問題，實現公房、售后公房類小區(qū)全覆蓋修繕，逐步擴展至混合類、早期商品房小區(qū)，按照“先體檢、后改造”的原則，分批納入改造計劃。提升改造水平，豐富改造內容，引導居民參與和自治，共同維護改造成果。支持老舊住房自主更新。有序推進老舊電梯更新和既有多層住宅加裝電梯。持續(xù)推進既有居住建筑節(jié)能改造。

??（三）房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快構建房地產發(fā)展新模式，穩(wěn)妥有序推進房地產開發(fā)、融資、銷售等相關基礎性制度建設，嚴格落實商品住房預售資金監(jiān)管制度和項目開發(fā)公司制，強化房地產項目開發(fā)全過程管理。規(guī)范市場秩序，提升房地產服務業(yè)能級水平。加大專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)培育力度，健全房屋租賃分類監(jiān)管體系。

??加快完善住房供應體系，綜合考慮人口結構、家庭規(guī)模及變動趨勢，科學合理確定各區(qū)住房供應規(guī)模、空間布局和產品結構。適應多子女家庭等多樣化住房需求，增加房型更優(yōu)、品質更高、配套更好的改善性住房供應。深化完善房地聯動，增加主城區(qū)優(yōu)質住宅用地供給，建立新城住宅用地供應與人口導入相適應的土地供應機制，優(yōu)化住宅用地容積率、建筑高度、配建保障性租賃住房等指標。

??（四）住房保障擴容提質。強化公共租賃住房兜底保障，做到應保盡保。持續(xù)擴大保障性租賃住房供給，著力優(yōu)化空間布局和供應結構，強化供需匹配。加強新時代城市建設者管理者之家籌措供應，豐富點位規(guī)劃布局，提高中心城區(qū)床位占比。根據需求確定配售型保障性住房、征收安置住房建設規(guī)模。加強各類人才安居服務，面向新就業(yè)大學生等青年群體，強化普惠性青年安居專項支持，面向重點單位急需緊缺人才，用好人才安居平臺，實施“房補聯動”。有序推進住房保障輪候庫建設，加強保障房供后管理服務。

??三、存量資源提質增效

??（五）商業(yè)商辦更新提升。推進商辦樓宇功能拓展和融合發(fā)展，支持存量商辦樓宇因地制宜兼容符合地區(qū)發(fā)展導向和人民群眾生產生活需求的功能業(yè)態(tài)，分類引導低效商辦樓宇更新提升。加強招商引資，促進業(yè)態(tài)升級。依托上海市存量商辦樓宇一站式服務平臺，優(yōu)化營商服務和管理流程。完善商辦樓宇監(jiān)測機制，加強監(jiān)測平臺建設，實現數據互聯互通。做好宣傳發(fā)布，引導和穩(wěn)定市場預期。推進小陸家嘴、虹橋國際中央商務區(qū)、漕河涇、五角場等商務單元更新。

??促進商業(yè)街區(qū)活力煥新，推動商業(yè)設施布局與消費功能要素相適應，優(yōu)化重塑街區(qū)空間與功能業(yè)態(tài)。推動南京路、徐家匯等重點商圈能級提升，加強國際級消費集聚區(qū)建設。加強文商旅體展融合，加大智慧商圈和新型消費基礎設施等建設力度，完善商業(yè)空間布局體系。支持企業(yè)自主更新，推進存量商業(yè)設施改造升級。

??推動老舊街區(qū)功能轉換、業(yè)態(tài)升級、活力提升，結合“美麗街區(qū)”建設，統(tǒng)籌道路設施、建筑立面、沿街綠化、路面保潔等進行全要素、一體化建設提升，打造“美麗街區(qū)+文旅”“美麗街區(qū)+商業(yè)”“美麗街區(qū)+生態(tài)”新模式，放大“美麗街區(qū)”溢出帶動作用。

