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??交易結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)向存量主導(dǎo)持續(xù)轉(zhuǎn)變，前8月二手房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)10.6%，規(guī)模連續(xù)多月高于新房，有效對(duì)沖新房交易調(diào)整壓力，推動(dòng)行業(yè)交易總量保持穩(wěn)定。

??9月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年8月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。地產(chǎn)行業(yè)方面，成交、價(jià)格、庫(kù)存、開發(fā)等核心指標(biāo)延續(xù)企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)加快向增存并重轉(zhuǎn)型。成交端，據(jù)住建部二手房交易數(shù)據(jù)，前8月二手房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)10.6%，規(guī)模已連續(xù)多月超過(guò)新房，一二手房合計(jì)交易總量趨于平穩(wěn)；價(jià)格端，一線城市一二手住宅價(jià)格連續(xù)半年環(huán)比止跌，各線城市同比降幅持續(xù)收窄，環(huán)比上漲或持平城市數(shù)量保持在20個(gè)以上；庫(kù)存端，商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月同比下降，且降幅持續(xù)擴(kuò)大，去化成效進(jìn)一步顯現(xiàn)；開發(fā)端，新開工銷售比連續(xù)5個(gè)月回升，土地市場(chǎng)淡季韌性凸顯，全國(guó)平均溢價(jià)率創(chuàng)2022年以來(lái)同期新高，行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)向新平衡推進(jìn)。

??核心數(shù)據(jù)速覽

??1.前8月二手房網(wǎng)簽面積5.49億平方米，同比增長(zhǎng)10.6%，規(guī)模連續(xù)多月高于新房。

??2.待售面積同比下降1.1%，連續(xù)6個(gè)月同比回落，且下降幅度有所擴(kuò)大。

??3.一線城市一二手房?jī)r(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比止跌，21個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌。

??4.前8月新開工銷售比59.9%、延續(xù)回升，土拍熱度延續(xù)近五年同期高位。

??01

??前8月二手房成交同比增長(zhǎng)10.6%，待售住房規(guī)模連降6個(gè)月

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在房地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)表中披露二手房交易數(shù)據(jù)：2026年前8月，二手房網(wǎng)簽面積5.49億平方米，同比增長(zhǎng)10.6%，規(guī)模已連續(xù)多月高于新房；新房成交面積4.99億平方米，同比下降12.1%，其中住宅銷售面積下降13.0%，對(duì)應(yīng)新建商品房銷售額4.75萬(wàn)億元，同比下降13.0%，住宅銷售額下降13.1%。一二手房合計(jì)成交10.48億平方米，同比微降1.5%，整體交易總量趨于平穩(wěn)。盡管新建商品房交易減少，但隨著二手房交易的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量趨于穩(wěn)定。

??單月來(lái)看，8月新建商品房成交金額4752億元，同比下降12.1%，降幅連續(xù)兩個(gè)月低于全年累計(jì)水平，新房成交呈持續(xù)邊際改善態(tài)勢(shì)。

??庫(kù)存與資金端同步釋放積極信號(hào)：8月末商品房待售面積7.53億平方米，同比下降1.1%，且近幾個(gè)月降幅持續(xù)擴(kuò)大；其中待售3年以下面積5.48億平方米，同比下降4.2%，降幅較7月末擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。房企到位資金持續(xù)邊際改善，前8月個(gè)人按揭貸款6846億元，同比下降22.4%，降幅較前7月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??8月雖屬傳統(tǒng)淡季，但在各級(jí)穩(wěn)市場(chǎng)舉措帶動(dòng)下，一二手市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)。印證了行業(yè)正加快進(jìn)入以存量交易為主的新階段。據(jù)PTI監(jiān)測(cè)，8月20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交同比增長(zhǎng)5%，與上年月均水平持平；一線城市韌性更顯著，同比增長(zhǎng)9%，其中上海受“滬八條”政策帶動(dòng)，交易量同比增長(zhǎng)19%。

??02

??房?jī)r(jià)同比降幅繼續(xù)收窄，一線城市一二手房?jī)r(jià)連續(xù)半年環(huán)比止跌

??2026年8月份，70個(gè)大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅總體收窄，一二三線城市同比降幅繼續(xù)收窄。

