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??2026年4月，長(zhǎng)三角核心五城（上海、杭州、合肥、南京、蘇州）商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“土地分化加劇、新房同比修復(fù)延續(xù)、二手韌性凸顯”的整體特征，市場(chǎng)進(jìn)入“金三銀四”成交窗口尾聲，量?jī)r(jià)表現(xiàn)因城而異，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)固化。受供地節(jié)奏調(diào)整與需求季節(jié)性變化雙重影響，五城在土地?zé)岫?、新房去化與二手成交等維度均呈現(xiàn)顯著分化。

??【內(nèi)容速覽】

??土地市場(chǎng)：五城涉宅用地成交總建筑面積207.36萬(wàn)平方米，較3月環(huán)比有所回升。溢價(jià)率兩極分化加劇，杭州以33.47%的高溢價(jià)率持續(xù)領(lǐng)跑，上海溢價(jià)率回升至10.08%，南京、合肥維持低位，蘇州則全部以底價(jià)成交，凸顯房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產(chǎn)”策略。

??新建商品住宅市場(chǎng)：核心五城商品住宅供應(yīng)面積187.93萬(wàn)平方米，整體呈現(xiàn)“環(huán)比修復(fù)、價(jià)格普漲”特征。蘇州、合肥、南京成交面積同比正增長(zhǎng)，上海與杭州環(huán)比修復(fù)明顯；五城成交均價(jià)環(huán)比全面上行，結(jié)構(gòu)性改善帶動(dòng)均價(jià)中樞上移。庫(kù)存層面，杭州、合肥去化周期處10-12個(gè)月合理區(qū)間，上海居中，南京、蘇州去化周期分別達(dá)25.7個(gè)月、30.1個(gè)月，去化壓力突出。

??存量商品住宅市場(chǎng)：上海、南京、蘇州、杭州四城二手住宅成交面積合計(jì)497.18萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)“量升價(jià)跌、底部企穩(wěn)”特征。四城成交面積同比均正增長(zhǎng)，成交均價(jià)同比降幅均超8%；四城二手住宅成交面積占住房交易總量的75%，占絕對(duì)主體地位，存量市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)情緒的風(fēng)向標(biāo)價(jià)值持續(xù)凸顯。

??01 . 土地市場(chǎng)

??1. 供求表現(xiàn)：成交階段性回補(bǔ)，價(jià)格同比承壓

??隨著年度供地計(jì)劃逐步落地，4月長(zhǎng)三角區(qū)域涉宅用地供應(yīng)總建筑面積401.32萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.5%，同比下降30.0%；成交總建筑面積458.43萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13.7%，同比下降30.2%；成交樓板價(jià)9553元/平方米，環(huán)比下降5.4%，同比下降8.7%。供求兩端延續(xù)“控增量、優(yōu)供給”主線。

??2. 市場(chǎng)熱度：平均溢價(jià)率創(chuàng)近12個(gè)月新高，底價(jià)成交仍為主流

??受杭州等高溢價(jià)地塊拉動(dòng)，4月長(zhǎng)三角涉宅用地平均溢價(jià)率達(dá)11.4%，環(huán)比增長(zhǎng)115.3%，同比下降28.6%，為近12個(gè)月峰值。但從整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)看，底價(jià)成交仍是主流，非核心區(qū)域地塊流拍風(fēng)險(xiǎn)依然存在，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)極端分化態(tài)勢(shì)。

??3. 核心城市表現(xiàn)：熱度分化加劇，房企聚焦核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊

??4月，核心五城涉宅用地整體供應(yīng)建面152.83萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.6%，同比下降37.2%；成交建面207.36萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲102.9%，同比下降39.1%，整體呈現(xiàn)“成交回升、熱度分化”的運(yùn)行特征。供地節(jié)奏繼續(xù)向核心城市核心板塊傾斜，集中出讓窗口期推動(dòng)成交規(guī)模階段性回補(bǔ)。

??上海：涉宅用地供應(yīng)建面19.32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28.5%，同比下降15.2%；成交建面15.03萬(wàn)平方米，環(huán)比下降45.2%；成交樓板價(jià)47945元/平方米，環(huán)比基本持平，平均溢價(jià)率10.08%，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)熱度回升。

??杭州：涉宅用地供應(yīng)建面60.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.6%，同比下降24.1%；成交建面58.10萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)412.8%，同比下降54.6%；成交樓板價(jià)21446元/平方米，平均溢價(jià)率33.47%，延續(xù)高熱度，核心板塊持續(xù)受追捧。