??（六）產業(yè)空間集約盤活。加強空間布局引導，持續(xù)穩(wěn)定產業(yè)空間規(guī)模，確保產業(yè)用地用于產業(yè)發(fā)展。深化開展存量產業(yè)用地盤活處置，建立全生命周期管理制度。加強綜合績效評估，識別低效產業(yè)用地并形成分類處置方案，鼓勵發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)、未來產業(yè)。綜合采用政府收儲、自主更新、聯合更新等方式，加快推進產業(yè)集聚區(qū)建設，培育一批高能級產業(yè)特色園區(qū)。推動低效產業(yè)用地盤活處置75平方公里。

??（七）重點片區(qū)煥新引領。通過城市更新專項規(guī)劃，統(tǒng)籌劃定若干城市更新片區(qū)，加大土地、規(guī)劃、財稅、金融等配套政策支撐。加強更新片區(qū)策劃，提出目標定位、主要功能和業(yè)態(tài)產業(yè)，明確統(tǒng)籌主體、實施路徑和資金來源，排摸更新項目并合理安排實施時序，形成項目實施方案。推進外灘第二立面、吳淞創(chuàng)新城等重點片區(qū)內不少于300個更新項目實施。

??四、公共服務優(yōu)質均衡

??（八）城市功能持續(xù)完善。充分利用存量低效資源，優(yōu)先補齊民生領域公共服務設施短板。建設改造全民健身場地設施，開展市體育宮、江灣體育場場館更新改造前期研究工作。推進適老化、適兒化改造，加快公共場所無障礙環(huán)境建設改造。加快全齡友好濱水空間建設，不斷完善黃浦江、蘇州河沿線公共服務設施，更新改造沿岸游船、輪渡碼頭及周邊驛站。新增家門口養(yǎng)老服務站1000家；完成公交站臺無障礙改造不少于300個；推進黃浦江、蘇州河沿岸一批兒童友好體驗點和濱水驛站提質升級，推動已貫通區(qū)域無障礙環(huán)境提升。

??（九）完整社區(qū)擴面增效。統(tǒng)籌實施完整社區(qū)建設與社區(qū)嵌入式服務設施、“15分鐘社區(qū)生活圈”等工作。因地制宜設置社區(qū)托幼、養(yǎng)老、衛(wèi)生、文化、便民商業(yè)等配套設施，加強存量閑置房屋復合利用。增加社區(qū)各類產業(yè)空間，發(fā)展相關服務業(yè)，構建“社居商企”多元融合的社區(qū)生態(tài)。建設更新改造社區(qū)公共空間、公共綠地、環(huán)境衛(wèi)生等場所設施，增加健身休閑運動場所。加強各類基礎設施建設，完善設施運行維護機制。到2027年底，主城區(qū)和五個新城完整社區(qū)覆蓋率達到60%，新增建成特色類完整社區(qū)15個以上。在此基礎上，進一步優(yōu)化完整社區(qū)空間布局，推動完整社區(qū)向新市鎮(zhèn)延伸。

??（十）大居發(fā)展提質增能。建設全齡友好、多元融合、業(yè)態(tài)豐富的大型居住社區(qū)。以需定建，統(tǒng)籌建設籌措轉化保障性住房，加強品質管控，提高房源使用效能。加強人口監(jiān)測分析，結合完整社區(qū)建設要求，動態(tài)評估和優(yōu)化基礎設施和公共服務設施空間布局，滾動實施大型居住社區(qū)配套三年行動計劃，提高建設及開辦品質，形成特色亮點。新增公共服務配套300項，成熟大型居住社區(qū)占比提升至80%以上。

??（十一）“好房子”建設有序推進。實施房屋品質提升工程，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，聚焦隔聲降噪、防水防反味、抗菌防霉、保溫隔熱等問題，建設改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。優(yōu)化房型設計和全裝修標準，提高建筑性能，完善配套設施。發(fā)展智能建造，培育現代化建筑產業(yè)鏈，加快推動建筑業(yè)轉型升級。加強規(guī)劃、建設、預售、交付全流程管理，完善預看房、工程質量保險、竣工驗收等制度。推動既有住房更新改造，把老房子改造為“好房子”。