??新房?jī)r(jià)格方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.1%和0.2%，北京下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市有21個(gè)，連續(xù)3個(gè)月超過(guò)20個(gè)。其中上海、廣州、深圳、杭州、寧波等城市均已連續(xù)上漲達(dá)到6個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間。同比來(lái)看，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅繼續(xù)收窄。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、1.9%和2.3%，上海上漲3.0%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.7%和4.1%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??二手房?jī)r(jià)格方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海和深圳分別上漲0.3%和0.1%，廣州持平，北京下降0.1%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市有8個(gè)，與上月相同。

??隨著“828”系列樓市新政的落地推進(jìn)，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)將延續(xù)正向修復(fù)的積極態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)將得到進(jìn)一步夯實(shí)。在供給側(cè)層面，“828”新政政策傳導(dǎo)需要?dú)v經(jīng)土地出讓、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)、商品住房入市等多個(gè)周期環(huán)節(jié)，據(jù)普睿調(diào)研測(cè)算，供給端的調(diào)整效應(yīng)不會(huì)在今年下半年快速顯現(xiàn)。短期內(nèi)新房市場(chǎng)仍將以現(xiàn)有庫(kù)存去化為主，不會(huì)出現(xiàn)供給集中放量的情況，這為房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行留出了充足的市場(chǎng)緩沖空間，避免了供給端短期波動(dòng)對(duì)價(jià)格形成沖擊。

??需求端的政策支持則將持續(xù)釋放效能，為房?jī)r(jià)企穩(wěn)提供核心動(dòng)力：40年房貸政策的出臺(tái)，通過(guò)延長(zhǎng)貸款期限的方式直接降低了購(gòu)房者的月供壓力，實(shí)質(zhì)性增強(qiáng)了居民購(gòu)房支付能力，尤其對(duì)剛需群體、改善型置業(yè)群體的購(gòu)買力釋放形成明顯撬動(dòng)，能夠有效帶動(dòng)市場(chǎng)成交回暖，托住房?jī)r(jià)底部。與此同時(shí)，9月10日金融監(jiān)管總局在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確表態(tài)“將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)購(gòu)房置業(yè)、教育等信貸支持”，進(jìn)一步釋放了金融端支持住房消費(fèi)的明確信號(hào)，后續(xù)房貸利率優(yōu)化、信貸門檻降低、審批流程簡(jiǎn)化等配套舉措有望逐步落地，持續(xù)強(qiáng)化購(gòu)房信貸支持力度，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??綜合當(dāng)前市場(chǎng)數(shù)據(jù)與政策走向判斷，在供給端短期無(wú)增量壓力、需求端政策持續(xù)加碼的共同作用下，疊加一線城市一二手房?jī)r(jià)已連續(xù)半年止跌、二三線城市降幅持續(xù)收窄的市場(chǎng)基礎(chǔ)，大中城市房?jī)r(jià)有望持續(xù)鞏固企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，核心城市將率先帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，整體房?jī)r(jià)走勢(shì)將延續(xù)積極向好的修復(fù)方向。

??03

??新開工銷售比延續(xù)回升，行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)恢復(fù)

??1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積56.8億平方米，同比下降12.8%。其中，住宅施工面積38.9億平方米，下降13.2%。房屋新開工面積2.99億平方米，下降24.8%。其中，住宅新開工面積2.18億平方米，下降25.4%。房屋竣工面積2.11億平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面積1.48億平方米，下降25.4%。 

??2026年前8月，房屋新開工規(guī)模為新房銷售規(guī)模的59.9%，較前7月增加了0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月回升。正如我們預(yù)期，全國(guó)新開工銷售比已進(jìn)入了筑底回升的新周期，行業(yè)也正向著新的供求平衡持續(xù)前行。政策端的持續(xù)發(fā)力正為開工修復(fù)注入更強(qiáng)確定性：一方面，“828” 系列新政落地后，房地產(chǎn)融資轉(zhuǎn)向項(xiàng)目導(dǎo)向，資金封閉管理與全周期風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制逐步建立，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)收斂，房企資金端的邊際改善正逐步傳導(dǎo)至投資開工環(huán)節(jié)。另一方面，近期城市更新政策體系加快完善，住建部就《城市更新規(guī)劃編制標(biāo)準(zhǔn)》公開征求意見，國(guó)務(wù)院專題部署高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，明確八大類重點(diǎn)任務(wù)并配套多元投融資保障，為行業(yè)開辟了穩(wěn)定的增量建設(shè)場(chǎng)景。

??04

??開發(fā)投資低位適度，土拍熱度延續(xù)歷史同期新高

??1—8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資47979億元，同比下降19.9%；其中，住宅投資37017億元，下降19.7%。

