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??“滬八條”新政出臺(tái)一周，上海樓市反響熱烈。

??家住徐匯游泳館附近的周先生是典型的三代同堂改善需求家庭，此前一家人擠在一套建成多年的90平方米兩房里，置換一套四房的計(jì)劃已經(jīng)觀望了近一年。8月20日“滬八條”出臺(tái)那天，他們刷到首付比例降到15%的消息時(shí)，并沒什么觸動(dòng)。周先生坦言：“置換改善家庭首付本來就準(zhǔn)備得比較足，不是靠低杠桿上車的剛需，這條政策對我們這類客群來說作用不大?！?/p>

??而真正讓他加快出手節(jié)奏的，是新政中“以舊換新”專項(xiàng)補(bǔ)貼。賣掉外環(huán)內(nèi)的老房子、再買外環(huán)外的新房，基礎(chǔ)補(bǔ)貼加上外環(huán)內(nèi)售房的疊加補(bǔ)貼，單套最高能拿到8萬元。“這筆錢說不上是巨款，但相當(dāng)于直接減免了大半交易稅費(fèi)，是實(shí)打?qū)嵉恼娼鸢足y?！倍罱K敲定保利·都匯和煦126平方米四房，則是因?yàn)殚_發(fā)商推出的“買一賣一”全鏈路置換服務(wù)。“把置換最大的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩都兜底了。”周先生說道。

??像周先生這樣的置換客群，正在成為新政落地后上海外環(huán)外樓市的主角。

??外環(huán)外市場率先升溫

??8月22日，新政落地后的首個(gè)周末，青浦徐涇板塊的寶業(yè)·虹橋國展里迎來第二批次開盤。64套建面約130平方米至153平方米的大戶型房源，備案均價(jià)約6.2萬元/平方米，單套總價(jià)集中在800萬至1000萬元區(qū)間。這批房源累計(jì)收獲173組認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)270%，并觸發(fā)了積分。開盤僅50分鐘，64套房源全部售罄。

??“對于客戶而言，原本可能是走路進(jìn)場，新政落地后，是小跑進(jìn)場。”寶業(yè)上海公司營銷總監(jiān)徐曉棟說。他透露，項(xiàng)目的實(shí)際認(rèn)購發(fā)生在新政出臺(tái)前，但開盤前一日落地的“滬八條”進(jìn)一步強(qiáng)化了購房者入市信心，加快了去化速度。

??值得注意的是，這批客戶中出現(xiàn)了不少原本居住在內(nèi)中環(huán)的置換客群。寶業(yè)集團(tuán)上海公司常務(wù)副總經(jīng)理王偉東介紹，項(xiàng)目不少意向客戶來自內(nèi)環(huán)、中環(huán)地鐵沿線，原有住房多為老小區(qū)、戶型偏小。在他看來，借著政策利好，不少家庭選擇賣掉中心城區(qū)舊房，置換到大虹橋，選擇面積更大、品質(zhì)更高的外環(huán)外新房。

??嘉定新城紅盤象嶼金茂·滿嘉于8月15日首開即售罄，新政后迎來更大客流。據(jù)項(xiàng)目相關(guān)人士介紹，新政出臺(tái)后項(xiàng)目咨詢量環(huán)比增加約50%，新政落地后的首個(gè)周六，一天接待了170多組訪客，比之前增加約70%，甚至不少客戶因?yàn)樾抡匈彿垦a(bǔ)貼有總額設(shè)定，擔(dān)心自己沒有額度而催促項(xiàng)目加推。

??同樣迎來成交熱潮的還有保利發(fā)展上海公司旗下五大外環(huán)外項(xiàng)目。據(jù)企業(yè)相關(guān)人士介紹，新政落地4天，五大項(xiàng)目案場統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，累計(jì)成交101套，項(xiàng)目整體流速提升213%，直觀反映出政策對市場真實(shí)購買力的激活。

??其中，保利·虹橋和著在政策生效后的首個(gè)周末到訪新客戶300多組，成交62套?！皝碓L的還是那批客戶，過去看了三四次仍在猶豫的家庭，新政后當(dāng)場就簽了?！痹擁?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人說，最有力的一條是信貸而非補(bǔ)貼——外環(huán)外二套商貸最低首付由20%降至15%，以總價(jià)500萬元至700萬元的房源測算，首付一次性減少25萬元至35萬元。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，卡住改善家庭的從來不是劃不劃算，而是舊房沒賣掉、首付湊不齊。這25萬元到35萬元，就是“買不了”和“現(xiàn)在能簽”之間的全部差距。

