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??當(dāng)前行情下，開(kāi)發(fā)商的操盤策略尤其重要。

??當(dāng)同板塊競(jìng)品放風(fēng)單價(jià)25000元-30000元/平方米時(shí)，長(zhǎng)沙融華天璽項(xiàng)目釋放單價(jià)25000元-26000元/平方米的信息以穩(wěn)住客源。當(dāng)備案單價(jià)定在20000元-22000元/平方米給到客戶驚喜之后，該樓盤開(kāi)盤再度給出限時(shí)簽約折扣優(yōu)惠，將成交均價(jià)拉低至19000元-20000元/平方米，結(jié)果認(rèn)籌高達(dá)234組，客房比高達(dá)2.1倍，引發(fā)搖號(hào)開(kāi)盤。

??4月26日，長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)多年零新增供應(yīng)后的首個(gè)住宅新盤——融華天璽項(xiàng)目首開(kāi)。項(xiàng)目首推的9#、10#棟共110套建筑面積139平方米、198平方米的住宅，開(kāi)盤當(dāng)天成交105套，去化率約95%。這一“首秀即爆”的去化率，躍居2024-2026年長(zhǎng)沙市主城核心區(qū)新盤首開(kāi)去化率第一梯隊(duì)，遠(yuǎn)超60%-80%的平均水平。

??克而瑞研究人士對(duì)此次現(xiàn)象級(jí)熱銷的評(píng)價(jià)是，該項(xiàng)目通過(guò)“放風(fēng)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)大幅落差”“低價(jià)首開(kāi)”的策略，成功激活了積壓多年的地緣改善需求，提前鎖定了一批對(duì)長(zhǎng)沙五一商圈極其認(rèn)可的改善客群。其開(kāi)盤即“清盤”印證了核芯地段+高性價(jià)比產(chǎn)品的強(qiáng)大號(hào)召力，證明民營(yíng)房企只要產(chǎn)品夠硬、定價(jià)夠誠(chéng)，同樣能在長(zhǎng)沙主城核芯區(qū)掀起熱浪、實(shí)現(xiàn)破局。

??“盡管樓棟臨馬路，但價(jià)格夠優(yōu)惠，缺點(diǎn)可以接受?！睋?jù)客戶王先生反饋，作為來(lái)自湖南地市郴州的民營(yíng)房企，融華地產(chǎn)在定價(jià)方面給到了客戶足夠誠(chéng)意，單價(jià)、總價(jià)精準(zhǔn)對(duì)接了部分高端客群的有效需求。

??這是3月“小陽(yáng)春”需求釋放之后，長(zhǎng)沙部分開(kāi)發(fā)商利用“小陽(yáng)春”余溫尚存的熱度延續(xù)期，適時(shí)適度加快推貨的現(xiàn)象之一。

??3月長(zhǎng)沙新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)84%，4月周度數(shù)據(jù)雖然小幅下滑但仍高于1月~2月均值。

??從湖南中原地產(chǎn)研究院上周監(jiān)測(cè)到的長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣（長(zhǎng)沙縣）新房市場(chǎng)91個(gè)活躍項(xiàng)目看，來(lái)訪量6183批，環(huán)比下滑14%；成交量351套，環(huán)比下滑23%。盤均來(lái)訪68批，環(huán)比下滑11%；盤均成交3.9套，環(huán)比下滑20%。

??臨近五一小長(zhǎng)假，部分客戶在等待“五一”折扣及樓盤加推新樓棟的同時(shí)，也有部分購(gòu)房者在加快入市，長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)開(kāi)始升溫。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周（4月20日~4月26日）長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)(含高新區(qū)、長(zhǎng)沙縣托管區(qū)域)一手住宅成交444套、6.16萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)46%；新增供應(yīng)631套、6.16萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)52%。

??在長(zhǎng)沙多家開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷人士看來(lái)，今年長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)如何走出老規(guī)樓盤低價(jià)甩賣走量、新規(guī)樓盤利用得房率高溢價(jià)的怪圈，值得關(guān)注。

??以長(zhǎng)沙市五一大道以北的核心區(qū)域?yàn)槔谌A天璽項(xiàng)目外，該區(qū)域后續(xù)還有綠城金泓文瀾樾華、保利星宸天奕、金茂長(zhǎng)沙外灘1號(hào)等項(xiàng)目即將推出。

??克而瑞研究人士認(rèn)為，今年長(zhǎng)沙市主城區(qū)改善性新房市場(chǎng)將進(jìn)入“地段、價(jià)格、產(chǎn)品、信任”多維平衡的“綜合實(shí)力”競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

??從融華天璽項(xiàng)目首開(kāi)即爆來(lái)看，項(xiàng)目并未因民企身份而遇冷。對(duì)購(gòu)房者而言，項(xiàng)目?jī)r(jià)格只要回歸合理區(qū)間，就會(huì)有需求；對(duì)行業(yè)而言，主城核心區(qū)新盤無(wú)論是戶型面積還是價(jià)格，只有穩(wěn)健適配市場(chǎng)、精準(zhǔn)回應(yīng)客戶真實(shí)需求，才是長(zhǎng)效破局的根本之道。

??“核心地段仍是基礎(chǔ)，但需搭配合理定價(jià)、實(shí)用產(chǎn)品才能打動(dòng)客戶?！笨硕鹧芯咳耸糠Q。（春林）