??單8月來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4970億元，同比下降25.5%。8月份各地仍有多宗重點(diǎn)地塊出讓，9月單月開發(fā)投資額相當(dāng)于新房銷售額的105%，供求規(guī)模處于合理動(dòng)態(tài)平衡區(qū)間。

??市場(chǎng)熱度方面，8月全國(guó)平均溢價(jià)率為6.6%，環(huán)比7月全月下降4個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。8月是土地市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，環(huán)比來(lái)看熱點(diǎn)土拍頻次持續(xù)放緩，但對(duì)比往年同期已是2022年以來(lái)新高，且在2022-2025年間8月土拍溢價(jià)率均未超過(guò)5%。8月北京多宗城市更新類宅地溢價(jià)成交，其中海淀四季青、朝陽(yáng)廣渠路兩宗超高總價(jià)宅地溢價(jià)率分別達(dá)到14%和19%，成交總價(jià)分別為97.61億元和83.99億元。

??展望后續(xù)，隨著城市更新高質(zhì)量推進(jìn)，配套規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與多元投融資機(jī)制加快落地，核心城區(qū)存量盤活節(jié)奏持續(xù)提速，區(qū)位條件優(yōu)、配套成熟度高、市場(chǎng)確定性強(qiáng)的更新類地塊將陸續(xù)推出入市，為土地市場(chǎng)持續(xù)輸送優(yōu)質(zhì)供給。疊加“828”新政下項(xiàng)目導(dǎo)向融資體系逐步完善，房企投資預(yù)期與拿地能力穩(wěn)步修復(fù)，優(yōu)質(zhì)地塊的市場(chǎng)熱度仍有支撐。在此帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模有望繼續(xù)維持在適度區(qū)間，投資端將保持平穩(wěn)修復(fù)節(jié)奏，為行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)改善提供堅(jiān)實(shí)支撐。

??05

??銀行資金面進(jìn)一步寬松，助力行業(yè)制度穩(wěn)步邁向新階段

??2026年8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，M2同比增長(zhǎng)7.57%，增速較7月末降低0.2個(gè)百分點(diǎn)；M1同比增長(zhǎng)4.1%，增速加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。兩者剪刀差為3.4個(gè)百分點(diǎn)，較上月末減少了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??前八個(gè)月凈投放現(xiàn)金7364億元，貨幣資金保持適度寬松，實(shí)體經(jīng)濟(jì)正在獲得更多資金流入。前八個(gè)月人民幣貸款增加10.44萬(wàn)億元。分部門看，住戶貸款減少1.03萬(wàn)億元，其中，短期貸款減少1.05萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加188億元；企（事）業(yè)單位貸款增加11.26萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加4.18萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.64萬(wàn)億元。

??8月資金面進(jìn)一步寬松，銀行間短期資金成本連續(xù)下行。8月份同業(yè)拆借加權(quán)平均利率為1.38%，比上月低0.02個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低0.02個(gè)百分點(diǎn)；質(zhì)押式回購(gòu)加權(quán)平均利率為1.4%，比上月低0.02個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低0.01個(gè)百分點(diǎn)。

??8月中旬以來(lái)，財(cái)政與金融政策協(xié)同發(fā)力，房地產(chǎn)融資環(huán)境邊際改善，助力行業(yè)模式轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)。財(cái)政端托底流動(dòng)性：8月21日財(cái)政部明確下半年延續(xù)積極財(cái)政力度，2萬(wàn)余億元地方政府專項(xiàng)債、超長(zhǎng)期特別國(guó)債待發(fā)行，同時(shí)預(yù)留增量政策空間，宏觀流動(dòng)性保持寬松，為房地產(chǎn)融資營(yíng)造了適宜的貨幣環(huán)境。融資端完善新規(guī)則：在8月28日政策集中落地，金融監(jiān)管總局發(fā)布五項(xiàng)房地產(chǎn)融資管理辦法，覆蓋開發(fā)貸、個(gè)人房貸、商業(yè)地產(chǎn)貸、城市更新貸及地產(chǎn)信托，確立以項(xiàng)目為中心、資金封閉管理原則，全周期覆蓋地產(chǎn)各環(huán)節(jié)；個(gè)人房貸適度放寬償債比與期限要求，開發(fā)貸對(duì)各類所有制一視同仁。同日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)意見，推動(dòng)房企融資從“主體信用”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目質(zhì)量”，打通股權(quán)再融資、并購(gòu)、債券、ABS、REITs等多元資本市場(chǎng)渠道。9月10日監(jiān)管再明確加強(qiáng)購(gòu)房置業(yè)信貸支持。整體融資邏輯轉(zhuǎn)向項(xiàng)目導(dǎo)向，供需兩端支持同步發(fā)力，同時(shí)強(qiáng)化資金監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防控，支撐房地產(chǎn)發(fā)展新模式落地。