??（十二）物業(yè)治理水平顯著提升。優(yōu)化住宅小區(qū)黨建引領物業(yè)治理體制機制，健全居民區(qū)黨組織領導下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調運行機制。推動業(yè)委會應建盡建、按時換屆，全鏈條完善業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、運行與監(jiān)督機制。實施物業(yè)服務質量提升行動，建立質價相符的物業(yè)行業(yè)市場調節(jié)機制，推廣酬金制物業(yè)服務計費方式。提升物業(yè)服務企業(yè)履約水平，鼓勵支持物業(yè)服務企業(yè)業(yè)態(tài)向居家養(yǎng)老、健康管理、家政服務等個性化服務領域延伸。強化物業(yè)服務企業(yè)應急狀態(tài)響應能力和水平。鼓勵引導物業(yè)管理區(qū)域或管理單位合并，支持企業(yè)開展集團化運作、品牌化經營。加快智慧物業(yè)建設。全市住宅小區(qū)物業(yè)治理覆蓋率達到100%。

??五、風貌特色魅力彰顯

??（十三）構建保護傳承體系。健全歷史文化保護傳承法規(guī)體系，研究并推動歷史文化名城保護規(guī)劃編制工作，開展中國歷史文化名鎮(zhèn)保護規(guī)劃修編。摸清文化遺產資源底數，完成第四次全國文物普查和新發(fā)現文物認定公布，完成老城區(qū)和老街區(qū)專項調查工作，公布一批上海市歷史文化名鎮(zhèn)，完成第六批優(yōu)秀歷史建筑、第二批上海市紅色資源、第四批上海工業(yè)遺產認定公布。

??（十四）分級分類保護利用。積極探索歷史文化資源活化利用模式。持續(xù)推進衡山路—復興路、老城廂、愚園路、南京西路等歷史文化風貌區(qū)有機更新，注重發(fā)掘和帶動傳統(tǒng)特色產業(yè)的提升。持續(xù)推進新場鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)等歷史文化名鎮(zhèn)保護提升和傳承利用。堅持保護第一、應保盡保、以用促保，實施海關大樓、真如寺大殿等重點文物建筑以及高陽大樓、花園坊等優(yōu)秀歷史建筑的保護修繕項目。積極引導具備對外開放條件的文物和優(yōu)秀歷史建筑向社會公眾開放。

??（十五）彰顯歷史人文元素。保護好傳統(tǒng)文化基因，鼓勵繼承創(chuàng)新，建設彰顯上海紅色文化、海派文化、江南文化的城市特色風貌，推出一批人文、藝術、建筑、時尚相融合的“城市行走”線路。動員組織社區(qū)居民和社會機構深度挖掘傳承歷史文化。繼續(xù)用好“文化和自然遺產日”等品牌主題活動，開展形式新穎、內容豐富的文化遺產宣傳展示。

??六、生態(tài)系統(tǒng)拓展優(yōu)化

??（十六）加強生態(tài)環(huán)境治理。構建多層次、成網絡、功能復合的城市生態(tài)基礎設施體系。系統(tǒng)化全域推進海綿城市建設，強化初雨治理和排水能力提升融合。修復河湖海岸濕地空間，保護濕地風貌。鞏固城市黑臭水體治理成效，打造一批高品質生態(tài)清潔小流域。加強建設用地土壤污染風險管控和修復。

??（十七）推進公園城市建設。實施新一輪“公園城市”建設工程，加快環(huán)城生態(tài)公園帶建設。重點構建“一江一河一帶”藍綠生態(tài)網絡，以黃浦江、蘇州河、外環(huán)綠道為骨架，拓展延伸“一江一河”濱水開放區(qū)域，聯通垂江生態(tài)廊道。系統(tǒng)推進城市綠環(huán)綠楔綠道建設。公園數量累計達到1600座以上，新增黃浦江濱江綠地及公共空間面積100公頃，活化提升蘇州河濱河綠地及公共空間面積100公頃，新增黃浦江濱水貫通岸線長度52公里（干流水系4公里、支流水系48公里）。

