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??商品房銷售仍在下行區(qū)間，銷售金額持續(xù)改善

??1—5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；其中住宅銷售面積下降12.1%。新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；其中住宅銷售額下降14.1%。

??1-5月，新建商品房銷售面積跌幅略有下探，同比跌幅較上期擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額持續(xù)改善，收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月全國重點(diǎn)50個(gè)城市新建商品住宅成交面積同比微降2%，成交規(guī)模與3月齊平；北京、上海等城市二手房成交持續(xù)高位運(yùn)行，有效激活了“賣舊買新”的置換循環(huán)，支撐新房市場改善型項(xiàng)目的去化。整體來看，行業(yè)仍呈現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性修復(fù)的特征，市場成交向核心城市、高價(jià)改善產(chǎn)品集中對(duì)銷售金額形成支撐，三、四線市場需求持續(xù)收縮拉低總量。

??當(dāng)前政策層面更注重系統(tǒng)性、長效性。5月國務(wù)院審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，為未來五年城市更新工作確立了量化目標(biāo)和行動(dòng)綱領(lǐng)，城市更新將成為穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和拉動(dòng)內(nèi)需的重要抓手。政策無法扭轉(zhuǎn)也不追求全面普漲，而是旨在化解存量風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、重建行業(yè)長期健康基礎(chǔ)。對(duì)地方而言，政策普惠性有限，市場結(jié)構(gòu)性分化趨勢(shì)確立。地方將更加注重政策工具創(chuàng)新，側(cè)重落地性和精準(zhǔn)性，要在分化的市場中成功引導(dǎo)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

??5月新建商品房銷售面積6062萬平方米，同比減少14.1%，跌幅較上月擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比減少9.8%，跌幅較上月縮小1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??各物業(yè)類型中，住宅銷售面積及金額較上期繼續(xù)改善，跌幅進(jìn)一步收窄；商業(yè)營業(yè)用房兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。辦公樓銷售面積正增長（+5.9%）是三個(gè)物業(yè)類型中唯一的正值，乍看是亮點(diǎn)，但其銷售額僅增長0.2%，兩者剪刀差高達(dá)約5.7個(gè)百分點(diǎn)——這意味著辦公樓是以大幅折價(jià)換量，低價(jià)甩賣在支撐成交面積。這并非市場復(fù)蘇，而是一種被迫的價(jià)格出清行為，投資價(jià)值需高度謹(jǐn)慎對(duì)待。

??各區(qū)域銷售面積及金額持續(xù)下降。與上期相比，各區(qū)域銷售面積同比跌幅擴(kuò)大；銷售金額呈現(xiàn)較為積極的變化，同比跌幅除東北地區(qū)外均有不同程度改善。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為44.2%、59.9%，分別較上期提高0.4個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)探底

??1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30356億元，按可比口徑計(jì)算同比下降16.2%；其中，住宅投資23426億元，下降15.6%。

??1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比跌幅較上期擴(kuò)大2.5百分點(diǎn)，較2025年同期的降幅（-10.7%）顯著擴(kuò)大約5.5個(gè)百分點(diǎn)，說明行業(yè)主動(dòng)去杠桿、收縮規(guī)模的趨勢(shì)仍在延續(xù)，而非只是基數(shù)效應(yīng)。住宅投資降幅略小于整體，意味著非住宅地產(chǎn)（商業(yè)、辦公）的收縮更為劇烈，這與市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求疲軟的普遍判斷相符?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年1-5月，百強(qiáng)房企新增土地儲(chǔ)備的貨值、金額和建筑面積同比分別下降41.7%、43.9%和24.8%，創(chuàng)近五年最低水平。核心城市投資依靠優(yōu)質(zhì)地塊托底，個(gè)別地塊高溢價(jià)成交，但全國開發(fā)投資整體下滑趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)。未來房地產(chǎn)投資的改善，本質(zhì)上是行業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，不體現(xiàn)為增速的反彈，而是投資結(jié)構(gòu)更優(yōu)化、投資主體更穩(wěn)健、聚焦好房子與城市更新。

??月度數(shù)據(jù)方面，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6387億元，規(guī)模與上月相當(dāng)，同比減少24.9%，跌幅較上月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)，跌幅持續(xù)下行。

??各物業(yè)類型投資均處于較大跌幅區(qū)間，同比跌幅較上期持續(xù)擴(kuò)大，住宅投資跌幅相對(duì)較低。開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資的比重較上期再提高0.2個(gè)百分點(diǎn)至77.2%。

??各區(qū)域投資同比持續(xù)下降，其中東北地區(qū)跌幅依然最大。與上期相比，各區(qū)域同比額跌幅均有所擴(kuò)大，東部和西部地區(qū)變動(dòng)相對(duì)明顯，擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)左右。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為60.1%，較上期降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??— 03—

