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??各金融監(jiān)管局，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

??現(xiàn)將《商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??國家金融監(jiān)督管理總局

??2026年8月28日　

??（此件發(fā)至金融監(jiān)管分局與地方法人銀行機(jī)構(gòu)、外國銀行分行）

商品住房開發(fā)貸款管理辦法（試行）

??第一章 總 則

??第一條為規(guī)范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營行為，加強(qiáng)商品住房開發(fā)貸款審慎經(jīng)營管理，滿足商品住房開發(fā)項目合理融資需求，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)和規(guī)章，制定本辦法。

??第二條本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融機(jī)構(gòu)。

??第三條本辦法所稱商品住房開發(fā)貸款，是指貸款人向房地產(chǎn)項目開發(fā)公司（以下簡稱借款人）發(fā)放的，用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。

??第四條貸款人開展商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)應(yīng)采取主辦銀行模式，合理區(qū)分房企集團(tuán)風(fēng)險和單一項目風(fēng)險，按照市場化、法治化原則自主決策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的項目一視同仁提供貸款。

??第二章 項目和借款人條件

??第五條貸款人應(yīng)認(rèn)真評估商品住房開發(fā)項目情況。項目應(yīng)至少滿足以下條件：

??（一）取得合法、完整、真實、有效的立項或備案文件，取得土地不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。當(dāng)?shù)貙Α八淖C”另有規(guī)定的從其規(guī)定，但須與“四證”齊全具有同等效力。如涉及環(huán)境影響評價、文物勘探等事項的，應(yīng)滿足相應(yīng)規(guī)定要求。

??（二）符合國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度相關(guān)規(guī)定，項目資本金實繳到位。

??（三）存在實際融資需求，且借款人已制定貸款使用計劃和項目建設(shè)交付計劃。

??（四）能提供與貸款額度匹配的抵押物。

??（五）項目單獨建賬核算，資金獨立運作、封閉管理。項目間資金不得混同。

??第六條貸款人應(yīng)認(rèn)真評估借款人情況。借款人應(yīng)至少滿足以下條件：

??（一）具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

??（二）具有良好的償債能力。

??（三）不處于破產(chǎn)重整、大額查封凍結(jié)狀態(tài)，不存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題。

??（四）企業(yè)注冊資本實繳到位。

??第三章 主辦銀行

??第七條借款人申請商品住房開發(fā)貸款的，應(yīng)與貸款人協(xié)商，達(dá)成一致后確定一家主辦銀行并在合同中約定，由主辦銀行單獨發(fā)放或作為牽頭銀行以銀團(tuán)模式發(fā)放商品住房開發(fā)貸款。每個項目僅能確定一家主辦銀行，主辦銀行可為法人或分支機(jī)構(gòu)。

??第八條借款人應(yīng)在主辦銀行開立資金賬戶。項目存續(xù)期間，除按規(guī)定要求監(jiān)管的預(yù)售資金、定金等外，商品住房開發(fā)貸款、項目自有資金、現(xiàn)房銷售資金等與項目相關(guān)的全部資金均納入資金賬戶管理。主辦銀行和資金賬戶在商品住房開發(fā)貸款結(jié)清前原則上不得變更。

??項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶和定金賬戶應(yīng)按規(guī)定在主辦銀行開立。

??第九條主辦銀行及銀團(tuán)成員應(yīng)做好盡職調(diào)查、項目審核、貸后檢查等事項，在管控好風(fēng)險的前提下，為項目提供融資服務(wù)。主辦銀行要牽頭做好賬戶管理，加強(qiáng)貸款資金監(jiān)控，嚴(yán)格審查信貸資金用途和流向，發(fā)現(xiàn)貸款資金異常的，應(yīng)及時采取措施。銀團(tuán)成員應(yīng)積極支持主辦銀行履行上述職責(zé)，及時共享信息，協(xié)同做好項目資金封閉管理。

??第十條貸款人發(fā)放的商品住房開發(fā)貸款只能用于本城市的商品住房開發(fā)項目。本條所稱城市，是指地級及以上城市。

??第四章 業(yè)務(wù)辦理

??第十一條借款人向貸款人提出開發(fā)貸款申請，貸款人按程序受理并開展貸前調(diào)查。

??第十二條貸款人應(yīng)按照審貸分離、分級審批的原則，明確商品住房開發(fā)貸款審批權(quán)限，規(guī)范貸款審查審批流程。

??第十三條貸款人應(yīng)在合同中與借款人約定具體的貸款金額、期限、利率、用途、擔(dān)保方式、借款人承諾、還款計劃及風(fēng)險處置等要素和有關(guān)細(xì)節(jié)。其中：

??（一）貸款金額。貸款人應(yīng)綜合考慮項目總投資金額、資本金投入、自有資金、其他融資等，并參考當(dāng)?shù)赝愴椖拷ㄖ靸r水平，合理確定貸款金額，滿足項目融資需求。

??（二）貸款期限。貸款人應(yīng)綜合評估商品住房項目建設(shè)周期、銷售周期和風(fēng)險水平等，合理確定貸款期限。預(yù)售項目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現(xiàn)售項目貸款期限原則上不超過5年，最長不超過7年。

??（三）貸款利率。商品住房開發(fā)貸款利率應(yīng)遵循利率市場化、商業(yè)可持續(xù)原則，貸款人應(yīng)在遵守國家有關(guān)規(guī)定和行業(yè)自律管理要求的前提下，合理確定貸款利率。