??（十八）推動綠色低碳轉型。大力發(fā)展綠色建筑，加快新型建材研發(fā)應用，推動超低能耗建筑、低碳建筑規(guī)?；l(fā)展，推行裝配式建筑和全裝修住宅。推動金山綠色低碳轉型，打造寶山吳淞創(chuàng)新城綠色低碳樣板區(qū)。健全生活垃圾全程分類體系，持續(xù)開展生活垃圾分類投放設施友好化改造，因地制宜推動部分生活垃圾轉運站升級改造。完成既有公共建筑節(jié)能改造3000萬平方米，完成既有居住建筑節(jié)能改造2000萬平方米。

??七、本質安全全面加強

??（十九）加強房屋安全管理。健全房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度。完善數字化智慧體檢、專業(yè)評估和檢測鑒定相結合的房屋安全體檢制度，優(yōu)化既有房屋安全風險評估預警大模型。完善住宅專項維修資金政策，推動建立健全既有房屋安全管理公共資金籌集、管理、使用模式。積極探索普惠性綜合保險機制，結合市場化手段提升房屋安全保障水平。

??（二十）完善交通基礎設施。推進既有軌道交通線路提效增能，開展軌道交通信號系統(tǒng)升級和車站綜合改造。持續(xù)開展城市快速路功能提升工程和道路老舊設施更新，繼續(xù)實施高架道路“年輕化”改造。優(yōu)化城市貨運網絡規(guī)劃設計，健全分級配送設施體系。持續(xù)推進停車資源優(yōu)化和智能化改造，推動一批既有公共停車場（庫）更新改造、功能提升。穩(wěn)步實施慢行交通專項提升項目，建設慢行交通精品區(qū)域。

??（二十一）統(tǒng)籌防洪排澇治理。加強河網管網聯排聯調，加快排水防澇設施建設改造，加強綠色調蓄頂層設計，深度融合城市更新、海綿城市建設等工作，推進公園、綠地、下沉式廣場、地下空間等綠色調蓄設施建設，構建完善的城市防洪排澇體系。有序實施河道整治工程、重要泵閘口門建設和主海塘提標改造建設，持續(xù)開展防汛泵站設備集中更新工程，并推進實施一批低洼圩區(qū)改造、積水點改造項目。

??（二十二）實施市政管網更新。加快城市基礎設施生命線安全工程建設，推動重要設施、能源、水源等分布式布局，完善抗災設防標準，提高安全保障能力。全面排查基礎設施風險隱患，實施老舊燃氣、供排水、電力等管網設施改造。持續(xù)開展雨污混接排查整治，建立健全長效管理機制。加強城市生活污水收集處理、再生利用和污泥處理處置設施建設改造，加快建立污水處理廠站網一體建設運維機制。到2028年底，完成架空線入地和桿箱整治道路長度300公里。

??（二十三）強化重點領域安全管理。開展消防救援設施和力量配置評估，加快實施老舊消防設施更新改造，著力解決老舊高層建筑消防突出風險隱患，推動一批高層建筑消防安全設施設備更新。加強消防救援站點、救援設施設備更新。推動應急避難場所提升改造，推進地下空間統(tǒng)籌開發(fā)和綜合利用。

??八、持續(xù)強化支撐保障

??（二十四）創(chuàng)新工作機制。建立健全城市體檢和城市更新一體化推進機制，加強體檢成果向更新項目實施轉化。建立完善城市更新“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”規(guī)劃實施體系，銜接國土空間規(guī)劃，編制城市更新專項規(guī)劃，開展片區(qū)策劃，制定項目實施方案，推動項目實施。建立健全適應城市更新的建設、運營、治理體制機制。加強城市更新社會風險評估、矛盾化解處置機制建設。完善“人房地錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。加強住房發(fā)展年度計劃實施情況的動態(tài)監(jiān)測，提高住房供給與人口變化匹配度，強化住宅用地供需銜接。