??房屋新開工持續(xù)處于深度下行區(qū)間

??1—5月份，房屋新開工面積17929萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積13084萬平方米，下降23.4%。房屋竣工面積14087萬平方米，下降23.4%。其中，住宅竣工面積9999萬平方米，下降25.0%。

??1—5月，新開工累計(jì)同比跌幅較上期擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。單月開工規(guī)模4029萬平方米，同比跌幅較上月收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。新開工短期小幅改善，但累計(jì)深度下行趨勢(shì)不改，同時(shí)竣工規(guī)模缺乏增量支撐，同比跌幅明顯。具體來看，新開工面積累計(jì)同比下降22.6%，竣工面積同步下降23.4%，兩者降幅高度接近，意味著開發(fā)商在"保交樓"政策壓力下勉強(qiáng)維持竣工進(jìn)度，但增量項(xiàng)目幾乎陷入停滯。住宅竣工面積不足1億平方米，降幅高達(dá)25%，反映出資金鏈緊繃對(duì)建設(shè)進(jìn)度的制約依然嚴(yán)峻。在市場供需關(guān)系轉(zhuǎn)變、土地投放管控及持續(xù)去庫存政策共同引導(dǎo)下，新開工中樞長期下移，當(dāng)前僅核心城市能維持一定開工規(guī)模，未來新增供給將持續(xù)處于低位。

??— 04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)下探

??1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金32756億元，同比下降19.0%。其中，國內(nèi)貸款4875億元，下降28.7%；自籌資金11985億元，下降13.0%；定金及預(yù)收款10012億元，下降16.1%；個(gè)人按揭貸款4066億元，下降28.0%。

??1-5月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)14個(gè)月下行。具體來看，資金到位總量下降19.0%，且結(jié)構(gòu)性壓力更為突出：國內(nèi)貸款下降28.7%，個(gè)人按揭貸款下降28.0%，兩項(xiàng)金融端融資指標(biāo)均接近三成降幅，遠(yuǎn)超整體水平。這表明銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸態(tài)度依然審慎，而購房者端的按揭意愿也因預(yù)期不穩(wěn)而明顯收縮。定金及預(yù)收款下降16.1%，與銷售面積降幅基本吻合，尚屬正常區(qū)間。自籌資金相對(duì)抗跌（-13.0%），或與部分國企、央企開發(fā)商資產(chǎn)變現(xiàn)有關(guān)。

??與上期數(shù)據(jù)比較看趨勢(shì)，國內(nèi)貸款和自籌資金同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，分別較上期擴(kuò)大2.8個(gè)和2.5個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別較上期收窄1.5個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，按揭貸款降幅（-28.0%）與銷售面積降幅（-10.8%）嚴(yán)重背離。 兩者差距約17個(gè)百分點(diǎn)，意味著現(xiàn)有成交中有相當(dāng)比例來自全款購房或高首付比例成交，購房者主動(dòng)降低負(fù)債的意愿十分強(qiáng)烈——這是債務(wù)周期收縮的典型特征，非短期政策刺激所能扭轉(zhuǎn)。

??占比方面，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的43.0%，較上期提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金占全部資金的36.3%，較上期降低0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??總體來看，開發(fā)企業(yè)資金總量持續(xù)下行，資金壓力加劇。主要表現(xiàn)為銷售回款邊際改善但總量仍然較低；銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好未有明顯修復(fù)，對(duì)房企開發(fā)貸投放保持審慎；經(jīng)營利潤承壓、融資端收緊自籌資金持續(xù)縮水。當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策邏輯不再大規(guī)模給房企主體授信，而是通過項(xiàng)目融資、盤活存量、居民需求刺激，企業(yè)資金修復(fù)高度依賴商品房銷售。若商品房市場成交無法有效改善，到位資金跌幅仍存在再度擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)。

??— 05—

??商品房庫存規(guī)模持續(xù)減少，存量房結(jié)構(gòu)分化

??5月末，商品房待售面積77182萬平方米，同比下降0.4%。其中，待售3年以下面積57152萬平方米，下降2.8%。

??5月末商品房待售面積持續(xù)減少，同比連續(xù)3個(gè)月下降，跌幅較上期縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)，但待售 3 年以下的面積同比跌幅再擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，短期庫存去化加速。供給側(cè)主動(dòng)出清帶動(dòng)短期流通房源優(yōu)先消化，但住宅待售總量依然增加，同比上漲 0.8%，表明老舊現(xiàn)房積壓仍在，拖累整體庫存降幅，三四線長期滯銷房源去化壓力較大。