??（四）貸款用途。貸款用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的商品住房項目。加大對現(xiàn)房銷售項目和安全、舒適、綠色、智慧“好房子”項目的開發(fā)貸款支持力度。貸款不得跨項目使用，不得用于繳納土地出讓金及相關(guān)稅款、項目分紅、其他投資等。

??（五）擔(dān)保方式。貸款人應(yīng)嚴(yán)格落實商品住房開發(fā)貸款的抵押擔(dān)保措施，將本項目土地使用權(quán)及在建工程作為抵押物，按照相關(guān)規(guī)定依法依規(guī)辦理抵押權(quán)不動產(chǎn)登記。設(shè)立抵押時，應(yīng)確保抵押物權(quán)屬清晰，經(jīng)查詢已辦理預(yù)告登記或網(wǎng)簽的房屋及其土地不得作為抵押物。可根據(jù)需要追加股東擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押或其他增信措施。

??（六）借款人承諾。貸款人應(yīng)要求借款人在合同中對與貸款相關(guān)的重要內(nèi)容作出承諾，包括但不限于：借款人嚴(yán)格按照合同約定使用資金，不得變相套取項目貸款資金，不得違規(guī)將項目貸款資金、項目收入資金劃撥至房企集團(tuán)、母公司或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)，借款人及其股東不得抽回項目資本金，設(shè)立抵押時不得將已售房屋及其土地納入抵押范圍。

??第十四條貸款人應(yīng)在合同中與借款人約定提款條件，包括但不限于資本金已全額到位、項目建設(shè)進(jìn)度達(dá)到要求、抵質(zhì)押物已辦理登記等。

??第十五條貸款人應(yīng)嚴(yán)格按照約定的提款條件，以受托支付方式發(fā)放貸款，放款進(jìn)度應(yīng)與項目實物建設(shè)進(jìn)度相匹配。

??第十六條貸款人應(yīng)在合同中與借款人約定還款安排，首次還本日期原則上應(yīng)在商品住房項目竣工備案后，經(jīng)協(xié)商一致的可以提前歸還貸款本金。借款人應(yīng)確保第一還款來源充足，銷售回款應(yīng)優(yōu)先用于償還該項目開發(fā)貸款。

??第五章 風(fēng)險管理

??第十七條貸款人應(yīng)依照本辦法制定完善商品住房開發(fā)貸款管理制度，明確貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理等內(nèi)容，嚴(yán)格落實統(tǒng)一授信要求，實行全流程管理，加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查，切實保障信貸資金安全。

??第十八條貸款人應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險監(jiān)測，定期對借款人的履約情況及信用狀況、股權(quán)結(jié)構(gòu)重大變動情況、項目的建設(shè)和運營情況、貸款擔(dān)保的變動情況等內(nèi)容進(jìn)行檢查與分析，及時識別風(fēng)險并采取應(yīng)對措施。同時兼顧借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)等對借款人造成的重大負(fù)面影響，做好風(fēng)險防范。

??第十九條貸款人應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管要求開展風(fēng)險分類，并根據(jù)借款人履約能力及貸款風(fēng)險變化情況，及時、動態(tài)調(diào)整分類結(jié)果。

??對于未按照借款合同約定償還的貸款，貸款人應(yīng)及時采取清收、協(xié)議重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓或核銷等措施進(jìn)行處置，有序化解貸款風(fēng)險。

??第二十條貸款人應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系。密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，定期對商品住房開發(fā)貸款開展壓力測試。

??第二十一條貸款人應(yīng)對商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)合作的資產(chǎn)評估等第三方機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理，明確合作機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件，建立完善準(zhǔn)入和評價機(jī)制。

??第二十二條貸款人應(yīng)每年對內(nèi)部職能部門和分支機(jī)構(gòu)商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部審計。

??第二十三條貸款人應(yīng)將商品住房開發(fā)貸款管理的責(zé)任落實到具體部門和崗位，建立各崗位的考核和問責(zé)機(jī)制。

??第六章 監(jiān)督管理

??第二十四條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)依法對商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)實施監(jiān)督管理，并可以根據(jù)貸款人經(jīng)營管理情況、風(fēng)險水平和商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)開展情況等，對貸款人提出相關(guān)審慎監(jiān)管要求。

??第二十五條貸款人違反本辦法規(guī)定開展商品住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可依法對相關(guān)機(jī)構(gòu)或者人員采取監(jiān)管措施或者實施行政處罰。

??第七章 附 則

??第二十六條依本辦法發(fā)放貸款的商品住房開發(fā)項目，均納入“白名單”項目管理，及時向城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制報送相關(guān)信息。

??第二十七條金融管理部門對租賃住房、保障性住房等開發(fā)貸款另有規(guī)定的，從其規(guī)定。本辦法施行后，關(guān)于商品住房開發(fā)貸款的其他監(jiān)管規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。其余未盡事宜，按照固定資產(chǎn)貸款相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??第二十八條本辦法由國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)解釋。

??第二十九條本辦法自印發(fā)之日起施行。本辦法施行后新簽訂借款合同的項目，依本辦法執(zhí)行。本辦法施行前已簽訂借款合同的項目，仍按合同約定執(zhí)行。