??（二十五）完善法規(guī)政策標準。持續(xù)貫徹實施《上海市城市更新條例》。健全黨建引領物業(yè)治理法規(guī)體系，推動修訂《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及配套文件。持續(xù)優(yōu)化城市更新規(guī)劃資源政策。推動土地混合開發(fā)利用和用途依法合理轉換，完善過渡期政策，依法穩(wěn)妥推進工商業(yè)用地土地使用權延期續(xù)期，推動零星用地集中改造政策落地實施。優(yōu)化產權歸集、整合、置換和登記政策。進一步完善住房租賃相關配套政策。完善適用于高質量城市更新和住房發(fā)展的技術標準。制定修訂分類適用的消防、配套公共設施等標準。構建“好房子”建設技術標準體系。完善大居配套建設管理導則。

??（二十六）健全投融資方式。建立可持續(xù)的城市更新投融資體系。加大市、區(qū)財政投入，積極爭取中央預算內投資、專項借款支持，用好超長期特別國債，對符合條件的城市更新項目，給予專項債等支持。落實城市更新相關稅費減免政策。完善市場化投融資模式，創(chuàng)新激勵機制，吸引社會資本參與城市更新。建立健全政府、經營主體、社會群眾多方資金共擔模式。鼓勵各類金融機構加強對城市更新項目的信貸支持，創(chuàng)新金融產品。完善住房金融相關政策。發(fā)揮城市房地產融資協(xié)調機制作用，推進城市房地產融資協(xié)調機制“白名單”項目擴圍增效。深化住房公積金制度改革，拓展住房公積金覆蓋面和使用范圍，持續(xù)深化長三角地區(qū)住房公積金一體化合作。加大居民住房消費金融支持力度，更好滿足居民合理購房信貸需求。

??（二十七）構建多主體協(xié)同參與機制。政府統(tǒng)籌協(xié)調各類存量資源，支持國有企業(yè)、民營企業(yè)參與城市更新。充分發(fā)揮街道社區(qū)作用，注重在城市更新中問需、問計、問效于民，建立居民、產權人、企業(yè)等多方主體參與機制。有效發(fā)揮市場作用，充分調動經營主體積極性。鼓勵產權所有人自主更新，支持企業(yè)盤活閑置低效存量資產，更好發(fā)揮國有資本帶動作用，優(yōu)化國企考核機制。統(tǒng)籌各項城市更新任務，用好“三師”聯創(chuàng)機制，推進集成設計實施一體化工作，支持多領域專業(yè)力量和服務機構參與城市更新，健全專家參與公共決策制度。培育城市更新專業(yè)化運營機構。

??（二十八）加大科技賦能。加強城市更新科技創(chuàng)新能力建設，大力研發(fā)新技術、新工藝、新材料，加快科技成果推廣應用。全面推進市城市更新信息系統(tǒng)建設。持續(xù)推進城市信息模型底座建設，推廣建筑信息模型技術應用于既有建筑改造等場景。探索智能感知設施在城市更新領域的應用。著力構建“數據驅動、智能協(xié)同、韌性安全”數字房管治理體系。

??九、組織實施

??全面加強黨的領導，持續(xù)強化市、區(qū)城市更新領導小組統(tǒng)籌調度職能，完善城市治理工作體系，發(fā)揮好“一委一辦一平臺”作用，建立健全城市管理統(tǒng)籌協(xié)調機制。堅持市、區(qū)協(xié)同，推動城市治理重心和配套資源下沉，市級有關部門做好政策制定和重點工作的協(xié)調指導，明確目標、任務和措施。各區(qū)政府壓實主體責任，細化落實本規(guī)劃確定的重點任務，確保順利實施。加大宣傳力度，廣泛宣傳新時代黨領導城市更新的創(chuàng)新政策和工作成效，積極營造良好氛圍。