??政策紅利同樣傳導(dǎo)至其他在售樓盤，比如位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的象嶼·天宸雅頌，新政落地三天累計(jì)來訪181組，8月23日單日來訪峰值達(dá)106組，累計(jì)認(rèn)購14套，認(rèn)購總金額1.03億元。對比新政前，項(xiàng)目來訪量較同期上漲42%，成交量上漲50%。

??新房熱度升溫的同時(shí)，二手房市場活躍度也在同步提升。上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，上?！皽藯l”新政發(fā)布后的首個(gè)周末市場較為活躍，環(huán)比上個(gè)周末（8月15日-8月16日），貝殼/鏈家app上海區(qū)域訪問量提升4.7%，咨詢客戶提升3.4%，成交量提升8.2%。同時(shí)房源供給端也有所提升，周末新增房源量環(huán)比上周末提升2.9%。

??政策暖意與市場變數(shù)

??外環(huán)外多個(gè)項(xiàng)目熱度上升，甚至出現(xiàn)“日光”，讓市場各方都感受到久違的暖意，但一個(gè)老生常談的問題也隨之而來，這一輪由政策催化的熱度，究竟是曇花一現(xiàn)的脈沖式反彈，還是市場企穩(wěn)回升的起點(diǎn)？

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來，從政策設(shè)計(jì)來看，“滬八條”并非無差別的普惠式刺激，而是一套帶有明確時(shí)效和額度限制的“精準(zhǔn)工具包”。其中最受關(guān)注的“以舊換新”購房補(bǔ)貼，其有效期嚴(yán)格框定在2026年8月21日至2027年3月31日之間，補(bǔ)貼總額2億元，用完即止。這種設(shè)定在短期內(nèi)制造了強(qiáng)烈的“窗口期效應(yīng)”，就如一線置業(yè)顧問反饋，不少客戶明確表示“擔(dān)心補(bǔ)貼額度被提前用完”，主動(dòng)催促項(xiàng)目加快推盤節(jié)奏。

??而另一方面，這種帶有時(shí)間限定催化出的需求，帶有一些“預(yù)支”的意味。上述開發(fā)商相關(guān)人士也提到，當(dāng)前集中釋放的購房需求中，一部分屬于此前看房多次、但因首付或置換環(huán)節(jié)卡頓而遲遲未簽的“臨門一腳”型客戶。當(dāng)這批存量觀望需求被集中消化后，市場能否持續(xù)獲得新增購買力，目前來看仍存在不確定性。

??相比補(bǔ)貼的階段性特征，此次出臺(tái)的信貸政策則具有更強(qiáng)、更長效的支撐力。不過信貸政策效應(yīng)能否持續(xù)釋放，又取決于置換鏈條的暢通程度。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，從中長期看，政策核心在于打通置換“堵點(diǎn)”，形成“賣舊—買新”正向循環(huán)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，政策效應(yīng)的最終顯現(xiàn)，主要取決于房票安置的推進(jìn)速度以及“以舊換新”模式能否實(shí)現(xiàn)規(guī)?；帕俊Ｋ硎?，政策落地的關(guān)鍵在于機(jī)制設(shè)計(jì)的合理性，房票政策的成效受制于獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼力度及被征收人對房源的接受度，“以舊換新”模式需切實(shí)打通置換鏈條。

??與此同時(shí)，上海新房市場冷熱不均的結(jié)構(gòu)性矛盾仍在加劇。而從一線售樓處行情來看，“滬八條”并未催生外環(huán)外樓市普漲行情，而是進(jìn)一步加速市場結(jié)構(gòu)性分化。

??摩根士丹利發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，新政或有助非核心區(qū)域新盤去庫存及增加土地銷售，但對整體基本面影響料有限。有券商研報(bào)指出，此次調(diào)整信號意義大于實(shí)際意義，從力度上看依舊是一輪針對上海樓市結(jié)構(gòu)性矛盾的“小步快走”政策。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次新政進(jìn)一步體現(xiàn)對居民剛性和改善性住房需求的支持，對鞏固市場穩(wěn)中向好態(tài)勢具有積極作用。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則表示，政策出臺(tái)的時(shí)間窗口同樣值得關(guān)注，趕在傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”之前發(fā)布“滬八條”，無疑會(huì)提振市場信心，提前鎖定三季度成交成色。

??業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“滬八條”的政策效應(yīng)大概率呈現(xiàn)“前高后平”的走勢。隨著政策持續(xù)發(fā)酵、后續(xù)供應(yīng)穩(wěn)步釋放，上海樓市“金九”修復(fù)成色有望持續(xù)增強(qiáng)。但進(jìn)入2027年一季度后，隨著購房補(bǔ)貼窗口關(guān)閉、存量觀望需求逐步消化，市場面臨的考驗(yàn)才會(huì)真正顯現(xiàn)。