??南京：供應(yīng)成交規(guī)模居五城首位。涉宅用地供應(yīng)建面38.37萬(wàn)平方米，環(huán)比下降51.5%，同比下降64%；成交建面93.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲233.4%，成交規(guī)模顯著回補(bǔ)。樓板價(jià)7037元/平方米，環(huán)比下降26.6%，同比下降29.9%，溢價(jià)率0.89%，市場(chǎng)情緒偏審慎，地方城投仍是拿地主力。

??蘇州：涉宅用地供應(yīng)建面18.87萬(wàn)平方米，成交建面28.86萬(wàn)平方米，成交樓板價(jià)13436元/平方米，溢價(jià)率為0.0%，全部以底價(jià)成交。

??合肥：供應(yīng)成交規(guī)模較小，底價(jià)成交主導(dǎo)，房企拿地意愿偏弱，土地市場(chǎng)維持低位運(yùn)行。

??從各城市涉宅用地成交總價(jià)來(lái)看，杭州濱江區(qū)襄七房單元FG04-R21-B22地塊經(jīng)127輪競(jìng)價(jià)，由華潤(rùn)置地以39.5億元總價(jià)、樓面價(jià)41108元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率46.83%，成為4月全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)地王。該地塊占據(jù)濱江互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)核心地帶（毗鄰網(wǎng)易二期總部、阿里巴巴濱江園區(qū)等），容積率2.5、限高80米，深刻印證杭州核心板塊的“稀缺溢價(jià)邏輯”。

??其次為上海徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊（長(zhǎng)橋街道），吸引上海城投、招商蛇口、中海、建發(fā)&象嶼、越秀、保利&西岸、華潤(rùn)置地、綠城、金茂&清能共9家房企或聯(lián)合體參拍，經(jīng)82輪競(jìng)價(jià)，最終由招商蛇口以總價(jià)33.00億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)87150元/平方米，溢價(jià)率25.00%。形成鮮明反差的是，同批次普陀光新A17B-01地塊（中建八局&招商蛇口、底價(jià)30.29億元）、金山新城3-02-01地塊（金山濱海集團(tuán)、底價(jià)8.80億元）均僅1家房企報(bào)名并底價(jià)成交，“核心競(jìng)、外圍底”的二元分化策略被進(jìn)一步固化。

??02 . 新建商品住宅市場(chǎng)

??1. 供求表現(xiàn)：供應(yīng)回補(bǔ)、成交修復(fù)、價(jià)格結(jié)構(gòu)性回升

??1) 長(zhǎng)三角商品住宅整體運(yùn)行特征

??4月長(zhǎng)三角區(qū)域商品住宅全月新增供應(yīng)262萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.7%，同比下降22.8%；成交372.67萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.2%，同比上漲0.4%。

??受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，價(jià)格端表現(xiàn)有所回升。4月長(zhǎng)三角商品住宅成交均價(jià)29523元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比增長(zhǎng)3.3%。

??2) 核心五城表現(xiàn)

??4月長(zhǎng)三角核心五城新建商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“供應(yīng)回補(bǔ)、成交修復(fù)、價(jià)格環(huán)比普漲”的總體特征，前期推盤(pán)后置釋放疊加4月推盤(pán)，帶動(dòng)供求兩端同步修復(fù)。

??供應(yīng)端：五城商品住宅整體供應(yīng)面積187.93萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24.7%，同比下降4.8%。杭州以55.91萬(wàn)平方米領(lǐng)跑，顯著高于其他城市。從環(huán)比表現(xiàn)看，合肥供應(yīng)環(huán)比激增137.53%，南京、蘇州環(huán)比增幅均超60%，呈現(xiàn)供應(yīng)集中入市特征；上海供應(yīng)環(huán)比大幅收縮32.41%，與其他城市形成鮮明反差。

??成交端：五城商品住宅整體成交面積199.35萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比下降1.6%。杭州成交面積61.99萬(wàn)平方米居首，上海42.79萬(wàn)平方米次之。五城成交面積環(huán)比全部正增長(zhǎng)，其中合肥漲幅最高達(dá)30.9%。同比維度，蘇州漲幅最大為31.3%，上海、杭州同比仍負(fù)但環(huán)比保持正向修復(fù)。從供需匹配度看，杭州、上海成交高于供應(yīng)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局；合肥、南京成交略高于供應(yīng)，供需基本匹配；蘇州成交低于供應(yīng)，呈現(xiàn)供應(yīng)略大于求的階段性特征。

