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??為規(guī)范限價商品住房上市交易行為，保障限價商品住房權(quán)利人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險，確保限價商品住房政策的保障性、公平性和可持續(xù)性。近期?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局、?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局、?？谑胸斦帧叶悇?wù)總局?？谑卸悇?wù)局聯(lián)合印發(fā)《?？谑邢迌r商品住房上市交易實施細則》（以下簡稱《實施細則》），現(xiàn)解讀如下：

??一、《實施細則》出臺背景

??根據(jù)《海南省保障性住房管理暫行辦法》《海南省限價商品住房管理辦法（試行）》等規(guī)定，限價商品住房在取得房屋所有權(quán)證5年內(nèi)不得上市交易，滿5年上市交易后購房人應(yīng)當向政府交納一定比例土地溢價等相關(guān)價款。為了保障購房者上市交易訴求，指導(dǎo)限價商品住房上市交易具體工作，我市結(jié)合實際，研究制定了《實施細則》，經(jīng)市政府審議同意印發(fā)實施。《實施細則》主要明確申請上市交易的條件、繳納土地溢價等相關(guān)價款的比例、上市交易和回購的程序等內(nèi)容。

??二、《實施細則》主要內(nèi)容

??《實施細則》共十八條，第二條明確《實施細則》適用范圍；第六條明確上市交易申請需滿足的四項條件；第七條確定土地溢價等相關(guān)價款按差額15%計繳；第九條規(guī)范上市交易的五步辦理流程；第十條明確購房不滿5年因特殊原因退出的回購程序；第十三條規(guī)定住房繼承的三種處理方式；第十四條明確離婚析產(chǎn)變更權(quán)利人的處理方式。

??三、《實施細則》重點內(nèi)容解讀

??（一）關(guān)于適用范圍。本《實施細則》是針對限價商品住房的上市交易制定的規(guī)定，僅適用于本市行政區(qū)域內(nèi)政府統(tǒng)籌建設(shè)和配售的限價商品住房，不是政府統(tǒng)籌建設(shè)和配售的不納入本實施細則適用范圍。

??（二）關(guān)于上市條件。《實施細則》第六條明確規(guī)定申請人申請上市交易的條件，一是取得房屋所有權(quán)證屆滿5年；二是取得不動產(chǎn)首次登記；三是涉及房屋產(chǎn)權(quán)不存在權(quán)屬爭議；四是無法律法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的不得上市交易的情形。符合上述四項條件的，可以申請上市交易。

??（三）關(guān)于繳款比例?！秾嵤┘殑t》第七條明確規(guī)定，限價商品住房應(yīng)繳土地溢價等相關(guān)價款的計算方式為：（按房屋交易繳納契稅課稅價格－該套住房原出售價格）×15%。因此，上市交易時，應(yīng)當按房屋交易繳納契稅課稅價格與該限價商品住房原配售價格差額的15%向市政府繳交相關(guān)價款。

??（四）關(guān)于交易程序。《實施細則》第九條明確規(guī)定上市交易的具體程序包括以下五個：一是提出申請，申請人可從海南省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)、海易辦或者線下市政務(wù)服務(wù)場所提出申請，并如實申報已確定的買受人及交易價格。二是受理審核，市住房保障實施機構(gòu)自受理申請之日起3個工作日內(nèi)將審核結(jié)果書面告知申請人。經(jīng)審核符合申請條件的，出具不予回購證明和準予上市交易的批復(fù)，上市交易的同時發(fā)放“房源核驗碼”；經(jīng)審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。三是申請產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請人持準予上市交易的批復(fù)，向市自然資源和規(guī)劃局申請將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房，同時登記至買受人名下。四是繳納土地溢價等相關(guān)價款，由市自然資源和規(guī)劃局向申請人出具該套住房土地溢價等相關(guān)價款通知書，申請人一次性足額繳納應(yīng)繳價款。如未在繳款期限內(nèi)一次性足額繳納應(yīng)繳土地溢價等相關(guān)價款并提交繳納憑證的，視為自動放棄本次申請。五是進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請人一次性足額繳納應(yīng)繳土地溢價等相關(guān)價款后，應(yīng)當申報繳納契稅，并向市自然資源和規(guī)劃局提交通知書和繳納憑證，市自然資源和規(guī)劃局將該套住房性質(zhì)變更為普通商品住房，同時登記至買受人名下。

??（五）關(guān)于回購程序?！秾嵤┘殑t》第十條明確規(guī)定購買限價商品住房不滿5年，權(quán)利人因疾病等特殊原因確需申請退出的，由市住房保障實施機構(gòu)回購，具體程序如下：一是提出申請。申請人可從海南省政務(wù)服務(wù)網(wǎng)、海易辦或者線下市政務(wù)服務(wù)場所提出申請并提交相關(guān)材料。二是受理審核。市住房保障實施機構(gòu)自受理申請之日起7個工作日內(nèi)完成審核，經(jīng)審核同意退出的，由市住房保障實施機構(gòu)出具回購的書面意見。三是政府實施回購，具體包括入戶查勘、合同簽訂、轉(zhuǎn)移登記和支付回購款。

??（六）關(guān)于繼承問題?！秾嵤┘殑t》第十三條規(guī)定，限價商品住房上市交易前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：一是該套住房購買滿5年的，繼承人可以按照本實施細則規(guī)定繳納土地溢價等相關(guān)價款后變更為普通商品房并上市交易；二是該套住房購買不滿5年的，可以按照本實施細則第十條規(guī)定向市住房保障實施機構(gòu)申請回購該套住房，并就回購款進行繼承；三是繼承人是該套住房共同申請人，需要將該不動產(chǎn)登記為繼承人所有的，應(yīng)當提出申請，并提供死亡證明等相關(guān)證明材料。

??（七）關(guān)于離婚析產(chǎn)?！秾嵤┘殑t》第十四條區(qū)分兩種情況，對此做出明確規(guī)定：一是配偶是該套住房共同申請人，需要變更權(quán)利人為雙方其中一方的，應(yīng)當提出轉(zhuǎn)移登記申請，并提供離婚證、離婚協(xié)議或者生效判決等相關(guān)證明材料；二是配偶不是該套住房共同申請人，需要變更權(quán)利人為配偶的，如果該套住房購買滿5年，可以按照本實施細則規(guī)定繳納土地溢價等相關(guān)價款后辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；購買不滿5年的，按照本實施細則第十條規(guī)定向市住房保障實施機構(gòu)申請回購。經(jīng)市人民政府決定不予回購的，配合按照規(guī)定繳納土地溢價等相關(guān)價款后辦理轉(zhuǎn)移登記。