??經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面，新動(dòng)能支撐作用增強(qiáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行延續(xù)總體平穩(wěn)、向新向優(yōu)發(fā)展態(tài)勢(shì)。從核心指標(biāo)來(lái)看：一、工業(yè)生產(chǎn)加快，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)快速增長(zhǎng)。8月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.2%，比上月加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。二、市場(chǎng)銷售規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)零售增長(zhǎng)較快。1—8月份，社會(huì)消費(fèi)商品和服務(wù)零售總額同比增長(zhǎng)2.5%，其中服務(wù)零售額增長(zhǎng)4.9%。三、貨物進(jìn)出口快速增長(zhǎng)，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。1—8月份，貨物進(jìn)出口總額347753億元，同比增長(zhǎng)17.6%。四、就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率季節(jié)性上升。1—8月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%，與上年同期持平。8月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??適度寬松的資金環(huán)境、系統(tǒng)完善的地產(chǎn)融資新規(guī)則，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)向新向優(yōu)的基本面支撐，正在持續(xù)為行業(yè)轉(zhuǎn)型注入穩(wěn)定動(dòng)能，推動(dòng)房地產(chǎn)穩(wěn)步邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段，助力宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。

??綜上，我們對(duì)現(xiàn)況與后市判斷如下：

??8月房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行延續(xù)企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，核心指標(biāo)印證市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的積極成效。交易結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)向存量主導(dǎo)持續(xù)轉(zhuǎn)變，前8月二手房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)10.6%，規(guī)模連續(xù)多月高于新房，有效對(duì)沖新房交易調(diào)整壓力，推動(dòng)行業(yè)交易總量保持穩(wěn)定。價(jià)格端企穩(wěn)信號(hào)明確，70個(gè)大中城市新房、二手房同比降幅均持續(xù)收窄，一線城市一二手住宅價(jià)格連續(xù)半年環(huán)比止跌，核心城市修復(fù)動(dòng)能突出。庫(kù)存去化節(jié)奏加快，新建商品房待售面積連續(xù)6個(gè)月同比下降，且降幅持續(xù)擴(kuò)大，3年以內(nèi)短期庫(kù)存同比下降4.2%，去庫(kù)存成效逐步顯現(xiàn)。

??近期中央及部委層面政策緊扣穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型主線協(xié)同發(fā)力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。需求與融資端持續(xù)加碼，“828”系列新政落地五項(xiàng)房地產(chǎn)融資管理辦法，確立項(xiàng)目導(dǎo)向融資新規(guī)則，證監(jiān)會(huì)打通多元資本市場(chǎng)融資渠道；9月金融監(jiān)管總局進(jìn)一步明確加強(qiáng)購(gòu)房置業(yè)信貸支持，疊加各地因城施策落地購(gòu)房補(bǔ)貼、賣舊買新等支持舉措，供需兩端政策效應(yīng)持續(xù)釋放。供給與轉(zhuǎn)型端同步深化，住建部印發(fā)第二批“好房子”建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、就城市更新規(guī)劃編制標(biāo)準(zhǔn)公開征求意見，國(guó)務(wù)院專題部署高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，推動(dòng)存量提質(zhì)增效；住房公積金制度改革、商品房銷售配套制度完善等制度性調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型筑牢制度基礎(chǔ)。

??展望后續(xù)，隨著各項(xiàng)政策舉措加快落地見效，預(yù)計(jì)行業(yè)企穩(wěn)向好的基礎(chǔ)將持續(xù)夯實(shí)，發(fā)展模式轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)。短期來(lái)看，需求端信貸支持與購(gòu)房激勵(lì)政策將持續(xù)釋放效能，助力核心城市成交活躍度提升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步企穩(wěn)，庫(kù)存去化節(jié)奏有望延續(xù)。中長(zhǎng)期來(lái)看，城市更新縱深推進(jìn)、“好房子”建設(shè)體系完善、住房制度持續(xù)優(yōu)化，將推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，更好匹配群眾多元化、品質(zhì)化居住需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供有力支撐。