??價(jià)格端：核心五城商品住宅整體成交均價(jià)39595元/平方米，環(huán)比上漲5.8%，同比上漲3.2%。結(jié)構(gòu)性改善與中高端產(chǎn)品入市占比上升共同推動(dòng)均價(jià)中樞抬升，五城成交均價(jià)環(huán)比全面上行，其中上海漲幅12.6%顯著領(lǐng)先。城市價(jià)格同比漲幅呈現(xiàn)明顯分化，合肥、蘇州漲幅超15%，上海、杭州漲幅8%左右，南京為唯一負(fù)增長(zhǎng)城市，下跌5.02%。

??2. 庫(kù)存及去化周期：梯度分化格局固化，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)凸顯

??截至2026年4月末，核心五城庫(kù)存規(guī)模整體小幅收縮，庫(kù)存與去化周期呈現(xiàn)明顯的“梯度分化”格局。

??第一梯隊(duì)（健康區(qū)間）：杭州、合肥庫(kù)存壓力較小，去化周期分別為10.4個(gè)月、11.6個(gè)月，仍處于12個(gè)月以?xún)?nèi)的健康區(qū)間。其中杭州庫(kù)存面積473.83萬(wàn)平方米，同比下降3.5%、環(huán)比下降4.0%，去化效率持續(xù)優(yōu)于其他城市。

??第二梯隊(duì)（壓力凸顯）：上海庫(kù)存面積767.02萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.8%，同比增長(zhǎng)5.5%，去化周期19.1個(gè)月，處于中等偏高水平。

??第三梯隊(duì)（高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)）：南京、蘇州去化壓力相對(duì)突出，去化周期分別達(dá)25.7個(gè)月、30.1個(gè)月，反映短期內(nèi)庫(kù)存消化承壓。

??3. 項(xiàng)目表現(xiàn)：剛改項(xiàng)目主導(dǎo)面積榜，高端項(xiàng)目領(lǐng)跑金額榜

??成交面積TOP10項(xiàng)目中，杭州占據(jù)9席，顯示出杭州市場(chǎng)在成交規(guī)模上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。濱江興耀·錦上觀瀾以近2萬(wàn)平方米的成交面積位居榜首，成交148套，成交金額達(dá)7.56億元。

??成交金額TOP10項(xiàng)目中，上海占據(jù)7席，杭州、蘇州各1席，上海高端項(xiàng)目的市場(chǎng)主導(dǎo)力進(jìn)一步強(qiáng)化。保利珺園以15.31億元成交金額居榜首，成交均價(jià)117085元/平方米；陸家嘴太古源·源邸成交均價(jià)高達(dá)182670元/平方米，為榜單最高，凸顯上海高端改善市場(chǎng)的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力與極致價(jià)格分層。開(kāi)發(fā)商層面，央國(guó)企與頭部混合所有制平臺(tái)占據(jù)主導(dǎo)，華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、保利發(fā)展、招商蛇口等品牌房企集中度突出。

??03 . 存量商品住宅市場(chǎng)

??1. 運(yùn)行特征：量升價(jià)跌、底部企穩(wěn)

??2026年4月長(zhǎng)三角四城（上海、南京、蘇州、杭州）二手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)跌、底部企穩(wěn)”的運(yùn)行特征。四城合計(jì)成交面積497.18萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.3%，同比增長(zhǎng)15.2%。四城成交面積同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，成交均價(jià)同比仍延續(xù)下行，但環(huán)比降幅明顯收窄。

??2. 核心城市表現(xiàn)：上海、南京二手房?jī)r(jià)同比降幅收窄、環(huán)比小幅回升

??4月長(zhǎng)三角核心四城二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)與城市基本面及政策利好程度高度相關(guān)，城市間分化特征進(jìn)一步強(qiáng)化：

??上海：4月二手住宅成交面積217.18萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.5%，同比增長(zhǎng)21.9%；成交套數(shù)25985套，成交規(guī)模較3月有小幅回落，但仍處于相對(duì)較高區(qū)間；成交均價(jià)35275元/平方米，同比下降14.2%，但環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，價(jià)格底部企穩(wěn)信號(hào)確立。

??南京：4月二手住宅成交面積98.84萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.2%、同比增長(zhǎng)9.0%；成交套數(shù)10384套，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比增長(zhǎng)7.6%，成交活躍度有所提升；成交均價(jià)20393元/平方米，同比下降11.61%，環(huán)比微升1.80%，價(jià)格底部修復(fù)特征明顯。

??杭州：成交面積94.62萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.1%，同比增長(zhǎng)13.0%；成交套數(shù)9467套，環(huán)比增長(zhǎng)4.5%，同比增長(zhǎng)12.5%；成交均價(jià)26087元/平方米，環(huán)比下降1.2%，同比下降12.31%，價(jià)格端繼續(xù)小幅探底但成交規(guī)模保持穩(wěn)健。

??蘇州：成交面積86.54萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)37.6%，同比增長(zhǎng)9.7%，成交活躍度階段性回升；成交均價(jià)21794元/平方米，環(huán)比下降4.4%，同比下降13.5%，延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”格局，環(huán)比降幅在四城中最大，但成交修復(fù)亦最顯著。

??3. 市場(chǎng)格局演變：二手主導(dǎo)格局持續(xù)固化

??4月四城新建商品住宅與二手住宅成交總面積約658.63萬(wàn)平方米，其中二手住宅成交面積占比約75%。從近3年走勢(shì)看，二手住宅成交占比持續(xù)攀升，其主導(dǎo)地位持續(xù)固化。

??逐城來(lái)看，上海二手占比達(dá)84%居首，南京、蘇州二手占比分別為76%、78%，杭州因新房供應(yīng)規(guī)模較大、二手占比60%相對(duì)偏低但仍占主導(dǎo)。結(jié)構(gòu)性來(lái)看，“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條修復(fù)推動(dòng)二手成交持續(xù)放量，存量市場(chǎng)的活躍度直接影響新房改善型項(xiàng)目的承接能力，二手成交價(jià)格走勢(shì)對(duì)市場(chǎng)情緒的風(fēng)向標(biāo)價(jià)值日益凸顯。

??04 .  后市展望

??新房供應(yīng)回補(bǔ)、二手成交放量、土地核心地塊密集出讓共同構(gòu)成階段性向好的市場(chǎng)基本面，受春季成交窗口接近尾聲、5月小長(zhǎng)假擾動(dòng)等季節(jié)性因素影響，五城市場(chǎng)短期內(nèi)或迎來(lái)量能溫和回落，但同比修復(fù)趨勢(shì)有望延續(xù)。城市間結(jié)構(gòu)性分化將進(jìn)一步固化，產(chǎn)品力分化與板塊分化并行加劇。

??土地市場(chǎng)：核心板塊熱度延續(xù)。杭州土地市場(chǎng)持續(xù)高熱格局或?qū)⒀永m(xù)，核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊仍具備顯著溢價(jià)空間；上海得益于核心地段地塊投放，溢價(jià)率或維持回升態(tài)勢(shì)；南京、蘇州、合肥土地市場(chǎng)短期內(nèi)仍以底價(jià)成交為主基調(diào)，溢價(jià)率難有實(shí)質(zhì)性抬升。房企拿地聚焦核心城市核心板塊的“安全資產(chǎn)”投資邏輯將進(jìn)一步強(qiáng)化，土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化或?qū)⒊掷m(xù)固化。預(yù)計(jì)5月供地節(jié)奏將保持平穩(wěn)，全國(guó)性頭部房企與地方城投仍是托底主力。

??新建商品住宅市場(chǎng)：隨著政策傳導(dǎo)效應(yīng)延續(xù)、五一假期及二季度推盤(pán)高峰持續(xù)釋放，5月新房成交面積有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。杭州、合肥得益于較低的去化周期與穩(wěn)健的需求基本面，市場(chǎng)韌性或?qū)⒊掷m(xù)強(qiáng)化；南京、蘇州去化壓力短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)性緩解。板塊分化加劇，新規(guī)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)下的產(chǎn)品力代際差將主導(dǎo)未來(lái)去化分化。

??存量商品住宅市場(chǎng)：二手住宅市場(chǎng)韌性有望延續(xù)，預(yù)計(jì)5月成交規(guī)?；蜉^4月小幅回落，但同比仍將維持正增長(zhǎng)區(qū)間，“以?xún)r(jià)換量”格局短期難破?！岸謴?qiáng)、新房弱”的市場(chǎng)格局或?qū)⑦M(jìn)一步固化，“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條對(duì)新房改善市場(chǎng)形成持續(xù)支撐，新房市場(chǎng)在產(chǎn)品力、價(jià)格策略上面臨更大競(jìng)爭(zhēng)壓力。

??作者|克而瑞研究 王媛媛